EIC เผยภาพรวมตลาดแนวราบ พบบ้านเดี่ยว มือ 1 ยังคงได้รับความนิยม คาดปี 65 สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือ 2 ปรับตัวสูงขึ้น สะท้อนเป็นอีกทางเลือกที่ได้รับความสนใจมากขึ้น ผลจากอัตราเงินเฟ้อเพิ่มขึ้น-ราคาบ้านมือ 1 ปรับตัวสูงขึ้นมาก ขณะที่บ้านแฝด มีแนวโน้มการเติบโตที่น่าจับตามองในระยะข้างหน้า โดยจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ในระยะ 10 ปีที่ผ่านมาเพิ่มขึ้นเกือบเท่าตัว สัดส่วนจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ในระยะ 5 ปี เป็นบ้านมือ 1 มากกว่า 70% โดยจำนวนหน่วยในตลาดที่ยังไม่มากนัก ทำให้มีบ้านมือ 2 ออกสู่ตลาดน้อย ส่วนทาวน์เฮาส์ แม้มีสัดส่วนจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์สูงที่สุดในกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบ แต่การระบาดของ COVID-19 ส่งผลให้จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ลดลงอย่างต่อเนื่อง จากการที่ผู้บริโภคหลักเป็นกลุ่มกำลังซื้อปานกลาง-ล่าง ซึ่งได้รับผลกระทบด้านเศรษฐกิจค่อนข้างมาก
นายวริทธิ์นันท์ โฆษิตเจริญสุข นักวิเคราะห์ ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ (Economic Intelligence Center : EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์จำกัด(มหาชน) หรือ SCB เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯในกลุ่มแนวราบว่า ในส่วนของบ้านเดี่ยว อัตราการขยายตัวของราคาโอนกรรมสิทธิ์เฉลี่ยต่อหน่วยของบ้านมือ 1 อยู่ในระดับสูง สะท้อนว่าผู้บริโภคส่วนใหญ่ยังเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบด้านเศรษฐกิจไม่มากนัก และยังมีความต้องการบ้านราคาสูง ขณะที่ราคาโอนบ้านมือ 2 โดยเฉลี่ยยังอยู่ที่ระดับ 4 ล้านบาท โดยต่ำกว่าบ้านมือ 1 ค่อนข้างมากและปรับตัวเพิ่มขี้นไม่มาก เป็นทางเลือกสำหรับผู้บริโภคกลุ่มกำลังซื้อปานกลาง และผู้ที่ต้องการบ้านในทำเลที่ดีกว่า พื้นที่ใช้สอยกว้างกว่า ในราคาที่ถูกกว่าบ้านมือ 1
ขณะที่บ้านแฝด มีอัตราการขยายตัวของราคาโอนกรรมสิทธิ์เฉลี่ยต่อหน่วยของบ้านมือ 1 และ มือ 2 ใกล้เคียงกัน โดยราคาสามารถตอบโจทย์ผู้บริโภคที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยที่กว้างขวางขึ้น แต่ยังไม่มีกำลังซื้อเพียงพอสำหรับการซื้อบ้านเดี่ยว
ส่วน ทาวน์เฮาส์ มีอัตราการขยายตัวของราคาโอนกรรมสิทธิ์เฉลี่ยต่อหน่วยของบ้านมือ 1 และ มือ 2 ใกล้เคียงกัน โดยราคาโอนกรรมสิทธิ์เฉลี่ยต่อหน่วยของบ้านมือ 2 ที่ยังอยู่ในระดับต่ำกว่า 2 ล้านบาท สะท้อนว่าบ้านมือ 2 ยังสามารถตอบโจทย์ผู้บริโภคกลุ่มกำลังซื้อปานกลาง-ล่างได้เป็นอย่างดี
ทั้งนี้ที่ดินผืนใหญ่ในกรุงเทพฯ ที่หายาก และมีราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ผู้บริโภคหันมาสนใจทำเลปริมณฑลมากขึ้น ประกอบกับการขยายเส้นทางรถไฟฟ้าไปยังพื้นที่รอบนอกมากขึ้น โดยในระยะ 5 ปีที่ผ่านมา จำนวนหน่วยโอนในปริมณฑลของบ้านแฝดมีอัตราการเติบโตที่สูงที่สุดถึง 15%CAGR รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์ที่ 8%CAGR และ 4%CAGR ตามลำดับ ทั้งนี้จำนวนหน่วยโอนที่อยู่อาศัยแนวราบในปริมณฑลยังคงกระจุกตัวใน 3 จังหวัดหลัก ได้แก่ ปทุมธานี นนทบุรี และสมุทรปราการ โดยในระยะที่ผ่านมา ผู้บริโภคสนใจที่อยู่อาศัยแนวราบในปทุมธานี และนนทบุรีค่อนข้างมาก
โดยในช่วง 7 เดือนแรกของปี 2565 ผู้ประกอบการเปิดโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบราว 24,728 หน่วย (+43%YOY) และคาดว่าในช่วงที่เหลือของปี ผู้ประกอบการจะทยอยเปิดโครงการตามแผนที่วางไว้อย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ดี จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยแนวราบเปิดใหม่ขายได้ในช่วงเจ็ดเดือนแรกของปี 2565 ยังคงหดตัว โดยมาจากการหดตัวของทาวน์เฮาส์ ซึ่งมีสัดส่วนสูงที่สุดเป็นหลัก รวมถึงบ้านแฝดที่หดตัวด้วยเช่นกัน สะท้อนถึงกำลังซื้อปานกลาง-ล่าง ซึ่งเป็นผู้บริโภคหลักได้รับผลกระทบด้านเศรษฐกิจ
สำหรับปัจจัยหนุนตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ คือ
–ผู้บริโภคยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบ ที่สามารถตอบโจทย์ด้านพื้นที่ใช้สอยที่กว้างขวาง ความปลอดภัย
และความเป็นส่วนตัว
-การพัฒนาด้านการคมนาคม โดยเฉพาะรถไฟฟ้า ทั้งสายที่เปิดให้บริการใหม่ และส่วนต่อขยาย ซึ่งทำเลปลายสายรถไฟฟ้าเป็นต้นไปเป็นโอกาสสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบ
-มาตรการให้สิทธิชาวต่างชาติที่ความมั่งคั่งสูงถือครองที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่ จะช่วยหนุนตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบราคาสูง แต่ยังต้องติดตามความคืบหน้าของการประกาศ รายละเอียด และเงื่อนไขต่อไป
ส่วนปัจจัยท้าทายตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ คือ
-ต้นทุนการก่อสร้างสูงขึ้น ทั้งราคาที่ดินมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับที่ดินผืนใหญ่หายากขึ้น ส่งผลให้ต้นทุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบปรับตัวสูงขึ้น รวมถึงต้นทุนวัสดุก่อสร้างได้รับผลกระทบจากการปรับตัวขึ้นของราคาพลังงาน อีกทั้ง ต้นทุนแรงงานยังอยู่ในระดับสูง จากการที่ภาคก่อสร้างยังเผชิญภาวะขาดแคลนแรงงานอีกด้วย
–อัตราเงินเฟ้อ และอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง และต้นทุนสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้น
-บ้านมือ 2 มีแนวโน้มออกสู่ตลาดมากขึ้น จากผลกระทบจากด้านเศรษฐกิจ และการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ทำให้การแข่งขันในตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบเป็นไปอย่างรุนแรงขึ้น
โดย EIC ได้มีข้อเสนอแนะสำหรับผู้ประกอบการในการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบ ดังนี้
-ผู้ประกอบการอาจพัฒนาบ้านเดี่ยวราคาสูง เพื่อเจาะผู้บริโภคกลุ่มกำลังซื้อสูง ที่ได้รับผลกระทบจากด้านเศรษฐกิจ ที่ชะลอตัวค่อนข้างน้อย ขณะที่การพัฒนาบ้านเดี่ยวขนาดเล็ก และบ้านแฝด เพื่ออาจเจาะผู้บริโภคกลุ่มกำลังซื้อปานกลางขึ้นไป รวมถึงกลุ่ม Gen Y และ Z ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยแนวราบหลังแรก สำหรับการพัฒนาทาวน์เฮาส์ โดยเฉพาะโครงการที่เจาะผู้บริโภคกลุ่มกำลังซื้อระดับล่าง ควรเป็นไปอย่างระมัดระวัง โดยอาจทยอยระบายหน่วยเหลือขายสะสม แล้วจึงทยอยเปิดตัวตัวโครงการใหม่
-ราคาที่ดินในเมืองที่ปรับตัวสูงขึ้น และที่ดินผืนใหญ่หายากขึ้น ส่งผลให้ผู้ประกอบการอาจเลือกพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบในพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอก และปริมณฑลมากขึ้น โดยจำเป็นต้องพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบในแต่ละ Segment อย่างสอดคล้องกับต้นทุนราคาที่ดิน
-นำเสนอความคุ้มค่า และบริการใหม่ ๆ ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภค เช่น นำเทคโนโลยีด้านความปลอดภัย และการประหยัดพลังงานมาใช้ มีความยืดหยุ่นในการปรับพื้นที่ใช้สอย และฟังก์ชันต่าง ๆ ภายในบ้าน ออกแบบเป็น Universal design ที่ตอบโจทย์การอยู่ร่วมกันของสมาชิกในบ้าน รวมถึงทางเลือกที่หลากหลายมากขึ้นสำหรับผู้บริโภค เช่น โครงการที่มีทั้งบ้านเดี่ยว และบ้านแฝด
