แม้ว่าในปี 2562 ที่ผ่านมาภาพรวมของอุปทานเปิดขายใหม่ของตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยาจะกลับมาคึกคักเป็นอย่างมากด้วยอุปทานเปิดขายใหม่ที่สูงถึง 15,545 ยูนิต สูงที่สุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา แต่พบว่าอุปทานยังคงสวนทางกับอุปสงค์อยู่ค่อนข้างมาก เนื่องจากอุปสงค์ไม่ได้เพิ่มขึ้นมากนัก โดยเฉพาะกำลังซื้อชาวไทยที่ถือว่ายังอยู่ในภาวะชะลอตัว และช่วงที่ผ่านมาตลาดยังคงพึ่งพิงกำลังซื้อต่างชาติเป็นหลัก โดยเฉพาะกำลังซื้อจากจีน และพบว่าโครงการที่เปิดขายใหม่ในปีที่ผ่านมายอดขายยังไม่สูงมากนัก ส่งผลให้อุปทานเหลือขายในตลาดอีกมากกว่า 25,000 ยูนิต ซึ่งปรับเพิ่มขึ้นจากในช่วงครึ่งแรกของปี ซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการต้องระมัดระวังสำหรับการเข้าไปพัฒนาโครงการใหม่ในพื้นที่ที่ยังคงมีอุปทานเหลือขายอีกเป็นจำนวนมาก

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล(ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า จากอุปทานเหลือขายและการดังกล่าวข้างต้น คาดการณ์ว่า หากการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ที่มีความคืบหน้าและชัดเจนมากขึ้นเป็นลำดับ และแผนพัฒนา โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor: EEC) ที่รัฐบาลผลักดันอย่างเต็มที่ในช่วงที่ผ่านมา รวมถึงแผนพัฒนาของเอกชนรายใหญ่ที่เตรียมที่จะพัฒนาเมกะโปรเจกต์ขนาดใหญ่ในพื้นที่ จะเป็นแรงกระตุ้นที่สำคัญที่จะส่งผลให้ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่พัทยากลับมาคึกคักเป็นอย่างมากในอนาคต

ทั้งนี้ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่พัทยาในช่วงครึ่งหลังของปี 2562 พบว่า อุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งหลังปี2562 ที่ผ่านมาสูงถึง 10,592 ยูนิต เพิ่มขึ้นจากอุปทานที่เปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปีที่ประมาณ 4,953 ยูนิต ถึง 5,639 ยูนิต หรือคิดเป็นเพิ่มขึ้น 113.85% ส่งผลให้อุปทานคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในปี 2562 สูงถึง 15,545 ยูนิต ซึ่งสูงที่สุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา

โดยตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยายังคงมีอุปทานที่ก่อสร้างแล้วเสร็จก่อนหน้านี้เหลือขายอยู่ในตลาดอีกเป็นจำนวนมาก ซึ่งการเปิดตัวของโครงการคอนโดมิเนียมโครงการใหม่อีกมากกว่า 10,000 ยูนิต ในช่วงครึ่งหลังของปีที่ผ่านมา สะท้อนให้เห็นถึงความร้อนแรงของตลาดคอนมิเนียมในพัทยาที่มีแนวโน้มกลับมาคึกคักอีกครั้ง หลังจากที่ชะลอตัวไปในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา ซึ่งอาจเป็นผลมาจากการผลักดัน EEC ที่รัฐบาลผดำเนินการอย่างเต็มที่ในช่วงที่ผ่านมา  และจากแรงหนุนของการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ที่มีความคืบหน้าและชัดเจนมากขึ้นเป็นลำดับ

ทั้งนี้การเซ็นสัญญาท่าเรืออุตสาหกรรมมาบตาพุดระยะที่ 3 (ช่วงที่ 1) และรถไฟฟ้าความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน โครงการพัฒนาสนามบินอู่ตะเภาและเมืองการบินภาคตะวันออก มูลค่า 290,000 ล้านบาท  รวมถึงมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลอย่างต่อเนื่องและจริงจัง รวมถึงแผนพัฒนาเมกะโปรเจกต์ขนาดใหญ่ของผู้ประกอบการเอกชนอีกหลายรายที่เตรียมจะพัฒนาในพื้นที่  นอกจากนี้สงครามการค้าระหว่างจีน-สหรัฐอเมริกา ที่กระตุ้นให้นักลงทุนจีนตัดสินใจลงทุนในต่างประเทศมากขึ้น และไทยถือเป็นประเทศเป้าหมาย ล้วนเป็นปัจจัยบวกที่ช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนมากขึ้นในปี 2562 ที่ผ่านมาและในอนาคต ซึ่งสำหรับตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยาในช่วงครึ่งหลังของปีพบว่า อุปทานที่เปิดขายใหม่มากกว่า 5,100 ยูนิต พัฒนาโดยผู้ประกอบการจากประเทศจีนที่สนใจเข้ามาพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่พัทยา เพื่อรองรับความต้องการของนักลงทุนชาวจีนที่เข้ามาเป็นกลุ่มผู้ซื้อหลักของตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยาในช่วงที่ผ่านม

สำหรับกำลังซื้อของต่างชาติในช่วงที่ผ่านมา โดยเฉพาะจากกลุ่มผู้ซื้อชาวจีนและชาติในกลุ่มเอเชีย ซึ่งพบว่าในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านกลุ่มลูกค้าจีนกลายเป็นกลุ่มลูกค้าหลักของตลาดคอนโดมิเนียมพัทยา ที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่พยายามที่จะดึงดูดลูกค้าต่างชาติเหล่านี่ให้มาลงทุนในโครงการตนเองผ่านทางเอเจนซี่ในพื้นที่ และเอเจนซี่จากกรุงเทพมหานคร ทดแทนกำลังซื้อคนไทยที่ชะลอตัวลงทั้งจากภาพรวมเศรษฐกิจที่อยู่ในช่วงขาลง รวมถึงผลกระทบจากมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value : LTV) หลักเกณฑ์ใหม่ที่ทำให้กำลังซื้อในส่วนที่ลูกค้าที่ต้องการคอนโดมิเนียมไว้สำหรับการพักผ่อนเป็นบ้านหลังที่ 2 ชะลอการตัดสินใจซื้อออกไป แต่พบว่าจากกำลังซื้อของต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีนที่เข้ามาเป็นจำนวนมากสำหรับตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยาในช่วงที่ผ่านมาส่งผลให้โควต้าต่างชาติของโครงการคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ในพัทยาเต็ม 49% ในทุกพื้นที่ เหลือแค่บางโครงการในพื้นที่จอมเทียนและนาจอมเทียนเท่านั้น

โดยพื้นที่จอมเทียนและนาจอมเทียนยังคงป็นทำเลที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจเข้าไปพัฒนาโครงการเป็นจำนวนมากในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา  และหลายโครงการเป็นโครงการขนาดใหญ่จากผู้ประกอบการต่างชาติ โดยเฉพาะผู้ประกอบการจากจีน สำหรับในช่วงครึ่งหลังของปีที่ผ่านมา พบว่าทำเลย่านจอมเทียนยังคงเป็นทำเลที่ผู้ประกอบการสนใจในการพัฒนาโครงการใหม่มากที่สุด เนื่องจากทำเลนี้ราคาที่ดินยังไม่สูงมากเมื่อเทียบกับในทำเลพัทยาใจกลางเมือง หรือวงศ์อมาตย์  และยังมีที่ดินศักยภาพที่รอการพัฒนาอีกเป็นจำนวนมาก ผู้ประกอบการหลายรายมีการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ซึ่งบางโครงการมีหน่วยขายมากกว่า 2,000 ยูนิต

และพบว่าปัจจุบันทำเลย่านนี้ยังคงมีโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขายในตลาดอีกกว่า 50 โครงการ   ซึ่งผู้ประกอบการหลายรายตัดสินใจหยุดการขายและการก่อสร้างโครงการของตัวเองชั่วคราวในพื้นที่จอมเทียน เนื่องจากหลายปัจจัยลบที่เข้ามากระทบทั้งปัญหาเรื่องของการขาดเงินทุน รวมถึงยอดการขายไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้ บางรายมีการประกาศขายโครงการให้แก่ผู้ประกอบการรายใหญ่เพื่อนำไปพัฒนาต่อไปและพบว่าหลายโครงการมีการเปลี่ยนมือไป และเตรียมที่จะนำกลับมาพัฒนาอีกครั้งโดยผู้ประกอบการขนาดใหญ่ในพื้นที่

โดยพระตำหนักยังคงเป็นอีกทำเลยอดนิยมของผู้ประกอบการในการพัฒนาโครงการใหม่ แต่ส่วนใหญ่เป็นโครงการขนาดเล็กหรือว่าขนาดกลางเท่านั้น สำหรับพื้นที่อื่นๆ  เช่น วงศ์อมาตย์ เมืองพัทยา พบว่ามีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ค่อนข้างน้อยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา เนื่องจากที่ดินที่มีอย่างจำกัด และราคาขายที่ค่อนข้างสูง ต่างจากพื้นที่จอมเทียน ที่ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการเพราะว่าการเปิดใช้ถนนเส้นทางใหม่ (ถนนจอมเทียน สาย 2) ทำให้เป็นการเปิดหน้าดินเพื่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์รวมทั้งโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ในช่วงปี2553-2556 และส่วนใหญ่เป็นโครงการขนาดใหญ่ที่พัฒนาโดยผู้ประกอบการต่างชาติ พื้นที่วงศ์อมาตย์ยังคงเป็นทำเลยอดนิยมของกลุ่มลูกค้าระดับบน และปัจจุบันพบว่ามีอุปทานที่เหลือขายในตลาดค่อนข้างน้อย ส่งผลให้ทำเลย่านนี้เป็นที่ต้องการของผู้ประกอบการที่มองหาที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาโครงการเพื่อรองรับความต้องการในส่วนนี้ โดยเฉพาะที่ดินติดชายหาด แต่เนื่องจากปัจจุบันทำเลย่านดังกล่าวเหลือที่ดินเปล่าที่สามารถนำมาพัฒนาโครงการได้น้อยมากและมีราคาที่ค่อนข้างสูง แต่ในช่วงครึ่งหลังของปีพบว่า ผู้ประกอบการบางรายมีการเข้าเคลียร์พื้นที่และเตรียมที่จะเปิดตัวโครงการใหม่ในอนาคตซึ่งคาดการณ์ว่าหากเปิดขายอย่างเป็นทางการจะได้รับความนิยมจากกลุ่มลูกค้าเป็นอย่างดี

ผู้ประกอบการรายใหญ่อย่าง บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จำกัด (มหาชน) หรือ AWCเตรียมพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ใจกลางเมืองพัทยา ซึ่งจะเริ่มก่อสร้าง 2563 และคาดว่าจะแล้วเสร็จในอีก 3-4 ปี เพื่อรองรับความต้องการของกลุ่มลูกค้าหลังแผนพัฒนา EEC ที่รัฐบาลผลักดันอย่างเต็มที่ในช่วงที่ผ่านมา และนอกจากนี้ยังมีกลุ่มทุนขนาดใหญ่อีกหลายรายที่กำลังมองหาที่ดินเพื่อพัฒนาเมกะโปรเจกต์ขนาดใหญ่ในพื้นที่พัทยา ซึ่งจากปัจจัยเหล่านี้ล้วนกระตุ้นให้ตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยากลับมาคักคักเป็นอย่างมากในอนาคต

 ณ ครึ่งหลังปี 2562  แม้ว่าอัตราการขายเฉลี่ยในตลาดคอนโดมิเนียมพัทยาจะอยู่ที่ประมาณ 73%  ซึ่งปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากในช่วงครึ่งแรกของปีที่ผ่านมา แต่พบว่ายังคงมีคอนโดมิเนียมเหลือขายอยู่ในตลาดอีกมากกว่า 25,000 ยูนิต ในทุกพื้นที่ของตลาดคอนโดมิเนียมเมืองพัทยา ซึ่งเพิ่มขึ้นจากในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 ที่ผ่านมาอยู่ที่ประมาณ 1,600 ยูนิต  เนื่องจากพบว่าในช่วงครึ่งหลังของปี 2562 ที่ผ่านมา  ที่อุปทานเปิดขายใหม่ในพัทยากว่า 10,000  ยูนิต และหลายโครงการเป็นโครงการขนาดใหญ่ ส่งผลให้อุปทานที่เหลือขายของตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่ปรับเพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมาก พื้นที่จอมเทียนและนาจอมเทียนยังคงเป็นทำเลมีจำนวนคอนโดมิเนียมเหลือขายมากที่สุด บางโครงการที่เปิดขายในช่วง 1-3 ปีที่ผ่านมามีจำนวนยูนิตมากกว่า 1,500 ยูนิตต่อโครงการ พื้นที่ที่มีคอนโดมิเนียมเหลือขายน้อยที่สุดคือ วงศ์อมาตย์ เนื่องจากมีที่ดินเหลือน้อยมากทำให้มีโครงการเปิดขายในพื้นที่มีไม่มากนักในช่วง 1-3 ปีที่ผ่านมา ซึ่งพบว่า ณ สิ้นครึ่งหลังของปี 2562 ที่ผ่านมา พื้นที่วงศ์อมาตย์ มีอุปทานคงค้างเหลือขายเพียงแค่ 580 ยูนิตเท่านั้น

โครงการคอนโดมิเนียมที่เป็นที่นิยมและสามารถทำยอดขายได้ตามเป้าในพื้นที่พัทยา ในช่วงครึ่งหลังปี 2562 ที่ผ่านมา ยังคงเป็นโครงการที่มีการการันตีผลตอบแทนจากการเช่า เนื่องจากคอนโดมิเนียมพัทยาส่วนใหญ่ผู้ซื้อนิยมซื้อเพื่อใช้เป็นสถานที่พักผ่อนซึ่งไม่ได้พักอาศัยเป็นประจำ และเมื่อเวลาที่ไม่ได้พักห้องเหล่านั้นก็จะถูกทิ้งว่าง ในขณะที่ต้องจ่ายค่าส่วนกลางทุกเดือน การขายคอนโดฯแบบการันตีรายได้จึงเป็นวิธีการของเจ้าของโครงการ ในการเพิ่มทางเลือกให้กับลูกค้าที่ไม่ได้อยู่ประจำสามารถนำคอนโดมิเนียมมาหารายได้ โดยที่เจ้าของโครงการจะทำหน้าที่เป็นคนจัดหาผู้เช่าและดูแลคอนโดฯให้ กลยุทธ์นี้ในต่างประเทศนิยมทำกันมาก และเมื่อพิจารณารูปแบบการขายคอนโดฯแบบนี้จะเห็นว่า อัตราผลตอบแทนรายได้ก็อยู่ในระดับที่น่าสนใจ เช่น 5% 3ปี 6% 5ปี หรือ 7% 3ปี เป็นต้น แต่มีผู้ประกอบการบางรายที่พัทยา ที่มีการการันตีผลตอบแทนจากการเช่า 10% ถึง 10ปี ส่งผลให้เป็นที่นิยมเป็นอย่างมากของกลุ่มนักลงทุน และผู้ซื้อชาวต่างชาติ  การการันตีผลตอบแทนจากค่าเช่าผู้ซื้อจะได้ผลตอบแทนที่ดีกว่าผลตอบแทนจากการฝากเงินในธนาคารมาก

อย่างไรก็ตามยูนิตที่เหลือขายอยู่ในตลาดอีกเป็นจำนวนมาก สร้างความกังวลใจให้กับผู้ประกอบการซึ่งพบว่า ผู้ประกอบการหลายรายเลือกที่จะหยุดพัฒนาโครงการชั่วคราว และบางรายเลือกที่จะประกาศขายที่ดินและโครงการให้ผู้ประกอบการรายใหม่เข้ามาพัฒนาซึ่งพบว่า ปัจจุบันมีโครงการคอนโดมิเนียมที่หยุดการขายและการก่อสร้างในพื้นที่มากกว่า 10 โครงการ และบางโครงการมีการเปลี่ยนรูปแบบโครงการและนำกลับมาขายอีกครั้งโดยผู้ประกอบการรายใหม่

ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่อยู่ริมทะเลสูงกว่าโครงการที่อยู่ไกลจากชายหาด มีบางโครงการที่ราคาขายเฉลี่ยกว่า 160,000 บาทต่อตารางเมตรในพื้นที่วงศ์อมาตย์ และมากกกว่า 130,000 บาทต่อตารางเมตรในพื้นที่ริมชายหาดอื่นๆ ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในพื้นที่จอมเทียนต่ำที่สุด เนื่องจากมีโครงการระดับกลางลงไปเปิดขายมากมายในพื้นที่ โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวถนนจอมเทียนสาย 2 ซึ่งมีบางโครงการที่มีราคาเริ่มต้นที่ต่ำกว่า 50,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่โครงการริมชายหาดบางโครงการขายได้มากกว่า 120,000 บาทต่อตารางเมตร

สำหรับราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในทุกพื้นที่ในของช่วงหลังปี2562 จะยังคงใกล้เคียงหรือปรับลดลงประมาณ 10-20% โดยเฉพาะโครงการที่สร้างเสร็จและยังมียูนิตที่เหลือขายในตลาด สำหรับโครงการใหม่ผู้ประกอบการก็ไม่สามารถปรับราคาขายเพิ่มขึ้นมากนักเช่นเดียวกัน เนื่องจากในพื้นที่พัทยาพบว่ายังคงมีคอนโดมิเนียมเหลือขายอยู่ในตลาดอีกเป็นจำนวนมาก ดังนั้นผู้ประกอบการหลายรายพยายามที่จะคงราคาขายเอาไว้ต่อเนื่องในปี 2562 แต่พบว่าหากเป็นโครงการที่มีการขายแบบการันตีผลตอบแทนจากการเช่าให้แก่ผู้ซื้อ ทางผู้ประกอบการจะมีการปรับราคาขายที่ค่อนข้างสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาด เนื่องจากกลุ่มลูกค้าที่สนใจโครงการจะเป็นกลุ่มลูกค้าที่เน้นการซื้อเพื่อการลงทุนและหวังผลตอบแทนจากการเช่า ซึ่งผู้ประกอบการมีการดึงเชนโรงแรมชื่อดังต่างๆมาเพื่อบริหารจัดการการปล่อยเช่าให้ ซึ่งลูกค้าจะได้รับการการันตีผลตอบแทนจากการลงทุนที่แน่นอน และเชนโรงแรมส่วนใหญ่ที่เข้ามาบริหารส่วนใหญ่จะเป็นเชนโรงแรมที่มีชื่อเสียงในระดับ 3-5 ดาว  และได้รับความนิยมจากนักท่องเที่ยวที่ต้องการเข้าพักเมื่อมาท่องเที่ยว

ถึงแม้ว่าในปี 2562 ที่ผ่านมาภาพรวมของอุปทานเปิดขายใหม่ของตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยาจะกลับมาคึกคักเป็นอย่างมากด้วยอุปทานเปิดขายใหม่ที่สูงถึง 15,545 ยูนิต สูงที่สุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา แต่พบว่าอุปสงค์ไม่ได้เพิ่มขึ้นมากนัก โดยเฉพาะกำลังซื้อชาวไทยที่ถือว่ายังอยู่ในภาวะชะลอตัว และช่วงที่ผ่านมาตลาดยังคงพึ่งพิงกำลังซื้อต่างชาติเป็นหลัก โดยเฉพาะกำลังซื้อจากจีน และพบว่าโครงการที่เปิดขายใหม่ในปีที่ผ่านมายอดขายยังไม่สูงมาก ส่งผลให้อุปทานเหลือขายในตลาดปรับเพิ่มขึ้นอีกเป็นจำนวนมากนัก ซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการต้องระมัดระวัง อย่างไรก็ตาม ฝ่ายวิจัยคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย คาดการณ์ว่า จากแรงหนุนของการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ที่มีความคืบหน้าและชัดเจนมากขึ้นเป็นลำดับ และแผนพัฒนาEEC ที่รัฐบาลผลักดันอย่างเต็มที่ในช่วงที่ผ่านมา จะส่งผลให้ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่พัทยาอาจกลับมาได้รับความนิยมอีกครั้งในอนาคต