Krungthai COMPASS เผยแม้ความต้องการเช่าคอนโดฯปี 66-67 มีแนวโน้มฟื้นตัวตามการทยอยกลับเข้าทำงานในสำนักงาน–การกลับมาเรียนแบบ Offline-การเปิดรับนักท่องเที่ยวต่างชาติได้มากขึ้น แต่ตลาดคอนโดฯปล่อยเช่ายังมี 3 ปัจจัยเสี่ยง ระบุทำเลอโศก–พระราม 9-รัชดา,สุขุมวิท และ อารีย์–ลาดพร้าว–เกษตรศาสตร์ สามารถสร้าง Gross Rental Yield ได้โดดเด่นที่ 4.7-4.8% ต่อปี ขณะที่การปล่อยเช่าคอนโดฯ ที่ใกล้มหาวิทยาลัยยิ่งสร้าง Gross Rental Yield ได้สูงกว่าคอนโดฯโดยเฉลี่ยในพื้นที่ถึง 10%

ตลาดคอนโดฯปล่อยเช่าในกทม.ถูกกดดันจากWFH-การสอนแบบ Online

นายกณิศ อ่ำสกุล นักวิเคราะห์ ศูนย์วิจัยธนาคารกรุงไทย (Krungthai COMPASS) เปิดเผยว่าจากผลการสำรวจพบว่า การ Work From Home (WFH) การเรียนการสอนแบบ Online และการรับชาวต่างชาติได้ลดลง ในช่วงวิกฤติโควิด – 19 ที่ผ่านมา ต่างเป็นปัจจัยลบต่อความต้องการเช่าคอนโดฯ ในช่วงปี 2564-2565 โดยทั่วไปแล้วตลาดคอนโดฯ ปล่อยเช่าจะมีลูกค้าหลัก คือ

1.กลุ่มคนไทย เช่น ผู้ที่ต้องการอยู่ใกล้กับสำนักงาน หรือ นิสิต นักศึกษาที่ต้องการอยู่ใกล้กับสถานศึกษา

2.กลุ่มชาวต่างชาติ ทั้งนักท่องเที่ยวต่างชาติ และ Expatriates ที่มักมีการเช่าคอนโดฯ ตลอดระยะเวลาที่อยู่อาศัยในประเทศไทย

อย่างไรก็ดี ในช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 พบว่าความต้องการเช่าคอนโดฯ จากลูกค้าในกลุ่มคนไทยถูกกดดันจากการ WFH และการเรียนการสอนแบบ Online ซึ่งทำให้ความจำเป็นที่จะต้องมีที่อยู่อาศัยอยู่ใกล้สำนักงาน หรือสถานศึกษาลดลง ขณะที่ความต้องการเช่าคอนโดฯสำหรับกลุ่มชาวต่างชาติก็ถูกกดดันจากข้อจำกัดด้านการเดินทางระหว่างประเทศ ซึ่งส่งผลให้มีนักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางเข้าไทยได้เพียง 0.4 และ 10.2 ล้านคนในปี 2564-2565 เช่นเดียวกับ Expatriates ที่มีจำนวนลดลงถึง 15% จากราว 108,400 คนในปี 2562 มาอยู่ที่ราว 92,300 คนในครึ่งแรกของปี 2565 ความต้องการเช่าคอนโดฯ โดยรวมในปี 2564-65 จึงอยู่ในภาวะที่ไม่คึกคักเท่ากับในอดีตที่ผ่านมา (รูปที่ 1) 

ภาวะดังกล่าวส่งผลให้อัตราผลตอบแทนขั้นต้น (Gross Rental Yield)  จากการปล่อยเช่าคอนโดฯ ในเขตเมืองของไทยปรับตัวลงอย่างเห็นได้ชัดจากปีละ 3.9% ในช่วงก่อนโควิด-19 ลงมาอยู่ที่ 3.2% ในช่วงปี 2563-2565 ซึ่งเป็นไปในทิศทางเดียวกับการปล่อยเช่าคอนโดฯ ในสหรัฐฯและทั่วโลก โดยข้อมูลของ Numbeo ระบุว่าในช่วงปี 2563-2565 การปล่อยเช่าคอนโดฯในสหรัฐฯ มี Gross Rental Yield ที่ลดลงจาก 10.9% ในช่วงก่อนโควิด-19 มาอยู่ที่ 8.8% เช่นเดียวกับการปล่อยเช่าคอนโดฯทั่วโลกที่มี Gross Rental Yield ลดลงจาก 4.9% มาอยู่ที่ 4.5% ในช่วงเวลาเดียวกัน (รูปที่ 2) สถานการณ์ดังกล่าวนำไปสู่คำถามที่น่าสนใจว่า ภาวะปัจจุบันถือเป็นจุดต่ำสุดของตลาดคอนโดฯ ปล่อยเช่าหรือแล้วยัง? ในส่วนถัดไปจึงจะชวนมาประเมินแนวโน้มของตลาดคอนโดฯปล่อยเช่าในปี 2566-2567 พร้อมวิเคราะห์ว่าหากต้องการที่จะลงทุนในตลาดคอนโดฯ ปล่อยเช่าจริงๆ จะมีทำเลไหนที่ให้ผลตอบแทนที่โดดเด่นเป็นพิเศษหรือไม่?

 ตลาดคอนโดฯปล่อยเช่าปี 66-67 ยังมีความเสี่ยงจาก 3 ปัจจัย

Krungthai COMPASS ประเมินความต้องการเช่าคอนโดฯ ในช่วงปี 2566-2567 ว่าจะได้รับปัจจัยบวกจาก กลุ่มผู้เช่าชาวไทยทั้ง คนทำงาน และ นิสิต นักศึกษาที่จะทยอยกลับมาทำงานในสำนักงาน และเรียนหนังสือในสถานศึกษา ขณะเดียวกัน การเปิดรับนักท่องเที่ยวต่างชาติได้มากขึ้นก็จะส่งผลต่อเนื่องให้เกิดความต้องการเช่าคอนโดฯ จากกลุ่มชาวต่างชาติเพิ่มขึ้น เช่นเดียวกัน โดยสำหรับกลุ่มผู้เช่าชาวไทย คาดว่าการเปลี่ยนนโยบายทำงานจาก WFH 100% เป็น Hybrid Working หรือการจัดเวลาให้พนักงานทยอยกลับเข้ามาทำงานในสำนักงานมากขึ้นประกอบกับการที่มหาวิทยาลัยเริ่มกลับมาทำการเรียนการสอนแบบ Offline ก็จะส่งผลให้คนทำงาน และนิสิต นักศึกษามีความจำเป็นที่จะต้องหาที่พักอาศัยในบริเวณใกล้กับสำนักงานหรือมหาวิทยาลัยกันมากขึ้น ส่วนกลุ่มผู้เช่าต่างชาติ คาดว่าการส่งเสริมให้ต่างชาติเข้ามาลงทุนในไทย ประกอบกับการเปิดรับนักท่องเที่ยวได้มากขึ้นของไทยจาก 10.2 ล้านคนในปี 2565 ขึ้นมาเป็น 21.4-34.7 ล้านคนในปี 2566-2567 จะทำให้จำนวน Expatriates มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นและส่งผลบวกต่อเนื่องกับความต้องการเช่าคอนโดฯ ของผู้เช่าต่างชาติ (รูปที่ 3)

อย่างไรก็ดี ตลาดคอนโดฯปล่อยเช่ายังมีความเสี่ยงทั้งจากหลายปัจจัย ได้แก่

1.การแข่งขันโดยตรงจากตัวเลือกของคอนโดฯสร้างเสร็จใหม่ที่จะมีมากขึ้นในช่วงปี 2566-2567 อีกกว่า 85,000-90,000 ยูนิต  ตามหน่วยเปิดใหม่ที่เร่งตัวขึ้นของผู้พัฒนาที่อยู่อาศัย โดยคาดว่าจำนวนคอนโดฯเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะเร่งตัวขึ้นจากปีละ 20,000-30,000 ยูนิต ในปี 2563-2564 ขึ้นมาอยู่ที่ปีละ 50,000-55,000 ยูนิต ในปี 2565-2566 เนื่องจากผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยต้องตุน Backlog ให้ตนเองหลังจากช่วงการระบาดของโควิด-19 ผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ได้ตัดสินใจที่จะรักษากระแสเงินสดและเลื่อนการเปิดโครงการใหม่ออกจนทำให้คอนโดฯ เปิดใหม่ในช่วงเวลาดังกล่าวอยู่ในระดับต่ำ ทั้งนี้ภายใต้หน่วยเปิดใหม่ที่ระดับ 50,000-55,000 ยูนิตต่อปี คาดว่าในช่วงปี 2566-2567 จะมีคอนโดฯ สร้างเสร็จใหม่คิดเป็นจำนวนถึง85,000-90,000 ยูนิต เข้าสู่ตลาด ทำให้ผู้เช่ามีตัวเลือกของคอนโดฯ มากขึ้น สภาวะการณ์แข่งขันจึงมีแนวโน้มที่รุนแรงขึ้นตาม (รูปที่ 3)

นอกจากการแข่งขันโดยตรงแล้ว ตลาดคอนโดฯ ปล่อยเช่ายังมีความเสี่ยงจากสินค้าทดแทนทั้ง

2.Serviced Apartment ที่มีจำนวนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

3.การหันมาจับตลาดผู้เข้าพักระยะยาวกันมากขึ้นของกลุ่มโรงแรม

จากปัจจัยดังกล่าวล้วนเป็นปัจจัยที่จะส่งผลให้การแข่งขันของตลาดคอนโดฯ ปล่อยเช่ารุนแรงขึ้นได้ โดย จำนวน Serviced Apartment ในกรุงเทพฯ ซึ่งจับกลุ่มลูกค้าหลักคือ Expatriates มีจำนวนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจาก 17,330 ยูนิตในปี 2563 ขึ้นมาอยู่ที่ 20,000 ยูนิตในปี 2565 และมีแนวโน้มขึ้นไปแตะระดับ 21,000 ยูนิตในปี 2567 ตามการลงทุนของผู้ประกอบการที่หันมาจับตลาด Serviced Apartment กันมากขึ้น ยกตัวอย่างเช่น ในปี 2565 บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ ANAN ได้ลงทุน 7,500 ล้านบาท กับเปิด Serviced Apartment ถึง 3 โครงการ จำนวน 1,040 ห้อง เช่นเดียวกับ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด(มหาชน)หรือ ORI ที่ลงทุน 4,500 ล้านบาท กับโครงการ Mixed-use One Origin 24 & Staybridge Suites ซึ่งมีServiced Apartment จำนวน 200 ห้อง ก็กำลังจะเปิดให้บริการใน Q4/2565 เป็นต้นไป

นอกจากนี้ การที่ผู้ประกอบธุรกิจโรงแรมที่ยังมีแนวโน้มที่จะจัดโปรโมชั่นเพื่อดึงดูดกลุ่มผู้เข้าพักระยะยาว อาทิ 10-30 วัน ก็จะทำให้กลุ่มผู้เช่ามีตัวเลือกมากขึ้นและนำไปสู่การแข่งขันที่รุนแรงขึ้นได้เช่นกัน (รูปที่ 3)

ด้วยภาวะดังกล่าวการเลือกโครงการคอนโดฯ ที่อยู่ในทำเลศักยภาพดูจะเป็นสิ่งที่มีความสำคัญมากสำหรับผู้ที่ต้องการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดฯในช่วงปี 2565-2567 โดยเฉพาะอย่างยิ่งในสถานการณ์ที่นักลงทุนสามารถ Leverage เงินกู้ได้ลดลงจากการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ได้ยกเลิกมาตรการผ่อนคลายกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value : LTV) ซึ่งส่งผลให้การกู้ซื้อที่อยู่อาศัยในสัญญาที่ 2 และ 3 เป็นต้นไปจะไม่สามารถกู้ได้เต็ม 100% ตามเดิม

ส่อง 3 ทำเลเด่นสร้างผลตอบแทนสูง 4.7-4.8% ต่อปี

Krungthai COMPASS พบว่าทำเลในกรุงเทพฯ ที่สามารถสร้าง Gross Rental Yield จากการปล่อยเช่าคอนโดฯ ได้โดดเด่น ได้แก่ 1.อโศก–พระราม 9-รัชดา 2.สุขุมวิท และ 3.อารีย์–ลาดพร้าว–เกษตรศาสตร์ ซึ่งมี Gross Rental Yield โดยเฉลี่ยถึง 4.7-4.8% ต่อปี เนื่องจากทั้ง 3 ทำเล ต่างเป็นทำเลที่มีความอุดมสมบูรณ์ในเชิงอสังหาริมทรัพย์ กล่าวคือเป็นทำเลที่มีความเพียบพร้อมต่อการดำเนินกิจวัตรประจำวันของผู้อยู่อาศัยจากการมีโครงสร้างพื้นฐานคมนาคมที่ช่วยอำนวยความสะดวกในการเดินทาง การอยู่ใกล้กับแหล่งงาน ตลอดจนการมีห้างสรรพสินค้า หรือซูเปอร์มาร์เก็ตอยู่ในพื้นที่ทำให้ให้ผู้อยู่อาศัยสามารถพักผ่อนหย่อนใจ หรือซื้อสินค้าอุปโภคบริโภคได้โดยง่าย

ส่วนทำเลที่สามารถสร้างผลตอบแทนได้รองลงมาได้แก่ อุดมสุข–แบริ่ง–สำโรง เพลินจิต–ชิดลมและสีลม–สาทร ที่มี Gross Rental Yield อยู่ในกรอบ 4-4.3% ต่อปี ด้านทำเลพญาไท–ราชเทวี พบว่ามี Gross Rental Yield ต่ำสุดที่ 3.6% ต่อปี ดังนั้นหากนักลงทุนต้องการที่จะซื้อคอนโดฯ เพื่อปล่อยเช่าทำเล อโศก–พระราม 9-รัชดา สุขุมวิท และอารีย์–ลาดพร้าว–เกษตรศาสตร์ ดูจะเป็นทำเลที่สามารถสร้างผลตอบแทนให้กับนักลงทุนได้สูงที่สุดในปัจจุบัน (รูปที่ 4)

คอนโดฯใกล้สถานศึกษา Gross Rental Yield สูงถึง 5.2%

นอกจากนี้ ยังพบว่าการปล่อยเช่าคอนโดฯ ที่อยู่ใกล้กับสถานศึกษา โดยเฉพาะมหาวิทยาลัย ก็เป็นอีกหนึ่งตัวเลือกที่น่าสนใจ สะท้อนจากการมี Gross Rental Yield อยู่ในระดับสูงกว่าค่าเฉลี่ยของทำเลนั้นๆราว 10% เนื่องจากคอนโดฯ ในบริเวณสถานศึกษามักมีความต้องการเช่าที่หมุนเวียนใหม่ในทุกๆ ปี จากการประเมินคอนโดฯ รอบมหาวิทยาลัยใน 3 ทำเล ประกอบไปด้วย มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ มหาวิทยาลัยศรีปทุม จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และมหาวิทยาลัยศรีนครินทรวิโรฒ (อโศก) พบว่าการปล่อยเช่าคอนโดฯ ในบริเวณรอบมหาวิทยาลัยสามารถสร้าง Gross Rental Yield เฉลี่ยที่ได้ราว 4.9% ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยของคอนโดฯ ใน 3 ทำเลที่ 4.4% อยู่ถึง 10%

โดย คอนโดฯ ที่อยู่ใกล้มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ และมหาวิทยาลัยศรีปทุมจะมี Gross Rental Yield เฉลี่ย 5.0% สูงกว่าค่าเฉลี่ยของคอนโดฯ บริเวณอารีย์–ลาดพร้าว–เกษตรศาสตร์ที่ 4.7% เช่นเดียวกับคอนโดฯ ที่อยู่ใกล้จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยซึ่งมี Gross Rental Yield 4.5% สูงกว่าค่าเฉลี่ยของคอนโดฯ บริเวณสีลม–สาทร และพญาไท–ราชเทวีที่ 3.8% รวมถึงคอนโดฯ ที่อยู่ใกล้มหาวิทยาลัยศรีนครินทรวิโรฒ (อโศก) ก็มี Gross Rental Yield ที่ 5.2% ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยของคอนโดฯ บริเวณอโศก–พระราม9-รัชดาที่ 4.8% (รูปที่ 4)ดังนั้น นอกจากการคัดเลือกทำเลที่อุดมสมบูรณ์แล้ว การเลือกลงทุนกับคอนโดฯ ที่อยู่ใกล้มหาวิทยาลัยก็ดูเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจเช่นเดียวกัน