เสนาฯเผยแนวโน้มตลาดอสังหาฯปี60ฟื้นตัวจากการลงทุนขยายรถไฟฟ้า ส่งผลผู้ประกอบการเปิดโครงการทำเลใหม่มากขึ้น เตรียมเปิดตัว Property Tech เสริมงานขาย-บริการ มี.ค.นี้ ด้านแผนร่วมทุนกลุ่มฮันคิวฯพร้อมเปิดตัวปลายปี ขณะที่ไนท์แฟรงค์ระบุซัพพลายคอนโดฯสุขุมวิทตอนปลายตั้งแต่ปี54 เหลือขาย 7,000-8,000 ยูนิต ส่งผลโครงการใหม่เกิดน้อย โอกาสพัฒนายังมี แต่ที่ดินไม่ค่อยเปลี่ยนมือ ราคาขายห้องชุดปรับสูงตารางเมตรละ 163,673 บาท
ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเมนท์ จำกัด(มหาชน)หรือ SENA ภาพรวมอสังหาฯในปี 2560 มีแนวโน้มจะดีขึ้น จากการลงทุนของภาครัฐและการก่อสร้างรถไฟฟ้าอีกหลายสาย จะทำให้มีการเปิดทำเลใหม่ๆในการพัฒนาคอนโดฯมากขึ้น ส่วนสภาวะเศรษฐกิจในประเทศก็มีแนวโน้มจะฟื้นตัว เพราะหนี้ครัวเรือนบางส่วนจากปัญหารถยนต์คันแรกกำลังจากถูกคลี่คลายจากวงเงินสินเชื่อ ส่วนปัจจัยลบนั้น คงเป็นเรื่องอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มที่จะสูงขึ้น แต่MLR ยังไม่สูงมาก เชื่อว่าไม่น่าจะมีผลกระทบมาก
แต่ปัจจัยเสี่ยงยังเป็นเรื่องการเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อจากสถาบันการเงิน(Reject) ปัจจุบันบริษัทมียอดReject สัดส่วนประมาณ 15% จาก 30 โครงการ แต่ในปีนี้จะพยายามให้ลดลง ด้วยการพยายามแนะนำลูกค้าซื้อสินค้าของบริษัทฯที่มีหลากหลายราคา และแนะนำลูกค้าในด้านการวางแผนด้านการเงิน โดยเฉพาะโครงการระดับกลาง-ล่างและมีระยะเวลาในการผ่อนยาว ซึ่งจะเป็นในรูปแบบของการนำ PropertyTech มาช่วยในเรื่องการขายและการบริการลูกค้า โดยจะเน้นการบริการก่อนและระหว่างการตัดสินใจซื้อ จากเดิมที่มีบริการหลังการขายอยู่แล้ว ซึ่งในส่วนนี้จะเปิดตัวประมาณเดือนมีนาคม 2560 นี้ จึงยังไม่สามารถเปิดเผยข้อมูลได้ในขณะนี้
สำหรับในปี 2560 บริษัทฯยังคงให้ความสำคัญในการขยายธุรกิจ รวมทั้งการเปิดโครงการใหม่อย่าง ต่อเนื่อง เพื่อผลักดันรายได้ และกำไรเติบโตอย่างแข็งแกร่ง โดยแผนการดำเนินการในปี 2560 เตรียมเปิดตัว 10 โครงการ โดยเป็นคอนโดฯประมาณ 80% แต่ยังไม่สามารถเปิดเผยมูลค่าโครงการได้ ส่วนการพัฒนาโครงการร่วมกับ กับฮันคิว เรียลตี้ นั้นคาดว่าจะสรุปได้ในเดือนมีนาคม และเปิดตัวได้ในปลายปี2560นี้
ส่วนความคืบหน้าโครงการโครงการ เดอะนิชโมโน สุขุมวิท 50 ตั้งอยู่บนพื้นที่ 3 ไร่ เป็นคอนโดฯ จำนวน 2 อาคาร สูง 8 ชั้น ขนาด 24-46 ตารางวา ราคาเริ่มต้นที่ 2.2-4.5 ล้านบาท หรือราคา 82,000 บาทต่อตารางเมตร จำนวน 434 ยูนิต มูลค่าโครงการประมาณ 1,067 ล้านบาท เปิดพรีเซลเมื่อเดือนตุลาคม 2559 ที่ผ่านมา โดยได้มอบหมายให้บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด เป็นผู้บริหารงานขาย ปัจจุบันมียอดขายแล้วประมาณ 20% โดยในครึ่งปีแรก 2560 นี้คาดว่าจะมีรายได้ที่ประมาณ 40-50%
ด้านนายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่าในปี 2560โครงการที่ได้ชะลอการขายช่วงปลายปี 2559 ที่ผ่านมา จะทยอยเปิดตัวกันในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ ส่วนของพื้นที่รอยต่อเขตกรุงเทพฯ ชั้นใน (Fringe Area) ยังคงมีโอกาสการพัฒนาที่ดี ความต้องการซื้อยังมี แต่อุปทานที่ดินสำหรับการพัฒนามีจำกัด โครงการที่เปิดขายในพื้นที่ดังกล่าวมีโอกาสประสบความสำเร็จในการขายสูง ระดับราคาอาจมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น
อุปทานคอนโดมิเนียม ในย่านถนนสุขุมวิทตอนปลาย (ช่วงสุขุมวิทซอย 71 – บางนา) ที่มีคอนโดฯเปิดขายหลายโครงการ ระดับราคา 150,000-160,000 บาทต่อตารางเมตร โดยในช่วงระยะเวลา 3 ปีที่ผ่านมามีห้องชุดเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละประมาณ 4,000 – 5,000 หน่วย และในช่วงปี 2559 มีอุปทานเพิ่มขึ้นมาใหม่ประมาณ 4,832 หน่วย สาเหตุที่ในช่วงระยะ 3 ปีที่ผ่านมา อุปทานใหม่ที่เข้ามามีจำนวนที่น้อยลง เนื่องจากโครงการเปิดตัวส่วนมากเป็นโครงการพัฒนาคอนโดมิเนียมที่มีจำนวนหน่วยต่อโครงการน้อยลง โดยเฉลี่ยโครงการที่เปิดตัวช่วงปี2555-2556 มีจำนวนหน่วยต่อโครงการอยู่ที่ 465 หน่วย เทียบกับช่วงปี 2557-2559 ที่เฉลี่ยมีจำนวนหน่วยต่อโครงการอยู่ที่ 302 หน่วย
ทั้งนี้จากข้อมูลปี 2559 ทำเลนี้มีอุปทานใหม่รวมทั้งสิ้น 4,832 หน่วย โดยจากทั้งหมดนี้กว่าร้อยละ 64 เป็นหน่วยที่มาจากโครงการห้องชุดที่เป็นอาคารสูง (High Rise) ในขณะที่ร้อยละ36 มาจากโครงการห้องชุดที่เป็นอาคารเตี้ย(Low Rise) หากจำแนกเป็นเกรดของคอนโดมิเนียม พบว่าคอนโดมิเนียมในทำเลนี้เป็น คอนโดมิเนียมเกรดบีมากที่สุด มีสัดส่วนร้อยละ 41 ของอุปทานทั้งหมด ตามด้วยคอนโดมิเนียมเกรดซี ที่มีสัดส่วนร้อยละ 37 ของอุปทาน ส่วนสุดท้ายร้อยละ 22 ของอุปทาน เป็นคอนโดมิเนียมเกรดเอ ซึ่งมีสัดส่วนที่สูงเพิ่มขึ้นมากกว่าปี2558 ที่มีสัดส่วนคอนโดมิเนียมเกรดเอ เพียงแค่ร้อยละ15 ของอุปทานในทำเลนี้ ซึ่งหมายความว่าทำเลนี้มีศักยภาพในการเติบโตทางด้านราคาขาย เป็นที่น่าสนใจว่ามีตลาดคอนโดมิเนียมเกรดเอในบริเวณสุขุมวิทมีแนวโน้มการพัฒนาเพิ่มมากขึ้นในพื้นที่ตอนปลายตั้งแต่ปี 2558
อย่างไรก็ตามในช่วงปี 2559 มีอุปสงค์สะสมคอนโดมิเนียมย่านสุขุมวิทตอนปลายอยู่ที่ 33,133หน่วย จากอุปทานสะสมทั้งหมด 40,823 หน่วย คิดเป็นยอดขายสะสมที่ร้อยละ 81.2 ซึ่งต่ำลงกว่ายอดขายสะสมของปี 2558 เพียงเล็กน้อย หากคิดเป็นอุปสงค์รายปี พบว่าจำนวนหน่วยที่ถูกขายไปในปี 2559 มีจำนวนทั้งสิ้น 3,771 หน่วย น้อยลงกว่าจำนวนที่ถูกขายใน 4 – 5 ปีก่อนหน้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งเนื่องจากว่ามี การชะลอตัวในการตลาดจากผู้พัฒนา โครงการในช่วงท้ายของปี ส่งผลให้ยอดขายคอนโดมิเนียมในปี 2559 ต่ำกว่าปีก่อนๆหน้า อย่างไรก็ตาม จำนวนอุปทานใหม่ในแต่ละปีที่สูงกว่าอุปสงค์ไม่มากจนเกินไป ประกอบกับอัตรายอดขายสะสมที่สูง แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในทำเลนี้
โดยจากการสำรวจพบว่า ระดับราคาคอนโดมิเนียมย่านสุขุม วิทตอนปลาย (ซอยสุขุมวิท 71 –บางนา) มีอัตราการเติบโตสะสมต่อปี(CAGR) อยู่ที่ประมาณร้อยละ 9.78 ต่อปี โดยคอนโดมิเนียมในย่านสุขุมวิทตอนปลายในปี 2559 มีราคาขายสูงสุดอยู่ที่ตารางเมตรละ 163,673 บาท และต่ำสุดอยู่ที่ตารางเมตรละ 74,150 บาท ค่าเฉลี่ยในบริเวณทั้งหมด มีราคาขายอยู่ตารางเมตรละ 101,493 บาท หากเปรียบเทียบดูการเติบโตของราคา พบว่ามีการเติบโตของราคาที่สูง คอนโดมิเนียมที่อยู่ที่ไม่เกิน 85,000 บาทต่อตารางเมตร จึงถือว่าเป็นราคาที่ดีเมื่อเทียบกับตลาด และยังคงมีช่องว่างของราคาที่เพิ่มขึ้นตามค่าเฉลี่ยของทำเลที่มีแนวโน้มที่เพิ่มขึ้นของราคา
“หลายโครงการในย่านนี้เริ่มมีชาวต่างชาติ ขยับออกมานอกสุขุมวิท โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่น เพราะราคาเช่าที่สุขุมวิทนับวันจะสูงขึ้น โดยย่านนี้ราคา 50,000 บาทต่อเดือน(ขนาด 2 ห้องนอน) โซนนี้มีซัพพลายเหลือขายตั้งแต่ปี 2554 เป็นต้นมาประมาณ 7,000-8,000 หน่วย เฉลี่ยแล้วปีละไม่เกิน 4,000 หน่วย ส่วนการเปลี่ยนมือของที่ดินในโซนนี้มีไม่มาก”นายพนม กล่าวในที่สุด
