ก่อนหน้าที่จะเกิดวิกฤตโควิด-19 คนจำนวนมากที่ทำงานในบริษัทเอกชน หรือแม้แต่หน่วยงานราชการต่างๆ ล้วนแล้วแต่ต้องออกจากบ้านไปทำงานที่ออฟฟิศ ซึ่งเป็นพื้นที่สำนักงานที่อยู่ในอาคารสำนักงานทั้งแบบที่เป็นอาคารสำนักงานของบริษัทเอง หรือเช่าพื้นที่สำนักงานจากเจ้าของอาคาร
จริงอยู่ที่โควิด-19 อาจจะมีผลให้คนส่วนหนึ่งที่ทำงานในอาคารสำนักงานต้องทำงานที่บ้านแทน แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าการทำงานที่บ้านจะเข้ามาทดแทนพื้นที่สำนักงานได้แบบ 100% ในอนาคตอันใกล้นี้ แล้วตลาดอาคารสำนักงานมีที่มายังไง และจะมีที่ไปแบบไหนลองมาค่อยๆ ตามไปด้วยกันครับ
สิ้นปี พ.ศ. 2563 พื้นที่อาคารสำนักงานรวมในกรุงเทพมหานครอยู่ที่ประมาณ 9.4 ล้านตารางเมตร โดยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2560 เป็นต้นมา มีพื้นที่อาคารสำนักงานใหม่เข้าสู่ตลาดมากกว่า 150,000 ตารางเมตรต่อปีต่อเนื่องมาโดยตลอด และจะเป็นเช่นนี้ต่อไปจนถึงปี พ.ศ. 2566 ซึ่งหลายปีมีอาคารสำนักงานใหม่เข้าสู่ตลาดมากกว่า 200,000 ตารางเมตร โดยในปี พ.ศ. 2565 – 2566 มีพื้นที่อาคารสำนักงานใหม่มากถึง 700,000 ตารางเมตร และมากกว่า 1 ล้านตารางเมตรตามลำดับ แม้ว่าอาจจะมีการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของขนาดพื้นที่และกำหนดการก่อสร้างแล้วเสร็จ เพราะอาคารที่จะสร้างเสร็จในปี พ.ศ. 2565 – 2566 กำลังอยู่ในระหว่างการก่อสร้างทั้งหมด
ก่อนที่พื้นที่อาคารสำนักงานรวมในกรุงเทพมหานครจะมากถึง 9.4 ล้านตารางเมตร และอยู่ในทิศทางที่จะขึ้นไปถึง 11 ล้านตารางเมตรในอนาคตอีก 2 – 3 ปีข้างหน้านี้ พื้นที่อาคารสำนักงานรวมในกรุงเทพมหานครในช่วงก่อนปี พ.ศ. 2531 มีเพียง 9.23 แสนตารางเมตรเท่านั้น โดยอาคารสำนักงานในช่วงก่อนปี พ.ศ. 2531 เป็นอาคารที่มีพื้นที่มากกว่า 20,000 ตารางเมตรเพียง 12 อาคารเท่านั้น ที่เหลือเป็นอาคารสำนักงานขนาดเล็ก และอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ในสมัยนั้นส่วนใหญ่เป็นอาคารสำนักงานที่สร้างขึ้นมาเพื่อเป็นสำนักงานใหญ่ของธนาคารต่างๆ
พื้นที่ของอาคารสำนักงานในช่วงก่อนปี พ.ศ. 2531 มีขนาดตั้งแต่ 1,000 – 31,500 ตารางเมตรต่อ 1 อาคาร ไม่มีอาคารสำนักงานที่มีขนาดใหญ่กว่านี้เลย อาจจะด้วยยังมองไม่เห็นภาพว่าทำไมต้องสร้างอาคารสำนักงานใหญ่ๆ หรือมีบริษัทขนาดใหญ่ที่มีพนักงานมากกว่าเป็น 100 คนไม่มากนัก และอาคารสำนักงานที่มีพื้นที่มากกว่า 20,000 ตารางเมตร ทั้ง 12 อาคารนั้นอยู่ในพื้นที่ตามแนวถนนสีลม สาทร หรือใน CBD ปัจจุบันมากถึง 7 อาคาร
ปัจจัยที่ผลักดันให้พื้นที่อาคารสำนักงานเพิ่มขึ้นกว่า 10 เท่าในช่วงระยะเวลา 30 กว่าปี ซึ่งอาจจะพูดได้ว่าเกิดจากการขยายตัวทางเศรษฐกิจในช่วงระหว่างปี พ.ศ. 2530 เป็นต้นมา เป็นปัจจัยสำคัญในการผลักดันให้เกิดการพัฒนาอาคารสำนักงานมากมายในกรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะการเข้ามาของบริษัทจากประเทศญี่ปุ่น และบริษัทต่างชาติอื่นๆ ที่เข้ามาลงทุนในอุตสาหกรรมต่างๆ ในภาคตะวันออกของประเทศไทย ซึ่งพัฒนาเป็นนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ รองรับการขยายตัวของเงินทุนเกิดขึ้นทั่วโลก
เมื่อมีบริษัทต่างๆ มากขึ้นทั้งไทยและต่างชาติ ความต้องการพื้นที่สำนักงานก็มากขึ้นตามลำดับ อีกทั้งรูปแบบของการทำธุรกิจที่เปลี่ยนแปลงไปจากในอดีต ที่อาจจะใช้พื้นที่ชั้น 1 ของอาคารพาณิชย์เพื่อเป็นสำนักงานบริษัทก็อาจจะไม่ทันสมัยซะแล้วในตอนนั้น และช่วงเวลาระหว่างปี พ.ศ. 2531 – 2540 เป็นช่วงเวลาสำคัญของตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานคร
เจ้าของที่ดิน ผู้ประกอบการที่มีกำลังทรัพย์จึงเริ่มก่อสร้างอาคารสำนักงานกันมากขึ้น ในช่วงระหว่างปี พ.ศ. 2531 – 2540 มีพื้นที่อาคารสำนักงานเปิดให้บริการใหม่รวมกันมากกว่า 5.04 ล้านตารางเมตร เรียกได้ว่ามีการขยายตัวแบบมหาศาลจากช่วงก่อนปี พ.ศ. 2531 เพิ่มขึ้นกว่า 6 เท่าในช่วง 10 ปี เพราะการขยายตัวของบริษัทต่างๆ ที่เปิดขึ้นมารองรับการขยายตัวทางเศรษฐกิจที่มากขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทย ที่ไต่ขึ้นมาต่อเนื่องจนติดอันดับประเทศที่น่าสนใจในช่วงนั้นเลย
ในช่วง 10 ปีนี้มีอาคารสำนักงานที่เกิดขึ้นในพื้นที่ CBD (สีลม สาทร พระราม 4 ตอนต้น) มากถึง 1.8 ล้านตารางเมตร รองลงมาคือ พื้นที่ตามแนวถนนรัชดาภิเษกที่เพิ่งสร้างเสร็จไม่นาน พหลโยธิน เพชรบุรี สุขุมวิท วิภาวดี – รังสิต แจ้งวัฒนะ ฝั่งธนบุรี และบางนา-ตราด ซึ่งเป็นทางออกไปสู่ภาคตะวันออกของกรุงเทพมหานคร ในช่วงนี้อาคารสำนักงานส่วนใหญ่มีขนาดไม่ใหญ่มาก คือ มีอาคารที่มีขนาดพื้นที่มากกว่า 20,000 ตารางเมตรมากถึง 92 อาคาร และมีอาคารสำนักงานที่มีพื้นที่มากกว่า 50,000 ตารางเมตรเพียง 9 อาคารเท่านั้น อาคารสำนักงานที่มีขนาดพื้นที่มากกว่า 100,000 ตารางเมตรก็เกิดขึ้นเป็นครั้งแรกในช่วงเวลานี้เช่นกัน
การขยายตัวทางเศรษฐกิจของประเทศไทย มาสะดุดหกล้มในปี พ.ศ. 2540 จากวิกฤตเศรษฐกิจที่เกิดจากการลอยตัวค่าเงินบาท (รายละเอียดลองไปหาอ่านกันนะครับว่าทำไมต้องลอยตัวค่าเงินบาท) หลายบริษัทต้องปิดตัวเองลงเพราะล้มละลายจากหนี้สินที่เกิดจากสินเชื่อจากต่างประเทศ รวมไปถึงสถาบันการเงินต่างๆ ที่กู้เงินจากกต่างประเทศมาปล่อยสินเชื่อต่อในประเทศไทย
เมื่อเกิดการลอยตัวค่าเงินบาทจนมีผลให้เศรษฐกิจของประเทศเข้าขั้นวิกฤต แน่นอนว่ามีผลต่อเนื่องสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์แบบเลี่ยงไม่ได้ เพราะคนจำนวนไม่น้อยที่เข้ามาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในช่วงก่อนปี พ.ศ. 2540 ทั้งการสร้างโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบต่างๆ และการซื้อที่อยู่อาศัย การซื้อที่ดินเพื่อเก็งกำไร ช่วงปี พ.ศ. 2540 โครงการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากไปต่อไปไม่ได้ เพราะเจ้าของโครงการใช้สินเชื่อที่ได้มาจากต่างประเทศ
ดังนั้นเมื่อรัฐบาลประกาศลอยตัวค่าเงินบาทหนี้สินก็เพิ่มขึ้นแบบทวีคูณ หลายโครงการอสังหาริมทรัพย์จึงต้องหยุดการก่อสร้างไปในทันที ซึ่งมีอาคารสำนักงานหลายแห่งที่จำเป็นต้องหยุดการก่อสร้างเช่นกัน และหลายอาคารเพิ่งมาทยอยเสร็จสมบูรณ์หลังจากผ่านวิกฤตเศรษฐกิจมาแล้วหลายปี อีกทั้งบางอาคารเพิ่งกลับมาก่อสร้างใหม่ และจะแล้วเสร็จโดยเจ้าของอาคารรายใหม่ในปี พ.ศ. 2564 นี่เอง
ค่อยๆ ตามกันต่อไปนะครับว่า ตลาดอาคารสำนักงานหลังจากวิกฤตเศรษฐกิจจะเป็นยังไงต่อไป ต้องค่อยๆ เล่าให้ฟังจะได้ไม่น่าเบื่อ
