ซีบีอาร์อี เผยภาพรวมตลาดอสังหาฯเชิงพาณิชย์ในกรุงเทพฯในปี62 พบเจ้าของอาคารสำนักงานเก่า เตรียมปรับตัวรับมือพื้นที่สำนักงานใหม่ที่จะทะลักเข้าสู่ตลาดในอนาคต ด้านตลาดพื้นที่ค้าปลีกต้องเผชิญกับความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่อยู่ในระดับต่ำ ขณะที่ตลาดโรงแรมเห็นถึงการฟื้นตัวของจำนวนนักท่องเที่ยวชาวจีน แต่ค่าเงินบาทแข็งยังโจทย์ท้าทายธุรกิจ

ผู้ประกอบการอาคารเก่าเร่งปรับตัวรับมือซัพพลายใหม่

นางสาวรุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ หัวหน้าแผนกพื้นที่สำนักงาน บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย)จำกัด เปิดเผยว่า ในปี 2562 ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ยังคงเป็นตลาดที่แข็งแกร่ง แต่ความท้าทายต่างๆกำลังจะเกิดขึ้นในอนาคตอันใกล้จากปริมาณพื้นที่สำนักงานใหม่ที่จะเพิ่มขึ้นอย่างมาก  ในช่วงไตรมาส 3 ที่ผ่านมามีพื้นที่สำนักงานใหม่เพิ่มเข้าสู่ตลาดมากกว่า 125,000 ตารางเมตร และจะมีอีก 70,000 ตารางเมตรที่คาดว่าจะแล้วเสร็จภายในสิ้นปี 2562   ทั้งนี้จากฐานข้อมูลและการคาดการณ์ของซีบีอาร์อีพบว่า ปริมาณพื้นที่สำนักงานที่เพิ่มขึ้นยังอยู่ในระดับที่สอดคล้องกับปริมาณการใช้พื้นที่ใหม่ซึ่งอยู่ที่ระดับ 200,000 ตารางเมตรต่อปี

อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบันมีพื้นที่สำนักงานใหม่อีกราว 1 ล้านตารางเมตรที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและมีกำหนดที่จะแล้วเสร็จระหว่างปี 2563 ถึง 2566 โดยส่วนใหญ่เป็นโครงการใหม่ที่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้า  และในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โคเวิร์กกิ้ง สเปซได้เข้ามามีบทบาทสำคัญในตลาดอาคารสำนักงานในฐานะที่เป็นหนึ่งในผู้ใช้พื้นที่หลักในตลาด   การเคลื่อนไหวหนึ่งที่สำคัญคือการที่บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด(มหาชน)หรือ CPN จับมือกับคอมมอน กราวด์ เพื่อเข้ามาแข่งขันในตลาดโคเวิร์กกิ้ง สเปซ โดยใช้ประโยชน์จากพื้นที่ค้าปลีกที่มีอยู่

ด้านค่าเช่าพื้นที่สำนักงานยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในปีนี้ในระดับ 3-5% เมื่อเทียบกับปีก่อน เนื่องจากอาคารสำนักงานที่มีค่าเช่าสูงส่วนใหญ่ได้ถูกเช่าไปแล้ว   ซีบีอาร์อีคาดว่าค่าเช่าจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในอนาคตอันใกล้นี้แต่เพิ่มขึ้นในอัตราที่ช้าลง เนื่องจากเจ้าของอาคารหลายรายไม่ต้องการเพิ่มค่าเช่าเพื่อรักษาผู้เช่าเอาไว้ โดยเฉพาะในอาคารสำนักงานเก่า

“เนื่องจากในช่วง 4 ปีข้างหน้าจะมีปริมาณพื้นที่สำนักงานใหม่เพิ่มขึ้นในตลาดเป็นจำนวนมาก ซีบีอาร์อีจึงคาดว่าอัตราพื้นที่ว่างในอาคารสำนักงานเก่าจะสูงขึ้น ขณะที่ผู้เช่ามีแนวโน้มที่จะย้ายจากอาคารระดับเกรดบีไปยังอาคารระดับเกรดเอเพราะมีค่าเช่าไม่ต่างกันมากนัก ด้านเจ้าของอาคารจะจำเป็นต้องเสนอเงื่อนไขการเช่าที่น่าสนใจพร้อมกับปรับปรุงอาคารของตนเองเพื่อแข่งขันในตลาดที่มีการแข่งขันสูงได้” นางสาวรุ่งรัตน์ กล่าว

ตลาดค้าปลีกยังซบเซา-คามเชื่อมั่นผู้บริโภคต่ำในรอบ39เดือน

นางสาวจริยา ถ้ำตรงกิจกุล หัวหน้าแผนกพื้นที่ค้าปลีก ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวถึง ภาพรวมตลาดค้าปลีกในปี 2562 นี้ว่า ยังคงซบเซา เนื่องจากประเทศไทยต้องเผชิญกับความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่อยู่ในระดับต่ำและกำลังซื้อที่ลดลงจากภาวะหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง   ดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภค (CCI) ในเดือนกันยายน 2562 แตะระดับ 72.2 ซึ่งเป็นระดับที่ต่ำที่สุดในรอบ 39 เดือน คิดเป็นลดลง 10.1% ต่อปี   นอกจากนี้มีรายงานว่าหนี้ครัวเรือนได้ทำลายสถิตินับตั้งแต่ปี 2560 มาอยู่ที่ 78.7% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ หรือ จีดีพี ซึ่งส่งผลกระทบอย่างมากต่อกำลังการใช้จ่ายโดยรวม

ในช่วงครึ่งหลังของปี 2562 รัฐบาลได้ออกมาตรการและโครงการใหม่ๆ เพื่อกระตุ้นการใช้จ่ายในประเทศ ได้แก่ บัตรสวัสดิการแห่งรัฐ การลดอัตราดอกเบี้ย และโครงการ “ชิม ช็อป ใช้” ที่รัฐบาลมอบเงินให้ประชาชนใช้จ่ายผ่านกระเป๋าเงินอิเล็กทรอนิกส์ (e-Wallet) และลดหย่อนภาษีสำหรับผู้ที่ท่องเที่ยวภายในประเทศ  ซีบีอาร์อีเชื่อว่าโครงการนี้น่าจะเป็นประโยชน์ต่อผู้ค้าปลีกรายใหญ่โดยเฉพาะห้างสรรพสินค้าและซุปเปอร์สโตร์มากกว่า เนื่องจากสามารถเข้าถึงได้สะดวกกว่าร้านค้าท้องถิ่นในชนบท

จากการสำรวจพื้นที่ค้าปลีกโดยแผนกวิจัย ซีบีอาร์อี พบว่า ณ ไตรมาส 3 ปี 2562 มีพื้นที่การค้าปลีกในกรุงเทพฯ รวมทั้งสิ้น 7.8 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้น 4.39% ต่อปี   โดยโครงการโดดเด่นที่สร้างเสร็จในปีนี้ ได้แก่ เดอะ มาร์เก็ต แบงคอก,   ดองกิ มอลล์ ,  สามย่าน มิตรทาวน์   และเซ็นทรัล วิลเลจ เอาท์เล็ตมอลล์แห่งแรกของกรุงเทพฯ

ขณะที่เทรนด์เรื่อง “รีเทลเทนเมนท์” ยังคงได้รับการพัฒนาอย่างต่อเนื่องในตลาดค้าปลีกของกรุงเทพฯ ในปีนี้ได้เริ่มเห็นโคเวิร์กกิ้ง สเปซ เข้าไปใช้พื้นที่ขนาดใหญ่ในโครงการค้าปลีกในย่านใจกลางธุรกิจของกรุงเทพฯ หรือซีบีดีมากขึ้น  ผู้พัฒนาโครงการค้าปลีกคาดหวังว่าการผนึกกำลังกันนี้จะช่วยเพิ่มปริมาณลูกค้าที่เข้ามาใช้บริการโครงการค้าปลีกในวันธรรมดา รวมถึงเติมเต็มพื้นที่ว่างขนาดใหญ่ในโซนที่ได้รับความนิยมน้อยกว่า   นอกจากนี้เพื่อที่จะแข่งขันในตลาดที่มีการแข่งขันสูงได้ ร้านค้าปลีกบางรายยอมลดขนาดร้านค้าแบบสแตนด์อโลนของตนเองลง เพื่อให้เหมาะกับห้างสรรพสินค้า คอมมูนิตี้มอลล์ และซุปเปอร์สโตร์

“ไม่เพียงแค่ผู้ค้าปลีกที่มีหน้าร้านเท่านั้นที่มุ่งสู่การใช้ช่องทางการค้าที่หลากหลาย (omni-channel)  ร้านค้าปลีกออนไลน์รายใหม่จำนวนมากก็ได้ขยายไปสู่การมีหน้าร้านในโครงการค้าปลีกเพื่อเป็นโชว์รูมและจุด ‘คลิกและรับ’ สินค้าและด้วยพื้นที่ค้าปลีกใหม่จำนวนมากที่กำลังจะเกิดขึ้นในอนาคต ผู้พัฒนาโครงการค้าปลีกจำเป็นที่จะต้องนำเทคโนโลยีที่มีความรวดเร็วเข้ามาใช้และสร้างจุดขายที่ไม่ซ้ำใครให้แก่ศูนย์การค้าของตนเพื่อให้สามารถอยู่รอดได้” นางสาวจริยา กล่าว

 ค่าเงินบาทแข็งโจทย์ท้าทายของธุรกิจท่องเที่ยว

นายอรรถกวี ชูแสง หัวหน้าแผนกธุรกิจโรงแรม บริษัท  ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า การท่องเที่ยวของไทยได้แสดงให้เห็นว่าเป็นตลาดที่มีความแข็งแกร่งและฟื้นตัวกลับมาได้รวดเร็วเช่นเคย นักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางเข้ามาในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2562 มีจำนวน 32.5 ล้านคน เพิ่มขึ้น 4.3% เมื่อเทียบกับปีก่อน  และในไตรมาส 3 ที่ผ่านมาจำนวนนักท่องเที่ยวชาวจีนซึ่งเป็นกลุ่มที่เดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยมากที่สุดเริ่มฟื้นตัว โดยเพิ่มขึ้น17.3% เมื่อเทียบกับปีก่อน  ซึ่งเป็นการฟื้นตัวจากจำนวนนักท่องเที่ยวที่ลดลงตั้งแต่ปีที่แล้ว นอกจากนี้นักท่องเที่ยวชาวอินเดียยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นนับตั้งแต่มีการเปิดโครงการขอรับการตรวจลงตราที่ด่านตรวจคนเข้าเมืองเมื่อเดินทางมาถึงประเทศไทย (Visa on Arrival) โดยนักท่องเที่ยวชาวอินเดียเพิ่มขึ้น 26.7% เมื่อเทียบกับปีก่อน ตามข้อมูลของกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา

ด้านอัตราการเข้าพักโดยเฉลี่ยของโรงแรมในย่านใจกลางกรุงเทพฯ ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2562 อยู่ที่ระดับ 77.8% ลดลง 2% เมื่อเทียบกับปีก่อน ในขณะที่ค่าห้องเฉลี่ยที่ขายได้จริง (ADR) ลดลง 1.8% ต่อปี มาอยู่ที่ 3,386 บาท ตามรายงานของเอสทีอาร์

ให้ข้อมูลเพิ่มเติมว่า ปริมาณโรงแรมในย่านใจกลางกรุงเทพฯ ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและคาดว่าภายในสิ้นปี 2562 จะมีจำนวนทั้งสิ้นราว 49,000 ห้อง  โดยโรงแรมระดับหรูจะมีปริมาณเพิ่มเข้ามาจำนวนมาก เพราะมากกว่า 1,600  ห้องอยู่ในระหว่างการก่อสร้างและคาดว่าจะแล้วเสร็จภายใน 3 ปีต่อจากนี้   โดยโรงแรมโฟร์ซีซั่นส์ กรุงเทพ ณ แม่น้ำเจ้าพระยา  , โรงแรมคาเพลลา กรุงเทพ  ,  โรงแรมคิมป์ตัน มาลัย กรุงเทพ  และโรงแรมสินธร เคมปินสกี้ ต่างมีกำหนดเปิดให้บริการในปี 2563 ที่จะถึงนี้

อย่างไรก็ตาม ซีบีอาร์อีเชื่อว่าการแข็งค่าของเงินบาทจะเป็นหนึ่งในความท้าทายที่สำคัญสำหรับอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวเนื่องจากนักท่องเที่ยวที่เดินทางเข้ามาในประเทศไทยจะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น