เน็กซัสฯ เปิดบทวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ ไทย พบยังอยู่ในภาวะทรงตัว เผยปัจจัยลบตลาดจากความผันผวนของเศรษฐกิจโลก กระทบความเชื่อมั่นนักลงทุน มาตรการ LTV ยังออกฤทธิ์ ส่งผลผู้ประกอบการเร่งปรับตัวครึ่งปีหลัง ด้านนักลงทุนไทยต่างชาติเบนเข็มลงทุนธุรกิจที่ก่อให้เกิดรายได้ระยะยาว แต่ยังพบปัจจัยบวกจากการลดอัตราดอกเบี้ย-ความต่อเนื่องด้านนโยบายของรัฐบาลขั้วเดิม แนะรัฐลดค่าธรรมเนียมการโอน-ภาษีธุรกิจเฉพาะ พร้อมเปิดโอกาสบ้านมือสอง กระตุ้นตลาดช่วงที่เหลือของปี
นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์
นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด เปิดเผยว่า จากการวิเคราะห์ข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ต้นปีเป็นต้นมาคาดว่า ในช่วงที่เหลือของปีตลาดยังคงเผชิญภาวะความไม่แน่นอน ซึ่งหากดูในภาพรวมของเศรษฐกิจโลก เรื่องของสงครามการค้าระหว่างจีนและสหรัฐอเมริกา ส่งผลให้จีนต้องลดค่าเงินหยวน และกระทบต่อการลงทุนของนักลงทุนจีนในตลาดต่างชาติ รวมถึงประเทศไทยด้วย อีกทั้งความไม่สงบทางการเมืองในฮ่องกงทำให้เกิดภาวะชะงักงันในการลงทุนในไทยด้วยเช่นกัน ประกอบกับค่าเงินบาทของไทยที่แข็งตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้อสังหาริมทรัพย์ไทยมีราคาสูงขึ้น แต่ด้วยตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย มีกลุ่มผู้บริโภคหลักคือผู้บริโภคภายในประเทศ ทำให้ประเมินได้ว่าผลกระทบจากเศรษฐกิจโลกอาจมีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไม่เกิน 10-15% ของตลาดที่อยู่อาศัยรวมเท่านั้น แม้จะไม่ส่งผลต่อภาพรวมตลาดแต่มีผลกระทบต่อตลาดทุนไทยแน่นอน
นอกจากปัจจัยลบภายนอกประเทศแล้ว ปัจจัยภายในประเทศอย่างมาตราการ LTV และหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้นก็ยังเป็นปัจจัยลบที่ไม่ควรมองข้าม เนื่องจากตั้งแต่รัฐบาลประกาศว่าจะมีการใช้มาตราการ LTV เพื่อมาสกัดการเก็งกำไรในกลุ่มนักลงทุน (โดยมีผลบังคับใช้ 1 เมษายนที่ผ่านมา) ผู้บริโภคต่างก็เร่งก่อหนี้ เพื่อให้ทันก่อนที่มาตรการจะมีผลบังคับใช้ ส่งผลให้เกิดการหดตัวลงของการอนุมัติสินเชื่อนับตั้งแต่ในช่วงไตรมาส 2 ของปีที่ผ่านมา ซึ่งหากไม่มีการผ่อนคลายมาตรการดังกล่าว คาดว่าในช่วงที่เหลือของปีตลาดอสังหาริมทรัพย์จะไม่สามารถเติบโตได้เหมือนในช่วงหลายปีที่ผ่านมา
เมื่อมาพิจารณาในส่วนของมาตรการ LTV พบว่า นับตั้งแต่มาตราการมีผลบังคับใช้ตลาดมีการชะลอตัวลงในทุก Sector ไม่ว่าจะเป็น บ้านหรือคอนโดมิเนียมในทุกระดับราคาเนื่องจากผู้ซื้อต้องพิจารณาถึงความสามารถในการกู้ของตนมากขึ้น ซึ่งก็เป็นสาเหตุให้ผู้ประกอบการรายใหญ่-รายกลาง ต่างออกมาประกาศผลกระทบจากมาตรการที่มีต่อธุรกิจ และเรียกร้องให้มีการผ่อนปรนนโยบายดังกล่าว หลายโครงการที่เปิดตัวในไตรมาส 2/2562 มีการปรับกลยุทธ์ในการทำการตลาดและมุ่งหวังยอดขายจากตลาดผู้ซื้อจริงมากขึ้น
อย่างไรก็ตาม ตลาดก็ยังคงมีปัจจัยบวกมาสนับสนุน ไม่ว่าจะเป็น การที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% ส่งผลดีต่อผู้ประกอบการโดยตรงกล่าวคือ สามารถยื่นขอสินเชื่อโดยมีต้นทุนที่ต่ำลง ในขณะที่ผู้กู้รายย่อยก็สามารถยื่นขอสินเชื่อในอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงเช่นกัน อีกทั้งรัฐบาลที่มาจากการเลือกตั้งยังเป็นรัฐบาลขั้วเดิม ทำให้เกิดความต่อเนื่องในการสานต่อนโยบายต่างๆ ทั้งทางด้านการลงทุน โครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ระบบขนส่งมวลชน โครงการพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษ
นางนลินรัตน์ ยังกล่าวให้ความเห็นด้วยว่า แม้ว่าตลาดจะมีปัจจัยบวก แต่ก็ยังส่งผลดีกับตลาดอสังหาฯในสัดส่วนที่น้อยกว่าปัจจัยลบ ดังนั้นจึงอยากร้องขอรัฐบาลชุดนี้ให้ช่วยกำหนดมาตรการช่วยกระตุ้นตลาดในช่วงที่เหลือของปี เช่น การพิจารณาลดค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีธุรกิจเฉพาะให้กับอสังหาฯที่พร้อมโอนในปีนี้ เป็นการช่วยกระตุ้นให้ผู้มีกำลังซื้อที่ผ่านเงื่อนไข LTV สามารถมีต้นทุนการซื้อที่ต่ำลง ในขณะเดียวกันก็ช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถระบายสินค้าที่เสร็จแล้วได้ โดยกำหนดให้สามารถลดค่าธรรมเนียมดังกล่าวในอสังหาฯทุกระดับราคา ตลอดจนการให้สิทธิพิเศษกับอสังหาริมทรัพย์มือสองบ้าง เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองของไทย ยังคงไม่เติบโตมากทั้งๆ ที่เป็นโอกาสให้ผู้ซื้อได้ซื้ออสังหาฯคุณภาพดี ที่มีขนาดใหญ่กว่าสินค้าใหม่ในปัจจุบัน ในราคาใกล้เคียงกับราคาปัจจุบัน บนทำเลที่มีศักยภาพ ก็น่าจะช่วยให้ตลาดมีการขยายตัวได้ดีขึ้น
สำหรับทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่เหลือของปีคาดว่า หลายๆ บริษัทต้องเร่งระบายสินค้าที่มีอยู่ โดยวิเคราะห์จากความต้องการที่แท้จริง เพราะการพึ่งตลาดต่างชาติอาจไม่ได้หวือหวาเหมือนเมื่อ 2-3 ปี ที่ผ่านมาโดยเฉพาะตลาดจีนและฮ่องกง และการหันไปปรับแผนการลงทุนสู่ธุรกิจที่ก่อให้เกิดรายได้ระยะยาวมากขึ้น เช่น การลงทุนในธุรกิจโรงแรม อาคารสำนักงาน หรือลงทุนในต่างประเทศ การขายที่ดินบางแปลงที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ออกจากบริษัท หรือแม้แต่ในที่ดินที่ซื้อมาแล้วก็อาจปรับแผนพัฒนาโครงการจากตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อการขายเป็นตลาดเพื่อการลงทุนระยะยาวมากขึ้น
