ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ชี้ภาพรวมอสังหาฯทั่วประเทศไตรมาส 2/2567 ยังคงชะลอตัว แต่เริ่มติดลบน้อยลง หลังพบสัญญาณการปรับตัวในทิศทางที่ดีขึ้น เป็นผลจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาฯ และสถาบันการเงินเริ่มปล่อยสินเชื่อเพิ่มขึ้น บ้านใหม่ชะลอตัวมากกว่าบ้านมือสอง ขณะที่ภาพรวมครึ่งแรกปี 2567 ชะลอตัวมากกว่าช่วง COVID-19 ลุ้นครึ่งปีหลังฉุดภาพรวมทั้งปีติดลบน้อยกว่า 5%

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวถึงสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาส 2 ปี 2567 ว่า ภาพรวมยังมีการชะลอตัวในด้านอุปสงค์ต่อเนื่อง แต่ก็มีทิศทางที่ดีขึ้นจากไตรมาสแรกพอสมควร โดยจำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ และจำนวนเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ ยังคงติดลบเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่มีทิศทางที่ติดลบน้อยลง และขยายตัวจากไตรมาส 1 ซึ่งคาดว่าน่าจะเป็นผลจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลที่เริ่มใช้มาตั้งแต่ 9 เมษายน 2567

โดยหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ มีจำนวน 86,998 ยูนิต ลดลง -4.5% มูลค่า 243,404 ล้านบาท  ลดลง -5.7% ซึ่งเป็นผลจากการที่สถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อและข้อจำกัดของกำลังซื้อที่ยังอยู่ในภาวะอ่อนแอ โดยพบว่ามูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศมีจำนวน 144,115 ล้านบาท ลดลง -10.1%  เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2566 แต่การชะลอตัวด้านอุปสงค์ในไตรมาสนี้ มีการติดลบน้อยลงจากไตรมาส 1 ปี 2567 โดยเฉพาะหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยที่เคยติดลบสูงถึง -13.8% และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์-13.4% ส่วนจำนวนเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ติดลบมากถึง-20.5%

ทั้งนี้หากปรียบเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า พบว่า จำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมีการขยายตัวถึง 19.3% และ 16.6% ตามลำดับ ขณะที่จำนวนเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่มีการขยายตัว 18.6%

บ้านแนวราบชะลอตัว-อาคารชุดขยายต้ว
ทั้งนี้หากแยกการโอนกรรมสิทธิ์ตามประเภทที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ระหว่างบ้านแนวราบและห้องชุดในไตรมาส 2 ที่ผ่านมา พบว่าบ้านแนวราบปรับตัวลดลง -9.9% โดยมีจำนวน 58,567ยูนิต มูลค่าการโอนฯลดลง -6.4% โดยมีมูลค่า 172,889 ล้านบาท สำหรับระดับราคาที่มีการขยายตัวลดลงน้อยกว่าภาพรวม ได้แก่ บ้านระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท ระดับราคา 5.01-7.50 ล้านบาท ส่วนบ้านราคามากกว่า 10 ล้านบาท มีการขยายตัวเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า 3.2% และ 12.4% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2566

ขณะที่จำหน่วยโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดเพิ่มขึ้น 8.9% โดยมีจำนวน 28,431 ยูนิต แต่มูลค่าลดลง -3.9% โดยมีมูลค่า 70,515 ล้านบาท โดยระดับราคาที่มีขยายตัวเป็นบวกจะเป็นกลุ่มอาคารชุดราคาไม่เกินกว่า 5ล้านบาท

โครงการเปิดใหม่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลชะลอตัว
ส่วนการออกใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศช่วงไตรมาส 2มีจำนวน 18,679 ยูนิต ลดลง -16.8% โดยพื้นที่ที่มีการขยายตัวเพิ่มขึ้นอย่างมาก คือ พื้นที่ภาคเหนือซึ่งมีอัตราการขยายตัวเพิ่มขึ้นถึง 212.7% ขณะที่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเพิ่มขึ้น 3.6%  โดยทาวน์เฮ้าส์มีการออกใบอนุญาตจัดสรรมากที่สุด จำนวน 7,830 ยูนิตหรือคิดเป็น 41.9% ลดลง -0.2% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน รองมาเป็นบ้านเดี่ยวจำนวน 7,361 ยูนิต ลดลง -14.1% และบ้านแฝดจำนวน 3,050 ยูนิต ลดลง -30.2%

ขณะที่การออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศสะสม 2 ไตรมาส บ้านเดี่ยวมีจำนวนมากที่สุด 14,585 ยูนิต ลดลง -0.1% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ส่วนทาวน์เฮ้าส์มีจำนวน 14,401 ยูนิต ลดลง -14.9% และบ้านแฝดจำนวน 6,573 ยูนิต ลดลง -25%

ส่วนจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลมีจำนวน 16,442 ยูนิต ลดลงมากถึง -27.3%และมีมูลค่า 184,790 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 43.8% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2566 ซึ่งเป็นผลจากการที่ผู้ประกอบการมีการปรับกลยุทธ์ทางธุรกิจหันไปเปิดตัวที่อยู่อาศัยที่ราคาสูงขึ้น เพื่อตอบโจทย์ความต้องการที่อยู่อาศัยของกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงในปัจจุบัน

ด้านภาพรวมอุปสงค์ในครึ่งปีแรก 2567 พบว่า มีการชะลอตัวที่แรงกว่าในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แม้กระทั่งในช่วง COVID-19 ในปี 2563-2564 โดยมีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ 159,952 ยูนิต ลดลง 9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมาที่มีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ 175,704 ยูนิต มูลค่าการโอน 452,136 ล้านบาท ลดลง 9.5%และมีจำนวนเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่เพียง 265,644 ล้านบาท ลดลง 15.2%

โดยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยประเภทบ้านแนวราบ ลดลง -14.2% ขณะที่อาคารชุดมีอัตราเพิ่มขึ้น 4.4% ทั้งนี้เป็นการเพิ่มขึ้นของอาคารชุดมือสองมากถึง 11.8% ในขณะที่อาคารชุดใหม่ลดลง -1.5% โดยเป็นการลดลงในกลุ่มราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไปมากที่สุดถึง -33.5% ขณะที่อาคารชุดใหม่มีการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นในกลุ่มราคา 2.01-3 ล้านบาทมากที่สุดถึง 15.8% รองลงมาคือระดับราคา 1.51-2 ล้านบาท  และระดับราคา 1.01-1.5 ล้านบาท

“ภาพรวมยอดขายที่อยู่อาศัยได้ใหม่ใน 27 จังหวัดของครึ่งแรกของปี 2567 มีการชะลอตัวลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึง  กำลังซื้อของผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยยังคงอ่อนแอจากภาวะการชะลอตัวทางเศรษฐกิจและภาระหนี้สินต่าง ๆ ของครัวเรือน และเมื่อเกิดภาวะการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ทำให้ผู้ซื้อบ้านเกิดความไม่มั่นใจในการซื้อและกู้ ทำให้บางส่วนเปลี่ยนใจชะลอการซื้อที่อยู่อาศัยออกไป ส่วนกลุ่มที่ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุนก็ชะลอการลงทุน เพราะไม่ต้องการนำเงินส่วนตัวมาลงประมาณ 20% ของราคาที่อยู่อาศัยตามเกณฑ์ LTV และไม่อยากสร้างหนี้ระยะยาว”

อย่างไรก็ตาม ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯประเมินทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยปี 2567 โดยได้มีการปรับประมาณการจากข้อมูลที่เกิดขึ้นจริงในช่วงครึ่งปีแรก ประกอบด้วยอัตราขยายตัว GDP อัตราดอกเบี้ย MRR เฉลี่ย 6 ธนาคาร อัตราเงินเฟ้อทั่วไป อัตราดูดซับ รวมถึงผลกระทบจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์เมื่อวันที่ 9 เมษายน 2567 ที่ผ่านมา โดยคาดการณ์ภาพของตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2567 จะมีการปรับตัวลงทั้งอุปสงค์และอุปทานในตลาด โดยจะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยประมาณ 350,545 ยูนิต ลดลง -4.4% และมีช่วงการขยายตัวระหว่าง -14% ถึง 5.1% โดยมีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบประมาณ 243,088 ยูนิต ลดลง -6% ส่วนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดประมาณ 107,456 ยูนิต ลดลง -0.6% และมีช่วงการขยายตัวระหว่าง -10.5% ถึง 9.4%

ด้านมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยคาดว่าจะมีมูลค่าประมาณ 1,012,760 ล้านบาท ลดลง -3.3% และมีช่วงการขยายตัวระหว่าง -12.9%ถึง6.4% ประกอบด้วย มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบประมาณ 717,052 ล้านบาท ลดลง -3.4% และมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดประมาณ 295,707 ล้านบาท ลดลง -2.9%

ขณะที่มูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศจะมีจำนวน 651,317 ล้านบาท ลดลง -4% และมีช่วงการขยายตัวระหว่าง -11.7% ถึง5.6% ส่วนการออกใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศจำนวน 89,420 ยูนิต ลดลง-6.4%

กำลังซื้อต่างชาติส่งสัญญาณชะลอตัว จีนยังยืนหนึ่งซื้อห้องชุด
นอกจากนี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯยังได้ติดตามสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติในไตรมาส 2 พบว่า มีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด 3,342 ยูนิต คิดเป็น 11.8% ของหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งหมด ส่วนมูลค่าการโอนคิดเป็น 21.1% หรือมีมูลค่า 14,874 ล้านบาท

“จำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยของคนต่างชาติลดลง –6.2% และ -17.7% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ทั้งนี้มีข้อสังเกต พบสัญญาณการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญของผู้ซื้อสัญชาติจีน รัสเซีย และพม่า”

โดยปัจจัยที่ทำให้กำลังซื้อต่างชาติปรับตัวลดลง ส่วนหนึ่งเกิดจากรัฐบาลของหลายประเทศ อาทิ จีน และพม่า มีการสกัดกั้นการนำเงินออกนอกประเทศ ทำให้กลุ่มคนที่ต้องการซื้อห้องชุดในประเทศไทยไม่สามารถนำเงินของประเทศตัวเองออกมาได้

ส่วนภาพรวมในช่วงครึ่งปีแรก พบว่า มีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติ 7,280 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 13.6% ของหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งหมด ส่วนมูลค่าคิดเป็นสัดส่วน 24.6% หรือมีมูลค่า 32,888 ล้านบาท โดยผู้ซื้อสัญชาติจีนยังคงมีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดมากที่สุดเป็นอันดับ 1 จำนวน 2,872 ยูนิต มูลค่ารวม 13,203 ล้านบาท รองลงมาคือสัญชาติพม่า จำนวน 638 ยูนิต มูลค่า 3,240 ล้านบาท สัญชาติรัสเซียจำนวน 567 ยูนิต มูลค่า 1,874 ล้นบาท สัญชาติไต้หวันจำนวน 326 ยูนิต มูลค่า 1,592 ล้านบาท และสัญชาติสหรัฐอเมริกาจำนวน 292 ยูนิต มูลค่า 1,580 ล้านบาท