อสังหาฯเมืองนนท์โอดตลาดชะลอหลังLTVพ่นพิษ แนะผ่อนกฎเกณฑ์ผู้ซื้อบ้านหลังแรก ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท หวั่นผังเมืองใหม่กระทบหนัก เตรียมศึกษาแผนยุทธศาสตร์ชาติ 20 ปี  และแผนสภาพัฒน์ฯ นำเสนอภาครัฐหวังปรับปรุงอีกรอบหลังประกาศใช้ โดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพู แนะปลดล็อกเหมือนสายสีม่วง  เชื่อเคราะห์ซ้ำกรรมซัดหลังภาษีที่ดินฯประกาศใช้ต้นปี63 ทาวน์เฮาส์ต่ำกว่า 2 ล้านบาท ทำเลรอบนอกวงแหวน345 หายแน่

นายเลิศมงคล วราเวณุชย์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี เปิดเผยถึงสถานการณ์ตลาดอสังหาฯนนทบุรีว่า ในช่วงระยะเวลา 2-3 ปีที่ผ่านมาไม่ค่อยมีการพัฒนาโครงการการขนาดใหญ่ เนื่องจากสภาวะตลาดอยู่ในช่วงชะลอตัว แต่จะเห็นบางโครงการที่ยังมีใบขออนุญาตก่อสร้างเดิมหรือโครงการขนาดเล็กสูง 7-8 ชั้นเท่านั้น  โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม หลังจากที่มีการเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีม่วง ได้มีการชะลอการเปิดตัวไปเป็นระยะเวลา 3-4 ปี เพราะตลาดไม่ได้ดีอย่างที่คิด เนื่องจากก่อนหน้านี้มีการปั่นราคาที่ดินให้สูงขึ้น และเมื่อนำมาพัฒนาโครงการแต่ราคาขายไม่ปรับสูงขึ้นตามที่ดิน  ปัจจุบันคอนโดฯที่พัฒนาใหม่ราคาอยู่ที่ประมาณ 50,000-85,000 บาท/ตารางเมตร แต่ด้วยผังเมืองรวมนนทบุรี ฉบับใหม่ที่จะประกาศใช้ในปลายปี 2562 นี้ ส่งผลให้ปัจจุบันไม่ค่อยมีการพัฒนาโครงการใหม่มากนัก ปัจจุบันที่ดินในนนทบุรีที่มีราคาสูงสุดอยู่ในทำเล กรุงเทพ-นนท์-ติวานนท์-รัตนาธิเบศร์ ราคา 250,000-300,000 บาท/ตารางวา หากเป็นทำเลที่ข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาไปแล้ว ราคาจะต่ำกว่า 200,000 บาท/ตารางวา  อีกทั้งยังมีปัญหาเรื่องสถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อรายย่อย ทำให้มียอดReject เป็นจำนวนมาก  และเมื่อมีมาตรการควบคุมสินเชื่อต่อหลักทรัพย์ (Loan to Value: LTV) ของ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ยิ่งทำให้อสังหาฯนนทบุรีชะลอตัวลงไปอีก โดยปัจจุบันมีสต๊อกคอนโดมิเนียมอยู่ประมาณ  13,000 ยูนิต จากทั้งหมด 23,000 ยูนิต คิดเป็น 57% ส่วนใหญ่เป็นคอนโดฯที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ หรือใกล้แล้วเสร็จแต่ยังไม่สามารถปิดการขายได้อย่างรวดเร็วคาดว่าจะใช้เวลาระบายออกได้หมดภายในระยะเวลา 3 ปี

“การผ่อนคลายกฎเกณฑ์มาตรการLTV เมื่อกลางเดือนสิงหาคมที่ผ่าน ถือว่าช่วยผู้ที่ได้รับผลกระทบเดิมสามารถปลดล็อกได้เพียง 30-40% เท่านั้น หากจะให้ดีกว่านี้ควรยกเลิกมาตรการดังกล่าวกับผู้ซื้อบ้านหลังแรก และให้สินเชื่อสำหรับผู้ซื้อบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาท รวมไปถึงให้สินเชื่อส่วนเกินราคาบ้านเพื่อนำมาซื้อเฟอร์นิเจอร์ได้ 10-15% ด้วย” นายเลิศมงคล กล่าว

นายเลิศมงคล กล่าวเพิ่มเติมว่า จากสถานการณ์ดังกล่าว  ขณะนี้ทางผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่จังหวัดนนทบุรียิ่งมีความกังวลมากขึ้นจากการที่ผังเมืองนนทบุรีฉบับใหม่กำลังประกาศใช้ในช่วงปลายปี 2562 นี้ ซึ่งจะจำกัดการก่อสร้างมากขึ้น ดังนั้นจะต้องไปศึกษาข้อมูลจากแผนยุทธศาสตร์ชาติ 20 ปี  และแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม ระยะ 5 ปี เพื่อดูรายละเอียดว่าพื้นที่กทม.-ปริมณฑล สามารถพัฒนาโครงการประเภทไหนได้บ้าง เพื่อที่จะนำเสนอแผนไปยังองค์การส่วนบริหารจังหวัดนนทบุรี เป็นลำดับถัดไป เนื่องจากการจะปรับปรุงผังเมืองนั้นจะต้องดูผังเมืองกรุงเทพมหานครด้วยว่ากำหนดกฎเกณฑ์การพัฒนาเป็นรูปแบบใด เพราะจะต้องให้สอดคล้องและไปด้วยกันได้กับกรุงเทพมหานครเนื่องจากมีพื้นที่ติดกัน  ในเบื้องต้นคงต้องมีการเสนอให้ปรับปรุงทำเลแนวรถไฟฟ้าสีชมพู ที่ให้สามารถพัฒนาโครงการได้เช่นเดียวกับแนวรถไฟฟ้าสีม่วง คือกำหนดให้ภายในรัศมี 300-400 เมตร สามารถสร้างคอนโดฯได้ ยกเว้นบริเวณเมืองทองธานี

“อยากให้ผังเมืองรวมใหม่นนทบุรีสอดรับกับระบบสาธารณูปโภคของจังหวัด และในรัศมี 300 เมตรจากแนวรถไฟฟ้าให้สามารถพัฒนาคอนโดฯได้”นายเลิศมงคล กล่าว

นายเลิศมงคล กล่าวเพิ่มเติมว่า ในส่วนของกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ…. ฉบับใหม่ และกรมธนารักษปรับราคาประเมินที่ดินใหม่ ในวันที่ 1 มกราคม 2563  จะยิ่งซ้ำเติมผู้ถือครองที่ดิน  เพราะผู้ที่มีที่ดินอยู่ แต่ไม่สามารถนำมาพัฒนาได้ เนื่องจากติดปัญหาผังเมืองก็จะยิ่งเสียภาษีที่ดินฯแพงขึ้นตามราคาประเมินใหม่ที่ปรับเพิ่มขึ้น หรือสามารถพัฒนาได้ ภาระก็จะไปอยู่ที่ผู้บริโภค ต้องซื้อที่อยู่อาศัยในราคาที่แพงขึ้น ขณะเดียวกันผังเมืองยังกำหนดความกว้างของถนนซอยตั้งแต่ 10-12 เมตร จึงจะสร้างอาคารสูงได้ ซึ่งในจังหวัดนนทบุรีหาได้ยากมาก ส่วนใหญ่จะกว้าง 5-7 เมตรเท่านั้น ดังนั้นเมื่อผังเมืองประกาศใช้ทางสมาคมฯจะรวบรวมผลกระทบ เพื่อนำเสนอให้มีการปรับปรุงผังเมืองใหม่อีกรอบในอนาคต

“เชื่อว่าเมื่อผังเมืองรวมใหม่นนทบุรีประกาศใช้ ทาวน์เฮาส์ระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท ในทำเลรอบนอกวงแหวนทางหลวง345 จะหายไป ผู้ประกอบการจะต้องขยายการพัฒนาออกไปทำเลจ.นครปฐม และจ.ปทุมธานี แทน” นายเลิศมงคล กล่าวในที่สุด

ด้านนายปรีชา กุลไพศาลธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท เปี่ยมสุข พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดนนทบุรี กล่าวว่า ปัจจุบันจังหวัดนนทบุรี มีบ้านจัดสรรขายอยู่ประมาณ 21,000 ยูนิต โดยบ้านเดี่ยว ระดับราคา 3-5 ล้านบาท และ 5-10 ล้านบาท มีส่วนแบ่งมากถึงกว่า 90% ปัจจุบันมีสินค้าเหลือขายในตลาดมากกว่า 7,000 ยูนิต โดยมีการขายเฉลี่ยต่อเดือนประมาณ 3%  คาดว่าจะใช้ระยะเวลาในการระบายสินค้าประมาณ 2-3 ปี  ส่วนทาวน์เฮาส์ ส่วนใหญ่พัฒนาในระดับราคา 2-3 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 80% ส่วนอีกประมาณ 15% เป็นระดับราคา 1-2 ล้านบาท ปัจจุบันสินค้าทั้ง 3 ระดับราคามีสต๊อกเหลือขายในตลาดมากกว่า 14,000 ยูนิจ โดยมีการขายเฉลี่ยต่อเดือนประมาณ 4% คาดว่าจะใช้ระยะเวลาในการระบายสินค้าประมาณ 2-2.5 ปี

แต่หลังจากประกาศบังคับใช้มาตรการ LTV ก็ส่งผลกระทบต่อยอดขายตลาดแนวราบเช่นกัน  แต่โดยภาพรวมยังไม่มีความน่ากังวล เพราะผู้ซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบส่วนใหญ่จะเป็นเรียลดีมานด์ แต่มีความกังวลว่ายอดขายรวมในไตรมาส3-4 จะยิ่งลดลงไปอีก  ซึ่งคงต้องจับตาดู หากสถานการณ์ยังไม่ดีขึ้นก็คงจะเสนอขอมาตรการช่วยเหลือต่อไป

ด้านนายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา กรรมการผู้จัดการ บริษัท สัมมากร จำกัด (มหาชน) หนึ่งในผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯจังหวัดนนทบุรี กล่าวว่า อสังหาฯในพื้นที่นนทบุรีมีหลายโครงการใหญ่ที่รู้จักทั้งในระดับประเทศและระดับโลก อาทิ อิมแพค เมืองทองธานี ดังนั้นเพื่อเป็นการชูอสังหาฯนนทบุรี ให้เป็นที่รับรู้มากขึ้น ทางสมาคมอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี จึงได้จัดงาน “Formula RUN @ Impact Speed Park” ขึ้นมา ซึ่งจัดขึ้นในวันที่ 17 พฤศจิกายน 2562 นี้ ณ  Impact Speed Park เมืองทองธานี โดยไม่จำกัดผู้เข้าร่วมแข่งขัน  โดยผู้เข้าร่วมแข่งขันจะเสียค่าใช้จ่ายคนละ 600-700 บาท ในการวิ่ง 2 ระยะทาง คือ 5 กิโลเมตร และ 10 กิโลเมตร โดยรายได้ส่วนหนึ่งทางสมาคมอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี จะนำไปมอบให้กับโรงพยาบาลปากเกร็ด