ฟีนิกซ์ฯเผยธุรกิจโบรกเกอร์ปี64 แข่งเดือด หั่นราคาแบบไร้จรรยาบรรณ  เชี่อตลาดอสังหาฯยังซบลากยาวถึงปี65 คอนโดฯยังชะลอตัว ลีสต์โฮลด์ขายยากขึ้น ส่งผลผู้ประกอบการเร่งปรับตัวรุกแนวราบเพิ่ม ด้านอาคารสำนักงานเก่า-ค้าปลีกยังเหนื่อย ปรับขึ้นราคาเช่ายาก  

ดร.ปฏิมา จีระแพทย์ ประธานกรรมการ  บริษัท ฟีนิกซ์ 1010 โฮลดิ้ง จำกัด ผู้ดำเนินธุรกิจด้านที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เปิดเผยถึงภาพรวมธุรกิจโบรกเกอร์ในปี 2564 ว่ายังมีการแข่งขันที่ดุเดือดมากขึ้น เนื่องจากปัจจุบันบุคคลคนเดียวสามารถปรับตัวมาทำอาชีพโบรกเกอร์ได้เป็นจำนวนมาก และมีการตัดราคาแบบไม่มีจรรยาบรรณ ซึ่งเป็นผลมาจากที่ผู้ประกอบการมีสต๊อกคอนโดฯเหลืออยู่มาก และต้องการระบายออกให้ได้เร็วและมากที่สุด จึงได้นำกลยุทธ์ “เพื่อนแนะนำเพื่อน” มาใช้ โดยผู้ที่สามารถแนะนำเพื่อนมาซื้อโครงการได้ ก็จะได้รับค่าตอบแทนนายหน้าได้ ส่งผลให้มีผู้หันมาดำเนินธุรกิจนี้ในนามส่วนตัวกันมาก

สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาฯในปี 2564  นั้นยังไม่มีทีท่าว่าจะกลับฟื้นขึ้น และมีแนวโน้มจะลากยาวไปถึงปี 2565 เพราะการควบคุมและการป้องกันการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในหลายๆ ประเทศยังไม่ได้แสดงออกซึ่งผลลัพธ์ที่วางใจได้ แม้ว่าเรื่องของวัคซีนจะเริ่มเป็นรูปธรรมมากขึ้น แต่การจะกระจายวัคซีนไปให้ทั่วถึงทั้งโลกนั้นคงต้องใช้เวลาอีกพอสมควร ซึ่งมีความเป็นไปได้ที่การท่องเที่ยวระหว่างประเทศจะกลับมาเป็นปกติในอีก 3-4 ปีข้างหน้า เมื่อชาวต่างชาติไม่สามารถเดินทางเข้าประเทศไทยได้ธุรกิจการท่องเที่ยวซึ่งเป็น 1 ในฟันเฟือง เศรษฐกิจสำคัญของประเทศไทยขาดแรงหมุน เพราะรายได้จากการท่องเที่ยวคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 12% ของ GDP ประเทศไทยมีผลให้เศรษฐกิจของประเทศชะลอตัวรุนแรงประกอบกับเศรษฐกิจประเทศไทยก็อยู่ในช่วงชะลอตัวมาก่อนหน้านี้แล้ว อีกทั้งมาตรการต่างๆ ที่ออกมาจากรัฐบาลในช่วงหลายเดือนก่อนหน้านี้ก็มีผลต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจเช่นกัน ความเชื่อมั่นในการใช้จ่ายของคนไทยจึงลดลงแบบชัดเจน หลายๆ ธุรกิจได้รับผลกระทบ เช่น ร้านอาหาร สถานบันเทิง สถานที่ท่องเที่ยว ธุรกิจค้าปลีก โรงแรม รถรับจ้าง และอีกหลายธุรกิจที่ต้องปิดให้บริการแบบชั่วคราว และถาวร หรือเปิดให้บริการแบบไม่เหมือนเดิมเพื่อหารายได้พยุงกิจการเอาไว้เท่านั้น

โดยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยได้รับผลกระทบจากการที่ความเชื่อมั่นลดลงมีผลให้คนจำนวนหนึ่งไม่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ซึ่งเป็นการสร้างภาระหนี้สินระยะยาว อีกทั้งยังไม่มั่นใจในภาวะเศรษฐกิจและฐานะทางการเงินของตนเองในระยะยาว ประกอบกับมาตรการที่เกี่ยวข้องกับการพิจารณาสินเชื่อธนาคารมีความเข้มงวดมากขึ้นเพราะทุกธนาคารต่างไม่ต้องการเพิ่มภาระที่เกิดจากหนี้เสียให้มากขึ้นเช่นกัน  แต่ผู้ประกอบการก็ไม่ต้องการที่จะมีรายได้ลดลงในช่วงวิกฤติจึงพยายามระบายสต๊อกของตนเองออกมาให้ได้มากที่สุด ซึ่งสามารถแยกเป็นเซกเมนต์ต่างๆ ได้ดังนี้

-คอนโดมิเนียม ในปี 2564 จะเป็นอีกปีที่โครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มีจำนวนไม่มากอาจจะมากกว่าปี 2563 แต่ไม่เทียบเท่าช่วงปี 2560-2561 แน่นอน โดยอาจจะมากกว่าปี 2563 ประมาณ 10-15% ขึ้นอยู่กับความเป็นไปได้เรื่องของวัคซีนโควิด-19 ซึ่งจะมีผลต่อความเชื่อมั่นในภาพรวมและการขยายตัวทางเศรษฐกิจ โดยอาจต้องรอดูสถานการณ์ในช่วงครึ่งหลังของปี2564 แต่หลายๆฝ่ายเชื่อว่าเศรษฐกิจของประเทศไทยเลยจุดต่ำสุดมาแล้วในปี 2563 แต่จะฟื้นตัวเร็วเท่าใดนั้นขึ้นอยู่กับเรื่องของวัคซีนและผลกระทบจากโควิด-19 ที่เกิดขึ้นในปี 2563 ซึ่งมีผลให้คนจำนวนหนึ่งตกงานหรือรายได้ลดลง รวมไปถึงสถานประกอบการหลายแห่งที่ไม่สามารถไปต่อได้ในช่วงที่ผ่านมา อีกทั้งถ้าการเดินทางท่องเที่ยวระหว่างประเทศในปี2564 ยังไม่ดีขึ้นเมื่อเทียบกับปี2563 ก็เท่ากับว่าธุรกิจการท่องเที่ยวในประเทศไทยจำเป็นต้องพึ่งพาคนไทยเป็นหลักซึ่งรัฐบาลก็พยายามกระตุ้นในเรื่องนี้อยู่เช่นกัน แต่ยังไม่สามารถทดแทนรายได้ที่ขาดหายไปจากการที่ชาวต่างชาติยังไม่สามารถเดินทางเข้าประเทศไทยได้แบบปกติ โครงการคอนโดมิเนียมที่จะเปิดขายในปี 2564 ยังคงเป็นโครงการราคาไม่แพงคือไม่เกิน 3.5 ล้านบาทต่อยูนิต ในพื้นที่กรุงเทพมหานครรอบนอกตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างในระดับของบุคคลทั่วไปที่เป็นนักลงทุนหรือผู้ที่มีคอนโดมิเนียมในครอบครองอาจจะต้องรีบระบายของในมือออกไปให้เร็วที่สุด หรือถ้าเป็นนักลงทุนระยะยาวที่นิยมซื้อคอนโดมิเนียมมาเพื่อปล่อยเช่าระยะยาวนั้นก็อาจจะต้องทำใจรับผลตอบแทนที่ลดลงเพราะการแข่งขันในตลาดมีสูงมาก เกิดการลดราคาค่าเช่ากันลงมามาเป็นประวัติการณ์บางยูนิตจำเป็นต้องลดลงมามากกว่า 30% เพื่อให้ได้ผู้เช่า เพราะมีเจ้าของคอนโดมิเนียมหลายรายยอมลดค่าเช่าลงทำให้คนอื่นต้องลดลงมาด้วยเช่นกัน อีกทั้งการขายต่อก็อาจจะทำได้ช้ากว่าในอดีตโดยเฉพาะในโครงการที่ยังขายไม่หมด เพราะผู้ประกอบการเองก็พร้อมลดราคายูนิตเหลือขายด้วยเช่นกัน โรงแรมหรือเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ก็เข้ามาแย่งกลุ่มลูกค้าที่หาเช่าคอนโดมิเนียม เพราะโครงการเหล่านี้ก็ต้องการรายได้ในช่วงนี้เช่นกัน ซึ่งแนวโน้มของผลตอบแทนจากการลงทุนคอนโดมิเนียมในระยะยาวก็มีความเป็นไปได้ที่จะลดลงเพราะอุปทานในตลาดมีเพิ่มขึ้นต่อเนื่องทุกปีซึ่งมีผลต่อการแข่งขันแน่นอนในอนาคต

“เชื่อว่าตลาดคอนโดฯยังชะลอตัว ราคาขายยังนิ่ง ผู้ประกอบการยังต้องนำสต๊อกเก่ามาระบายอย่างต่อเนื่อง สังเกตได้จากตั้งแต่ช่วงเดือนพฤศจิกายน 2563 ที่ผ่านมา หลายโครงการเริ่มมียอดขายที่เพิ่มขึ้น แต่ลูกค้าจะมีการต่อรองราคามากขึ้น มีความต้องการสินค้าในราคาที่เท่ากับช่วงที่โหมจัดแคมเปญแรงในช่วงไตรมาส 2/2563  ในขณะที่ผู้ประกอบการบางรายจะจัดโปรโมชั่น โดยอ้างว่าขายสินค้าในราคาพิเศษแต่มีการแอบปรับราคาสินค้าขึ้นมาแล้ว โดยคอนโดฯระดับราคา 2-3 ล้านบาท ในทำเลดียังขายได้อย่างต่อเนื่อง ส่วนราคา 250,000-300,000 บาท/ตารางเมตร โดยเฉพาะโครงการที่เป็นที่ดินสิทธิ์การเช่าระยะยาว (Leasehold) จะขายได้ยากขึ้น  สถาบันการเงินจะไม่ค่อยปล่อยสินเชื่อ  ดังนั้นผู้ประกอบการได้พยายามปรับกลยุทธ์ด้วยการนำเชนแบรนด์ดังจากต่างประเทศมาบริหารโครงการ เพื่อนำแบรนด์มาสร้างมูลค่า ซึ่งมีผู้ประกอบการประมาณ 4-5 ราย ดำเนินการในรูปแบบดังกล่าว คาดว่าในอีก 4 ปีข้างหน้าตลาดกลุ่มดังกล่าวจะกลับมาอีกอย่างแน่นอน”ดร.ปฏิมา กล่าว

อย่างไรก็ตามแม้ว่าตลาดคอนโดฯโดยรวมจะชะลอตัว แต่ในส่วนของตลาดคอนโดฯสไตล์รีสอร์ท จะกลับมาฟื้นตัวเร็วขึ้น เพราะกองทุนอสังหาริมทรัพย์ บางแห่ง ชอบซื้อมารีโนเวทใหม่ แล้วถือครองประมาณ 4-5 ปี แล้วประกาศขาย เพื่อสร้างผลกำไร

ส่วนผู้ประกอบการที่พัฒนาในรูปแบบของมิกซ์ยูส ก็จะปรับสัดส่วนการลงทุนหันไปพัฒนาโครงการแนวราบเพิ่มมากขึ้น แต่ขณะเดียวกันก็หันไปแตกไลน์ในธุรกิจอื่นเพิ่มมากขึ้น เช่น รับซื้อหนี้ ,โรงพยาบาล,โรงแรม และผลิตวัคซีค ป้องกันโควิด-19  ฯลฯ เพื่อลดความเสี่ยง และสร้างโอกาสในการดำเนินธุรกิจ  โดยเฉพาะธุรกิจโรงพยาบาลและเฮลท์แคร์ หลังจากที่ประเทศไทยสามารถควบคุมการแพร่ระบาดของโควิด-19 ได้ ส่งผลให้ชาวต่างชาติสนใจที่จะมาซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทยได้มากขึ้น รวมไปถึงการซื้อที่ดินผ่านนอมินีเพิ่มขึ้น และทำให้ธุรกิจโรงพยาบาล และเฮลท์แคร์ มีแนวโน้มดีขึ้นด้วยเช่นกัน

-โครงการแนวราบ มีความเป็นไปได้ที่จะเพิ่มขึ้นจากปี 2563 มากกว่า 10% โดยส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่อยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครรอบนอก และจังหวัดปริมณฑลรอบกรุงเทพมหานคร เพราะผู้ประกอบการไม่ได้ต้องการพัฒนาโครงการราคาสูงในกรุงเทพมหานคร ทาวน์เฮาส์ในช่วงราคา 2.5-4 ล้านบาท เป็นรูปแบบที่ได้รับความสนใจจากผู้ซื้อเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพมหานครไม่ไกลจากแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง หรือแนวเส้นทางในอนาคต ผู้ประกอบการหลายรายที่ก่อนหน้านี้มีการพัฒนาโครงการทั้งคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรอยู่แล้วจะยังคงมีรายได้ต่อเนื่อง ส่วนรายที่มีโครงการบ้านจัดสรรน้อยกว่าจะมีปัญหาเรื่องของรายได้ที่ลดลง ผู้ประกอบการที่มีโรงแรมหรือโครงการที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจท่องเที่ยวจะยังไม่สามารถกลับมามีรายได้แบบก่อนหน้านี้ได้แน่นอน ยังคงต้องพึ่งพาโครงการบ้านจัดสรรในการสร้างรายได้ในปี 2564

“โครงการแนวราบยังมียอดขายดีอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะทำเลรอบปริมณฑล ระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป และราคา 2-3 ล้านบาท ยังมีดีมานด์ ส่วนตลาดต่างจังหวัด โดยเฉพาะขอนแก่น นครราชสีมา และอุบลราชธานี ยังไปได้ดีเช่นกัน ส่วนบ้านที่มีราคาแพงจะสามารถทำยอดขายได้ช้า” ดร.ปฏิมา กล่าว

-อาคารสำนักงาน เป็นอีก 1 รูปแบบโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีความน่าสนใจและต้องติดตามต่อเนื่อง เพราะจำนวนอาคารสำนักงานที่กำลังก่อสร้างและมีกำหนดแล้วเสร็จในช่วง 3-4 ปีจากนี้มีมากถึง 2 ล้านตารางเมตร ซึ่งถ้าความต้องการพื้นที่สำนักงานมีไม่มากพอต่ออุปทานที่จะเข้ามาในอนาคตก็มีความเป็นไปได้ที่หลายอาคารจะมีผู้เช่าไม่เต็ม แม้ว่าตอนนี้จะมีอาคารสำนักงานหลายอาคารในกรุงเทพมหานครมีผู้เช่าเต็ม 100% จนสามารถเรียกค่าเช่าได้เกิน 1,300 บาทต่อตารางเมตร แต่ถ้าอุปทานใหม่ที่เข้าสู่ตลาด ตลาดอาคารสำนักงานในช่วง 3-4 ปีจากนี้มีความเสี่ยงที่เจ้าของอาคารต้องใช้เวลาในการรอคอยผู้เช่านานขึ้น รวมไปถึงค่าเช่าพื้นที่สำนักงานก็อาจจะไม่ได้ปรับเพิ่มขึ้นแบบก่อนหน้านี้

“ตลาดอาคารสำนักงานในปี 2564 ยังเหนื่อย เพราะจากสถานการณ์โควิด-19 ทำให้ผู้เช่าหลายรายจะยกเลิกสัญญาเช่าพื้นที่  แต่เจ้าของอาคารก็จะดึงดูดลูกค้า ด้วยการให้เช่าฟรีตามระยะเวลาที่กำหนด หรือตกแต่งพื้นที่เช่าให้ใหม่ แต่หากมีอาคารสำนักงานใหม่เปิดตัว โครงการเก่าก็ยังน่าเป็นห่วง เพราะลูกค้าจะย้ายไปอยู่ที่ใหม่ ในราคาที่เลือกได้มากกว่า ส่งผลให้เจ้าของอาคารอาจปรับลดราคาเช่าลงมาได้ ทั้งนี้ต้องพิจารณาผู้เช่าเป็นรายๆไป  โดยย่านซีบีดี และติดแนวรถไฟฟ้า ยังถือว่ายังเป็นทำเลที่ดี ขณะที่โซนวิภาวดี จะเริ่มมีผู้ประกอบการไปซื้อที่ดินเพื่อทำอาคารสำนักงานมากขึ้น” ดร.ปฏิมา กล่าว

-ตลาดพื้นที่ค้าปลีก เป็นอีก 1 ประเภทโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 รวมไปถึงการหายไปของนักท่องเที่ยวต่างชาติโดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยวสำคัญและในพื้นที่ชั้นในของกรุงเทพมหานคร พื้นที่ว่างในโครงการพื้นที่ค้าปลีกมีให้เห็นมากขึ้น และมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นในปี 2564 เพราะผู้เช่ามีรายได้ไม่เพียงพอต่อการบริหารจัดการ นอกจากนี้การซื้อขายสินค้าออนไลน์ในประเทศไทยขยายตัวมากขึ้นในทุกๆแพลตฟอร์ม ผู้เช่าบางส่วนไม่ต้องการพื้นที่เพื่อเปิดร้านในโครงการพื้นที่ค้าปลีกอีกแล้วหรือลดจำนวนร้านค้าลงจากที่ผ่านมา โครงการพื้นที่ค้าปลีกในอนาคตจึงมีทิศทางการขยายตัวลดลง แต่การปรับปรุงโครงการพื้นที่ค้าปลีกมีให้เห็นต่อเนื่องมาโดยตลอดในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา และในอนาคต เพราะผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับรูปแบบโครงการของตนเองให้น่าสนใจไม่จำเจรวมไปถึงสอดคล้องกับรูปแบบชีวิตในปัจจุบันให้มากขึ้น

“ตลาดค้าปลีกในปี 2564 ยังเหนื่อยมาก เพราะเจอ Disrupt จากระบบ Online Marketing โดยผู้เช่าพื้นที่ค้าปลีกในห้างสรรพสินค้า จะต้องแบกรับภาระต้นทุนในการเช่ามาก และจะส่งผลให้เจ้าของห้างได้รับค่าเช่าน้อยลง” ดร.ปฎิมา กล่าว

–โรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ เมื่อไม่มีชาวต่างชาติรายได้ก็ลดน้อยลงเช่นกัน หลายโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เลือกที่จะปิดให้บริการไปเลยเพื่อจะได้ไม่เสียค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการโครงการ อีกทั้งมีไม่น้อยที่ต้องการขายโครงการออกให้เร็วที่สุดเพื่อลดภาระดอกเบี้ยธนาคาร โดยเฉพาะโครงการที่เพิ่งเปิดให้บริการใช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยวและต่างประเทศคงต้องรออีก 3-4 ปี

โดยสรุปแล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในทุกประเภทยังคงไม่สามารถฟื้นกลับมาในจุดก่อนเกิดโควิด-19 ได้ในปี 2564 โครงการที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยวก็อาจจะต้องรอไปอีก 3-4 ปีจึงจะเริ่มเห็นทิศทางการฟื้นตัว ปี 2564 ยังคงต้องอาศัยคนในประเทศไปก่อน แต่ก็คงไม่สามารถกระตุ้นได้มากนัก เพราะคนไทยส่วนใหญ่ไม่มั่นใจในภาวะเศรษฐกิจระยะยาว และมีสถานที่ท่องเที่ยวเพียงแค่ไม่กี่แห่ง ไม่กี่พื้นที่เท่านั้นที่ได้รับความสนใจ ชาวต่างชาติเมื่อเดินทางเข้ามาในประเทศไทยไม่ได้ก็คงมีผลต่อโครงการคอนโดมิเนียมที่รอโอนกรรมสิทธิ์อยู่เช่นกัน ค่าเช่าพื้นที่สำนักงาน และค้าปลีกคงไม่สามารถปรับเพิ่มขึ้นได้แบบก่อนหน้านี้ เจ้าของโครงการอาจจะพิจารณาเรื่องของการลดค่าเช่าหรือค่าบริการอื่นๆ ลงเพื่อให้ผู้เช่าสามารถผ่านช่วงเวลานี้ไปได้ โดยเฉพาะโครงการพื้นที่ค้าปลีก ราคาที่ดินยังไม่มีการเปลี่ยนแปลงแบบน่าสนใจ แม้ว่าจะมีการซื้อขายที่ดินในราคาสูงๆ เกิดขึ้นบ้างในปี 2563 แต่ก็ไม่มีผลต่อการปรับเพิ่มขึ้นของราคาซื้อขายที่ดินในกรุงเทพมหานครชั้นในแบบชัดเจน กลับเป็นพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายที่ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นแบบชัดเจนมากกว่าโดยเฉพาะในทำเลที่เป็นจุดตัดหรือสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้าหรือทำเลสำคัญๆ ทั่วกรุงเทพมหานคร