บิ๊กเสนาฯเผยโควิด-19 ระลอก3  ส่งผลกระทบเป็นมหาวิกฤติซ้อนวิกฤติ ถึงขั้นพลิกตำรา โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาฯเข้าสู่สภาวะ Zombie Firm ในอีก 1-2 ปี ระบุแม้คลายล็อกเปิดแคมป์แต่ ผู้ประกอบการต้องแบกรับต้นทุน แรงงานขาดแคลน พร้อมโอบอุ้มธุรกิจให้รอด–ช่วยเหลือ เยียวยา ดูแล 5 กลุ่ม ยกทฤษฎี C.A.P.ตั้งรับสถานการณ์ความไม่แน่นอนทุกมิติ มั่นใจผุดโครงการได้ตามแผนและพร้อมปรับตัวรับมือ ทั้งลดความเสี่ยงการลงทุนจากการผนึกกับพันธมิตรญี่ปุ่น

ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA  เปิดเผยว่าที่ผ่านมา คนทั่วโลกต้องต่อสู้กับสงครามเชื้อโรคที่ยังมีแนวโน้มแย่สุดในอีก 1-2 เดือนนี้ หากกรณีที่เลวร้ายขั้นสุดอาจส่งผลให้หลายกิจการต้องปิดตัวลง คนตกงานเพิ่มมากขึ้น ทั้งนี้มองว่าสถานการณ์ที่เกิดขึ้นกลายเป็นวิกฤติซ้อนวิกฤติทั้งด้านสาธารณสุขและภาคเศรษฐกิจที่เกิดการหดตัวขั้นรุนแรง ทั้งนี้จากการคาดการณ์ของสถานการณ์มหาวิกฤติโควิด-19 ที่ส่งผลบานปลายต่อภาพรวมเศรษฐกิจในวงกว้างและอาจต้องใช้เวลาในการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยและโดยเฉพาะภาคอสังหาฯ คาดว่าค่อยๆฟื้นตัวได้หลังจากปี 2565

เหตุการณ์นี้กำลังทำให้พลวัตรทางเศรษฐกิจหายไป  จะทำให้งบดุลและหนี้สินเกิดขึ้นทั้งในระยะสั้นและระยะยาว ผู้ประกอบการต้องมีการบริหารกระแสเงินสดให้ดี ซึ่งรายใหญ่สามารถควบคุมต้นทุนได้ดีกว่ารายเล็ก และจะยิ่งเห็นชัดมากขึ้นในช่วงต่อไป  โดยหลังจากนี้ส่วนแบ่งตลาดจะอยู่ในมือบริษัทรายใหญ่สัดส่วน 70-80% แต่ในทางเศรษฐกิจมหภาคในแต่ละอุตสาหกรรมจะได้รับผลกระทบไม่เท่ากัน โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาฯจะเกิดเหตุการณ์ “ผู้ประกอบการที่ต้องประสบกับภาวะซมไข้ยาวนาน” (Zombie Firm)ในลำดับที่สูงมากขึ้น คือการจ่ายดอกเบี้ยมากกว่ากำไร โดยอสังหาฯขึ้นมาอยู่ลำดับที่ 5 และจะไม่ดีขึ้นในช่วงระยะเวลา 1-2 ปีนี้  และจะยิ่งเห็นชัดมากขึ้น

ในช่วงนี้สิ่งที่จะเกิดขึ้นคือ ดีมานด์จะชะลอตัวลง เพราะคนตกงานมากขึ้น สถาบันการเงินก็ไม่ปล่อยกู้ อีกทั้งไม่มีกำลังซื้อด้วย  อีกประการคือหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องถึง 90% ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคตเป็นไปได้ยากมาก ยอด Reject ก็จะสูงขึ้นเช่นกัน แต่อัตราดอกเบี้ยจะช่วยได้บ้าง เพราะยังอยู่ในอัตราที่ต่ำ

“วิกฤติ 1-2 เดือนนี้ถึงขั้นพลิกตำราเลย ถือเป็นวิกฤติซ้อนวิกฤติ เพราะต้นทุนในการทำอสังหาฯสูงขึ้น เริ่มจากคนงาน ที่มีการประกาศปิดแคมป์ตอนเที่ยงคืน ตีหนึ่ง ถือเป็นการกระทบทางอ้อม เป็นการตัด Supply Chain ทิ้ง แม้ว่าตอนนี้เปิดมาได้ประมาณ 1 สัปดาห์แล้ว แต่ธุรกิจของบริษัทฯยังไม่ค่อยทันสมัยมากนัก จึงทำให้คนงานหนีหายไปบ้าง ทำให้ค่าแรงคนงานเพิ่มขึ้นและหายากมากขึ้นด้วย แต่ก็ยินดีที่จะแบกรับภาระ อีกประการคือเหล็กปรับราคาสูงขึ้น เพราะการพัฒนาคอนโดฯจะใช้เหล็กมากกว่าแนวราบ ทำให้ต้นทุนการก่อสร้างสูงขึ้น ทำให้วิกฤติครั้งนี้ไม่มีโอกาสเหมือนในช่วงที่ผ่านมา คิดว่าดีมานด์ในปีนี้จะหดตัวลงอีก ขณะเดียวกันซัพพลายก็ลดลงเช่นกัน แต่ยังน้อยกว่าดีมานด์ แต่เชื่อว่ายังเป็นระยะสั้น ดังนั้นจึงมองหาช่องว่าง โดยตลาดกทม.ยังมีโอกาสในการขยายตัวได้ผ่านพื้นที่ปริมณฑล แต่จำนวนสมาชิกในครอบครัว (Household Size) จะเล็กลง ซึ่งต้องก้าวข้ามปัญหาในระยะสั้นไปให้ได้ เหมือนไฟไหม้ เราต้องเอาชีวิตให้ผ่านไปให้ได้”ผศ.ดร.เกษรา กล่าว

สำหรับคำตัดสินของศาลปกครองกลางกับโครงการหรูย่านอโศกนั้น ก็สร้างความกังวลให้กับผู้ประกอบการทุกรายได้หมด ซึ่งพันธมิตรญี่ปุ่นก็สอบถามกับทางเสนาฯมาเช่นกัน ซึ่งก็หวังว่าทุกอย่างจะจบในทิศทางที่ดี

ผศ.ดร.เกษรา กล่าวต่อไปว่า อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ทางเสนาทำในช่วงสถานการณ์วิกฤติโควิด-19 คือ การดูแล ช่วยเหลือ รักษา และเยียวยา คน 5 กลุ่มที่อยู่รอบตัว ได้แก่ พนักงาน ลูกค้า ลูกบ้าน พาร์ทเนอร์ และสังคม พร้อมสร้างความแข็งแรงจากภายในองค์กรภายใต้พันธกิจแห่งปี “SENA Strong” เพื่อเตรียมตั้งรับกับสถานการณ์ความไม่แน่นอนที่อาจจะเกิดขึ้นในทุกด้าน ผ่านทฤษฎี C.A.P ซึ่งเป็นแนวทางในการขับเคลื่อนองค์กรให้ก้าวข้ามผ่านวิกฤติระลอกนี้ไปให้ได้ สำหรับกระบวนการดำเนินการและวิธีคิดวิธีการทำงาน ผ่านทฤษฎี C.A.P ประกอบไปด้วย

C: COPE การแก้ปัญหาระยะสั้น ด้วยวิธีการทำงานจากการลงพื้นที่ศึกษาข้อมูลด้วยตนเอง ทำแบบเชิงรุก เพื่อให้เข้าใจถึงปัญหาของแต่ละคนอย่างถ่องแท้ พร้อมหาแนวทางแก้ไขปัญหาให้เร็วที่สุด วางแผนงานและตั้งทีม SENA War Room Center เพื่อให้ทุกคนได้รับความช่วยเหลือและการดูแลได้อย่างรวดเร็วที่สุด และมีศูนย์พักคอยที่เสนา เฮ้าส์ พหลโยธิน 30 เพื่อรองรับพนักงานที่อยู่ในกลุ่มเสี่ยง N-1 หรือ N-0 คนที่รอโรงพยาบาลได้รับการดูแลและรักษาทันท่วงที เป้าหมายหลักของการทำงานของทีม ไม่ใช่เพียงแค่ได้โรงพยาบาลเพื่อรักษาเท่านั้น แต่ทุกคนต้องได้กลับบ้านอย่างปลอดภัย

นอกจากนี้มีการหาวัคซีนเพื่อเร่งฉีดให้กับพนักงาน ผู้รับเหมา คนงานทั้งคนไทยและต่างด้าว  ขณะเดียวกันภายในแคมป์คนงานมีการแจกถุงยังชีพ / ตั้งศูนย์พักคอย / แจกฟ้าทะลายโจร / บริจาคเงินสร้างห้องแรงดันลบ และซื้ออุปกรณ์ ทางการแพทย์เพื่อรักษาผู้ป่วยโควิด และวางแนวทางปฏิบัติ Covid Free Site หลังจากคลายล็อกแคมป์คนงานแล้วเพื่อป้องกันให้คนงานปลอดภัยที่สุด โดยเชื่อว่า “สายพานการผลิตเริ่มทำงานปกติและคนงานในแคมป์ต้องปลอดภัย

A: ADJUSTING เตรียมพร้อมกับสถานการณ์ต่าง ๆ ที่เกิดขึ้น รวมทั้งแผนธุรกิจและปรับตัวรอจังหวะและโอกาสที่ดีในการเปิดตัวโครงการ จากแผนการเปิดตัวโครงการเมื่อต้นปี 2564 วางไว้  18 โครงการ มูลค่าประมาณ 16,764 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการแนวราบจำนวน 5 โครงการ และแนวสูง 13 โครงการ โดยประมาณ 15 โครงการเป็นการร่วมทุนกับพันธมิตรญี่ปุ่น ทำให้สภาวะการเงินไม่ติดขัด และครึ่งปีหลัง Zombie Firm จะเกิดขึ้นมากกว่าครึ่งปีแรก แต่เชื่อว่าในระยะสั้นทุกอย่างจะกลับเข้าสู่สภาวะปกติ ซึ่งแผนการดำเนินงานช่วงที่เหลือยังคงเปิดตัวโครงการตามแผนเดิมหรือพร้อมเดิมเกมใหม่แล้ว และเดือนสิงหาคม มีแผนเปิดอีกประมาณ 4 โครงการ ซึ่งจากสถานการณ์ที่วิกฤติ อาจจะเลื่อนเปิดตัวไปในเดือนตุลาคม ซึ่งเป็นการปรับตัวในระยะสั้น เพื่อให้เข้ากับสภาวการณ์

โดยในช่วงที่ผ่านมา เปิดตัวไปแล้ว 2 โครงการ คือ เสนาคิทท์ เวสต์เกต – บางบัวทอง และ เสนาคิทท์ ฉลองกรุง – ลาดกระบัง ปัจจุบันบริษัทมียอดขายที่รอรับรู้รายได้จากการโอน (Backlog) คิดเป็นมูลค่า 7,399 ล้านบาท (ณ สิ้น 31 มีนาคม 2564) และรับรู้รายได้ในช่วงที่เหลือของปีนี้ 4,390 ล้านบาท และทยอยรับรู้ในปีถัดไปตามลำดับ ขณะที่ตั้งเป้ารับรู้รายได้  10,000 ล้านบาท และเป้ายอดขายที่ 11,000 ล้านบาท

“ภาพรวมเศรษฐกิจจีดีพีไม่สูงก็เฉียดสูง ซึ่งมองว่าระยะ 2-3 เดือนนี้จะหาตัวบวกได้ยาก ซึ่งมีเพียงอุตสาหกรรมเดียวคือการส่งออก ขณะเดียวกันบางโรงงานก็ต้องมีการปิดตัวชั่วคราวเพราะมีการแพร่ระบาดของเชื้อโรคทิศทางตลาดผู้ประกอบการจะหันไปทำตลาดราบแนวราบมากขึ้น แต่คอนโดฯก็ยังเป็น ตลาดที่ใหญ่อยู่แม้ว่าจะลดลงมาเล็กน้อย อาจไปอยู่ที่ระดับ 55 :45 ส่วนทาวน์เฮาส์ ราคา 2 ล้านบาทต้นๆ ยอดReject ยังสูงอยู่ ซึ่งในส่วนของบริษัทฯยังเน้นลงทุนคอนโดฯสัดส่วนประมาณ 80% และแนวราบ 20% สำหรับราคาที่ดินนั้น โดยเทรนด์แล้ว มีการปรับลดลง แต่ก็ไม่ถึงกับลดลงมาก” ผศ.ดร.เกษรา กล่าว

P: POSITIONING มองถึงแผนระยะยาวและเตรียมการให้พร้อมหลังจากวิกฤติโควิดคลี่คลายลง เพื่อให้ธุรกิจสามารถดำเนินการต่อไปได้ในอนาคต

อย่างไรก็ตาม  จากมหาวิกฤติโควิด-19 ทำให้ภาคธุรกิจอสังหาฯปีนี้ ถือว่าได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบครบทุกด้านทั้งมาตรการล็อกดาวน์ที่มีผลต่อ Supply Chain ทั้งระบบเศรษฐกิจ กำลังซื้อและดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภคหดตัว ทำให้ผู้ประกอบการต้องระมัดระวังในการทำการตลาดหรือแม้แต่การเปิดโครงการใหม่ในช่วงเวลาที่เหลือหลังจากนี้ด้วย

“อยากฝากถึงภาครัฐว่า แรงงานในแคมป์มีทั้งที่อยู่ในระบบประกันสังคมและไม่อยู่ในระบบ รวมถึงแรงงานเถื่อนบางส่วน หากอยากแก้ไขโควิด-19 ต้องยอมรับกับปัญหาที่เกิดขึ้น ดังนั้นต้องแก้ไขทั้งระบบ หากมีการประกาศล็อกดาวน์ยาวถึงต้นปีหน้า บริษัทฯสามารถอยู่ได้ เพราะมีการวางแผนไว้แล้ว แต่การเปิดตัวอาคารสูงอาจจะเลื่อนออกไป”ผศ.ดร.เกษรา กล่าวในที่สุด