เอสซีฯรับปีหมูเจอโจทย์ยาก เป็นปีแห่งความท้าทายจากมาตรการLTV-ดอกเบี้ยปรับสูง ต้องประเมินสถานการณ์รายเดือน ประกาศเตรียมปิดดีลซื้ออพาร์ตเมนต์เมืองบอสตัน มูลค่า 1,000 ล้านบาทภายในครึ่งปีแรก62 สนผนึกพันธมิตรขยายธุรกิจใหม่สร้างรายได้ระยะยาว จ่อผุด 13 โครงการใหม่ รวมมูลค่า 22,700ล้านบาท ปรับลดเป้ารายได้เหลือ 19,000 ล้านบาท

นายณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)หรือ SC เปิดเผยว่าปี 2562 นี้เป็นปีแห่งความท้าทายสูง โดยคาดว่าเศรษฐกิจไทยจะขยายตัวได้ 3.8-4.6% ซึ่งเป็นตัวเลขแบบเติบโตกระจุกโตในบางอุตสาหกรรมเท่านั้น โดยธุรกิจอสังหาฯถือว่ายังไม่สดใส เพราะมีความท้าทายจากมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value: LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) และต้นทุนอัตราดอกเบี้ยที่ปรับสูงขึ้น โดยเชื่อว่าในปีนี้การเปิดตัวโครงการใหม่จะลดลงประมาณ 4% จากปี2561 ที่มีโครงการเปิดตัวใหม่ มูลค่ารวม 561,000 ล้านบาท ขณะที่ความต้องการซื้อคาดว่าจะลดลง 9% จากปีที่ผ่านมา ที่มีการซื้อ มูลค่ารวม 238,000 ล้านบาท ในขณะที่ซัพพลายในตลาด คาดว่าจะเพิ่มขึ้น 4% จากปีก่อนที่มีซัพพลาย มูลค่ารวม 845,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นผลมาจากความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยลดลงมากกว่าจำนวนโครงการที่เปิดตัวใหม่ในปีนี้ จึงทำให้ซัพพลายในตลาดคงค้างมากขึ้น

“ความยากที่สุดในการทำอสังหาฯในปีนี้คือ การดำเนินธุรกิจที่เผชิญกับความไม่แน่นอนของปัจจัยต่างๆทั้งในและต่างประเทศ  ที่ยังคาดการณ์ได้ยาก โดยเฉพาะมาตรการLTV ที่จะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 เมษายน 2562 นี้ ซึ่งจะมีผลกระทบด้านตัวเลขสัดส่วนลูกค้าในกลุ่มที่ได้รับผลกระทบประมาณ 10-15% ซึ่งยังไม่สามารถประเมินได้ว่าลูกค้ามีความสามารถในการวางเงินดาวน์ได้เท่าไหร่ ขณะนี้ต้องดูสถานการณ์เป็นรายเดือน ซึ่งจะทำให้สามารถปรับตัวได้ทันท่วงที ทั้งนี้ต้องดูสถานการณ์หลังเลือกตั้งว่าทิศทางของประเทศไทยจะเป็นอย่างไรต่อไป”นายณัฐพงศ์กล่าว

ส่วนความคืบหน้าในการลงทุนเข้าซื้ออสังหาฯในสหรัฐอเมริกา ภายใต้การลงทุนของบริษัท เอสซี อัลฟ่า อินคอร์ปอเรชั่น จำกัด (SC ALPHA) ซึ่ง SC ถือหุ้นในสัดส่วน 100% โดยวางแผนในการเข้าซื้ออพาร์ตเมนต์ในสหรัฐฯ ปีละ 1 อาคาร งบประมาณไม่เกิน 30 ล้านเหรียญสหรัฐฯ หรือประมาณ 1,000 ล้านบาท  ล่าสุดคาดว่าจะเข้าซื้ออพาร์ตเมนต์อาคารแรก ที่เมืองบอสตัน ได้ภายในครึ่งปีแรก2562 นี้ คิดเป็นมูลค่าประมาณ 25-30 ล้านเหรียญสหรัฐฯหรือประมาณ 800-1,000 ล้านบาท  ซึ่งแหล่งเงินทุนในการเข้าซื้ออพาร์ตเมนต์ดังกล่าวนี้มาจากการยืมจากสถาบันการเงินจากสหรัฐฯ   โดยอาคารดังกล่าวจะแบ่งเป็น 2 ส่วนๆแรกเป็นที่พักเดิมที่มีผู้อยู่อาศัยแล้ว 90% และส่วนที่2 จะเป็นส่วนขยาย ที่ขณะนี้อยู่ในระหว่างการก่อสร้าง ที่จะแล้วเสร็จในไตรมาส4/2562 นี้ ซึ่งอาคารดังกล่าวให้อัตราผลตอบแทนเฉลี่ย 4% ต่อปี และค่าเช่ามีการปรับขึ้นเฉลี่ย 5-10%  คาดว่าจะถือครองทรัพย์สินดังกล่าวเป็นระยะยาวมากกว่า 3 ปี  หากจะมีการขายอาคารดังกล่าวต่อ คาดว่าจะมีอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (IRR) ไม่ต่ำกว่า 15-20%

“ตลาดเช่าในสหรัฐฯมีอัตราการเติบโตที่ดีมาก และการที่เราเลือกซื้ออพาร์ตเมนต์ในบอสตัน เพราะมองว่าเป็นศูนย์กลางของสถานศึกษา ,เทคโนโลยี และศูนย์รวมธุรกิจ  ดังนั้นความต้องการที่อยู่อาศัยจึงมีมาก โดยอพาร์ตเมนต์ ขนาด 1 ห้องนอน มีราคาเช่าเฉลี่ย 2,500-3,000 เหรียญสหรัฐฯ/เดือน  ซึ่งผลตอบแทนจากการลงทุนที่เกิดขึ้น บริษัทฯจะนำไปหมุนเวียนในการลงทุนขยายพอร์ตในสหรัฐฯอย่างต่อเนื่อง เพื่อกระจายความเสี่ยง  โดยขณะนี้อยู่ในระหว่างการศึกษาการเข้าลงทุนโครงการอพาร์ตเมนต์อื่นๆในสหรัฐฯเพิ่มเติมด้วย ซึ่งมีเมืองเป้าหมายที่สนใจในสหรัฐฯทั้งหมด 25 เมือง”นายณัฐพงศ์ กล่าว

นายณัฐพงศ์ กล่าวเพิ่มเติมถึงแผนการลงทุนในประเทศว่า กำลังให้ความสนใจที่จะลงทุนธุรกิจใหม่ที่สามารถสร้างรายได้ประจำในระยะยาว เพื่อสร้างความมั่นคงและกระจายความเสี่ยง โดยยังเป็นธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับอสังหาฯที่ไม่ใช่อาคารสำนักงานให้เช่า หากมีพันธมิตรรายใดสนใจ บริษัทฯก็ไม่ปิดกั้น ซึ่งในกลุ่มพันธมิตรนั้นได้มี กลุ่มNishitetsu Group (NNR) บริษัทยักษ์ใหญ่และผู้นำในภูมิภาคคิวชู ซึ่งอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ประเทศญี่ปุ่น  ที่ร่วมทุนพัฒนาโครงการ The Crest บนทำเลห้าแยกลาดพร้าว ให้ความสนใจที่จะร่วมทุนพัฒนาโรงแรมด้วย แต่ยังไม่สามารถเปิดเผยรายละเอียดได้

สำหรับแผนการพัฒนาในปีนี้จะเปิดตัวทั้งหมด 13 โครงการ รวมมูลค่า 22,700ล้านบาท ได้แก่ แนวราบ 9 โครงการ  มูลค่า 6,500 ล้านบาท มีทั้งโครงการบ้านและทาวน์โฮมซีรีย์ใหม่ในทุกระดับราคา  แบ่งเป็นกลุ่มระดับราคาน้อยกว่า 8 ล้านบาท ประมาณ 71% กับ กลุ่มระดับราคามากกว่า 8  ล้านบาท  ประมาณ 29%  และคอนโดฯ 4 โครงการ มูลค่า 16,200 ล้านบาท

ด้านเป้าหมายกำไรสุทธิในปี  2566 ที่ตั้งไว้ 3,000 ล้านบาท ส่วนใหญ่กำไรของบริษัทจะยังมาจากการพัฒนาและขายที่อยู่อาศัย และยังมีกำไรจากธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำ (Recurring income) ที่จะอยู่ที่ 500-700 ล้านบาท ในปี 2566 โดยที่ในส่วนของรายได้ประจำนั้นบริษัทจะมีการเพิ่มธุรกิจใหม่ที่ยังอยู่ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ประจำเข้ามาเพิ่ม นอกเหนือจากธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่าในปัจจุบัน ซึ่งปัจจุบันอยู่ระหว่างการศึกษาและอยู่ระหว่างการหาพันธมิตรเข้ามาร่วมผลักดันธุรกิจดังกล่าว เพื่อเพิ่มรายได้ประจำสร้างความมั่งคงให้กับบริษัท

ขณะที่รายได้ของบริษัทฯในปี 2566 นั้นจะอยู่ที่ระดับสูงกว่า 20,000 ล้านบาท แม้ว่าในปี 2562 บริษัทจะตั้งเป้ารายได้ที่ต่ำกว่าเป้าหมายเดิมที่วางไว้แตะ 20,000 ล้านบาท อันเนื่องมาจากปัจจัยลบต่างๆ ทำให้บริษัทปรับเป้าหมายรายได้ปีนี้ลดลงมา 1,000 ล้านบาท มาเป็น 19,000 ล้านบาท เติบโต 22% แบ่งสัดส่วนแนวราบ-แนวสูง-เพื่อเช่า ในสัดส่วน 60-35-5 พร้อมกับเป้ายอดขาย 22,000ล้านบาท เติบโต 46%  โดยการเติบโตของรายได้และยอดขาย มาจากโครงการเปิดขายทั้งหมดรวม 59 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 62,700 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการต่อเนื่อง 46โครงการ มูลค่ารวม 40,000 ล้านบาท

อย่างไรก็ตามบริษัทยังมีมูลค่ายอดขายรอโอน (Backlog) ที่รองรับการรับรู้รายได้ในอนาคตไว้ โดยที่บริษัทมี Backlog ณ สิ้นปีก่อนที่ 9,950 ล้านบาท รับรู้รายได้ในปีนี้ 60% ส่วนที่เหลือทยอยโอนในปีต่อๆไป โดยที่การโอนโครงการใหม่ในปีนี้จะมีการโอนโครงการ 28 CHIDLOM ที่จะโอนในครึ่งปีหลังของปีนี้ โดยมียอดขายแล้ว 5,000 ล้านบาท และยังเหลืออีก 3,000 ล้านบาท ส่วนสต๊อกพร้อมโอนของบริษัทในปัจจุบันที่มีอยู่ 10,000 ล้านบาท บริษัทจะระบายการขายออกไปเรื่อยๆ โดยที่สต๊อกส่วนใหญ่ของบริษัทจะเป็นโครงการ SALADAENG ONE และ BEATNIQ รวมกว่า 5,000 ล้านบาท

ด้านการขายในช่วง 2 เดือนที่ผ่านมา มีการปรับตัวขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในช่วงเดือนกุมภาพันธ์ ที่ผ่านมา หลังจากบริษัทปล่อยแคมเปญ “โปรแม่รีบ” ทำให้กระตุ้นยอดขายในเดือนก.พ. นี้ ขึ้นมาที่ 300-400 ล้านบาท/สัปดาห์ เพิ่มขึ้นจากปกติ 200 ล้านบาท/สัปดาห์