แบงก์ชาติเผยภาพรวมเศรษฐกิจฟื้นตัวชัดเจนครึ่งปีหลัง 65 แน่ แต่โอไมครอนยังเป็นปัจจัยเสี่ยงที่ต้องเฝ้าติดตาม ด้านสินเชื่อแบงก์–ตราสารหนี้ยังเติบโตดี มั่นใจยังสามารถรับมือได้หากตลาดการเงินไทยยังผันผวนสูง ด้านเงินเฟ้อยังมีความเสี่ยงสูงจากจากกรอบเป้าหมายครึ่งปีแรก ขณะที่ธนาคารทหารไทยธนชาตฯระบุเศรษฐกิจ–อสังหาฯไทยอนาคต ขึ้นกับ 7 ปัจจัยหลัก สถาบันการเงินยังคงเฝ้าระวังกลุ่มลูกค้าเปราะบาง–อสังหาฯบางประเภทอย่างต่อเนื่อง

คาดเศรษฐกิจไทยเริ่มฟื้นตัวแต่ยังเปราะบาง–โอไมครอนยังเป็นปัจจัยเสี่ยง

ดร.สักกะภาพ พันธ์ยานุกุล ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายเศรษฐกิจมหภาค ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)หรือ แบงก์ชาติ เปิดเผยในการอภิปรายภายใต้หัวข้อเรื่อง “แนวโน้มภาวะเศรษฐกิจ ตลาดเงิน ตลาดทุน จะมีผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯในปี 2565 อย่างไร” ว่า ปีนี้การฟื้นตัวของเศรษฐกิจน่าจะชัดเจนมากขึ้น ซึ่งเห็นมาตรการทางการเงินออกมามาก ทำให้อัตราการปล่อยสินเชื่อได้ดีขึ้น คาดว่าการจะฟื้นจากโควิด-19 น่าจะใช้ระยะเวลา 3 ปี และขณะนี้การฟื้นตัวกำลังจะกลับมาแล้ว โดยปัจจัยหลักมาจากภาคการส่งออก หากโอไมครอนสามารถจบได้ในครึ่งปีแรก เชื่อว่าในครึ่งปีหลังจะฟื้นตัวอย่างแน่นอน แต่โอไมครอนก็ยังเป็นปัจจัยเสี่ยงที่ต้องติดตามอยู่  ทั้งนี้การฟื้นตัวก็มีความแตกต่างกันในแต่ละสาขาวิชาชีพ และยังต้องติดตามการฟื้นตัวของการจ้างงานและรายได้ โดยปัจจุบันมีอัตราการว่างงานประมาณ 3 ล้านคน จากช่วงก่อนการแพร่ระบาดของโควิด-19 อยู่ที่ 2.3 ล้านคน

ด้านสถานการณ์ด้านการเงิน พบว่าสินเชื่อธนาคารพาณิชย์โดยรวมและตราสารหนี้ ยังมีอัตราการเติบโตค่อนข้างดี แต่เน้นลงทุนเพื่อปรับโครงสร้างหนี้และปิดความเสี่ยงในอนาคต ในขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยเรียลดีมานด์ยังมีอยู่ ส่วนความผันผวนของตลาดการเงินโลกที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะจากทิศทางการดำเนินนโยบายการเงินที่แตกต่างกัน อย่างไรก็ดีเศรษฐกิจมีปัจจัยลดทอนผลกระทบและมีเครื่องมือพร้อมรองรับ โดยปัจจัยที่ช่วยลดทอนผลกระทบจากภายนอกประเทศ ได้แก่ สัดส่วนการลงทุนของต่างชาติในไทยน้อย โดยในตลาดตราสารทุน 26% และตลาดตราสารหนี้ 9% ,เงินสำรองระหว่างประเทศสูง มีขนาดใหญ่ถึง 3 เท่าเทียบกับหนี้ต่างประเทศระยสั้น และผลกระทบต่อต้นทุนการระดมทุนของภาคเอกชนมีจำกัด 90% ของการระดมทุนในไทยเป็นการกู้ยืมผ่านธนาคารพาณิชย์ โดยเฉพาะ SMEs และครัวเรือน อย่างไรก็ตามธปท. ยังมีเครื่องมือรองรับ หากตลาดการเงินไทยผันผวนสูง และการดูแลตลาดพันธบัตรในช่วงที่กลไกตลาดทำงานไม่ปกติ

สำหรับอัตราเงินเฟ้อปี 2565 มีแนวโน้มสูงขึ้นและมีความเสี่ยงด้านสูงเพิ่มขึ้น โดยอาจสูงกว่ากรอบเป้าหมายในช่วงแรกของปี แต่โดยรวมทั้งปียังต่ำกว่า 3% ซึ่งเป็นผลของการปรับขึ้นของราคาเฉพาะจุด และติดตามการพัฒนาการของราคาพลังงานโลก-การส่งผ่านต้นทุนที่สูงขึ้น

ส่วนค่าครองชีพที่สูงขึ้น ก็มีผลกระทบต่อกลุ่มรายได้ที่แตกต่างกัน โดยต้องติดตามกลุ่มผู้ประกอบอาชีพอิสระ และลูกจ้างภาคบริการที่รายได้เพิ่งเริ่มฟื้นตัว ซึ่งต้องมีการติดตามพัฒนาการในระดับย่อย โดยการฟื้นตัวของตลาดแรงงานอาจต้องใช้เวลา โดยเฉพาะในภาคบริการ,ผลของเงินเฟ้อต่อค่าครองชีพของกลุ่มรายได้น้อย และความสามารถในการชำระหนี้ของภาคครัวเรือนและธุรกิจ โดยเฉพาะในกลุ่มเปราะบาง

เศรษฐกิจ–อสังหาฯไทยอนาคต ขึ้นกับ 7 ปัจจัยหลัก

ด้าน ดร.ปิติ ตัณฑเกษม กรรมการและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ธนาคารทหารไทยธนชาต จำกัด(มหาชน)หรือ TTB กล่าวว่า ปัจจัยทางด้านเศรษฐกิจกับทิศทางภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในอนาคต จะประกอบด้วย 7 ปัจจัยหลัก ได้แก่

1.โครงสร้างประชากรไทยเปลี่ยนแปลงไป “คนวัยทำงานลด โสดนาน ชราเพิ่ม” ทำให้นิยมบ้านพักขนาดพอเหมาะ เน้นความปลอดภัย และฟังก์ชันใช้งานง่าย เชื่อว่าในอีก 10 ปีข้างหน้า ขนาดครอบครัวไทยมีแนวโน้มลดลงตามจำนวนประชากร โดยกลุ่มวัยทำงานลดลงมาก แต่จะเพิ่มขึ้นในเขตปริมณฑลและภาคตะวันออก ซึ่งเป็นที่น่าจับตามอง เพราะจะมีการเคลื่อนย้ายของประชากร  ขณะที่กลุ่มผู้สูงอายุเพิ่มขึ้น

2.พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไปจาก Work From Home (WFH) และปัญหาสิ่งแวดล้อม บ้านที่มีพื้นที่ส่วนตัว ในเขตชานเมือง/ต่างจังหวัด และมีฟังก์ชันตอบโจทย์ปัญหาสิ่งแวดล้อม จะเป็นที่ต้องการมากขึ้น ขณะเดียวกันหนี้ครัวเรือนไทยยังอยู่ในระดับสูง กดดันกำลังซื้อในระยะต่อไป ดังนั้นกลยุทธ์ที่ตอบรับกับผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปคือ ทำตลาดกลุ่ม Lifestyle ที่เป็น Work from home  และลักษณะที่เป็น Eco Friendly และเข้ากับเทรนด์สิ่งแวดล้อม

3.หนี้ครัวเรือนไทยยังอยู่ในระดับสูง กดดันกำลังซื้อในระยะต่อไป

4.มาตรการรัฐในปี 2565 ที่มีต่อภาคอสังหาฯช่วยกระตุ้นตลาดในประเทศได้ระดับหนึ่ง แต่ยังไม่ครอบคลุมถึงที่อยู่อาศัยระดับปานกลาง และมาตรการเหล่านั้นยังจำกัดอยู่ภายในปี 2565 เท่านั้น การผ่อนคลายมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value : LTV) ช่วยฟื้นฟู Demand ที่อยู่ในระดับต่ำ ส่วนมาตรการที่มีต่อภาคอสังหาฯกระตุ้นต่างชาติซื้อ พบว่าสัดส่วนการซื้ออสังหาฯของต่างชาติลดลงโดยเฉพาะจีน ซึ่งเป็นตัวเลขที่ลดลงมาตั้งแต่ปี 2561 เป็นต้นมา

5.Excess Supply ภาคอสังหาริมทรัพย์ก่อตัวขึ้นใน 3ปีที่ผ่านมา ถึงเวลาปรับสมดุล6.แนวโน้มต้นทุนงานก่อสร้างเพิ่มขึ้น ผู้ประกอบการต้องบริหารจัดการให้ดี อาทิ การบริหารจัดการสต๊อกวัสดุก่อสร้างอย่างมีประสิทธิภาพ และ การจัดหาแรงงานก่อสร้างเพื่อไม่ให้ขาดแคลน สำหรับที่ดิน ต้นทุนแรงงานที่ปรับตัวสูงขึ้นนั้น ได้ส่งผลกระทบต่อต้นทุอสังหาริมทรัพย์ ทั้งในอดีตและในอนาคต

7.แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยปรับเพิ่ม ส่งผลต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งต่างจากในช่วงวิกฤติต้มยำกุ้งในปี 2540 คาดว่าจะมีการปรับดอกเบี้ยนโยบายในปี 2566  ซึ่งจะนำไปสู่การขึ้นดอกเบี้ยเงินกู้ตามมา ซึ่งกลยุทธ์บริหารดอกเบี้ยขาขึ้น สามารถดำเนินการได้ อาทิ ล็อกต้นทุนดอกเบี้ยไว้ ลดผลกระทบดอกเบี้ยขาขึ้น ออกแคมเปญจูงใจเสนอขายกลุ่มลูกค้าที่มีศักยภาพรับสิทธิส่วนลด ของแถม พร้อมดอกเบี้ยถูก

อย่างไรก็ตามสถาบันการเงินยังคงเฝ้าระวังกลุ่มลูกค้าเปราะบางและอสังหาริมทรัพย์บางประเภทอย่างต่อเนื่อง ซึ่งในภาวะวิกฤติโควิด-19 มีผลทำให้ความสามารถในการชำระหนี้ของประชาชนลดลง ซึ่งกลุ่มลูกค้ารายได้น้อย หรือ กลุ่มเปราะบางยังคงมีสัดส่วนหนี้เสียสูง ที่ผ่านมาสถาบันการเงินมีโครงการช่วยเหลือลูกหนี้ภาคอสังหาริมทรัพย์ให้มีสภาพคล่องโดยมีมาตการช่วยผ่อนปรนลูกหนี้ที่มีปัญหาด้านการชำระหนี้เพื่อป้องกันการก่อวิกฤติหนี้สินเชื่อรายย่อยในอนาคต อย่างไรก็ตามสถาบันการเงินยังคงเฝ้าระวังและติดตามกลุ่มลูกเปราะบางและอสังหาริมทรัพย์บางประเภทอย่างต่อเนื่อง

โดยกลุ่มลูกค้าที่ยังคงเผชิญปัญหาในการชำระหนี้สินเชื่อ ได้แก่กลุ่มลูกค้ารายได้น้อย-กลุ่มเปราะบาง ได้แก่ กลุ่มรายได้ประจำที่มีรายได้รวมน้อยกว่า 20,000 บาทต่อเดือน และกลุ่มเจ้าของกิจการที่มีรายได้รวมน้อยกว่า 30,000 บาทต่อเดือน

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีแนวโน้มคุณภาพสินเชื่อที่ลดลง ได้แก่ อสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาซื้อขายน้อยกว่า 2 ล้านบาททั้งในกรุงเทพและต่างจังหวัด  รวมไปถึงคอนโดมิเนียมในเขตพื้นที่ต่างจังหวัด เช่น พื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก ( Eastern Economic Corridor : EEC) และภาคใต้

ส่วนแนวทางการร่วมมือระหว่างบริษัทอสังหาฯกับสถาบันการเงินเพื่อฟื้นโอกาสทางธุรกิจ สถาบันการเงินปฏิเสธสินเชื่อ ส่งผลให้บริษัทพัฒนาอสังหาฯเสียโอกาสและเวลาในการขายสินค้า ซึ่งแนวทางการเพิ่มโอกาสทางธุรกิจนั้น บริษัทพัฒนาอสังหาฯมีแนวคิดให้ลูกค้าเช่าที่อยู่อาศัยเพื่อสร้างประวัติการชำระที่ดี และยื่นกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยกับสถาบันการเงินภายหลัง (โครงการอยู่ก่อนผ่อนทีหลัง),สถาบันการเงินใช้แหล่งข้อมูลจากภายนอก ที่ทำให้เข้าใจลูกค้ามากขึ้น จากบริษัทพัฒนาอสังหาฯเพื่อสะท้อนความสามารถในการชำระหนี้และความเต็มใจที่จะชำระหนี้ที่แท้จริง เช่น ประวัติการชำระค่าเช่า หรือประวัติการชำระดาวน์ Pay Ment ตามระยะเวลาที่กำหนด,สถาบันการเงินรับพิจารณาสินเชื่อด้วยเกณฑ์ที่ผ่อนคลายจากเกณฑ์ปกติ เช่น ประวัติการชำระหนี้ หรือสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ ขณะเดียวกันผู้ประกอบการอสังหาฯต้องดูแลเรื่องการซื้อทรัพย์คืนจากสถาบันการเงินเป็นหนี้เสียภายในระยะเวลาที่กำหนด

จากสภาวะการเปิดตัวโครงการใหม่ของผู้ประกอบการ เพื่อจับกลุ่มลูกค้ารายใหม่ๆ ยังอยู่ในระดับที่ชะลอตัวและมีการแข่งขันในระดับสูง ดังนั้นการต่อยอดธุรกิจใหม่บนฐานลูกค้าโครงการเดิม จึงเป็นโอกาสการสร้างรายได้แหล่งใหม่ให้กับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จากข้อมูลที่มีอยู่แล้ว อาทิ ประเภทบ้านและแบบแปลน ประวัติการแจ้งซ่อมแซมและต่อเติม

อีกทั้งบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สามารถนำเสนอผลิตภัณฑ์และบริการที่เกี่ยวข้องกับ Home Improvementอาทิ  พลังงานไฟฟ้าจาก Solarและระบบแสงสว่าง การออกแบบ Interior รวมถึงการก่อสร้างและต่อเติม หรือ Home Service ตามอายุของโครงการ