“พลัส พร็อพเพอร์ตี้” ส่องอสังหาฯภูเก็ตทิศทางสดใสขานรับสมาร์ทซิตี้ เมืองต้นแบบแห่งศักยภาพดึงดูดการลงทุนทุกภาคธุรกิจเติบโต ในทุกมิติ
จ.ภูเก็ต เมืองท่องเที่ยวที่มีชื่อเสียงโด่งดังเป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทางของนักท้องเที่ยวทั่วโลก มีภูมิประเทศเป็นเกาะที่สวยงาม มีชายหาดที่มีชื่อเสียงเป็นจำนวนมาก และยังมีสถาปัตยกรรมสไตล์ชิโนโปรตุกีสที่ทรงคุณค่า หากพิจารณาในรอบ 5 ปี จากปี 2555-2559 พบว่าภูเก็ตมีประชากรเพิ่มขึ้นจำนวน 33,264 คน หรือร้อยละ 9 ซึ่งถือว่ามีจำนวนประชากรไม่สูงมาก หากพิจารณาด้านประชากรแฝงที่เป็นชาวไทยอาศัยอยู่ประจำแต่ไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านมีถึง 135,000 คน สูงเป็นอันดับที่ 8 ของประเทศ ด้านภาคการท่องเที่ยว ข้อมูลจากกรมการท่องเที่ยวระบุว่าในปี 2559 นักท่องเที่ยวมีจำนวนสูงถึง 13,306,465 คน ซึ่งมากกว่าจำนวนประชากรถึง 3 เท่า และตัวเลขนักท่องเที่ยวนี้ยังเพิ่มขึ้นจากปี 2558 ร้อยละ 0.8 นอกจากนี้ข้อมูลล่าสุดในปี 2558 ยังระบุด้วยว่า นักท่องเที่ยวส่วนใหญ่ร้อยละ 72 (9.5 ล้านคน) เป็นชาวต่างชาติ และอีกร้อยละ 28 (3.7 ล้านคน) เป็นชาวไทย ส่วนรายได้จากภาคการท่องเที่ยวในปี 2559 อยู่ที่ 321,711 ล้านบาท ขยายตัวร้อยละ 3 จากปี 2558
ปัจจัยสำคัญที่ดึงดูดให้ผู้คนจากภายนอกทุกภาคส่วนหลั่งไหลเข้ามาอาศัยและมาท่องเที่ยวที่ภูเก็ต เพราะเป็นเมืองที่มีปัจจัยบวกหลายปัจจัย ที่ดึงดูดให้ผู้คนหลังไหลมาเยือนในทุกๆ ภาคส่วน “สมสกุล หลิมศุทธพรรณ” ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ สายงานบริหารสินทรัพย์บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวให้ความเห็นว่าประกอบไปด้วย 3 ส่วนหลักๆ คือ ศูนย์กลางในด้านต่างๆ (Medical Hub, Marina Hub, Education Hub, World Class Smart City & Smart Hub in 2020), ขยายขีดความสามารถรองรับผู้คนที่จะเดินทางจากทุกมุมโลก (อาคารผู้โดยสารระหว่างประเทศหลังใหม่ของสนามบินภูเก็ต, รถไฟฟ้ารางเบาระยะทาง 60 กม., ทางด่วนกะทู้-ป่าตอง) และเป็น เมืองแห่งโอกาสการลงทุน (มีที่ดินจำกัด, มากมายด้วยศูนย์การค้าปลอดภาษี, การอยู่อาศัยหนาแน่นเป็นโอกาสการลงทุนของภาคอสังหาฯ)
สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์นั้น วัฒนธรรมดั้งเดิมของคนภูเก็ตนิยมอาศัยอยู่บ้านเดี่ยวที่เป็นบ้านสร้างเอง แต่หลังจากที่เริ่มมีผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ท้องถิ่นเริ่มพัฒนาบ้านจัดสรรก็ได้รับการตอบรับค่อนข้างดีจากคนท้องถิ่น ในปัจจุบันผู้คนต่างถิ่นทั้งจากกรุงเทพฯ และต่างประเทศที่หลั่งไหลเข้ามาอาศัยในภูเก็ตค่อนข้างมากนั้น ก็ทำให้เกิดการก้าวข้ามทางวัฒนธรรมการอยู่อาศัย ทำให้มีเกิดเปิดตลาดที่อยู่อาศัยรูปแบบใหม่ๆ เช่นทาวน์เฮ้าส์หรือคอนโดมิเนียม
ปัจจุบันภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ จ.ภูเก็ตยังทรงตัวดี โดยมีอุปสงค์ตอบรับจากชาวไทยและต่างชาติที่ซื้อไว้เป็นบ้านหลังที่สอง เพื่อลงทุน หรือเก็บไว้เป็นทรัพย์สิน เนื่องจากราคาอสังหาฯ และที่ดินในจังหวัดภูเก็ตมีแนวโน้มเติบโต ตามภาพรวมเศรษฐกิจที่ขยายตัวได้ดี จากการสำรวจข้อมูลโดยฝ่ายวิจัยและพัฒนา พลัส พร็อพเพอร์ตี้ พบว่าในภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตมีอุปทานใหม่ทยอยเข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง ทั้งตลาดแนวราบและแนวสูง ล่าสุดพบอุปทานใหม่ที่เปิดตัวในช่วงเดือนมีนาคม 2559 – มีนาคม 2560 จำนวน 5,226 ยูนิต เพิ่มขึ้นจากปี 2559 ถึง 121% จากโครงการคอนโดมิเนียมจำนวน 3,961 ยูนิต (ส่วนแบ่ง 76%) ทาวน์เฮาส์ 689 ยูนิต (ส่วนแบ่ง 13%) โครงการบ้านเดี่ยว 576 ยูนิต (ส่วนแบ่ง 11%) อย่างไรก็ตาม พบว่าภาพรวมอุปสงค์ยังตอบรับอุปทานที่เข้าสู่ตลาดได้ดี พบยอดตอบรับแล้ว 71% โดยตลาดที่มีการเติบโตมากที่สุด คือ ตลาดคอนโดมิเนียม ปัจจุบันพบอุปทานทั้งตลาดอยู่ที่ 17,431 ยูนิต จาก 79 โครงการ ส่วนดีมานด์ตอบรับแล้ว 70% แม้ยอดตอบรับจะเท่ากับปีก่อน แต่เมื่อเปรียบเทียบกับจำนวนอุปทานใหม่ที่เข้าสู่ตลาดกว่าเกือบ 4,000 ยูนิต จาก 20 โครงการ พบว่าอุปสงค์ตอบรับได้ดี อัตราการดูดซับเฉลี่ยอยู่ที่ 7.48 ยูนิตต่อเดือนต่อโครงการ ส่วนตลาดแนวราบ พบอุปทานทั้งตลาดอยู่ที่ 2,899 ยูนิต มียอดตอบรับแล้ว 73% ตลาดทาวน์เฮาส์ มีอุปทานรวมอยู่ที่ 2,190 ยูนิต อุปสงค์ตอบรับ 73%
สำหรับตลาดปล่อยเช่านั้นพบว่าโครงการในพื้นที่ภูเก็ตที่ปิดดีลปล่อยเช่าได้โดยพลัส พร็อพเพอร์ตี้ในช่วงปี 2556 – 2560 อยู่ที่ 1,375 ราย ซึ่งเป็นการปล่อยเช่าในโครงการคอนโดมิเนียมถึง 95% โดยพบว่าโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่ภูเก็ตนิยมปล่อยเช่าห้องพักในรูปแบบสตูดิโอ และ 1 ห้องนอน ขนาดประมาณ 30-32 ตารางเมตร อัตราค่าเช่า City Condo เฉลี่ยอยู่ที่ 450-550 บาทต่อตารางเมตร หรือประมาณ 10,000 – 18,000 บาทต่อเดือน ขึ้นอยู่กับระยะเวลาการเช่า คิดเป็นผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปีประมาณ 6-8% สำหรับค่าเช่า Resort Condo ที่อยู่ติดหาด จะได้รับความนิยมโดยเฉพาะในช่วง High Season ค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 900-1,100 บาทต่อตารางเมตร หรือประมาณ 50,000 – 70,000 บาทต่อเดือน คิดเป็นผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปีประมาณ 4-5% จากอัตราผลตอบแทนที่น่าสนใจนี้จึงทำให้โครงการคอนโดมิเนียมในภูเก็ตเป็นที่หมายตาของนักลงทุนและผู้ที่เข้ามาทำงานในพื้นที่นี้ และทำให้อสังหาริมทรัพย์พื้นที่ภูเก็ตปรับตัวสูงขึ้น และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นได้ ทั้งราคาขายรีเซล และราคาปล่อยเช่า โดยพบว่าปัจจุบันราคาขายเฉลี่ยของอสังหาริมทรัพย์รูปแบบต่างๆ ที่ภูเก็ตยังมีราคาไม่สูงมากเมื่อเทียบกับการเมืองที่เป็นเป้าหมายของนักท่องเที่ยวในประเทศอื่น โดยพบว่าในช่วงปี 2558 – 2560 ราคาของคอนโดมิเนียมเฉลี่ยทั้งตลาดอยู่ที่ 99,700 บาทต่อตารางเมตร ขยับขึ้น 7%, บ้านเดี่ยว ส่วนใหญ่เสนอขายกันในช่วงราคา 5 – 7 ล้านบาท และ 10 – 20 ล้านบาท, ส่วนโครงการทาวน์เฮาส์ เสนอขายในช่วงราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท
ทั้งนี้มองว่าภูเก็ตจะมีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดในอีก 3 ปีข้างหน้า หลังจากการเข้าสู่การเป็น smart city คาดว่าราคาขายอาจมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น จากราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น ปัจจุบันพบว่าคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ มีราคาเปิดขายเฉลี่ยอยู่ที่ 130,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งส่วนมากเป็น Resort Property ที่อยู่ริมหาด และที่ดินหายากแล้ว ราคาปรับเพิ่มจากโครงการใหม่ที่เปิดตัวในปี 2016 ถึง 41% นอกจากนี้ ยังพบราคาขายเฉลี่ยโครงการคอนโดฯ ที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ปัจจุบันราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 99,700 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 12% จากปี 2559 อย่างไรก็ตาม การเข้าสู่ความเป็น smart city จะยิ่งส่งผลให้พื้นที่ภูเก็ตกลายเป็นทำเลทองมากยิ่งขึ้น โดยจะส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในพื้นที่นี้สูงขึ้นจากจำนวนแรงงานระดับผู้เชี่ยวชาญจากอุตสาหกรรมดิจิตอลที่มีกำลังซื้อปานกลาง-สูง อาจทำให้ราคาขายอสังหาฯในอนาคตปรับตัวขึ้นอีกไม่น้อย ในขณะที่ผู้ประกอบการก็จะประยุกต์เทคโนโลยีกับภาคอสังหาฯเพื่อให้สอดรับกับการเป็นสมาร์ทซิตี้ อาทิ Application หรือ ระบบ Home Automation ที่เชื่อมต่อการใช้งานผ่าน Smart Phone น่าจะช่วยให้การอยู่อาศัยของผู้บริโภคสะดวกสบายขึ้นและปลอดภัยมากขึ้น ตั้งแต่การรับข่าวสาร โปรโมชั่น การจองห้อง การทำธุรกรรมทางการเงิน รวมไปถึงบริการหลังการขาย จะเป็นการเพิ่มมูลค่าที่ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
สำหรับทำเลยอดนิยมของโครงการประเภทคอนโดมิเนียม คือโซนอำเภอกะทู้ โดยพบอุปทานโครงการคอนโดมิเนียม ประมาณ 2,500 ยูนิต มีอุปสงค์ตอบรับแล้ว 96% หรืออัตราการดูดซับเฉลี่ยประมาณ 7 ยูนิตต่อเดือนต่อโครงการพบโครงการคอนโดมิเนียมใกล้เคียงกับชายหาด ที่มีการตอบรับดี เช่น หาดไม้ขาว หาดกมลา-ป่าตอง และหาดกะตะ มียอดตอบรับ 64% ,67% และ 63% ตามลำดับ
ส่วนโซนยอดฮิตของโครงการแนวราบ (บ้านเดี่ยว , ทาวน์เฮาส์) อยู่บริเวณ ต.เกาะแก้ว พบอุปทานเสนอขายจำนวน 1,409 ยูนิต พบยอดขายได้แล้ว 61% หรือมีอัตราการตอบรับเฉลี่ย 2.46 ยูนิตต่อเดือนต่อโครงการ รองลงมาคือบริเวณ ต.ป่าคลอก อุปทานรวมอยู่ที่ 851 ยูนิต ยอดตอบรับแล้ว 81% อัตราการดูดซับเฉลี่ยอยู่ที่ 2.17 ยูนิตต่อเดือนต่อโครงการ
อย่างไรก็ตามปัจจุบัน พื้นที่ในภูเก็ตได้ถูกพัฒนาในเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยค่อนข้างหนาแน่นโดยเฉพาะบริเวณอำเภอเมืองภูเก็ต ส่งผลให้พื้นที่สำหรับพัฒนาเหลือไม่มากนัก เช่น บริเวณ ต.กะทู้ ไม่ค่อยพบที่ดินเปล่าขายแล้ว ส่วนมากเป็นการเสนอขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง หรือบ้านมือสอง นอกจากนี้ในบริเวณหาดกะตะ เหลือพื้นที่สำหรับการพัฒนาค่อนข้างน้อย ที่ดินใกล้ชายหาดถูกนำไปพัฒนาในเชิงพาณิชย์ เช่น โรงแรมหรู พูลวิลล่า เป็นต้น อย่างไรก็ตามยังพอพบพื้นที่ศักยภาพริมชายหาดสำหรับการพัฒนาอยู่บ้าง แต่มีราคาสูง เช่น บริเวณหาดไม้ขาว (ติดหาด) ราคา 35-40 ล้านบาทต่อไร่ , หาดกมลา (ที่ราบไม่ได้วิวทะเล) ราคา 17-25 ล้านบาทต่อไร่ ส่วนที่ดินไม่ติดหาดแต่ได้วิวทะเล (sea view) เสนอขายประมาณ 20-40 ล้านบาท เป็นต้น
แม้ตลาดอสังหาฯภุเก็ตจะมีแนวโน้มสดใส แต่ผู้บริหารของพลัสฯยังกล่าวให้ความเห้นว่า ยังมีจุดเสี่ยง ! ที่ต้องระวัง กล่าวคือ สำหรับผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินจะต้องศึกษาตลาดให้ดี ขณะทีี่ผู้บริโภคที่หากจะต้องซื้อลงทุนควรซื้อลและถือยาวจนกว่าจะโอน แล้วปล่อยเช่า ซึ่งอย่างน้อยต้องถือ 3 ปีหาจะมีการขายต่อก็น่าจะได้ผลตอบแทน 10-15% หรือหากจะปล่อยเช่าก็ได้ผลตอบแทน 6-8% สำหรับอสังหาฯประเภทคอนโดมิเนียม
