ศุภาลัยฯโอด LTV ฉุดลูกค้าหาย 8-10% ฟันธงภาพรวมตลาดอสังหาฯปี62ติดลบ 5-8% ครึ่งปีหลังจ่อเปิดอีก 22 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 21,000 ล้านบาท พร้อมปรับกลยุทธ์เน้นเจาะลูกค้าระดับกลาง ราคาจับต้องได้ ล่าสุดคว้าที่ดินสายใต้เก่าผุด“ศุภาลัยปาร์คสถานีแยกไฟฉาย” ราคาเร่ิมต้น 2.03 ล้านบาทตั้งเป้ากวาดยอดขาย 50%ภายในเดือนก.ค. หนักใจสต๊อกแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงเหลือขายมากสุดกว่า 1,000 ยูนิต คาดระบายหมดภายใน 2-3 ปี

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด(มหาชน) หรือ SPALI เปิดเผยถึง ภาพรวมตลาดอสังหาฯในครึ่งปีหลัง 2562 ว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ของผู้ประกอบการจะไม่มากนักโดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม ทำให้การแข่งขันของผู้ประกอบการรายใหญ่ไม่น่าห่วงมากเช่นเดียวกัน แต่ผู้ประกอบการรายเล็กจะประสบปัญหาจากหลายปัจจัยลบ โดยเฉพาะมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย(Loan to Value : LTV) ซึ่งในช่วงระยะเวลา 2 เดือนที่ผ่านมา หลังจากมาตรการดังกล่าวประกาศใช้  ก็มีผลกระทบกับบริษัทฯบ้างเช่นเดียวกัน แต่จะกระทบโครงการแนวราบมากกว่า โดยได้ฉุดให้ลูกค้าที่ Walk-in เข้ามาชมและซื้อโครงการหายไป 8-10%  เพราะลูกค้าบางรายที่ซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังแรกยังไม่เข้าใจเกณฑ์ของLTV  ซึ่งบริษัทฯก็ต้องให้ความช่วยเหลือและให้ข้อมูลที่ถูกต้อง แต่ลูกค้าของบริษัทฯที่โอนไปแล้วนั้น Reject Rate ก็ยังทรงตัวที่ 9-10% 

ขณะเดียวกันกลุ่มผู้ซื้อเพื่อเก็งกำไร จะได้รับผลกระทบมากที่สุดทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้ เกิดภาวะชะลอตัวขึ้นและลดความร้อนแรงลง ซึ่งมองว่าในช่วงไตรมาส2/2562 และไตรมาส3/2562 อาจจะเป็นช่วงต่ำสุดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ และค่อยๆกลับมาฟื้นตัวขึ้นในไตรมาส4/2562 แต่ในภาพรวมของตลาดอสังหาฯปีนี้คาดว่าจะติดลบไม่เกิน5-8% เมื่อเทียบกับปี2561 ที่ผ่านมา หากการจัดตั้งรัฐบาลชุดใหม่สามารถตั้งหลักได้และมีนโยบายที่ชัดเจน โดยเฉพาะการก่อสร้างระบบสาธารณูปโภคก็จะช่วยให้ภาพรวมตลาดฟื้นตัวดีขึ้น

สำหรับแผนการดำเนินการของบริษัทฯในครึ่งปีหลัง 2562 วางแผนที่จะเปิดตัวใหม่อีก 22 โครงการมูลค่ารวม 21,000 ล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 19 โครงการ(เป็นการเปิดตัวในพื้นที่ต่างจังหวัดสัดส่วน50%)และคอนโดมิเนียม 3 โครงการ  ซึ่งในครึ่งปีแรกที่ผ่านมาบริษัทฯได้เปิดตัวไปแล้ว 9 โครงการมูลค่ารวม 19,000 ล้านบาทแบ่งเป็นแนวราบ 7 โครงการ  และคอนโดมิเนียม 2 โครงการ

โดยการเปิดตัวคอนโดมิเนียมในช่วงครึ่งปีหลังของบริษัทนั้น จะมีการปรับกลยุทธ์ที่เน้นเจาะกลุ่มลูกค้าระดับกลาง ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงหรือปล่อยเช่าเป็นหลัก ในราคาที่จับต้องได้  โดยที่ราคาขายเฉลี่ยจะอยู่ในช่วง 60,000-80,000 บาท/ตารางมตร ซึ่งเป็นระดับราคาที่ลูกค้าส่วนใหญ่ให้ความสนใจซื้อเป็นจำนวนมาก  จากภาวะของตลาดอสังหาริทรัพย์ไนปัจจุบันบริษัทฯมองว่าซัพพลายคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ จะเป็นกลุ่มระดับราคาที่สูงกว่า 100,000 บาท/ตารางเมตร และเป็นกลุ่มระดับราคาที่ขายได้ช้า พึ่งพิงลูกค้าต่างชาติเป็นจำนวนมาก ซึ่งมีความเสี่ยงในภาวะที่ตลาดอสังหาฯถูกกดดันจากปัจจัยต่างๆ ทั้งปัจจัยภายในและภายนอก ทำให้บริษัทหันมาเน้นการเปิดโครงการที่ราคาสามารถเข้าถึงลูกค้า ส่วนใหญ่ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองหรือปล่อยเช่า ในทำเลที่มีศักยภาพในช่วงครึ่งหลังนี้

ล่าสุด ได้เปิดตัวโครงการแรกของช่วงครึ่งหลังปี2562 คือ โครงการ “ศุภาลัย ปาร์ค สถานีแยกไฟฉาย” เป็นการซื้อที่ดิน 6 ไร่บริเวณถนนจรัญสนิทวงศ์  ตั้งอยู่บนพื้นที่ดินเดิมของสถานีขนส่งผู้โดยสารกรุงเทพฯ(ไฟฉาย)สถานีขนส่งที่ใช้รับส่งผู้โดยสารจากภาคใต้ ภาคตะวันตก และภาคกลาง หรือสายใต้เก่า เมื่อในอดีต โดยซื้อมาในราคาไม่เกิน 150,000 บาท/ตารางวา พัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมสูง 22 ชั้น(รวมดาดฟ้า) จำนวน 2 อาคาร  รวมจำนวนห้องพักอาศัย 726 ยูนิต  (Tower A จำนวน 374 ยูนิต และTower B จำนวน 352 ยูนิต) ขนาดตั้งแต่ 29.5-74.5 ตารางเมตร  ราคาตั้งแต่ 2.03-3.90 ล้านบาท หรือเร่ิมต้นที่ 60,500 บาท/ตารางเมตร มูลค่าโครงการรวม 27,000 ล้านบาท 

ในวันที่ 20-21 กรกฎาคม 2562 นี้  จะนำห้องชุดบางส่วนมาเปิดขาย ส่วนจะเป็นกี่ยูนิตนั้นยังไม่สามารถเปิดเผยได้ ขณะนี้มีผู้สนใจลงทะเบียนไว้แล้วประมาณ 1,000 ราย โดยตั้งเป้ายอดขายในเดือนกรกฎาคมไว้ที่ 50% คาดว่าจะมีลูกค้าที่ซื้อเพื่ออยู่เองประมาณ 70% และซื้อเพื่อปล่อยเช่าประมาณ 30% ด้านการก่อสร้างคาดว่าจะแล้วเสร็จภายในปี 2565      

นายไตรเตชะ กล่าวเพิ่มเติมว่า ทำเลกรุงเทพฯตะวันตกย่านฝั่งธนบุรี เป็นอีกหนึ่งทำเลที่มีการเติบโตอย่างรวดเร็ว และมีแนวโน้มการขยายตัวที่น่าจับตามองเป็นอย่างยิ่ง เนื่องจากเป็นสังคมขนาดใหญ่ สำหรับการอยู่อาศัยแหล่งช้อปปิ้งและแหล่งการศึกษา รวมถึงปัจจัยสนับสนุนจากแผนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของรัฐบาลที่เชื่อมต่อการคมนาคม ระหว่างฝั่งพระนคร และฝั่งธนบุรี ทำให้การเดินทางเข้าสู่ศูนย์กลางธุรกิจได้อย่างสะดวกสบาย อีกทั้งความคืบหน้าการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ส่วนต่อขยาย ช่วงหัวลำโพง– หลักสอง(เปิดให้บริการได้จริงในเดือนกันยายน2562) และช่วงเตาปูน– ท่าพระ(เปิดให้บริการได้จริงในเดือนมีนาคม2563) เป็นสิ่งที่บ่งบอกถึงอุปสงค์ในพื้นที่ที่มีอยู่แล้ว และยังมีส่วนช่วยดึงดูดให้อุปสงค์ใหม่เข้ามาในพื้นที่ โดยบริษัทฯได้การตอบรับที่ดีจากลูกค้าจำนวนมาก จากการเข้าไปพัฒนาคอนโดมิเนียมย่านฝั่งธนฯ อย่างต่อเนื่องจำนวนรวมทั้งสิ้น 11 โครงการ มูลค่าโครงการรวม 27,000 ล้านบาท

สำหรับคอนโดฯอีก 2 โครงการที่จะเปิดตัวในครึ่งปีหลังนี้ จะอยู่ในแนวรถไฟฟ้าสถานีที่มีระบบรางเรียบร้อยแล้ว ระดับราคาประมาณ 60,000-80,000 บาท/ตารางเมตร แต่ยังไม่สามารถเปิดเผยรายละเอียดได้

ด้านยอดโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงครึ่งปีหลังนั้นคาดว่าจะสูงขึ้นกว่าครึ่งปีแรก ซึ่งจะมาจากการเริ่มทยอยโอนโครงการใหม่ ที่มีกำหนดก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมโอนในครึ่งปีหลังจำนวน 2 โครงการ มูลค่าโครงการรวม 5,500 ล้านบาท ได้แก่โครงการศุภาลัย เวอเรนด้า พระราม 9 มูลค่า 4,280 ล้านบาท ปัจจุบันขายหมดแล้ว 100% จะเริ่มส่งมอบในช่วงปลายไตรมาส 3/2562 และโครงการศุภาลัย ซิตี้รีสอร์ท พระราม 8 มูลค่าโครงการ 1,220 ล้านบาท ซึ่งปิดการขายเป็นที่เรียบร้อยแล้ว  และเริ่มทยอยส่งมอบอย่างต่อเนื่องมาจนถึงช่วงครึ่งปีหลังควบคู่ไปกับโครงการ ศุภาลัย เอลีท สุรวงศ์ ที่เริ่มทยอยโอนตั้งแต่เดือนพฤษภาคม ที่ผ่านมา

ขณะเดียวกันบริษัทฯจะมีการทยอยรับรู้มูลค่ายอดขายรอโอน(Backlog) ในช่วงครึ่งปีหลังประมาณ 12,000 ล้านบาท จาก Backlog ทั้งหมดที่มีกว่า  40,000 ล้านบาท จะทำให้ยอดโอนในปีนี้เป็นไปตามเป้าหมายที่ตั้งไว้  28,000 ล้านบาท ส่วนสต๊อกของบริษัทฯในปัจจุบัน มีมูลค่ารวม  15,000 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการประเภทแนวราบ ประมาณ 5,000 ล้านบาท ซึ่งบริษัทเชื่อว่าจะสามารถระบายหมดภายในช่วง 2 เดือน แต่จะมียูนิตใหม่ๆเข้ามาเติม เพื่อรองรับความต้องการใหม่ที่มีอย่างต่อเนื่อง สำหรับสินค้าส่วนที่เป็นสต๊อกของคอนโดมิเนียม มีมูลค่ารวมประมาณ 10,000 ล้านบาท โดยสัดส่วน 50% เป็นยูนิตเหลือขายจากโครงการในทำเลแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงถึง 6 โครงการ จำนวนกว่า1,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 2,000-3,000 ล้านบาท จากสต๊อกที่เหลือกว่า 2,000 ยูนิตทั้งในกรุงเทพฯและต่างจังหวัด คาดว่าจะใช้ระยะเวลาในการระบายสต๊อกคอนโดมิเนียม ภายในระยะเวลา 2-3 ปีนี้