พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟคฯเผยภาพรวมตลาดอสังหาฯ 3 ไตรมาสแรก ปี 66 ยังไม่ฟื้นตัว จากหลากปัจจัยลบ คาดการณ์เริ่มฟื้นตัวปีหน้า และภาครัฐเริ่มออกมาตรการช่วยเหลือ ระบุไตรมาส 4 เริ่มเห็นภาพยอดชัดเจนขึ้น แย้มปี 67 ชะลอผุดคอนโดฯ เน้นระบายสต๊อก-เปิดโครงการใหม่ เน้นบ้านหรูเป็นหลัก เตือนระวังกระแสเงินสดในมือให้อยู่ระดับที่ดี โค้งสุดท้ายเตรียมผุด“วาวิล่า” บริเวณซอยสุขุมวิท 77 ล่าสุดพร้อมเปิดตัว “ไอคอนโด แอคทีฟ พัฒนาการ”มูลค่าโครงการ 1,000 ล้านบาท ยอดขายคืบแล้ว 25-30% ทั้งเฉือนที่ดินด้านหน้าโครงการให้กลุ่มสินแพทย์ ผุดโรงพยาบาลในเครือแห่งที่ 14 รับยอดขาย 10 เดือนแรกต่ำกว่าเป้า 7-8% แต่ยอดรายได้ทั้งปีเติบโตอย่างร้อนแรง ใกล้เคียงระดับ 15,000 ล้านบาท
นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด(มหาชน) หรือ PF เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯในช่วง 3 ไตรมาสปี 2566 ที่ผ่านมาว่า ยังไม่ฟื้นตัว จากที่เคยคาดการณ์ว่าหลังการเลือกตั้งแล้วสถานการณ์ต่างๆจะดีขึ้น แต่กลับไม่เป็นอย่างที่คาดการณ์ อันเนื่องมาจากปัจจัยลบต่างๆ อาทิ ความผันผวนของเศรษฐกิจ อัตราดอกเบี้ยที่ปรับสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ภาวะหนี้สินครัวเรือนที่สูง ส่งผลต่อกำลังซื้อที่ลดลง ความเข้มงวดของสถาบันการเงินที่สูงขึ้นในการให้สินเชื่อ รวมไปถึงการสู้รบระหว่างรัสเซีย-ยูเครน และอิสราเอล-ปาเลสไตน์ จะมีเพียงภาคท่องเที่ยวเท่านั้นที่ฟื้นตัว และเชื่อว่าภาครัฐจะยังคงไม่มีมาตรการออกมาช่วยเหลือภาคอสังหาฯในปีนี้ แต่หลังจากนี้ไปคงเน้นให้ความช่วยเหลือธุรกิจค้าปลีกก่อน หลังจากนั้นในต้นปี 2567 อาจจะเริ่มมีมาตรการช่วยเหลือภาคอสังหาฯ ซึ่งนายเศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรี จะทราบดีว่าปัญหาของภาคอสังหาฯมีอะไรบ้าง ซึ่งหากเป็นไปได้ อยากให้ขยายวงเงินกู้ซื้อที่อยู่อาศัยจากไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นไม่เกิน 5 ล้านบาท
อย่างไรก็ตามในไตรมาส 4/2566 นี้ มองว่าตลาดอสังหาฯเริ่มกลับมาดีขึ้น สังเกตได้จากในช่วงเดือนตุลาคม ที่ผ่านมาทุกเซกเมนต์ มียอดขาย และยอดเข้าเยี่ยมชมโครงการ ดีขึ้นอย่างชัดเจน ส่วนหนึ่งเป็นเพราะทุกค่ายอสังหาฯมีการจัดแคมเปญ เพื่อกระตุ้นยอดขายในปลายปี ซึ่งหวังว่าตลอดทั้งไตรมาส 4 ตลาดจะฟื้นตัวดีขึ้นทั้งหมด
สำหรับแผนการดำเนินงานในปี 2567 ยังคงเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบและบ้านหรู อย่างต่อเนื่อง ส่วนคอนโดฯคงชะลอการเปิดตัวออกไปก่อน และเน้นการระบายสต๊อกเก่า เพราะต้องระวังเรื่องกระแสเงินสด เนื่องจากตลาดคอนโดฯยังไม่ฟื้นตัวขึ้นกลับมาดี และการลงทุนในส่วนของคอนโดฯต้องพึ่งพาสินเชื่อจากสถาบันการเงินนั้น(การพัฒนาคอนโดฯกระแสเงินสดจะตึงไป 3 ปี นับจากซื้อที่ดิน) ซึ่งจะมีการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินให้แก่ผู้พัฒนาโครงการค่อนข้างยาก รวมถึงการออกหุ้นกู้ทำได้ก็ค่อนข้างยากเช่นกัน หลังจากมีข่าวไม่ดีเกิดขึ้นในตลาดหุ้นกู้ ทำให้ในปี 2567 สิ่งที่สำคัญของบริษัท คือ การดูแลกระแสเงินสดให้อยู่ในระดับที่ดี
ส่วนในช่วง 2 เดือนที่เหลือของปี 2566 จะมีการเปิดตัวโครงการ “วาวิล่า”(VAVILA) บริเวณซอยสุขุมวิท 77 ในรูปแบบของบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด มูลค่ากว่า 1,000 ล้านบาท แต่ยังไม่สามารถเปิดเผยรายละเอียดได้
ด้านโครงการที่เปิดตัวในช่วงไตรมาส 4/2566 นี้มีเพียงโครงการเดียว คือ “ไอคอนโด แอคทีฟ พัฒนาการ”ตั้งอยู่บนพื้นที่ 5 ไร่เศษ พัฒนาในรูปแบบของคอนโดมิเนียม สูง 8 ชั้น จำนวน 2 อาคาร ขนาดตั้งแต่ 24.1-45.7 ตารางเมตร ราคาขายเริ่มต้นที่ 2.27-4.66 ล้านบาท จำนวน 455 ยูนิต มูลค่าโครงการ 1,000 ล้านบาท โดยได้เปิดพรีเซลไปเมื่อกลางปี 2566 ที่ผ่านมา หลังจากที่การก่อสร้างโครงการคืบหน้าไป 80% ปัจจุบันมียอดขายประมาณ 25-30% และตั้งแต่วันที่ 11-12 พฤศจิกายน 2566 จะเริ่มรุกการตลาดอย่างจริงจัง คาดว่าจะเริ่มทยอยโอนได้ตั้งแต่วันที่ 21 พฤศจิกายน 2566 นี้เป็นต้นไป โดยในปีนี้คาดว่าจะโอนได้ประมาณ 300 ล้านบาท และปิดการขายทั้งโครงการในปี 2567
“โครงการนี้ถือว่าเป็นคอนโดมิเนียมที่บริษัทได้เปิดใหม่ในไตรมาส 4/66 โครงการเดียวของปีนี้ ซึ่งเป็นการปรับลุค แบรนด์ “ไอคอนโด” ให้ทันสมัยยิ่งขึ้นเจาะกลุ่มลูกค้าวัยทำงาน First Jobber นักศึกษา รวมถึงนักลงทุน ในทำเลพัฒนาการ ที่แวดล้อมด้วยสถาบันการศึกษา ใกล้แหล่งงาน และย่านธุรกิจ ทำให้มีความเหมาะสมทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุนปล่อยเช่า ซึ่งสามารถปล่อยเช่าได้ในราคาเริ่มต้นที่ 6,000-7,000 บาท/เดือน” นายวงศกรณ์ กล่าว
นายวงศกรณ์ กล่าวเพิ่มเติมว่า นอกจากนี้เมื่อต้นปี 2566 ที่ผ่านมา บริษัทฯได้แบ่งขายที่ดินจำนวนเกือบ 9 ไร่ บริษัทด้านหน้าโครงการ “ไอคอนโด แอคทีฟ พัฒนาการ” เพื่อพัฒนาเป็นโรงพยาบาลแห่งที่ 14 ในเครือสินแพทย์ ซึ่งนโยบายของกลุ่มสินแพทย์ จะให้ความสำคัญกับการเลือกทำเลที่ตั้งของโรงพยาบาลเป็นอันดับแรก โดยต้องเป็นทำเลใกล้ชุมชน เพื่อให้ประชาชนสามารถเข้าถึงพร้อมรับการบริการได้อย่างสะดวกรวดเร็ว สำหรับ โรงพยาบาลสินแพทย์ พัฒนาการ ขณะนี้อยู่ระหว่างออกแบบและขออนุญาตก่อสร้าง โดยมีมูลค่าเงินลงทุนประมาณ 2,500 ล้านบาท อาคารจำนวน 25 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 76,000 ตารางเมตร เป็นโรงพยาบาลขนาด 300 เตียง ทั้งนี้ ยังคงมีแนวทางการดำเนินงานที่พร้อมให้การรักษาโดยแพทย์ผู้เชี่ยวชาญเฉพาะทางด้วยเทคโนโลยีและเครื่องมือแพทย์ที่ทันสมัยและมาตรฐานการรักษาเทียบเท่าประเทศตะวันตก โดยมีกำหนดเปิดให้บริการภายในปี 2570
ด้านยอดขายสะสม 10 เดือนแรก สามารถทำได้เกือบ 8,000 ล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าเป้าที่วางไว้ประมาณ 7-8%(ตั้งเป้ายอดขายรวมทั้งปีไว้ที่ 16,000 ล้านบาท) แต่มียอดขายรอบันทึกเป็นรายได้(Backlog)ที่มีอยู่ประมาณ 3,000 ล้านบาท ที่จะมารับรู้รายได้ในปีนี้ประมาณ 1,000 ล้านบาท (และอีก 2,000 ล้านบาท จะไปรับรู้รายได้ในปี 2567)ส่วนใหญ่จะมาบันทึกรายได้ในไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ ส่งผลให้ยอดโอนฯรวมทั้งปีเติบโตอย่างร้อนแรง ใกล้เคียงระดับ 15,000 ล้านบาท โดยกลุ่มบ้านระดับพรีเมี่ยมราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปที่จะมียอดโอนฯในสัดส่วนที่สูง
“ภาวะตลาดในปัจจุบันยอมรับว่าโครงการที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่าง มีการชะลอตัวค่อนข้างมาก จากการที่ผู้ซื้อชะลอการตัดสินใจซื้อมากขึ้น ทำให้ยอดขายที่มาจากกลุ่มโครงการระดับกลาง-ล่างค่อนข้างชะลอตัวลงไปมาก แต่กลุ่มที่สร้างยอดขายเข้ามาให้กับบริษัทจะเป็นกลุ่มระดับบนที่ซื้อบ้านหรู ซึ่งยังเห็นการซื้อต่อเนื่อง และสามารถรักษาระดับการขายในระดับที่ดี ซึ่งสะท้อนภาพกลุ่มลูกค้าระดับบนยังมีความแข็งแกร่งทางด้านการเงิน โดยในไตรมาส 4/2566 จะเห็นแนวโน้มของการโอนปรับตัวขึ้นสูงที่สุดของปี ซึ่งจะมีโครงการบ้านหรูหลายแห่งที่บริษัทฯเปิดขายไปก่อนหน้านี้ทยอยโอนเข้ามาจำนวนมากในไตรมาส 4/2566 ซึ่งเป็นปัจจัยหนุนหลักให้กับบริษัทฯสามารถทำยอดโอนได้ตามเป้าหมาย” นายวงศกรณ์ กล่าวในที่สุด
