ฟินิกซ์ฯเผยตลาดอสังหาฯปี62 ชะลอตัวต่อเนื่อง แนวโน้มลากยาวไปปี63 โดยเฉพาะคอนโดฯอ่วมสุด รับผลกระทบจากมาตรการ LTV ขณะที่บ้านจัดสรรได้รับผลตอบรับต่อเนื่องผู้ประกอบการต้องเดินทางผุดโครงการหวังสร้างผลประกอบการเติบโต มั่นใจภาษีที่ดินฯช่วยคลายความกังวลเจ้าของที่ดิน แนะปีหนูทองผู้ประกอบการปรับตัวรับมือกำลังซื้อ ให้ความสำคัญดีมานด์ในประเทศมากขึ้น 

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด เปิดเผยถึง ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 อยู่ในช่วงที่ชะลอตัวชัดเจนและมีแนวโน้มที่จะต่อเนื่องต่อไปในปี 2563 โดยในส่วนของผู้ซื้อนั้นชะลอการตัดสินใจออกไปเพราะความกังวลต่อภาวะเศรษฐกิจที่ยังมีแนวโน้มขาดเสถียรภาพอีกทั้งทิศทางในปีต่อไปก็ยังไม่มีทีท่าว่าจะฟื้นตัว ดังนั้นคนไทยส่วนใหญ่เลือกที่จะลดการใช้จ่ายลง การซื้อที่อยู่อาศัยที่เป็นภาระหนี้สินระยะยาวจึงไม่ใช่ทางเลือกอันดับต้นๆในช่วงนี้ เมื่อกำลังซื้อหดหายไปจากตลาดฝั่งของผู้ประกอบการซึ่งเป็นผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเข้าสู่ตลาด และเป็นฝั่งที่เพิ่มจำนวนของอุปทานในตลาด อีกทั้งเป็นกลุ่มที่ไม่สามารถที่จะเลือกการหยุดการเปิดขายโครงการใหม่และระบายสินค้าคงเหลือออกไปก่อน เพราะจำเป็นต้องรักษาการขยายตัวของผลประกบการของบริษัทให้มีอัตราการขยายตัวต่อเนื่องหรือไม่น้อยกว่าปีก่อนหน้านี้ เนื่องจากกลุ่มของผู้ประกอบการที่เป็นผู้ผลักดันให้เกิดความเคลื่อนไหวในตลาดที่อยู่อาศัยของประเทศไทยนั้น คือ ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่ครองสัดส่วนของตลาดไม่น้อยกว่า 60 – 70% ของตลาดที่อยู่อาศัยแล้วแต่ช่วงเวลา เพื่อรักษาการขยายตัวของผลประกอบการพวกเขาจึงยังคงเปิดขายโครงการใหม่ต่อเนื่องแบบที่เห็นในช่วงที่ผ่านมา

โดยในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียมได้รับผลกระทบอย่างชัดเจนที่สุด เนื่องจากได้รับผลกระทบจากมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value:LTV) แม้ว่าจะมีบางโครงการคอนโดมิเนียมที่ได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้ซื้อ สามารถปิดการขายหรือว่ามีอัตราการขายสูงหลังจากเปิดขายไปไม่นาน แต่ก็เป็นเพียงบางโครงการเท่านั้น ไม่ใช่ทุกโครงการจะสามารถปิดการขายหรือมีอัตราการขายสูง บางโครงการไม่ได้รับความสนใจจากผู้ซื้อเลย

โครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครอยู่ที่ประมาณ 41,568 ยูนิตลดลงประมาณ 37% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา การเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ที่ลดลงหรือการเพิ่มสัดส่วนโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้นนั้นเป็นเพราะการที่ผู้ประกอบการเลือกที่จะลดการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ลงหรือชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ออกไปก่อนในภาวะที่กำลังซื้อชะลอตัว เนื่องจากคนไทยส่วนหนึ่งกังวลต่อภาวะเศรษฐกิจในระยะยาวจึงชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยออกไปก่อนประกอบกับการที่ธนาคารเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่ออีกทั้งมาตรการของธนาคารแห่งประเทศไทยเกี่ยวกับการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value: LTV)  ซึ่งมีผลโดยตรงต่อผู้ที่มีกำลังซื้อและต้องการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่สอง

สำหรับคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 4/2562 มีประมาณ 14,180 ยูนิตโดยจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในปี2562 มีทั้งหมดประมาณ 41,450 ยูนิตน้อยกว่าปี 2561 ประมาณ 37%  ลดลงอย่างเห็นได้ชัด ซึ่งเป็นไปตามภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่ลดลงของคนไทย อีกทั้งมาตรการจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ก็มีผลต่อกำลังซื้อเช่นกัน  การเปิดขายโครงการใหม่ของผู้ประกอบการในช่วงที่ผ่านมาก็มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสังเกตเช่นกัน โครงการราคาแพงในทำเลที่มีการแข่งขันสูงมีจำนวนลดลง แต่ยังคงมีโครงการราคาสูงประมาณ 250,000 – 300,000 บาทต่อตารางเมตรหรือมากกว่านี้อยู่ เพียงแต่อยู่ในทำเลเฉพาะจริงๆ เช่น หลังสวน ไม่ได้มีเปิดในทำเลที่ยังสามารถหาโครงการราคาต่ำกว่าได้ง่ายแบบปีก่อนหน้านี้ ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เน้นการเปิดขายโครงการในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อตารางเมตรหรือประมาณ 100,000 บาทต่อตารางเมตรมากขึ้นแบบเห็นได้ชัด แม้ว่าที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในระดับราคานี้จะเป็นระดับราคาที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจหรือว่าเป็นตลาดที่ผู้ประกอบการมองเป็นกลุ่มผู้ซื้อหลักอยู่แล้วก็ตาม แต่มีบางช่วงที่พวกเขาเลือกที่จะเลี่ยงการเปิดขายโครงการในระดับราคานี้ เพราะปัญหาเรื่องของการขอสินเชื่อธนาคารของผู้ซื้อในกลุ่มนี้ แต่เมื่อกลุ่มรายได้สูงหรือมีความพร้อมส่วนหนึ่งติดปัญหาเรื่องของมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value: LTV) ใหม่ ผู้ประกอบการกลับมาเน้นที่กลุ่มผู้ซื้อที่ไม่เคยขอสินเชื่อธนาคารมาก่อนอีกครั้ง ที่อยู่อาศัยในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิตหรือคอนโดมิเนียมในระดับราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรจึงมีมากขึ้นแบบชัดเจนในไตรมาสที่ 3/2561 ก่อนเกณฑ์ LTV ใหม่มีผลในไตรมาสที่ 4/2561 ผู้ประกอบการบางรายเพิ่มสัดส่วนของโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้น เลี่ยงการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมหรือเลือกเปิดในทำเลใหม่ๆ ที่สามารถพัฒนาโครงการราคาไม่สูงเกินไปได้ พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างจึงเป็นทางเลือกที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจและเป็นพื้นที่ที่ผู้ประกอบการให้การพิจารณามากเป็นพิเศษ

ขณะที่โครงการบ้านจัดสรรบางโครงการที่ได้รับการตอบรับที่ดี แต่โครงการบ้านจัดสรรเป็นรูปแบบโครงการที่อยู่อาศัยที่ผู้ประกอบการเลือกเปิดขายโครงการใหม่มากขึ้นในช่วงที่ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์และช่วงที่กำลังซื้อชะลอตัว เพราะว่าผู้ซื้อบ้านในโครงการจัดสรรเป็นผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่การเก็งกำไรหรือซื้อเพื่อลงทุน ผู้ประกอบการยังสามารถทยอยพัฒนา ทยอยเปิดขายได้ครั้งละเฟส และจำนวนยูนิตไม่มาก นอกจากนี้ผู้ประกอบการยังสามารถได้รับเงินลงทุนและผลกำไรจากโครงการบ้านจัดสรรเร็วกว่าโครงการคอนโดมิเนียมรวมไปถึงการรับมือกับปัญหาของการที่ผู้ซื้อไม่สามารถขอสินเชื่อธนาคารได้ที่สามารถรับรู้ปัญหาได้รวดเร็วกว่าโครงการคอนโดมิเนียม

ปัญหาเรื่องของราคาที่ดินที่บอกขายกันในราคาที่ค่อนข้างสูงก่อนหน้านี้เริ่มอยู่ในภาวะที่ค่อนข้างคงที่มาในปี 2562 แม้ว่าจะมีที่ดินบางแปลงที่ซื้อขายกันในราคามากกว่า 2.8 ล้านบาทต่อตารางวา แต่ก็เป็นราคาซื้อขายที่ไม่ได้สูงเกินไปเมื่อเทียบปีก่อนหน้านี้ และยังคงเป็นทำเลเดิมๆ ที่ที่ดินมีราคาซื้อขายที่ดินสูงอยู่แล้วก่อนหน้านี้ เรื่องของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฯ ที่จะมีผลบังคับใช้ในปี 2563 นั้นไม่ได้มีผลต่อราคาที่ดิน แม้ว่าก่อนหน้านี้ผู้ประกอบการหลายรายจะพยายามออกมาบอกว่าจะมีการแห่นำที่ดินออกมาขายกันในราคาที่ไม่สูงมากเพราะผู้ประกอบการต้องการกดดันให้เจ้าของที่ดินรีบขายที่ดินออกมาในราคาที่ไม่สูงเกินไป ซึ่งก็มีการนำที่ดินออกมาขายในตลาดพอสมควรแต่ไม่ได้มากมายและราคาไม่สูงมากแบบที่ผู้ประกอบการต้องการหรือพยายามออกข่าวมาตลอด

นอกจากนี้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฯที่จะมีผลบังคับใช้ในปี2563 ยังคงจัดเก็บในอัตราที่ไม่สูงมากซึ่งช่วยลดความกังวลใจให้กับเจ้าของที่ดินไปได้ระดับหนึ่ง อีกทั้งเมื่อบอกขายเจ้าของที่ดินยังสามารถรวมภาษีที่ดินฯ เข้ากับราคาที่ดินที่บอกขายได้ในอนาคต เพราะอย่างไรก็ตามที่ดินยังคงเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจต่อเนื่อง

ปัญหาเรื่องของกำลังซื้อชะลอตัว แต่ฝั่งผู้ประกอบการไม่สามารถลดการเปิดขายโครงการใหม่ได้เป็นเรื่องที่สร้างแรงกดดันให้กับตลาดที่อยู่อาศัยในระดับหนึ่งจนมีผลต่อเนื่องไปยังหน่วยงานราชการที่กำกับดูแลปัญหาเศรษฐกิจที่จำเป็นต้องเข้ามาช่วยเหลือเพื่อบรรเทาปัญหาตรงนี้ เพราะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะในส่วนของตลาดที่อยู่อาศัยมีส่วนเกี่ยวข้องกับหลายภาคส่วนแบบชัดเจนรวมไปถึงมีการใช้แรงงานจำนวนมาก แม้ว่าจะมีแรงงานต่างชาติในระบบไม่น้อยแต่ก็ก่อให้เกิดการหมุนเวียนของเงินระดับล่างได้ในระดับหนึ่ง และการใช้จ่ายของผู้ประกอบการในการซื้อวัสดุก่อสร้างและอื่นๆ ที่มีผลมาจากการเปิดโครงการใหม่ก็ก่อให้เกิดการหมุนเวียนของเงินในระดับที่สูงขึ้นมา ซึ่งเป็นผลดีต่อระบบเศรษฐกิจของประเทศที่การส่งออกมีปัญหาจากเรื่องของค่าเงินบาทที่แข็งค่าขึ้นมาในปีนี้ และเรื่องของการท่องเที่ยวก็มีปัญหาในระดับหนึ่ง แม้ว่าจำนวนนักท่องเที่ยวที่เดินทางเข้ามาในประเทศไทยะจะมากกว่า 32 ล้านคนไปแล้วในช่วง 9 – 10 เดือนที่ผ่านมาแต่ก็ยังสร้างรายได้ไม่มากพอที่จะชดเชยรายได้ที่จากการส่งออกลดลง มาตรการกระตุ้นหลายๆ อย่างที่ออกมาจากกระทรวงการคลังจึงเป็นเสมือนการพยายามหาทางช่วยให้ตลาดที่อยู่อาศัยเกิดการหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจแต่มาตรการหลายๆ อย่างนั้นอาจจะออกมาในช่วงเวลาที่ช้าเกินไป

การที่ค่าเงินบาทแข็งค่าอย่างต่อเนื่องในช่วงปีที่ผ่านมาสร้างผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของชาวต่างชาติทั้งในเรื่องของการท่องเที่ยว และเรื่องของการส่งออกที่ลดลงแล้ว ยังคงมีผลโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติส่วนหนึ่งโดยเฉพาะชาวจีนที่ได้รับผลกระทบจากการที่ค่าเงินบาทแข็งค่านั้นมีผลโดยตรงต่อการตัดสินใจโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมมี่พวกเขาซื้อไปก่อนหน้านี้เพราะต้องจ่ายเงินเพิ่มขึ้นจากตอนที่ตัดสินใจซื้อประมาณ 25 – 40% แล้วแต่ช่วงเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์ในปีนี้ รวมไปถึงผู้ซื้อชาวจีนกลุ่มใหม่ๆ ที่ลดลงอย่างชัดเจนในปีนี้ เนื่องจากปัจจัยลบหลายอย่างที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อของพวกเขา ทั้งเรื่องของสงครามการค้าที่มีแนวโน้มจะยังคงอยู่ต่อไปในปีพ.ศ.2563 และมีผลต่อภาวะเศรษฐกิจของประเทศจีน และเรื่องของการควบคุมการโอนเงินออกนอกประเทศของชาวจีน และการที่หลายประเทศพยายามดึงกำลังซื้อจากคนจีนให้เข้าไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศตัวเองมากขึ้นกว่าที่ผ่านมาในอดีต และมีผลต่อเนื่องให้จำนวนของผู้ซื้อชาวจีนเข้ามาในประเทศไทยลดลงมากกว่า 50% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา แม้จะมีกลุ่มผู้ซื้อชาวจีนกลุ่มใหม่เข้ามามากขึ้นแต่ก็ไม่ได้มากเหมือนในอดีต

นายสุรเชษฐ กล่าวเพิ่มเติมว่า ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมาชะลอตัวชัดเจน ผู้ประกอบการหลายรายเลือกที่จะหาช่องทางเข้าไปเจรจากับรัฐบาลหรือผู้ที่มีส่วนในการพิจารณาแก้ไขปัญหาและธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) โดยผ่านทางสมาคมต่างๆ ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งก็ได้รับการตอบรับในระดับหนึ่งจากหน่วยงานต่างๆ ที่กล่าวไปแล้ว ทั้งการปลดล็อคเรื่องของผู้ของสินเชื่อร่วม มาตรการกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยจากมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองเหลือ 0.01% ตั้งแต่วันที่ 2 พฤศจิกายน 2562 ถึงวันที่ 24 ธันวาคม 2563 สำหรับที่อยู่อาศัยที่ซื้อโดยตรงจากผู้ประกอบการและต้องเป็นที่อยู่อาศัยที่มีราคาขายไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งหลายๆ ฝ่ายต่างมีความเห็นว่าไม่ได้กระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยได้มากนัก แม้ว่าที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทจะมีสัดส่วนในตลาดที่ค่อนข้างมากที่สุดในตลาดที่อยู่อาศัย และเหลือขายอยู่ในความรับผิดชอบของผู้ประกอบการค่อนข้างมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

แต่กระทรวงการคลังและ 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ก็ได้ประกาศมาตรการกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยใหม่ในช่วงสิ้นปี2562 “บ้านในฝัน รับปีใหม่” เป็นมาตรการที่ครอบคลุม 3 ด้านทั้งเรื่องของการไม่เก็บค่าโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนอง ดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยดอกเบี้ยต่ำ 2.5% นาน 3 ปี และส่วนลดหรือโปรโมชั่นพิเศษจากผู้ประกอบการโดยต้องเป็นการซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ภายในปี.2562 ในโครงการที่ร่วมกับมาตรการนี้

“ที่อยู่อาศัยทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต ประเทศไทยที่มีกำหนดแล้วเสร็จหรือพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ภายในปี2562 มีประมาณ 30,000 – 40,000 ยูนิตซึ่งจะได้รับประโยชน์จากมาตรการ “บ้านในฝัน รับปีใหม่” ส่วนที่อยู่อาศัยที่มีกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ในปีพ.ศ.2563 อยู่ที่ประมาณ 180,000 ยูนิตซึ่งจำนวนที่แน่นอนนั้นอาจจะตอบได้ยาก เพราะผู้ประกอบการหลายรายคงเร่งการก่อสร้างโครงการที่มีราคาขายไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิตเพื่อให้สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ทันมาตรการลดหย่อนค่าโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองที่จะสิ้นสุดวันที่ 24 ธันวาคม 2563”นายสุรเชษฐ กล่าว

สำหรับปี 2563 เป็นอีกปีที่คาดการณ์ได้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยจะชะลอตัวต่อไปอาจจะมีการเปลี่ยนแปลงจากปีนี้ไม่มากนัก เพราะปัจจัยต่างๆ ที่มีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นยังคงอยู่ ไม่ได้เปลี่ยนแปลงไปจากปี 2562 ผู้ประกอบการคงให้ความสำคัญกับการระบายบ้านและคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จให้ออกไปให้มากที่สุดโดยเฉพาะในระดับราคาขายไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต เพื่อให้ผู้ซื้อตัดสินใจได้ง่ายและเร็วขึ้นจากมาตรการของรัฐบาล ผู้ประกอบการยังคงเลือกชะลอการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมออกไปก่อนแบบในปี2562 แต่อาจจะมีโครงการขนาดเล็กที่มีจำนวนยูนิตไม่มากเปิดขายในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต เพื่อให้สอดคล้องกับมาตรการรัฐบาล ผู้ประกอบการรายกลาง รายเล็กคงประสบปัญหาในการขอสินเชื่อธนาคารเพื่อพัฒนาโครงการใหม่เช่นเดิม ผู้ประกอบการกลุ่มนี้จำเป็นต้องพิจารณาการเปิดขายโครงการแบบระมัดระวังมากขึ้น

ส่วนผู้ประกอบการรายใหญ่เองก็ต้องปรับตัวทั้งการจับกลุ่มผู้ซื้อที่พร้อมซื้อ พร้อมโอนกรรมสิทธิ์มากขึ้น รวมไปถึงการให้ความรู้เรื่องของการขอสินเชื่อธนาคารกับกลุ่มผู้ซื้อโดยเฉพาะกลุ่มคนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เนื่องจากผู้ซื้อกลุ่มนี้มีปัญหาเรื่องของหนี้สินครัวเรือนด้วยไม่น้อย ปี 2563 จึงเป็นปีที่ผู้ประกอบการหลายรายควรใช้เป็นปีเพื่อปรับการเปิดขายโครงการใหม่ การกระจายความเสี่ยง และการให้ความสำคัญกับกำลังซื้อของคนในประเทศมากกว่านอกประเทศ ผู้ซื้อชาวจีนคงยังไม่กลับมาแบบในปี2561 หากสถานการณ์สงครามการค้าระหว่างสหรัฐและจีน ยังไม่คลี่คลาย