หลังจากวันที่ 9 เมษายน 2567 ที่ผ่านมา ครม. มีมติเห็นชอบมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ 2567 ประกอบด้วย การปรับปรุงมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัยปี 2567 โดยลดค่าจดทะเบียนโอนเหลือ 0.01% และลดค่าจดทะเบียนการจำนองเหลือ 0.01% สำหรับการซื้อขายอาคารที่อยู่อาศัยไม่เกิน 7 ล้านบาท,มาตรการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับผู้ที่ต้องการปลูกสร้างบ้าน,มาตรการโครงการสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ ได้แก่ สินเชื่อบ้าน Happy Home และสินเชื่อบ้าน Happy Life รวมถึงการให้การส่งเสริมกิจการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย (โครงการบ้าน BOI)

ทั้งนี้ SCB EIC ประเมินว่า การปรับปรุงมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัยปี 2567 จะมีผลกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยได้มากที่สุด เมื่อเทียบกับมาตรการอื่น ๆ ที่ออกมาในครั้งนี้ เนื่องจากจะช่วยทยอยดูดซับที่อยู่อาศัยระดับราคา 3-7 ล้านบาทเป็นหลัก โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว ให้เกิดการเร่งตัดสินใจซื้อภายในปีนี้ ขณะที่การกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ยังต้องจับตาการใช้วงเงินมาตรการโครงการสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ

นอกจากนี้จะส่งผลดีต่อตลาดที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ทั้งที่สร้างเสร็จพร้อมขาย และที่อยู่อาศัยมือสอง โดยผู้ประกอบการที่มีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จพร้อมขาย มีโอกาสในการระบายสต็อกที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ทั้งที่อยู่อาศัยแนวราบ และคอนโดมิเนียม

ส่วนในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลจะช่วยระบายสต็อกบ้านแฝดและคอนโดมิเนียมได้มาก ทั้งบ้านแฝดในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอก ที่สามารถเดินทางเข้าเมืองได้จากรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย และทางด่วน รวมถึงคอนโดฯในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นกลาง ทำเลติดรถไฟฟ้าสายหลัก เช่น สายสีเขียว สายสีน้ำเงิน สำหรับในพื้นที่ต่างจังหวัดอาจช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถระบายสต็อกที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะจังหวัดแหล่งท่องเที่ยวสำคัญ และจังหวัดการค้าการลงทุนที่มีประชากรอาศัยหนาแน่น

อีกทั้งมาตรการนี้ครอบคลุมถึงการซื้อที่อยู่อาศัยมือสอง ประกอบกับที่อยู่อาศัยมือสองเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย โดยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองอยู่ในระดับสูงมาอย่างต่อเนื่อง จากราคาที่ต่ำกว่าที่อยู่อาศัยใหม่ พื้นที่ใช้สอยที่มากกว่าเมื่อเทียบกับที่อยู่อาศัยใหม่ในระดับราคาและทำเลเดียวกัน รวมทั้งยังเป็นตัวเลือกในทำเลที่ไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ได้ หรือไม่มีโครงการที่อยู่อาศัยใหม่เปิดขายในทำเลนั้นแล้ว ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยมือสองราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท มีแนวโน้มได้รับอานิสงส์จากมาตรการนี้ด้วยเช่นกัน

ทั้งนี้มาตรการนี้จะช่วยกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัยจากผู้ซื้อที่มีศักยภาพ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว ให้เกิดการเร่งตัดสินใจซื้อภายในปีนี้ โดยในกรณีการซื้อที่อยู่อาศัยราคา 7 ล้านบาท จะมีการชำระค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอน และจดทะเบียนการจำนองรวม 1,400 บาท สามารถประหยัดค่าใช้จ่ายลงได้มาก เมื่อเทียบกับในกรณีที่ไม่มีมาตรการ ที่ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนอยู่ที่ 2% และค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการจำนองอยู่ที่ 1% ทำให้ต้องชำระค่าธรรมเนียมรวม 210,000 บาท

“มาตรการนี้จะช่วยดูดซับที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลาง 3-7 ล้านบาทเป็นหลัก ด้วยการขยายเพดานราคาที่อยู่อาศัยจากเดิมไม่เกิน 3 ล้านบาทเป็นไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ได้รับการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม จะช่วยกระตุ้นการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในกลุ่มระดับราคา 3-7 ล้านบาทมากขึ้น ซึ่งผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในกลุ่มระดับราคาดังกล่าวจะเป็นกลุ่มผู้มีกำลังซื้อปานกลางขึ้นไป ที่มีความพร้อมในการซื้อที่อยู่อาศัย และมีโอกาสถูกปฏิเสธสินเชื่อต่ำ”

ขณะที่กลุ่มผู้มีกำลังซื้อปานกลางลงมา ที่ส่วนใหญ่เป็นกำลังซื้อของตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทนั้น ยังเผชิญแรงกดดันทั้งหนี้ครัวเรือน อัตราดอกเบี้ย และข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทยังเผชิญความท้าทายในการระบายสต็อก และไม่ได้รับอานิสงส์จากมาตรการนี้มากนัก

ที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ยังเผชิญแรงกดดัน

โดยในปี 2566 มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ของตลาดที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทอยู่ที่ 4.3 แสนล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 43% ของมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์โดยรวมทั้งประเทศ ขณะที่ส่วนมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ของตลาดที่อยู่อาศัยราคา 3.1 ล้านบาทถึง 7.5 ล้านบาทอยู่ที่ 3 แสนล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 29% ของมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์โดยรวมทั้งประเทศ ทั้งนี้ SCB EIC มองว่า ผลของมาตรการจะช่วยหนุนให้มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ของตลาดที่อยู่อาศัยราคา 3.1 ล้านบาทถึง 7.5 ล้านบาทในปี 2567 มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น ในอัตราที่สูงกว่ามูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ของตลาดที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และส่งผลให้สัดส่วนมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ของตลาดที่อยู่อาศัยราคาตั้งแต่ 3.1 ล้านบาทถึง 7.5 ล้านบาทปรับตัวสูงขึ้น

อย่างไรก็ตามการกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ยังต้องจับตาการใช้วงเงินมาตรการโครงการสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ โดย ณ สิ้นปี 2566 จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทในกรุงเทพฯ และปริมณฑลอยู่ที่ 1.16 แสนยูนิต เพิ่มขึ้น 2% จากปี 2565 และคิดเป็นสัดส่วนกว่า 50% ของจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมในกรุงเทพฯ และปริมณฑลโดยรวม

โดยหากมาตรการสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำนี้ ได้รับการตอบรับที่ดี ก็จะมีส่วนสำคัญในการช่วยเร่งให้จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมโดยรวมในตลาดปรับตัวลดลง และกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยให้สามารถฟื้นตัวได้เร็วขึ้น อีกทั้งยังเป็นการส่งเสริมให้กลุ่มที่มีรายได้ระดับปานกลางลงมา กลุ่มที่มีความเปราะบางทางการเงิน รวมถึงกลุ่มที่มองหาที่อยู่อาศัยหลังแรก มีความสามารถในการครอบครองที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้มากขึ้น

สำหรับมาตรการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับผู้ที่ต้องการปลูกสร้างบ้าน รวมถึงมาตรการสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำที่ครอบคลุมไปถึงการปลูกสร้างบ้าน และซ่อมแซมบ้าน จะมีส่วนกระตุ้นกิจกรรมการก่อสร้าง ส่งผลดีต่อธุรกิจรับสร้างบ้าน และผู้รับเหมาก่อสร้าง SMEs ที่จดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม ไปจนถึงธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องใน Supply chain อย่างวัสดุก่อสร้าง อย่างไรก็ตาม ยังต้องจับตาความท้าทายในยุคที่ต้นทุนก่อสร้างยังอยู่ในระดับสูง ทั้งราคาที่ดิน ราคาวัสดุก่อสร้าง และค่าแรงก่อสร้าง ซึ่งจะเป็นปัจจัยกดดันกิจกรรมการก่อสร้าง และการซ่อมแซมที่อยู่อาศัยของประชาชน

นอกจากนี้ มาตรการให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีแก่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ สำหรับการสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท จะเป็นโอกาสทางธุรกิจของผู้ประกอบการที่มีความสามารถในการดำเนินโครงการลักษณะดังกล่าว แต่ก็ยังเผชิญความท้าทายจากต้นทุนก่อสร้างที่ยังอยู่ในระดับสูง ซึ่งจะกดดันอัตรากำไรในการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาต่ำด้วยเช่นกัน

“ผลของการปรับปรุงมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัยปี 2567 และมาตรการอื่น ๆ ที่ออกมาในครั้งนี้ ยังเป็นไปอย่างจำกัด โดยจะช่วยกระตุ้นความต้องการซื้อจากกลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพ ขณะที่กลุ่มผู้มีกำลังซื้อปานกลางลงมายังต้องเผชิญแรงกับกดดันทั้งหนี้ครัวเรือน อัตราดอกเบี้ย และข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย ทำให้ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2567 ยังคงมีแนวโน้มชะลอตัว โดยดีมานด์การซื้อที่อยู่อาศัยในปีนี้ยังมีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่องอีกเล็กน้อยจากปี 2566”

โดยคาดว่าดีมานด์การซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2567 ยังมีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่องอีกเล็กน้อยจากปี 2566 ซึ่งคาดว่าจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั้งประเทศในปี 2567 มีแนวโน้มอยู่ที่ 360,000 ยูนิต หดตัว 2% และจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยขายได้ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2567 มีแนวโน้มอยู่ที่ 84,000 ยูนิต หดตัว 1%

ขณะที่การเปิดโครงการใหม่ของผู้ประกอบการในปี 2567 ก็ยังมีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่องจากปี 2566 เช่นกัน เนื่องจากจำนวนหน่วยเหลือขายสะสมในตลาดยังอยู่ในระดับสูง ประกอบกับแนวโน้มการหันมาเปิดโครงการระดับราคาปานกลางขึ้นไปมากขึ้น ทำให้มีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยต่อโครงการต่ำกว่าโครงการระดับราคาปานกลางลงมา โดยคาดว่าจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2567 มีแนวโน้มอยู่ที่ 94,000 ยูนิต หดตัว 8%

นอกจากนี้ SCB EIC ยังมองว่า ที่อยู่อาศัยเหลือขายระดับราคา 3-7 ล้านบาทมีแนวโน้มปรับตัวลดลง และในช่วงที่เหลือของปี 2567 ผู้ประกอบการจะมีแนวโน้มหันมาเปิดโครงการใหม่ที่ระดับราคาปานกลาง 3-7 ล้านบาทมากขึ้น ส่งผลให้การแข่งขันในตลาดอยู่อาศัยระดับราคาปานกลางมีแนวโน้มรุนแรงมากขึ้น

ดังนั้นการเปิดโครงการใหม่ระดับราคาปานกลางในช่วงที่เหลือของปี 2567 และในระยะข้างหน้ายังต้องเป็นไปอย่างระมัดระวัง เพื่อป้องกันการเกิดสถานการณ์โอเวอร์ซัพพลาย เนื่องจากดีมานด์การซื้อที่อยู่อาศัยถูกดูดซับไปแล้วส่วนหนึ่งในปีนี้จากผลของมาตรการ ประกอบกับยังต้องแข่งขันกับตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง ที่ยังเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย

ทั้งนี้ SCB EIC มองว่า ผลของการปรับปรุงมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัย ปี 2567 และมาตรการอื่น ๆ ที่ออกมาในครั้งนี้ จะยังเป็นไปอย่างจำกัด โดยจะช่วยกระตุ้นดีมานด์เฉพาะกลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพ ขณะที่กลุ่มผู้มีกำลังซื้อปานกลางลงมา ยังต้องเผชิญกับแรงกดดันทั้งหนี้ครัวเรือน อัตราดอกเบี้ย และข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย ทำให้ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2567 ยังคงมีแนวโน้มชะลอตัว