ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ไตรมาส 3 มีค่าดัชนีเท่ากับ 379.9 จุด เพิ่มขึ้น 3% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 0.9%เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ประเมินทั้งปีปรับตัวเพิ่มขึ้นแบบชะลอตัว เมื่อเทียบกับการปรับเพิ่มขึ้นของอัตราค่าเฉลี่ย 5 ปี ในช่วงก่อนเกิดวิกฤต COVID-19 (ปี 2558 – 2562) ที่มีอัตราเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 14.8% ต่อไตรมาส
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยว่า ปัจจัยที่ทำให้ราคาที่ดินเปล่ามีการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลงมาจากปัจจัยลบต่าง ๆ โดยเฉพาะการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายของ กนง. ที่ปรับขึ้นมาแล้ว 5 ครั้งตั้งแต่ต้นปี 2566 มาอยู่ที่ระดับ 2.50% เมื่อวันที่ 27 กันยายนที่ผ่านมา รวมถึงการยกเลิกการผ่อนคลายมาตรการ LTV ของ ธปท. และภาวะหนี้สินครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูงเกินกว่า 90% ของ GDP ซึ่งเป็นปัจจัยลบที่ส่งผลต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัยชะลอตัวลง ขณะที่ผู้ประกอบการส่วนหนึ่งมีการชะลอแผนการเปิดขายโครงการใหม่ และชะลอการซื้อที่ดินเปล่าเพื่อการพัฒนาลงไปด้วย
ประกอบกับรัฐบาลได้ประกาศจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเต็มอัตราในปี 2566 อาจทำให้ความต้องการในการซื้อที่ดินสะสมของผู้ประกอบการลดลง เนื่องจากการซื้อที่ดินสะสมไว้จะมีภาระที่ต้องจ่ายภาษีที่ดินฯเพิ่มขึ้น ทำให้เกิดต้นทุนจากการถือครองที่ดิน ซึ่งจะกลายเป็นต้นทุนในการพัฒนาโครงการในระยะต่อไป
โดยในช่วงไตรมาส 3 ที่ผ่านมา พบว่า โซนที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด 5 อันดับแรก
เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ดังนี้
-ที่ดินโซนนครปฐมมีอัตราการเปลี่ยนราคามากถึง 62.5%
-ที่ดินโซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง มีอัตราการเปลี่ยนราคา 22.3%
-ที่ดินโซนเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ มีอัตราการเปลี่ยนราคา 17.9%
–ที่ดินโซนตลิ่งชัน-บางแค-ภาษีเจริญ-หนองแขม-ทวีวัฒนา-ธนบุรี-คลองสาน-บางพลัด-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่ มีอัตราการเปลี่ยนราคา 14.9%
-ที่ดินโซนกรุงเทพชั้นใน มีอัตราการเปลี่ยนราคา 6.8%
ทั้งนี้จากภาวะราคาที่ดินที่มีการเปลี่ยนแปลงดังกล่าวสะท้อนให้เห็นว่า ที่ดินบริเวณพื้นที่ชานเมืองของกรุงเทพฯและปริมณฑลมีการเปลี่ยนแปลงของราคาที่สูงกว่าในเขตชั้นใน เนื่องจากมีแผนงานที่จะพัฒนาโครงการสำคัญในพื้นที่จังหวัดในปริมณฑลมากขึ้น โดยเฉพาะในพื้นที่จังหวัดนครปฐม ประกอบกับราคาที่ดินที่อยู่บริเวณพื้นที่ชานเมืองยังมีราคาไม่สูงนัก สามารถนำไปใช้ในการพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบให้สอดคล้องกับความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยแบบแนวราบได้
สำหรับราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่มีโครงการรถไฟฟ้าเปิดให้บริการแล้ว และเป็นโครงการในอนาคตที่มีการเชื่อมต่อกับพื้นที่สำคัญด้านพาณิชยกรรมและเป็นพื้นที่ที่มีการพัฒนาโครงการอยู่ในปัจจุบัน ประกอบด้วยสายสีเขียว (สมุทรปราการ-บางปู) และสายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) มีค่าดัชนีเท่ากับ 254.9 จุด และ 251.1 จุด ตามลำดับ และอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 17.9% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน โดยราคาที่ดินในเขตเมืองสมุทรปราการและพระสมุทรเจดีย์ เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก
ส่วนสายสีแดงอ่อน (ตลิ่งชัน-ศาลายา) เป็นโครงการในอนาคต มีค่าดัชนีเท่ากับ 430.0 จุด และอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 15.5% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน โดยราคาที่ดินในเขตทวีวัฒนา บางกรวย และพุทธมณฑลเป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมากที่สุด
โครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (บางแค-สาย 4) ซึ่งเป็นโครงการในอนาคต มีค่าดัชนีเท่ากับ 428.8 จุด และอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 14.9% โดยราคาที่ดินในเขตหนองแขมและบางแคเป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมากสุด
รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (หัวลำโพง-บางแค) สายสีทอง (ธนบุรี-ประชาธิปก) เปิดให้บริการแล้ว และสายสีส้ม (ตลิ่งชัน-ศูนย์วัฒนธรรม) เป็นโครงการในอนาคต มีค่าดัชนีเท่ากับ 502.4 , 495.2 และ 487.6 จุด ตามลำดับ โดยมีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 8.6% ราคาที่ดินในเขตบางกอกน้อย ธนบุรี คลองสาน และห้วยขวาง เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก
รถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อน (บางซื่อ-ตลิ่งชัน) มีค่าดัชนีเท่ากับ 479.8 จุด และอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 8.3% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน โดยราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้นมากจะอยู่ในเขตบางซื่อ และบางกรวย
