ย่านอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ คือทำเลที่เป็นจุดเปลี่ยนถ่ายการเดินทางที่สำคัญของกรุงเทพมหานครมาตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน ซึ่งถือว่าเป็นทำเลที่ตอบโจทย์เป็นอย่างมากสำหรับทุกการเดินทาง เป็นเสมือนศูนย์รวมโครงข่ายการเดินทางในกรุงเทพมหานครอย่างครบครัน เช่น เป็น ถนนกาญจนาภิเษกวงแหวนรอบนอก, ถนนวิภาวดีรังสิต, ถนนพระราม9, ทางพิเศษศรีรัช, ทางพิเศษเฉลิมมหานคร, หรือ ทางยกระดับอุตราภิมุข และสถานี BTS อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ เป็นต้น อีกทั้งยังแวดล้อมด้วยโรงพยาบาลและห้างสรรพสินค้าชั้นนำ ไม่ว่าจะเป็นโรงพยาบาลราชวิถี โรงพยาบาลพระมงกุฏเกล้า โรงพยาบาลพญาไท 1 และโรงพยาพญาไท 2 รวมถึงกลุ่มบุคลากรทางการแพทย์และสถาบันการศึกษาอีกเป็นจำนวนมาก ซึ่งถือว่าเป็นอีกทำเลที่มีซัพพลายที่จำกัด แต่มีดีมานด์ที่ยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยในบริเวณย่านนี้อีกเป็นจำนวนมาก

นายภัทรชัย ทวีวงศ์  รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยบริษัทคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด  เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดของคอนโดมิเนียมบนทำเลย่านอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 ปี 2562 พบว่า ปัจจุบันมีโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขายค่อนข้างน้อย และโครงการที่เปิดขายส่วนใหญ่ในช่วงที่ผ่านมาสามารถปิดการขายได้ในเวลาที่รวดเร็ว ซึ่งบางโครงการ Sold Out หลังจากเปิดขายได้เพียง 1-2 วัน ที่เปิดพรีเซลล์

อย่างไรก็ตาม หากมองย้อนไปในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา สถานการณ์คอนโดมิเนียมในบริเวณพื้นที่โดยรอบอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ มีการปรับเพิ่มขึ้นของราคาขายอย่างต่อเนื่อง จากราคาของคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ  50,000-70,000 บาทต่อตารางเมตร ปัจจุบันขยับขึ้นมาอยู่ที่ประมาณ  145,000-240,000 บาทต่อตารางเมตร พบว่า บางโครงการบางยูนิตราคาสูงกว่า 260,000 บาทต่อตารางเมตร  เท่ากับว่าราคาเปิดตัวคอนโดมิเนียมย่านอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ มีการปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ยราว 15-20% ต่อปี ตลอดในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ถือว่าเป็นอีกทำเลที่มีการปรับตัวที่ค่อนข้างสูงเป็นอย่างมาก ในขณะที่ Rental Yield ของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯเฉลี่ยจะอยู่ที่ประมาณ  4.5%-5.5% ต่อปี ซึ่งถือว่าค่อนข้างคุ้มค่าต่อการลงทุนเป็นอย่างมาก และเป็นอีกทำเลที่หาที่ดินนำมาพัฒนาโครงการได้ค่อนข้างยากซึ่งพบว่า ราคาที่ดินในย่านนี่ปัจจุบันมีการเสนอขายกันสูงกว่า 1.2 -1.5 ล้านบาทต่อตารางวาและมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินเป็นอย่างมากเช่นเดียวกันในช่วงที่ผ่านมา

สำหรับอุปทานคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขายพบว่าปัจจุบันมีเพียงแค่ 2 โครงการประมาณ 537 ยูนิตเท่านั้น ด้วยมูลค่าโครงการ 3,153 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขายจะกระจายตัวอยู่ในทำเลย่านพญาไทและราชเทวีมากกว่า สำหรับอุปทานที่อยู่ระหว่างการขาย 537 ยูนิต พบว่า ขายไปแล้วประมาณ 367 ยูนิตหรือคิดเป็น 68% ของอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมดเหลือขายประมาณ170 ยูนิตหรือคิดเป็น 32%และพบว่าคอนโดมิเนียมประเภท 1 ห้องนอนเป็นรูปแบบที่ผู้ประกอบการพัฒนาออกมาสู่ตลาดมากที่สุดและขายได้ดีที่สุดเช่นเดียวกันและพบว่าในช่วงระดับราคา 3,000,001 – 5,000,000 เป็นช่วงราคาที่มีการพัฒนาออกมามากที่สุดและเป็นช่วงราคาที่สามารถขายได้ดีที่สุดเช่นเดียวกัน

นอกจากนี่พบว่า ทำเลย่านนี้ยังมีผู้ประกอบรายใหญ่บางรายอยู่ระหว่างการพัฒนาโครงการใหม่และเตรียมที่จะเปิดตัว เช่น บมจ. พฤกษา เรียลเอสเตท อยู่ระหว่างการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมโครงการใหม่บนทำเลนี่ภายใต้แบรนด์ The Tree Victory Monument บนเนื้อที่ประมาณ 1-0-81 ไร่ พัฒนาเป็น High Rise 1 อาคาร 31 จำนวน 253 ยูนิตในราคาเริ่มต้น 3.59 ล้านบาท ราคาเฉลี่ยทั้งโครงการประมาณ 130,000 บาท/ตารางเมตร

บมจ. สิงห์ เอสเตท เตรียมเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมระดับลักซ์ชัวรีในย่านรางน้ำ ภายใต้แบรนด์  เอสโทร  (ESTRO ) เป็นคอนโดมิเนียมระดับ ไฮเอนด์ ติดสวนสาธารณะสันติภาพและตรงข้ามคิงเพาเวอร์ บนพื้นที่เกือบ 2 ไร่ เป็นคอนโดมิเนียมสูง 35 ชั้น ขนาดตั้งแต่ 31.5 – 111.75  ตารางเมตร ส่วนราคาเริ่มต้นที่ 200,000 บาทต้นๆต่อตารางเมตร หรือตั้งแต่ 5.99 ล้านบาทขึ้นไป 1 อาคาร จำนวน 411 ยูนิต มูลค่าโครงการประมาณ 4,100 ล้านบาท

จากการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่อีกกว่า 660 ยูนิตรวมถึงโครงการใหม่ที่จะเปิดในอนาคตจะทำให้ซัพพลายเข้ามาสู่ตลาดในบริเวณนั้นเพิ่มขึ้น จะส่งผลให้คอนโดมิเนียมในย่านนี่กลับมาคึกคักอีกครั้ง แต่อย่างไรก็ตามผู้ประกอบการจะต้องระมัดระวังในการกำหนดราคาขายของโครงการในช่วงตลาดที่อยู่ในช่วงชะลอตัว กำลังซื้อในกลุ่มของนักลงทุนที่ชะลอตัวเช่นเดียวกัน ซึ่งหากกำหนดราคาขายที่สูงเกินกว่าจะเข้าถึงได้ ถึงแม้ว่ารูปแบบโครงการจะน่าสนใจและตั้งอยู่ในทำเลที่มีซัพพลายที่จำกัด ก็อาจจะไม่ได้รับการตอบรับจากกลุ่มผู้ซื้อตามที่เคยคาดการณ์ไว้

อุปทานที่อยู่ระหว่างการขายและอัตราการขายคอนโดมิเนียมย่านอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 ปี 2562

ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

ปัจจุบันคอนโดมิเนียมคอนโดมิเนียมย่านอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 ปี2562 ปัจจุบัน มีโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมดเพียง 2โครงการประมาณ 537 ยูนิตมูลค่าโครงการ 3,153  ล้านบาท  ขายไปแล้วประมาณ 367 ยูนิต หรือคิดเป็น 68% ของอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด เหลือขายประมาณ 170 ยูนิต หรือคิดเป็น 32%

อุปทานที่อยู่ระหว่างการขายจำแนกตามประเภทห้อง

ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

จากอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมดประมาณ  537 ยูนิต พบว่า ผู้ประกอบการพัฒนาเป็นห้องแบบ 1 ห้องนอนมากที่สุดถึง 324 ยูนิต หรือคิดเป็น 60.3% โดยรองลงมาเป็น รูปแบบ สตูดิโอ 142   ยูนิต หรือคิดเป็น 26.4% และ รูปแบบ 2 ห้องนอน ที่ประมาณ  71 ยูนิต หรือคิดเป็น 13.3% และ จากการสำรวจพบว่า รูปแบบ 1 ห้องนอนเป็นรูปแบบที่สามารถขายได้มากที่สุดที่ประมาณ 72.5 % คือสามารถขายได้แล้วประมาณ 235 ยูนิต จากอุปทานทั้งหมด 324 ยูนิต รองลงมาคือ รูปแบบ 2 ห้องนอน ที่ขายไปแล้ว 47 ยูนิต หรือคิดเป็น 66.2 % จากอุปทานทั้งหมด 71 ยูนิต และรูปแบบ สตูดิโอ ที่ขายได้ประมาณ 85 ยูนิต จากหน่วยขายทั้งหมด 142 ยูนิต หรือคิดเป็น 59.9%

อุปทานที่อยู่ระหว่างการขายจำแนกตามระดับราคา

ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

จากข้อมูลพบว่าคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขายในพื้นที่ ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 ปี2562 พบว่าส่วนใหญ่ผู้ประกอบการนิยมพัฒนาโครงการอยู่ในระดับราคา 3,000,001 – 5,000,000 บาทมากที่สุดที่ 292  ยูนิตหรือคิดเป็น 54.4% รองลงมาคือระดับราคา 7,500,001 – 10,000,000 บาทที่ประมาณ 161 ยูนิต หรือคิดเป็น 30.0%  และระดับราคา 10,000,000  บาทขึ้นไปที่ประมาณ 50 ยูนิต หรือคิดเป็นประมาณ 9.3 % ของอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด

นอกจากนี้ยังพบว่าในช่วงระดับราคา 3,000,001 – 5,000,000 บาทเป็นช่วงราคาที่ขายดีที่สุดสามารถขายไปได้ 80.5% จากอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด ตามมาด้วยระดับราคา 5,000,001 – 7,500,000 บาท ที่สามารถขายไปได้แล้วประมาณ 58.5% และระดับราคา 10,000,000 บาทขึ้นไป สามารถขายไปได้แล้วประมาณ 56.0%

โครงการ MAYFAIR PLACE VICTORY MONUMENT

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ยังมีโครงการใหม่ที่จ่อเปิดตัวอย่างเป็นทางการในเร็วๆนี้ คือ โครงการ MAYFAIR PLACE VICTORY MONUMENT (เมเฟย์ เพลส วิคทอรี่ โมนูเมนต์)พัฒนาโดยบริษัท พีทีเอฟ เรียลตี้ ((2018) จํากัดตั้งอยู่บนเนื้อที่กว่า 1 ไร่ย่านแยกดินแดงฝั่งถนนวิภาวดี(ขาออก) พัฒนาเป็น High – Rise Condominium สูง 28 ชั้นจำนวน 194 ยูนิตมูลค่าโครงการรวม 1,200 ล้านบาท ขณะนี้อยู่ระหว่างดำเนินการยื่นขอ EIA คาดว่าจะเริ่มก่อสร้างในกลางปี 2563 คาดก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2565  โดยสิ่งอำนวยความสะดวก(Facilities ) อยู่ชั้น 27–28 ส่วนห้องพักอาศัย (Residential )ตั้งแต่ชั้น7-26  ขณะที่พื้นที่จอดรถ (Parking) เริ่มชั้น G– 6  (ที่จอดรถประมาณ 59% ไม่รวมจอดซ้อนคัน)โดยห้องพักอาศัยเป็นแบบFully fitted มีพื้นที่ใช้สอยเริ่มตั้งแต่ 33.40 -131.50  ตารางเมตร(ตร.ม.) ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 140,000 บาทต่อตารางเมตร