คงไม่มีใครคาดคิดว่า คอนโดฯระดับพรีเมี่ยมที่ฮอตที่สุดเมื่อ 7-8 ปีที่แล้วอย่างโครงการ “แอชตัน อโศก” ของบริษัทอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ที่มีราคาขายต่อตารางเมตรสูงกว่า 2 แสนบาทและ Sold out หมดภายในเวลาไม่ถึงเดือน จะกลายเป็นโครงการที่มีประเด็นร้อนระอุโซเชี่ยลและแวดวงคอนโดมิเนียมถึง 2 ครั้ง 2คราวในเวลาช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา
เริ่มต้นเมื่อปี 2561 หลังจากที่ โครงการก่อสร้างแล้วเสร็จ แต่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้กับลูกค้าได้ เนื่องจากโครงการยังไม่ได้ใบอนุญาตใช้อาคาร หรือ อ.6 จากกรุงเทพมหานคร เหตุเพราะมีผู้ฟ้องร้องโครงการเกี่ยวกับการอนุญาตให้ใช้ทางเข้า-ออกของ รฟม. แต่สุดท้ายเรื่องก็จบไปด้วยดีลูกค้ารับโอนและเข้าอยู่กันเรียบร้อย
ภาพประกอบ ananda.com
แต่เมื่อวันที่ 30 กรกฎาคมที่ผ่านมา ศาลปกครองกลางได้พิพากษาเพิกถอนใบรับหนังสือแจ้งความประสงค์จะก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคาร หรือเปลี่ยนการใช้อาคาร โดยไม่ยื่นคำขอรับใบอนุญาต ที่ออกให้แก่บริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จำกัด โดยให้มีผลย้อนหลังถึงวันที่ออกหนังสือทุกฉบับในกรณีดังกล่าว
เนื่องจากศาลปกครองกลางเห็นว่า ที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งของอาคารโครงการแอชตัน อโศก ไม่มีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดินยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ตามที่กำหนดไว้ในข้อ 2 วรรคสอง ของกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535) ออกตามความใน พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522
ดังนั้นการที่ผู้อำนวยการสำนักการโยธา ปฏิบัติราชการแทนผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร ได้อนุญาตให้บริษัทอนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จำกัด ทำการก่อสร้างและดัดแปลงอาคารโครงการแอชตัน อโศก ที่ถนนสุขุมวิท 21 แขวงคลองเตยเหนือ เขตวัฒนา กรุงเทพฯ จึงเป็นการกระทำที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย จึงสมควรที่ศาลจะพิพากษาให้เพิกถอนหนังสือรับแจ้งการก่อสร้างอาคารพิพาททุกฉบับโดยให้มีผลย้อนหลังไปถึงวันที่ออกคำสั่งดังกล่าว เพื่อมิให้คำสั่งดังกล่าวมีผลในระบบกฎหมายต่อไป
รายละเอียดของคำวินิจฉัยจากคำพิพากษาศาลปกครองกลาง คลิก
ยื่นฟ้องหน่วยงานราชการ-ผู้ว่ากทม.-ผู้ว่ารฟม.
คำสั่งของศาลปกครองกลางเกิดขึ้นจากสมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อนได้ร่วมกับชาวบ้านในพื้นที่ถนนสุขุมวิท ซอย 19 แยก 2 เขตวัฒนา จำนวน 16 คน ได้ยื่นฟ้องผู้อำนวยการสำนักงานเขตวัฒนา,ผู้อำนวยการสำนักการโยธา กรุงเทพมหานคร,ผู้ว่าการกรุงเทพมหานคร,ผู้ว่าการการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) และคณะกรรมการผู้เชี่ยวชาญการพิจารณารายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมด้านอาคาร การจัดสรรที่ดินและบริการชุมชน เป็นผู้ถูกฟ้องที่ 1-5 ต่อศาลปกครองกลางเมื่อวันที่ 2 มิถุนายน 2559 ฐานใช้อำนาจโดยมิชอบด้วยกฎหมายด้วยการอนุญาตให้บริษัทอนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก ดำเนินการก่อสร้างอาคารชุดแอชตัน อโศก สูง 50 ชั้น ชั้นใต้ดิน 1 ชั้น ตั้งอยู่บนที่ดินนขนาด 2 ไร่ 3 งาน 47.6 ตารางวาในซอยสุขุมวิท 19 แยก2 โดย เนื่องจากเป็นอาคารสูงขนาดใหญ่พิเศษ แต่ขนาดความกว้างที่ดินดังกล่าวมีด้านที่ดินติดถนนสาธารณะเพียง 6.40 เมตรเท่านั้น ไม่ถึง 12 เมตรตามที่กฎหมายกำหนด แม้จะขอเช่าจาก รฟม.เพิ่มอีก 6.60 เมตร แต่ก็ไม่ใช่พื้นที่สาธารณะ
ลูกบ้านรอฟังความชัดเจนจากอนันดาฯ
ผลกระทบจากคำพิพากษาของศาลปกครองกลางในครั้งนี้ ทำให้ลูกบ้านที่เพิ่งเริ่มผ่อนค่างวดธนาคารกันไปได้ประมาณ 3 ปีต้องมาลุ้นระทึกกันอีกครั้งว่าทางออกของปัญหานี้จะจบลงแบบไหน โดยเฉพาะประเด็นหลักเรื่องทางเข้า-ออกโครงการที่เป็นจุดฉนวนของปัญหานี้ และถ้าผิดกฎหมายจริงตึกนี้จะต้องถูกทุบทิ้งมั๊ย ลูกบ้านยังมีกรรมสิทธิ์ร่วมอยู่ให้โครงการอย่างไรบ้าง หรือจะผ่อนเงินกู้กับธนาคารต่อดีมั๊ย
โดยกลุ่มลูกค้าหลักของโครงการนี้มีทั้งกลุ่มคนซื้อตัวจริงที่ต้องการมีทรัพย์สินระดับหรูอยู่ในย่านไพรม์แอเรีย รวมทั้งกลุ่มผู้ปกครองที่ต้องการซื้อห้องชุดไว้ให้ลูกหลานได้เรียนหนังสืออยู่ในโรงเรียนวัฒนาวิทยาลัยและมหาวิทยาลัยศรีนครินทร์ทรวิโรฒน์ ส่วนอีกกลุ่มที่มีจำนวนค่อนข้างเยอะพอสมควรคือ กลุ่มนักลงทุนทั้งชาวไทยและต่างชาติ ที่คาดหวังผลตอบแทนจากการลงทุนขายต่อในอนาคต
ทั้งนี้ผู้บริหารอนันดาฯ ได้ออกหนังสือชี้แจงผ่านมายังนิติบุคคลอาคารชุดโครงการฯเพื่อแจ้งให้ลูกบ้านทราบว่า มทางโครงการได้รับดำเนินการอย่างงถูกต้องตามขั้นตอนของกฎหมายทุกประการ โดยผ่านการพิจารณาและความเห็นชอบจากส่วนงานราชการที่เกี่ยวข้องทุกภาคส่วน ดังนั้นบริษัทในฐานะผู้บริหารโครงการจะดำเนินการตามกฎหมายอย่างเต็มที่เพื่อประโยชน์แก่ลูกค้าและเจ้าของร่วม
คำชี้แจงผู้บริหาร อนันดาฯ <<< รับชมคลิปวิดีโอ คลิก
ด้านนางสาวพีรนันท์ เสนาจักร์ หนึ่งในลูกค้าโครงการ “แอชตัน อโศก” กล่าวว่า ตนเพิ่งซื้อห้องชุดขนาด 35 ตารางเมตร ราคา 8.5 ล้านบาทเพื่อใช้อยู่อาศัยเองต่อจากเอเจนท์มาได้ประมาณ 1 ปีเศษแล้ว หลังจากที่โครงการนี้ก่อสร้างแล้วเสร็จมาประมาณ 3-4 ปี เพราะเห็นว่าปัญหาต่างๆของโครงการและเอกสารจากภาครัฐได้ผ่านการอนุมัติหมดแล้ว
ขณะนี้ลูกบ้านต้องการคำชี้แจงและนัดประชุมด่วนจากอนันดาฯ ว่าจะมีแผนช่วยเหลือลูกบ้านอย่างไรบ้าง โดยเมื่อเวลาประมาณ 16.00 น. ของวันที่ 31 กรกฎาคม ทางอนันดาฯได้ติดต่อผ่านนิติบุคคลอาคารชุดว่าจะขอเข้าร่วมประชุมกับตัวแทนลูกบ้าน แต่ยังไม่ได้ระบุวัน เวลาที่ชัดเจน
ภาพประกอบ ananda.com
“ขณะนี้ลูกบ้านส่วนใหญ่มีความคิดในแนวทางเดียวกันคือ จะรอฟังว่าทางอนันดาฯทำไมถึงแพ้คดีในศาลชั้นต้น และจะมีแนวทางในการยื่นอุธรณ์อย่างไรบ้าง เนื่องจากเป็นคดีที่มีผลย้อนหลัง และอาจะจะต้องมีการรื้ออาคารทิ้งหากมีการผิดกฎหมายจริง ซึ่งไม่อยากให้เกิดขึ้น เพราะทุกฝ่ายจะต้องได้รับผลกระทบ และหากต้องรื้ออาคารจริงๆมูลค่าความเสียหายจะมหาศาลอย่างแน่นอน และคิดว่าลูกค้าไม่ใช่ตัวประกันในกรณีนี้ โดยอนันดาฯมีหน้าที่ต้องต่อสู้ในชั้นศาลให้ชนะ มิเช่นนั้นลูกบ้านก็จะต้องช่วยเหลือตัวเองกันต่อไป”
ขณะนี้ลูกบ้านทุกรายยังทำการผ่อนชำระกับแบงก์อยู่ตามปกติ เพราะเป็นสัญญาคนละส่วนกัน สำหรับค่าส่วนกลางนั้นยังไม่มีปัญหา และไม่ได้พูดถึงกัน เพราะมีการเก็บค่าส่วนกลางไปทุกๆช่วงต้นปีแล้ว
ส่วนการปล่อยเช่าห้องชุดในระยะสั้น ตนมองว่าอาจไม่มีผลกระทบมาก เพราะยังอยู่อาศัยได้ตามปกติและการดำเนินดดีคงยืดเยื้ออีกหลายปี โดยปกติห้องขนาด 35 ตารางเมตร จะปล่อยเช่าได้ประมาณ 40,000 บาท/เดือน ส่วนการปล่อยขายเปลี่ยนมือในช่วงนี้ คงเป็นไปได้ยาก เพราะจากสถานการณ์โควิด-19 และสภาวะเศรษฐกิจที่ไม่เอื้ออำนวยก็ขายต่อยากอยู่แล้ว ยิ่งประสบปัญหาเรื่องคดี ก็คงยากมากขึ้น คงต้องรอให้ปัญหาในช่วงนี้ผ่านไปก่อน แต่ก็มีลูกบ้านบางรายที่คุยกับทางอนันดาฯ ไปบ้างแล้วในการเรียกร้องค่าเสียหาย จากจำนวนลูกบ้านที่ทั้งหมดประมาณ 800 ยูนิต
ผนึกกำลังลูกบ้านทวงถามสิทธิจากเจ้าของโครงการ
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด ให้ความเห็นว่า คำพิพากษาของศาลปกครองกลางได้สร้างความวิตกกังวลให้กับเจ้าของห้องชุดในโครงการนี้แน่นอน โดยเชื่อว่ากลุ่มผู้ซื้อคงเตรียมเรียกร้องหรือขอคำยืนยันจากฝั่งของเจ้าของโครงการคือบริษัทอนันดาฯเพื่อให้มั่นใจว่า ผู้อยู่อาศัยจะยังมีสิทธิ์ในกรรมสิทธิ์อาคารชุดที่ซื้อไว้ตั้งแต่หลายปีที่แล้ว ที่มีทั้งกลุ่มลูกค้าที่ซื้ออยู่จริง กลุ่มนักลงทุนทั้งคนไทยและต่างชาติ จนสร้างกระแสช่วงชิงห้องชุดกันในช่วงเปิดพรีเซลที่มีราคาสูงลิ่วมากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตร เนื่องจากนักลงทุนมองว่าทำเลที่ตั้งโครงการถือได้ว่าหาได้ยากในตอนนั้นและในอนาคต จึงถือว่าห้องชุดของโครงงการนี้เป็น “ของมันต้องมี” ติดมือของกลุ่มนักลงทุน
แต่พอถึงช่วงเวลาที่โครงการก่อสร้างแล้วเสร็จและต้องโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงต้นปี 2561 กลับมีปัญหาเรื่องของการฟ้องร้องกันในส่วนของทางเข้า-ออกแบบที่เป็นข่าวใหญ่โตเพราะเป็นที่ดินของรฟม.ที่ถูกเวนคืนมาจากประชาชนเพื่อสร้างสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินสุขุมวิท ซึ่งกระบวนการต่างๆ ในชั้นศาลเพิ่งจะได้คำพิพากษาออกมาเมื่อวันที่ 30 กรกฎาคมที่ผ่านมา
ดังนั้นผู้ซื้อคงต้องเข้าไปกดดันกับทางกลุ่มอนันดาฯ รวมถึงอาจจะมีการดำเนินการฟ้องร้องหรือขั้นตอนต่างๆ เพื่อให้มั่นใจว่าพวกเขายังสามารถเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในโครงการนี้ได้ต่อไป และให้มั่นใจว่าจะได้รับการเยียวยาจากเจ้าของโครงการในอนาคตถ้าหากต้องออกจากโครงการนี้ไป
โดยเชื่อมั่นว่าทางเจ้าของโครงการคงมีการดำเนินการทางกฎหมายต่อไปเพื่อหาทางออกให้กับโครงการแน่นอน เพราะสุดท้ายแล้วถ้าหากศาลมีคำสั่งว่าผิดจริง ก็ต้องมีอีกหลายหน่วยงานที่มีส่วนเกี่ยวข้องกับเรื่องนี้ต้องถูกสอบสวน เพราะโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จหลายปีแล้ว และผ่านกระบวนการขออนุญาตต่างๆ มาหลายขั้นตอนกว่าจะถึงวันนี้
แม้ว่าคำพิพากษาของศาลปกครองกลางที่ตัดสินออกมานั้นจะยังไม่ใช่บทสรุปหรือจุดจบของเรื่องนี้ ซึ่งคาดว่าต้องใช้เวลาอีกนานกว่าจะเห็นทิศทางของบทสรุป แต่ก็ถือว่าโครงการแอชตัน อโศก จะกลายเป็นกรณีศึกษาสำหรับเจ้าของโครงการในอนาคตในการพิจารณาซื้อที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาโครงการ โดยเฉพาะตึกสูงทุกอย่างจะต้องชัดเจนตั้งแต่ก่อนวันซื้อที่ดินแล้ว เพราะถ้าเกิดการฟ้องร้องแบบนี้ก็มีสิทธิ์ที่เกิดความเสียหายขึ้นได้ นอกจากจะเสียเวลาแล้ว ยังต้องเสียทั้งเงินลงทุนก้อนโต การทำการตลาด รวมไปถึงชื่อเสียงและความน่าเชื่อถือของบริษัทด้วย
โอภาส ถิรปัญญาเลิศ เจ้าของเพจโอภาส ใหญ่ HI – Happy Investor ได้ให้มุมมองถึงการยกเลิกใบอนุญาตก่อสร้างโครงการแอชตัน อโศก ของศาลปกครองกลางว่าเป็นเคสที่มีโอกาสเกิดขึ้นได้ยากมากเหมือนหิมะตกเมืองไทย เนื่องจากโครงการนี้สร้างเสร็จมาหลายปีแล้ว และมีการโอนห้องชุดให้ลูกค้าแล้ว ปัจจุบันมีคนเข้าอยู่อาศัยเป็นจำนวนมากทั้งคนไทยและต่างชาติ
ขณะที่เจ้าของโครงการคือ บริษัทอนันดา จำกัด (มหาชน) เป็นผู้ประกอบการที่มีชื่อเสียงเป็นที่รู้จัก และจดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ ทำให้มีความน่าเชื่อถือ ทำให้โครงการนี้ถือเป็นหน้าเป็นตาและเป็น Flagship ของเจ้าของโครงการที่มีชื่อเสียง และเป็นที่หมายปองของทั้งนักลงทุน ชาวต่างชาติ และ Real Demand จนสร้างปรากฏการณ์ Sold out ที่ตอนนั้นต้องบอกว่า ใครมีถือว่าเท่ ใครจองไม่ได้จะอายเพื่อน จนทำให้ช่วงหนึ่งโครงการนี้สามารถทำราคาขายต่อได้ประมาณ 3 เท่าตัวจากราคาจองช่วง Presales
ผมขอย้ำ “ความเห็นส่วนตัว” อีกครั้งนะครับว่า “คดีเพิ่งเริ่มเท่านั้น” ยังไม่สิ้นสุดนะครับ และเราจะได้ดูหนังซีรี่ส์แบบ 80 EP ที่ยาวมากอีกหลายปี
ส่วนลูกบ้านที่มีห้องชุดอยู่ในโครงการนี้ยังไม่ต้องรีบเก็บเสื้อผ้าเตรียมย้ายกันครับ เพราะการตีความว่าจะถือเอาตาม “ข้อกฎหมาย” หรือจะ “เอาเจตนาของกฏหมาย” จะมีผลในที่สุดครับ
ตอนนี้เท่าที่มีข้อมูลลูกบ้านก็กำลังรวมตัวกันอย่างแข็งขัน เพื่อเตรียมการทางด้านกฏหมายทั้งทนาย ทั้งนักกฎหมาย รวมทั้งเส้นสายต่างๆ ขณะเดียวกันลูกบ้านก็คงมีคำถามตามาว่าจะยังต้องจ่ายเงินผ่อนกับธนาคารต่อไปมั๊ย หากลูกบ้านไม่ยอมผ่อนต่อค่างวด ธนาคารก็จะเดือดร้อนไปด้วย และอาจกระทบไปถึงสมาคมธนาคารที่ต้องรีบคุยเรื่องเคสนี้กัน ถ้าไม่ผ่อนต่อ แบงค์ก็คงฟ้อง ซึ่งจะเกิดเป็นมหากาพย์เรื่องใหม่ตามมาว่าด้วย “กฎหมายกับความถูกต้องชอบธรรม”
ส่วนค่าส่วนกลางของตึกก็อาจจะมีปัญหาแน่นอน ลูกบ้านจะใจกล้าจ่ายต่อกันอยู่หรือเปล่า นิติบุคคลและกรรมการนิติบุคคล ไม่ใช่คนทำผิด แต่ชีวิตนับจากวันนี้วุ่นวายแน่นอน
ด้านนักลงทุนที่ซื้อห้องไว้ขายต่อ ตอนนี้คงนอนหนาวสั่นเหมือนอยู่อลาสก้าว่าจะทำยังไงต่อกับชีวิต บางคนที่มีเงินเย็นหรือโอนสดอาจไม่เดือดร้อน เท่ากับคนที่กำลังผ่อนอยู่ เช่นเดียวกันกับโควต้าชาวต่างชาติที่ซื้อไว้ เมื่อรู้ข่าวนี้ คงสรรเสริญระบบราชการและกฏหมายไทยกันอยู่ว่า “ยูทำแบบนี้กับไอได้ยังไง”
แอชตัน อโศกกระเทือนไปทั้งตลาดอสังหาฯ
ผลกระทบที่เกิดขึ้นกับโครงการแอชตัน อโศก คงทำให้ผู้ประกอบการทุกรายต้องทำการบ้านหนักเพิ่มขึ้นไปอีก เหมือนกำลังเรียนอยู่ ป. 1 แต่ต้องไปทำข้อสอบ ป.4 ซึ่งยังไม่เคยเรียนมา เพราะความมั่นใจของผู้ซื้อหายไปอีก แต่คราวนี้จะไม่ใช่แค่แบรนด์แอชตันเท่านั้น แต่มันจะลามไปถึงแบรนด์ของค่ายอื่นๆด้วย เพราะขนาดสร้างเสร็จ จ่ายแล้ว โอนแล้ว มีโฉนดแล้ว เข้าอยู่แล้ว ยังมีปัญหาได้ คนจะยิ่งกลัวมากขึ้น
การตัดสินใจซื้อของผู้ซื้อจะยิ่งช้าลง และต้องหาข้อมูลเปรียบเทียบมากขึ้น ส่วนฝ่ายขายโครงการก็ต้องเตรียมศึกษาข้อกฎหมาย และพกใบอนุญาตก่อสร้าง เอกสาร EIA และเอกสารยืนยันจากหน่วยงานต่างๆไว้ให้พร้อม เพราะต่อไปลูกค้าจะไม่ถามแต่สเปคประตู แต่จะถามไปถึงเขตที่ดิน และความยาวถนน เป็นต้น
การขอ EIA ที่เป็นไม้เบื่อไม้เมากับผู้ประกอบการเพราะมักจะอนุมัติช้า สั่งแก้ไขจนบางรายเจ๊งไปตั้งแต่ยังไม่เปิดขายก็มี ต่อไปจะหนักหนา ยากกว่าเดิมอีก เช่นเดียวกับการเซ็นอนุมัติเอกสารราชการ ที่เมื่อก่อนจะรู้กันในวงการต้องทำเอกสารยังไง วิธีพิเศษยังไงให้ผ่านได้เร็ว น่าจะเกิด NEW NORMAL
“สมมุติว่าเกิดเหตุการณ์การสืบคดีในชั้นศาลแล้วมีการลากเพื่อนมาเป็น Reference เช่น เพื่อนคนนั้นก็ทำแบบนี้ เพื่อนคนนี้ก็ทำแบบนั้น แล้วฉันก็ทำแบบเดียวกัน ทำไมฉันโดน เพื่อนไม่โดน อันนี้จะสั่นสะเทือนเลื่อนลั่นกันทั้งบางอีกรอบหนึ่ง เพราะที่ผ่านมา มีคำกล่าวที่ว่า “ไม่มีอะไรผิดกฏหมายถ้าไม่มีคนร้อง” อันนี้น่าจะจริง เหมือนบ้านทาวน์เฮ้าส์ที่ต่อเติมหลังบ้านกันทุกหลัง รู้ว่าผิด แต่ก็ไม่คิดเคยร้อง เพราะต่อกันทุกบ้าน เคสนี้ก็คล้ายๆกัน”
