ทราบกันดีว่า ปัจจุบันราคาที่ดินในพื้นที่ใจกลางธุรกิจหรือ CBD ของกรุงเทพมหานครค่อนข้างมีจำกัดและมีการปรับราคาค่อนข้างสูงซึ่งพบว่า ในบางแปลงมีการซื้อขายกันสูงกว่า 3 ล้านบาทต่อตารางวาหรือตร.วโดยเฉพาะย่านราชดำริ หลังสวน พระราม 4 หรือริมแม่น้ำเจ้าพระยา ซึ่งส่วนใหญ่เป็นที่ดินของหน่วยงานรัฐ และสำนักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ แต่ทำเลย่านดังกล่าวถือว่าเป็นทำเลที่มี Demand ของกำลังซื้อระดับบนทั้งชาวไทยและต่างชาติที่ต้องการที่อยู่เป็นจำนวนมาก เนื่องจากเป็นทำเลที่ค่อนข้างสงบ ปลอดภัย เหมาะแก่การพักอาศัย อีกทั้งยังแวดล้อมไปด้วยห้างสรรพสินค้าชั้นนำ ร้านอาหาร โรงแรมระดับ 5 ดาว อีกเป็นจำนวนมาก ส่งผลให้ผู้ประกอบการหลายรายต่างต้องการที่ดินในบริเวณดังกล่าวเพื่อนำมาพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทั้งแบบ Freehold และ Leasehold
คอนโดมิเนียมแบบ Leasehold คือโครงการคอนโดที่สร้างบนที่ดินที่เช่ามาซึ่งหมายถึงเจ้าของโครงการไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นๆ โดยส่วนใหญ่โครงการคอนโดมิเนียม แบบ Leasehold จะมีระยะเวลาที่เริ่มให้ถือครองหรือเช่ากันที่ 30 ปี บางโครงการจะเป็น 30+30+30 ปี หากเราซื้อคอนโดแบบ Leasehold เราจะได้รับเป็นหนังสือสัญญาเช่าระยะยาวระหว่างผู้ซื้อกับเจ้าของโครงการ จะไม่ได้เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ให้ แต่จะได้เป็นกรรมสิทธิ์ในการอาศัย เมื่อครบกำหนดสัญญาการเช่ากรรมสิทธิ์ในอาคารก็จะตกเป็นของเจ้าของที่ดิน
สำหรับ “ราคา” ของคอนโดมิเนียมแบบ Leasehold โดยปกติจะมีราคาที่แตกต่างกันขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการเช่น ทำเลที่ตั้ง คุณภาพโครงการ บริการภายในโครงการที่มักจะทำเป็นเซอร์วิสคล้ายโรงแรมตอบสนองต่อกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติเนื่องจากคอนโดมิเนียมแบบ Leasehold ส่วนใหญ่กลุ่มลูกค้าหลักจะเป็นกำลังซื้อต่างชาติ เพราะคนไทยส่วนใหญ่ยังคงต้องการโครงการที่สามารถถือครองหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดมากกว่า ซึ่งปกติพบว่า โครงการคอนโดมิเนียมแบบ Leasehold จะมีราคาขายที่ค่อนข้างถูกกว่าคอนโดมิเนียม Freehold บนทำเลเดียวกันประมาณ 30-40%
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่า โครงการคอนโดมิเนียมแบบ Leasehold ส่วนใหญ่จะมีอัตราการขายที่ยังค่อนข้างช้าเมื่อเทียบกับโครงการ คอนโดมิเนียมแบบ Freehold ซึ่งจะเป็นที่นิยมของกลุ่มผู้ซื้อมากกว่า เพราะกลุ่มลูกค้าที่ค่อนข้างจำกัด ถึงแม้โครงการคอนโดมิเนียมแบบ Leasehold ส่วนใหญ่จะตั้งอยู่บนทำเลที่โดดเด่นก็ตาม แต่กลุ่มลูกค้าและนักลงทุนส่วนใหญ่ก็ยังคงเลือกที่จะซื้อหาคอนโดมิเนียมแบบ Freehold มากกว่า หากตั้งอยู่บนทำเลเดียวกัน
ทั้งนี้พบว่ามีโครงการคอนโดมิเนียมแบบ Leasehold บางโครงการเช่น ลุมพินี เพลส พระราม 4-รัชดาภิเษก ที่ทางแอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ เช่าที่ดินจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ย่านไผ่สิงโต (ฝั่งถนนรัชดาภิเษก) ใกล้รถไฟฟ้าใต้ดินสถานีศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ บนพื้นที่ประมาณ 600 ตารางวา( ตร.ว) นำมาพัฒนาเป็นโครงการ เป็นอาคารชุดโลว์ไรซ์ 8 ชั้น จำนวนทั้งหมด 190 ยูนิต พื้นที่ใช้สอย 22 ตารางเมตร (ตร.ม.) และ 26 ตร.ม. ราคาเริ่มต้นประมาณ 1.3-1.4 ล้านบาท ราคาเฉลี่ย 5.5-6 หมื่นบาทต่อตร.ม. คิดเป็นมูลค่ารวม 260 ล้านบาท ขายเป็น คอนโดมิเนียมแบบ Leasehold สิทธิการเช่า 30 ปี บวก 30 ปี ซึ่งพบว่าเนื่องจากราคาขายที่ค่อนข้างถูกกว่าราคาตลาดของโดมิเนียมในบริเวณย่านนั้นมาก ส่งผลให้สามารถปิดการขายได้อย่างรวดเร็ว
นอกจากนี่ยังมีโครงการจามจุรี สแควร์ เรสซิเดนซ์ ที่พัฒนาโดย สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ตั้งอยู่บนทำเลจุฬา ซอย 9 หรือบริเวณด้านหลังสนามกีฬาจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย บนพื้นที่กว่า 6 ไร่ เป็นอาคารสูง 22 ชั้น จำนวน 1 อาคาร จำนวน 510 ห้อง เป็นสิทธิการเช่าระยะยาว 30 ปี ราคา 1.7-3.6 ล้านบาท ก็ได้รับความสนใจจากกลุ่มนักลงทุนเป็นจำนวนมากส่งผลให้ให้สามารถปิดการขายได้อย่างรวดเร็วเนื่องจากราคาขายที่ค่อนข้างถูกกว่าราคาขายของโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายบนทำเลเดียวกันถึงกว่า 40%
ล่าสุดบริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดตัวโครงการ ทริปเปิ้ล วาย เรสซิเด้นซ์ (Triple Y Residence) คอนโดมิเนียมรูปแบบ Leasehold ระยะเวลาเช่า 30 ปี ทำเลใจกลางจุฬา-สามย่าน เชื่อมต่อกับ MRT สามย่าน จุดเด่นอยู่ที่เป็นส่วนหนึ่งของโครงการสามย่านมิตรทาวน์ ซึ่งประกอบกอบไปด้วยอาคารสำนักงานเกรดเอ พื้นที่รีเทล โรงแรม เป็นโครงการคอนโดฯสูง 33 ชั้น จำนวน 516 ยูนิต ในราคาเริ่มต้นพิเศษ 4.49 ล้านบาท ก็ได้รับความสนใจจากกลุ่ม-ลูกค้าเป็นจำนวนมากสามารถปิดการขายไปกว่า 30%
ด้านนายธนพล ศิริธนชัย ประธานอำนวยการ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ โกลเด้นแลนด์ ยอมรับว่า ในช่วงที่เปิดจองคอนโดฯในโครงการ ทริปเปิ้ล วาย เรสซิเด้นซ์ (Triple Y Residence) มีคนสนใจจองเข้ามามากจริง แต่เมื่อลงรายละเอียดแล้วลูกค้าเอาจริงๆมี 32 % ส่วนใหญ่จะติดปัญหาที่เป็น Leasehold ระยะเวลาเช่า 30 ปี อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าในเดือนกรกฎาคม 2562 ห้องตัวอย่างเสร็จและเปิดขายอีกครั้งคาดว่ายอดขายน่าจะขยับเป็น 70 %
“ตอนแรกคนจองเยอะ พอคุยเข้ามาในรายละเอียดติด Leasehold ลูกค้าไม่เอา” นายธนพล กล่าว พร้อมกับว่า แม้จะมียอดขายเพียง 32 % แต่เป็นคนที่ซื้อจริง หรือ เรียล ดีมานด์ และมีลูกค้าหลายรายจ่ายสด ซึ่งคอนโดฯของเราขายที่ 140,000 บาทต่อ ตร.ม.ซึ่งถูกกว่าราคาตลาดในย่านดังกล่าว (สามย่าน-พระราม 4)ไม่น้อยกว่า 30 %
อุปทานที่อยู่ระหว่างการขายและอัตราการขาย คอนโดมิเนียม Leasehold ในกรุงเทพมหานคร ณ เดือน สิ้นไตรมาสที่ 1 ปี พ.ศ. 2562
ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
นายภัทรชัย กล่าวด้วยว่า ปัจจุบันอุปทานคอนโดมิเนียม Leasehold ในกรุงเทพมหานคร ที่อยู่ระหว่างการขาย ประมาณ 7 โครงการ จำนวน 1,492 ยูนิต มูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 23,315 ล้านบาท ขายไปแล้วประมาณ 1,039 ยูนิต หรือคิดเป็น 70% ของอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด 1,492 ยูนิต เหลือขายประมาณ 453 ยูนิต หรือคิดเป็น 30%
อุปทานที่อยู่ระหว่างการขายจำแนกตามประเภทห้อง
ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
จากอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด 7 โครงการ ประมาณ 1,492 ยูนิต พบว่า ผู้ประกอบการพัฒนาเป็นห้องแบบ 1 ห้องนอนมากที่สุดถึง 676 ยูนิต หรือคิดเป็น 45.3% โดยรองลงมาเป็น รูปแบบ 2 ห้องนอน 428 ยูนิต หรือคิดเป็น 28.7% และ รูปแบบ 3 ห้องนอนขึ้นไปประมาณ 326 ยูนิต หรือคิดเป็น 21.8% และจากการสำรวจพบว่า รูปแบบ สตูดิโอ ขายได้มากที่สุดคือขายไปแล้วประมาณ 57 ยูนิต หรือคิดเป็น 91.9% จากอุปทานทั้งหมด 62 ยูนิต เนื่องจากมีอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายน้อย รองลงมาคือ รูปแบบ 2 ห้องนอนที่ขายไปแล้ว 321 ยูนิต หรือคิดเป็น 75.0% จากอุปทานทั้งหมด 428 ยูนิต และรูปแบบ1 ห้องนอน ขายได้ประมาณ 470 ยูนิต จากหน่วยขายทั้งหมด 676 ยูนิต หรือคิดเป็น 69.5%
อุปทานที่อยู่ระหว่างการขายจำแนกตามระดับราคา
ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
จากข้อมูลฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส ฯพบว่า คอนโดมิเนียม Leasehold ในกรุงเทพมหานคร ที่อยู่ระหว่างการขาย พบว่าส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 10,000,001 ขึ้นไป มากที่สุดที่ 901 ยูนิต หรือคิดเป็น 60.4% รองลงมาคือระดับราคา 3,000,001 – 5,000,000 ที่ประมาณ 504 ยูนิต หรือคิดเป็น 33.8% และ ระดับราคา 7,500,001 – 10,000,000 ประมาณ 63 ยูนิตหรือคิดเป็น 4.2%
ในช่วงระดับราคา 7,500,000 – 10,000,000 เป็นช่วงราคาที่ขายดีที่สุดที่ประมาณ 92.1% หรือขายไปแล้วประมาณ 58 ยูนิต จากหน่วยที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด 63 ยูนิต เนื่องจากปัจจุบันในช่วงระดับราคานี้มีการพัฒนาออกมาน้อย รองลงมาคือระดับราคา 5,000,0001 – 7,500,000 บาท ประมาณ 69.6% ขายได้แล้วประมาณ 16 ยูนิต จากหน่วยขายทั้งหมด 23 ยูนิต และระดับราคา 10,000,001 ขึ้นไป ประมาณ 56.0% คือสามารถขายไปแล้วประมาณ 1,583 ยูนิต จากหน่วยขายทั้งหมด 2,806 ยูนิต
อุปทานที่จะเปิดขายใหม่ในอนาคตคอนโดมิเนียม Leasehold ในกรุงเทพมหานคร
