ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รายงานสถานการณ์ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัย ที่ยังอยู่ระหว่างขายในช่วงครึ่งหลังปี  2566 ของจังหวัดภาคเหนือ 5 จังหวัด ประกอบด้วย จังหวัดเชียงใหม่ เชียงราย พิษณุโลก นครสวรรค์ และลำพูน พบว่า จำนวนหน่วยพร้อมขายในช่วงครึ่งหลังปี 2566 ลดลงจากช่วงครึ่งแรก -0.2%  แต่เพิ่มขึ้น 1.9% จากช่วงเดียวกันของปี 2565 ส่วนโครงการเปิดตัวใหม่เข้าสู่ตลาดเพิ่มขึ้น 66.3%  คาดการณ์ปี 2567  ภาพรวมเริ่มเป็นบวก ยอดขายใหม่มีจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 27.5%  และอัตราดูดซับจะขยับขึ้นเล็กน้อย 1.8%

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า จากการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยภาคเหนือ 5 จังหวัด ครึ่งหลัง ปี 2566 พบว่าอุปทานพร้อมขายมีจำนวนประมาณ 16,954 ยูนิต ลดลงจากช่วงครึ่งแรกปี 2566 ประมาณ -0.2%  แต่มีมูลค่า 68,440 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.0% แบ่งเป็นโครงการอาคารชุด 1,795  ยูนิต เพิ่มขึ้น 26.3% มูลค่า 5,289     ล้านบาท โครงการบ้านจัดสรร 15,159 ยูนิต ลดลง -2.6% มูลค่า 63,151 ล้านบาท

โดยมีอุปทานโครงการใหม่เข้าสู่ตลาด 1,442 ยูนิต เพิ่มขึ้น 66.3% มูลค่า 5,907 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 42.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2565 แบ่งเป็นโครงการอาคารชุด 505 ยูนิต เพิ่มขึ้น 631.9% มูลค่า 1,420 ล้านบาท โครงการบ้านจัดสรร 937 ยูนิต เพิ่มขึ้น 17.4% มูลค่า  4,487 ล้านบาท

ด้านยอดขายใหม่มีสัดส่วนลดลงโดยในช่วงครึ่งปีหลังมีที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่เพียง 1,513 ยูนิตเท่านั้น ลดลง -13.0% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า โดยโครงการอาคารชุดมียอดขายใหม่จำนวน 252 ยูนิต ลดลง 22.2% มูลค่า 710 ล้านบาท ส่วนโครงการบ้านจัดสรรมียอดขายใหม่จำนวน 1,261 ยูนิต มูลค่า 4,938 ล้านบาท หากพิจารณาโดยภาพรวมจะพบการลดลงของยอดขายใหม่ในทุกกลุ่มประเภทที่อยู่อาศัย มีเพียงบ้านแฝดเท่านั้นที่มีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้น 16.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2565 โดยยอดขายใหม่ 58.6%  เป็นโครงการบ้านเดี่ยวระดับราคา 3.01- 5 ล้านบาท มีจำนวน 339 ยูนิต และระดับราคา 2.01 – 3 ล้านบาท มีจำนวน 306 ยูนิต

ทั้งนี้การเปลี่ยนแปลงด้านอุปสงค์และอุปทานในช่วงครึ่งหลังปี 2566 ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยคงค้างรอการขายมีจำนวนถึง 15,441 ยูนิต เพิ่มขึ้น 3.6% มูลค่า 62,793 ล้านบาท โดยเป็นการเพิ่มขึ้นของอาคารชุด ซึ่งมีจำนวน 1,543 ยูนิต มูลค่า 4,580 ล้านบาท และโครงการบ้านจัดสรรจำนวน 13,898 ยูนิตมูลค่า 58,213 ล้านบาท โดยมีจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขายจำนวนถึง 4,877 ยูนิต เป็นโครงการอาคารชุดอยู่ระหว่างก่อสร้างและสร้างเสร็จเหลือขายจำนวนถึง 1,543 ยูนิต ส่วนบ้านจัดสรรมีจำนวนหน่วยสร้างเสร็จเหลือขาย 4,040 ยูนิต และอยู่ระหว่างการก่อสร้างจำนวน 2,497 ยูนิต

ทั้งนี้โดยภาพรวมในพื้นที่ภาคเหนือ 5 ทำเลที่มียอดขายสูงสุดในช่วงครึ่งปีหลัง ประกอบด้วย ทำเลสันทรายจำนวน 175 ยูนิต มูลค่า 573.6 ล้านบาท ทำเลในเมืองเชียงรายจำนวน 131  ยูนิต มูลค่ามูลค่า 488.4 ล้านบาท ทำเลแม่โจ้จำนวน 130 ยูนิต มูลค่า 349.4 ล้านบาท ทำเลม.พายัพจำนวน 117 ยูนิตมูลค่า 565.6 ล้านบาท และทำเลสารภีจำนวน 115 ยูนิตมูลค่า 399.4 ล้านบาท

ส่วน 5 ทำเลที่มีหน่วยเหลือขายสูงสุด ประกอบด้วย ทำเลในเมืองเชียงรายจำนวน 1,468 ยูนิต มูลค่า 6,418 ล้านบาท ทำเลสันทราย จำนวน 1,339 ยูนิต มูลค่า 4,434 ล้านบาท ทำเลบ่อสร้าง-ดอยสะเก็ด จำนวน 1,279 ยูนิต มูลค่า 6,136 ล้านบาท ทำเลม.พายัพ จำนวน 1,209 ยูนิต มูลค่า 5,810 ล้านบาท และทำเลสนามบิน-ม.แม่ฟ้าหลวง จำนวน 1,169 ยูนิต มูลค่า 4,167 ล้านบาท

จากการสำรวจภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยภาคเหนือปี 2566 มีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เข้ามาสู่ตลาดจำนวน 3,096 ยูนิต มูลค่า 12,287 ล้านบาท  เป็นโครงการบ้านจัดสรร 2,591 ยูนิต มูลค่า 10,867 ล้านบาท  และเป็นโครงการอาคารชุด 505 ยูนิต  มูลค่า 1,420 ล้านบาท ในขณะที่หน่วยขายได้ใหม่มีจำนวน 3,220 ยูนิต มูลค่า 12,470 ล้านบาท

ส่วนภาพรวมยอดขายใหม่มีจำนวนลดลง -31.9%  ขณะที่อัตราดูดซับลดลงเช่นเดียวกัน โดยลดลงจาก 2.4% ในปี 2565 เป็น 1.6% ในปี 2566 และมีหน่วยเหลือขายจำนวนถึง 15,441 ยูนิต มูลค่า 62,793 ล้านบาท

ทั้งนี้ในปี 2567  คาดการณ์ว่า จะมีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดประมาณ 3,142 ยูนิต มูลค่า 12,487  ล้านบาท เป็นโครงการบ้านจัดสรร 2,629 ยูนิต มูลค่า 11,047 ล้านบาท โครงการอาคารชุด 512 ยูนิต มูลค่า 1,440 ล้านบาท และคาดการณ์ว่าจะมีหน่วยขายได้ใหม่จำนวน 4,105 ยูนิต มูลค่า 17,323 ล้านบาท เป็นโครงการบ้านจัดสรร 3,034 ยูนิต มูลค่า 14,360 ล้านบาท  โครงการอาคารชุด 1,071 ยูนิต มูลค่า 2,963 ล้านบาท

 ตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดเชียงใหม่

สรุปภาพรวมพบว่ามีจำนวนหน่วยทั้งสิ้น 10,540 ยูนิต เพิ่มขึ้น 4.5% มีมูลค่า 45,366 ล้านบาท  เพิ่มขึ้น 8.1% เป็นโครงการบ้านจัดสรร 8,843 ยูนิต มูลค่า 40,210 ล้านบาท  โครงการอาคารชุด 1,697 ยูนิต มูลค่า 5,156 ล้านบาท และมีโครงการเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวน 1,137 ยูนิต มูลค่า 4,809 ล้านบาท เป็นโครงการบ้านจัดสรร 632 ยูนิต เพิ่มขึ้น 136.7% มูลค่า 3,389 ล้านบาท  เพิ่มขึ้น 181.2% โครงการอาคารชุด 505 ยูนิต เพิ่มขึ้น 631.9% มูลค่า 1,420 ล้านบาท  เพิ่มขึ้น 1,135.8%

ส่วนที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ในช่วงครึ่งปีหลังมีจำนวน 949 ยูนิต  มูลค่า 3,736 ล้านบาท  เป็นโครงการบ้านจัดสรร 698 ยูนิต มูลค่า 3,027 ล้านบาท เป็นโครงการอาคารชุด 251 ยูนิต มูลค่า 708 ล้านบาท โดยมียอดที่อยู่อาศัยเหลือขายทั้งสิ้น 9,591 ยูนิต  มูลค่า 41,631 ล้านบาท

ทั้งนี้จากการสำรวจพื้นที่ภาคสนาม พบว่า ในพื้นที่จังหวัดเชียงใหม่มีการแข่งขันในด้านการลดราคาในส่วนของโครงการบ้านจัดสรรเป็นหลัก ซึ่งโครงการที่ขายดีจะเป็นบ้านเดี่ยวที่ออกแบบทันสมัย มีบริการหลังการขายที่ดี และเสนอขายอยู่ในระดับราคา 3.01 – 5 ล้านบาท ขณะที่โครงการอาคารชุด จะใช้กลยุทธ์ส่งเสริมการขายในลักษณะของแถมมากกว่าการลดราคา สินค้าขายดีส่วนใหญ่กระจายอยู่ในกลุ่มระดับราคา 2.01 –  3 ล้านบาทมากที่สุด โดยเฉพาะห้องชุดแบบ 1 ห้องนอนและมีพื้นที่ใช้สอยส่วนกลางขายดีมากที่สุด อยู่ในระดับราคา 2.01 –  3 ล้านบาท

ส่วนในอนาคตทำเลที่มีการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรใหม่ในจังหวัดเชียงใหม่ จะกระจายไปตามวงแหวนเชื่อมต่อระหว่างอำเภอรอบนอก เช่น อำเภอแม่ริม อำเภอสันทราย อำเภอดอยสะเก็ด อำเภอสันกำแพง อำเภอสารภี และอำเภอหางดง โดยจะอยู่ห่างจากศูนย์กลางเมืองเชียงใหม่ประมาณ 10-15 กิโลเมตรเท่านั้น ในขณะที่ในพื้นที่เมืองชั้นในมีแนวโน้มว่าจะมีการเปิดตัวโครงการอาคารชุดมากขึ้น

ตลาดที่อยู่อาศัยจังหวัดเชียงราย

โดยภาพรวมพบว่ามีจำนวนที่อยู่อาศัยเสนอขายทั้งสิ้น 3,045 ยูนิต เพิ่มขึ้น มูลค่า 12,090 ล้านบาท  เป็นโครงการบ้านจัดสรร 3,039 ยูนิต มูลค่า 12,020 ล้านบาท โครงการอาคารชุดเพียง 6 ยูนิตเท่านั้น มูลค่า  10  ล้านบาท ส่วนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดมีจำนวนเพียง 114 ยูนิต มูลค่า 405 ล้านบาท และทั้งหมดเป็นโครงการบ้านจัดสรร โดยมีหน่วยขายได้ใหม่จำนวน 222 ยูนิต เพิ่มขึ้น 200% มูลค่า 799 ล้านบาท  เพิ่มขึ้น 141.5% ส่งผลให้มีที่อยู่อาศัยเหลือขายจำนวน 2,823 ยูนิต มูลค่า 11,230 ล้านบาท เป็นโครงการบ้านจัดสรร 2,817 ยูนิต มูลค่า 11,220 ล้านบาท  โครงการอาคารชุดเพียง 6 ยูนิต มูลค่าโครงการ 9 ล้านบาท

ตลาดที่อยู่อาศัยจังหวัดพิษณุโลก

ภาพรวมพบว่ามีโครงการที่อยู่อาศัยเสนอขายทั้งสิ้น 2,368 ยูนิต มูลค่าโครงการ 7,834 ล้านบาท เป็นโครงการบ้านจัดสรร 2,276 ยูนิต มูลค่าโครงการ 7,710 ล้านบาท  โครงการอาคารชุด 92 ยูนิต มูลค่าโครงการ 123 ล้านบาท  โดยในช่วงครึ่งปีหลัง มีโครงการใหม่เปิดขายเข้าสู่ตลาดเพียง 127 ยูนิต มูลค่าโครงการ 522 ล้านบาท เป็นโครงการบ้านจัดสรรทั้งหมด และมีหน่วยขายได้ใหม่จำนวน 177 ยูนิต มูลค่า 591 ล้านบาท ส่งผลให้มีที่อยู่อาศัยเหลือขายจำนวนทั้งสิ้น 2,191 ยูนิต มูลค่า 7,243 ล้านบาท เป็นโครงการบ้านจัดสรร 2,100 ยูนิต มูลค่าโครงการ 7,121 ล้านบาท