ซีบีอาร์อี มองตลาดคอนโดฯปี 2561 ยังเติบโตต่อเนื่อง ระบุเงินทุนต่างชาติยังไหลเข้ามาไม่หยุดกว่า 70 % % เป็นการร่วมทุนรายโครงการกับนักลงทุนจากญี่ปุ่นในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม พบสัดส่วนผู้ซื้อจากจีนเพิ่มมากขึ้นคิดเป็นสัดส่วน สัดส่วน 28 %

นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า เศรษฐกิจไทยปรับตัวดีขึ้นพร้อมกับการเติบโตของภาคการส่งออกและการท่องเที่ยว  อัตราการเจริญเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (จีดีพี) ของไทยปี 2560 สูงถึง 3.9% เนื่องจากตัวเลขการส่งออกไปยังตลาดหลักทุกแห่งเพิ่มสูงขึ้นมากถึง 9.9%

การส่งออกและการท่องเที่ยว: รายได้หลักของเศรษฐกิจไทย ทั้งนี้ ยังมองว่า ภาคการท่องเที่ยวซึ่งคิดเป็นสัดส่วน 20% ของจีดีพีประเทศ มีนักท่องเที่ยวเดินทางเข้ามาในประเทศไทยสูงเป็นประวัติการณ์ถึง 35.4 ล้านคนในปี 2560 คิดเป็นเพิ่มขึ้น 8.6% ต่อปี และคาดว่าจะมีจำนวนเพิ่มมากขึ้นอีกในปี 2561

ในส่วนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า  เงินทุนต่างชาตยังไหลงสู่ภาคธุรกิจอสังหาฯ ธนาคารไทยมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อในการพัฒนาโครงการใหม่ จึงทำให้ผู้พัฒนาโครงการต่างมองหาเงินลงทุนจากพันธมิตรต่างชาติ    โครงการอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ที่เกิดจากการร่วมทุนมีจำนวนเพิ่มขึ้นจาก 4 โครงการในปี 2556 เป็น 52 โครงการในปี 2560  ซึ่งกว่า 70  % เป็นการร่วมทุนรายโครงการกับนักลงทุนจากญี่ปุ่นในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม และยังมองว่าเงินทุนต่างชาติยังคงหลั่งไหลเข้ามาสู่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ในปัจจุบัน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย เห็นว่านักลงทุนยังมาจากชาติอื่นด้วย เช่น สิงคโปร์ ฮ่องกง และจีน   ถึงแม้ว่าการร่วมทุนที่ผ่านมาจะเริ่มต้นจากโครงการคอนโดมิเนียม แต่ซีบีอาร์อีคาดว่าการลงทุนใหม่ๆ จะมีทั้งคอนโดมิเนียมและอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้อื่นๆ เช่น อาคารสำนักงาน  โรงแรม ธุรกิจรีเทล เป็นต้น

สำหรับสัดส่วนผู้ซื้อคอนโดมิเนียมชาวต่างชาติที่ทำธุรกรรมการซื้อขายคอนโดมิเนียมทั้งหมดที่ผ่านซีบีอาร์อี นั้นเพิ่มขึ้นจาก 23 % จากปี 2559  มาอยู่ที่ 25% ในปี 25560   และซีบีอาร์อีคาดการณ์ว่าผู้ซื้อชาวต่างชาติจะยังคงซื้อที่พักอาศัยในไทยทั้งระดับหรูและระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากมองเห็นว่าผู้พัฒนาโครงการพยายามทำการตลาดในต่างประเทศมากขึ้น  ในช่วงปี 2560 ที่ผ่านมาผู้ซื้อต่างชาติที่ทำธุรกรรมผ่านซีบีอาร์อี มีทั้งสิ้น 900 ธุรกรรมคิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 17,000 ล้านบาท ในจำนวนนี้มีมากถึง 561 ธุรกรรมที่ซื้อห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียมหรูระดับราคากว่า 180,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.)หรือราคาต่อยูนิตตั้งแต่ 15-17 ล้านบาทขึ้นไป โดยผู้ซื้อส่วนใหญ่มาจากจีน คิดเป็นสัดส่วน 28 %

“ การกำหนดเงินดาวน์ที่สูง จึงไม่กังวลว่าต่างชาติที่ซื้อไปแล้วจะไม่โอนกรรมสิทธิ์ แต่เป็นห่วงว่าหากการก่อสร้างล่าช้า ไม่ส่งมอบตามที่ในสัญญา ลูกค้าอาจแจ้งยกเลิกสัญญาแล้วเอาเงินคืนได้” นางสาวอลิวัสสา กล่าว พร้อมกับประมาณการว่า ในปี 2561 คอนโดมิเนียมในย่านใจกลางกรุงเทพฯ ( DOWNTOWN)เพิ่มขึ้น 5.2 % ต่อปี  และยังมีซัพพลายที่จะเข้ามาในอนาคตประมาณ 32,513 ยูนิต

ขณะที่คอนโดมิเนียมในย่านมิดทาวน์และชานชานเมืองกรุงเทพฯเพิ่มขึ้น 9.8 % โดยประมาณการว่าจะมีซัพพลายใหม่เข้ามาสู่ตลาดในอนาคตประมาณ 109,399 ยูนิต

การร่วมทุน

• ธนาคารเข้มงวดมากขึ้นในการปล่อยสินเชื่อสำหรับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์

ผู้ซื้อต่างชาติ

• อสังหาริมทรัพย์ในไทยมีราคาต่ำกว่าอสังหาริมทรัพย์ประเทศอื่น
• กรรมสิทธิ์การครอบครองโดยสมบูรณ์ (Freehold)
• ชาวต่างชาติหรือผู้ซื้อบ้านหลังที่สองไม่ต้องเสียอากรแสตมป์เพิ่มเติม

ตลาดคอนโดมิเนียม

โอกาสของธุรกิจ

• ความต้องการจากผู้ซื้ออยู่อาศัยจริงยังคงมีอย่างต่อเนื่อง
• ธนาคารผ่อนปรนเงื่อนไขในการปล่อยสินเชื่อให้กับผู้บริโภค
• การลงทุนจากนักลงทุนต่างชาติที่มีเข้ามาต่อเนื่อง

ความเสี่ยงของธุรกิจ

• ซัพพลายล้นตลาดในบางทำเลสำหรับที่พักอาศัยระดับกลาง
• การควบคุมเงินทุนของจีน
• ไม่มีการปล่อยสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ
• การแขงขันสูงขึ้นสำหรับผู้พัฒนาโครงการที่ขยับขึ้นไปตลาดระดับบน

ความต้องการที่ดินในทำเลชั้นนำยังคงมีมากอย่างต่อเนื่อง

กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า “ความต้องการที่ดินในทำเลชั้นนำของกรุงเทพฯ ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง เพราะผู้พัฒนาโครงการยังหาซื้อที่ดินเพื่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียมและอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้จากการปล่อยเช่า เช่น อาคารสำนักงาน  โรงแรม พื้นที่ค้าปลีก”

ราคาที่ดินย่านใจกลางธุรกิจ (ซีบีดี) ในทำเลชั้นนำที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าจะยังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง  โดยในปี 2560 ราคาที่ดินบางทำเลปรับตัวสูงถึง 25-30% ต่อปี

นอกจากนี้ แผนกวิจัย ซีบีอาร์อี ยังได้เห็นว่ามีการซื้อขายที่ดินครั้งที่ใหญ่ที่สุดในประวัติศาสตร์ของไทย คือ การร่วมทุนระหว่างกลุ่มเซ็นทรัลและฮ่องกงแลนด์ในการเข้าซื้อที่ดินสถานทูตอังกฤษด้วยราคา 420 ล้านปอนด์   และยังมีการซื้อขายที่ดินที่ทำสถิติราคาต่อตารางวาสูงสุด คือ การซื้อที่ดินขนาด 880 ตารางวาในซอยหลังสวนโดยเอสซี แอสเสท ด้วยราคา 3.1 ล้านบาทต่อตารางวา

นอกจากนี้ ผู้พัฒนาโครงการเริ่มวางแผนที่จะลดความเสี่ยงโดยการกระจายการลงทุนออกไป โดยผู้พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมให้ความสนใจในอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ต่อเนื่อง คือ อาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก และโรงแรม เป็นต้น

ส่วนที่ดินแบบมีกรรมสิทธิ์ถาวรหรือฟรีโฮลด์ในทำเลชั้นดีของย่านซีบีดีที่มีเหลือจำนวนน้อยมากนั้น จะมีราคาสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

โอกาสของตลาดการลงทุน

• มีการลงทุนต่างชาติในรูปแบบการร่วมทุนเพิ่มมากขึ้น
• ความต้องการที่ดินในทำเลชั้นนำยังมีความต้องการต่อเนื่อง
• ที่ดินทั้งแบบมีกรรมสิทธิ์เต็มหรือฟรีโฮลด์และเช่าระยะยาวความสนใจในอสังหาฯที่สร้างรายได้จากค่าเช่ามีเพิ่มมากขึ้น

ความเสี่ยงต่อตลาดการลงทุน

• สถานการณ์การเมืองภาในประเทศ
• นโยบายด้านภาษีและนโยบายอื่นๆที่ยังไม่มีความแน่นอน