ซีบีอาร์อีเผยแนวโน้มตลาดอสังหาฯ ปี 62 เจอหลายปัจจัยท้าทาย คอนโดฯ ปรับสูงขึ้นตามราคาที่ดิน ผู้ประกอบการเร่งระบายสต๊อก คาดซัพพลายใหม่ย่านใจกลางกทม.ปีนี้ลดลงมาที่ 9,000 ยูนิต ผู้ประกอบการเปิดพื้นที่ทำเลใหม่-เช่าที่ดินระยะยาวผุดมิกซ์ยูส กระจายความเสี่ยง เชื่อหลังเลือกตั้งรัฐบาลใหม่เข้าบริหารมีเสถียรภาพ การเมืองนิ่งแน่นอนและมองหาทำเลใหม่ ต่างชาติเบนเข็มหันร่วมทุนแนวราบ ญี่ปุ่นยังเป็นสัดส่วนมากสุด 78 %
นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด (CBRE) เปิดเผยถึงแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 ว่า เป็นปีที่มีความเปลี่ยนแปลงและท้าทาย ต่างจากช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา โดยมาจากหลายปัจจัย ได้แก่ ราคาขายคอนโดฯ ที่สูงกว่ากำลังซื้อ หากย้อนไปเมื่อปี 2558 ที่ผ่านมา ราคาขายคอนโดฯ เฉลี่ยจะอยู่ที่ 200,000 บาท/ตารางเมตร และปี 2561 ที่ผ่านมาราคาปรับขึ้นมาที่ 280,000 บาท/ตารางเมตร และเมื่อเทียบกับราคาคอนโดฯ ในรอบ 20-30 ปีที่ผ่านมา มีการปรับขึ้นเฉลี่ยปีละ 8-9 % แต่ในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมาราคาที่ดินปรับสูงมากยิ่งขื้น ส่งผลให้ราคาขายคอนโดฯ สูงขึ้นเฉลี่ย 12.5-13 % ต่อปี ขณะเดียวกันผู้ประกอบการบางรายก็มีการพัฒนาสินค้าในบางทำเลที่ผิดกลุ่มเป้าหมาย และมีราคาขายที่สูงเกินกว่ากำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ทำให้มีสต๊อกในตลาดเหลือมาก ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องเร่งระบายสินค้าเก่ามากกว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ ทำให้ในปีนี้คาดว่าจะมีจำนวนซัพพลายย่านใจกลางกทม.ที่เปิดใหม่เข้ามาในปีนี้ลดลงมาที่ 9,000 ยูนิต จากปีก่อนที่ 12,000 ยูนิต
มาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value :LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะมีผลกระทบต่อตลาดระดับกลาง-บน และไฮเอนด์ แต่จะไม่ส่งผลกระทบต่อตลาดลักชัวรี่และซูเปอร์ลักชัวรี่ ขณะที่อัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น 0.25 % จะมีผลกระทบต่อตลาดระดับกลาง-ล่าง แต่ในระยะยาวไม่มั่นใจว่าอัตราดอกเบี้ยจะปรับขึ้นไปแตะเพดานที่เท่าไหร่
สถานการณ์ทางการเมือง ในปีนี้มองว่าจะส่งผลกระทบหรือไม่นั้นขึ้นอยู่กับความมั่นคง หากรัฐบาลชุดใหม่ที่เข้ามาบริหารประเทศ ไม่มีเรื่องรุนแรง ก็เชื่อว่าการเมืองก็จะส่งผลแค่ในระยะสั้นเท่านั้น
เศรษฐกิจ-ท่องเที่ยว โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวชาวจีนที่เชื่อว่าจะไม่ส่งผลกระทบในระยะยาว เนื่องจากมั่นใจว่าประเทศไทยยังเป็นแหล่งท่องเที่ยงอันดับต้นๆ อยู่ สงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ-จีน อาจจะทำให้เกิดการชะลอตัวของนักท่องเที่ยวและนักลงทุนชาวจีน แต่ยังเป็นกลุ่มลูกค้าหลักที่มีกำลังซื้อสูง และมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทยเป็นจำนวนมาก
ขณะที่การขยายตัวของระบบขนส่งมวลชน จะมีผลต่อธุรกิจอสังหาฯ ในด้านบวก เช่น การเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีเขียว และสายสีน้ำเงิน ในปีนี้ ที่จะส่งผลกระทบต่อที่ดินที่อยู่รอบๆ แนวรถไฟฟ้า ที่ปรับตัวสูงขึ้น เนื่องจากเป็นปัจจัยที่สำคัญที่ขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยให้มีความคึกคักมากขึ้น และผู้ประกอบการจะมีการเปิดพื้นที่ในทำเลใหม่ ที่ราคาที่ดินยังไม่สูงมากเพิ่มขึ้น
Agile Workplace (พื้นที่ทำงานที่มีความคล่องตัว) และ Co-working Space จะเข้ามามีบทบาทมากขึ้น และเป็นธุรกิจที่จะเข้ามาแข่งขันกับอาคารสำนักงาน เช่นเดียวกับธุรกิจอีคอมเมิร์ซ จะเข้ามามีบทบาทมากขึ้นและส่งผลกระทบต่อตลาดรีเทล เนื่องจากมีอัตราการเติบโตที่สูงมาก
ผังเมืองใหม่กรุงเทพฯ-ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฯ ที่จะประกาศใช้ในปี 2563 ที่ขณะนี้ยังไม่เห็นภาพที่ชัดเจนมากนัก แต่ผู้ซื้อคอนโดฯ ก็ยังไม่มีความกังวลมากนัก หากตลาดคอนโดฯ กลับมาบูมอีกครั้งดีมานด์ก็ยังซื้อเพื่อการลงทุนระยะยาว และอยู่อาศัยมากขึ้น เพราะเป็นสินทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนที่ดีอยู่ ส่วนโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor :EEC) ยังเป็นแรงจูงใจในการลงทุน ซึ่งขณะนี้เริ่มมีโครงการภาครัฐประมูลไปแล้วหลายโครงการ
สินค้าจะต้องมีจุดขายที่นอกเหนือจากการออกแบบและฟังก์ชั่นที่สวยงาม เช่น การเพิ่มพื้นที่สีเขียวมากขึ้น รวมไปถึงการใช้ราคาเป็นตัวขาย คือสินค้ามีคุณภาพเท่ากับคู่แข่ง แต่มีราคาที่ถูกกว่า รวมไปถึงการนำระบบบ้านอัจฉริยะ การจัดการปล่อยเช่า และการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส เป็นต้น ขณะเดียวกันตลาดแนวราบ เริ่มเกิดขึ้นในพื้นที่มิดทาวน์และพื้นที่ที่เป็นถนนตัดใหม่ ระยะทางไม่ไกลจากตัวเมืองมากนัก เพิ่มมากขิ้น ซึ่งนักลงทุนต่างชาติจะเริ่มชะลอการร่วมทุนพัฒนาโครงการแนวสูงและมาให้ความสำคัญกับโครงการแนวราบมากขึ้น โดยกลุ่มหลักยังเป็นนักลงทุนจากญี่ปุ่นอยู่ในสัดส่วน 78 %, สิงคโปร์ 8 % , สหรัฐฯ 6 %, จีน 4 % และฮ่องกง 4 %
“เราเชื่อว่าในปี2562 นี้ จะเป็นโอกาสทองของกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่เองและลงทุนในระยะยาว เนื่องจากมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่เข้มงวดขึ้น จะทำให้จำนวนผู้ซื้ออสังหาฯ ลดน้อยลง ในขณะที่ผู้พัฒนาจะต้องแข่งขันที่จะเร่งระบายสินค้าคงเหลือก่อนที่มาตรการดังกล่าวจะมีผลบังคับใช้ ซึ่งผู้ซื้ออาจสามารถซื้อโครงการที่ใกล้จะสร้างแล้วเสร็จในราคาที่เท่ากับตอนที่โครงการเปิดตัวได้” นางสาวอลิวัสสา กล่าว
นางสาวอลิวัสสา กล่าวเพิ่มเติมว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในทำเล กรุงเทพฯ จะเกิดการเปลี่ยนแปลง ซึ่งจะมีการชะลอตัวในหลายตลาด ส่วนการแข่งขันในด้านการหาที่ดินแบบมีกรรมสิทธิ์ถาวรหรือฟรีโฮลด์ในทำเลย่านใจกลางเมือง โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้า ยังคงมีอย่างต่อเนื่อง เริ่มหายากมากขึ้น ส่งผลให้ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นไปอีกจากสถิติราคาสูงสุดในปัจจุบัน ซึ่งเป็นที่ดินบนถนนหลังสวนที่ราคา 3.1 ล้านบาทต่อตารางวา ดังนั้น ด้วยราคาที่ดินที่ฟรีโฮลด์ที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว บวกกับการเริ่มชะลอตัวของตลาดคอนโดฯ ทำให้ผู้ประกอบการหันมาพิจารณาที่ดินแบบเช่าระยะยาวมากขึ้น โดยมีการปรับแผนการลงทัน และกระจายความเสี่ยงไปยังตลาดอื่นๆ เช่น อาคารสำนักงาน โรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ เป็นต้น
