ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ รายงานผลสำรวจภาคสนามอุปทานและอุปสงค์ของโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายช่วงไตรมาส 2 ปี 2567 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล เผยภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบและอาคารชุดปรับตัวลดลงแรงทั้งอุปสงค์ และอุปทาน คาดยอดขายได้ใหม่ลดลง –8.4% ส่งผลให้หน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายรวมในตลาดเพิ่ม 12.6%

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์  เปิดเผยผลการสำรวจภาวะภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ และ 5 จังหวัดปริมณฑล ไตรมาส 2/2567 ว่า อุปทานที่อยู่อาศัยทั้งบ้านจัดสรรและอาคารชุดเสนอขายในตลาดมีจำนวน 229,528 ยูนิต ขยายตัวเพิ่มขึ้น 11%  มูลค่า 1,350,586 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 30.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยส่วนหนึ่งมาจากโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวน 17,197 ยูนิต แต่มีสัดส่วนลดลงถึง -23.9% มูลค่า 128,440 บาท ลดลง -0.4%

โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่ลดลงต่อเนื่อง 2 ไตรมาสทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า  ซึ่งไตรมาส 2 นี้มีจำนวนเปิดตัวโครงการใหม่ 7,967 ยูนิต ลดลง -29.7% lส่วนใหญ่เป็นการเปิดตัวโครงการใหม่ในกลุ่มระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทเป็นหลัก ซึ่งมีจำนวน 4,282 ยูนิต ขณะที่โครงการบ้านจัดสรรเปิดตัวใหม่มีจำนวน 9,230 ยูนิต  ลดลง -18% โดยเป็นการเปิดตัวโครงการใหม่ในกลุ่มราคา 3.01 – 7.5 ล้านบาทเป็นหลัก  ซึ่งมีจำนวนถึง 4,969 ยูนิต

ด้านอุปสงค์ที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่มีจำนวน 14,938 ยูนิต ลดลง -8.4% มูลค่า 84,327 ล้านบาท ลดลง -2.2% แบ่งเป็นโครงการคอนโดฯ 6,029 ยูนิต ลดลง- 3.4%  มูลค่า 24,075 ล้านบาท ลดลง -7.5% โดยห้องชุดที่ขายได้ใหม่ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท มีจำนวน 4,590 ยูนิต      ส่วนโครงการบ้านจัดสรรมีจำนวน 8,909 ยูนิต ลดลง -11.5% แต่มีมูลค่า 60,251 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.1% ซึ่งส่วนใหญ่บ้านจัดสรรขายที่ได้ใหม่อยู่ในกลุ่มราคา 3.01 – 7.5 ล้านบาท โดยมีจำนวน 4,313 ยูนิต

“ภาพรวมหน่วยขายได้ใหม่ปรับตัวลดลง ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าต่อเนื่องจากไตรมาสก่อนหน้า แต่เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนยังมีการขยายตัวติดลบแต่เป็นการติดลบที่น้อยลง จึงส่งผลให้อัตราดูดซับต่อเดือนปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ 2.2% ซึ่งต่ำกว่าในช่วงไตรมาส 1 ปี 2567  ที่มีอัตราดูดซับที่ 2.3%  โดยอัตราดูดซับของอาคารชุดอยู่ที่ 2.2% ส่วนบ้านจัดสรรอยู่ที่ 2.1% ซึ่งต่ำกว่าในช่วงไตรมาส 1 ที่มีอัตราดูดซับทั้ง 2 ประเภทอยู่ที่ 2.3%”  

ทั้งนี้ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยเหลือขายยังคงเพิ่มขึ้นในอัตราที่สูงอย่างต่อเนื่องจากไตรมาสก่อนหน้าติดต่อกันถึง 5      ไตรมาส โดยมีจำนวนทั้งสิ้น 214,590 ยูนิต เพิ่มขึ้น 12.6% มูลค่า 1,266,259 ล้านบาท แบ่งเป็นห้องชุด 84,556 ยูนิต เพิ่มขึ้น 14.5% มูลค่า 379,544 ล้านบาท และบ้านจัดสรร 130,034 ยูนิต เพิ่มขึ้น 11.4% มูลค่า 886,715 ล้านบาท

บ้านจัดสรรเปิดตัวใหม่-ยอดขายลดลง เหลือขายกว่า 130,034 ยูนิต

สำหรับสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยประเภทบ้านจัดสรรในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลในไตรมาส 2 พบว่ามีหน่วยที่เสนอขายจำนวนทั้งสิ้น 138,943 ยูนิต เพิ่มขึ้น 9.6% มูลค่า 946,967 ล้านบาท  เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยสินค้าที่มีการเสนอขายมากที่สุด ได้แก่ ทาวน์เฮาส์มีจำนวนมากสุดถึง 68,106 ยูนิต แต่ปรับตัวลดลง -1.5% รองลงมาคือ บ้านเดี่ยวมีจำนวน 44,399 ยูนิตเพิ่มขึ้น 34.1% และบ้านแฝดจำนวน 24,437 ยูนิต ในขณะที่อาคารพาณิชย์มีจำนวนเพียง 2,001 ยูนิตและปรับตัวลดลง -14.2%

ส่วนบ้านจัดสรรเปิดตัวใหม่ในไตรมาส 2 มีจำนวน 9,230 ยูนิต ลดลง -18% แต่มีมูลค่า 88,450 ล้านบาท  เพิ่มขึ้น 7% โดยพบว่าบ้านจัดสรรที่เปิดตัวใหม่มากที่สุด ได้แก่ บ้านเดี่ยวมีจำนวนถึง 4,096 ยูนิตเพิ่มขึ้น 25.6% รองลงมาเป็นทาวเฮาส์ 3,549 ยูนิต ปรับตัวลดลง -36.0%  และบ้านแฝดจำนวน 1,540 ยูนิต ปรับตัวลดลง -30.4% ส่วนอาคารพาณิชย์มีการเปิดเพียง 45 ยูนิตลดลง -81.5%

ด้านยอดขายได้ใหม่ของบ้านจัดสรรมีจำนวนทั้งสิ้น 8,909 ยูนิตลดลง -11.5% มูลค่า 60,251 ล้านบาท โดย 5 ทำเลที่มีหน่วยขายได้ใหม่สูงสุด ประกอบด้วย

-โซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จำนวน 2,037 ยูนิต มูลค่า 15,293  ล้านบาท

-โซนเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ จำนวน  1,267 ยูนิต มูลค่า 5,361 ล้านบาท

-โซนบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จำนวน 1,070 ยูนิต มูลค่า 5,979 ล้านบาท

-โซนลำลูกกา-ธัญบุรี จำนวน 711 ยูนิต มูลค่า 3,103 ล้านบาท

-โซนเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก จำนวน 675 หน่วย มูลค่า 2,903 ล้านบาท

ส่วนบ้านจัดสรรเหลือขายในไตรมาส 2 จำนวนทั้งสิ้น 130,034 ยูนิต เพิ่มขึ้น11.4% มูลค่า 886,715 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 35.9% โดยทำเลบ้านจัดสรรที่ต้องระมัดระวังเนื่องจากยังคงมีหน่วยเหลือขายมากติดอันดับต้น ๆ คือ โซนบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จำนวน 20,686 ยูนิต มูลค่า 114,376 ล้านบาท โซนลำลูกกา-ธัญบุรี จำนวน  15,551 ยูนิต  มูลค่า 91,184 ล้านบาท และโซนคลองหลวง จำนวน 14,457 ยูนิต มูลค่า 57,650 ล้านบาท เป็นต้น

อาคารชุดโซนห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดงขายได้ใหม่สูงสุดจำนวน 1,441 ยูนิต

ด้านตลาดอาคารชุดในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลในไตรมาส 2 พบว่าหน่วยที่มีการเสนอขายใหม่มีจำนวน 90,585 ยูนิต เพิ่มขึ้น 13.1% มูลค่า 403,619 ล้านบาท แต่ยอดขายได้ใหม่มีจำนวน 6,029 ยูนิต ลดลง-3.4% มูลค่า 24,075 ล้านบาท ลดลง -7.5% ส่วนอาคารชุดเปิดตัวใหม่ในระหว่างการสำรวจมีจำนวน 7,967 ยูนิต ลดลง -29.7% มูลค่า 39,991 ล้านบาท  ลดลง -13.7%

ด้านยอดขายได้ใหม่มีจำนวนทั้งสิ้น 6,029 ยูนิต ลดลง -3.4% มูลค่า 24,075 ล้านบาท โดยทำเลที่มีหน่วยอาคารชุดขายได้ใหม่สูงสุด ประกอบด้วย

-โซนห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง จำนวน 1,441 ยูนิต มูลค่า 6,211 ล้านบาท

-โซนเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด จำนวน 572 ยูนิต มูลค่า 1,551 ล้านบาท

-โซนคลองหลวง จำนวน 523 ยูนิต มูลค่า 1,159 ล้านบาท

-โซนพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศจำนวน 477 ยูนิต มูลค่า 1,270 ล้านบาท

-โซนธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด จำนวน 420 ยูนิต มูลค่า 1708 ล้านบาท

ส่วนหน่วยเหลือขายของอาคารชุดมีมากถึง 84,556 ยูนิต เพิ่มขึ้น 14.5% มูลค่า 379,544 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 27.6% โดยเฉพาะโซนห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง มีจำนวนห้องชุดเหลือขายมากสุด 9,846 ยูนิต มูลค่า 39,988 ล้านบาท รองลงมาเป็นโซนธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด จำนวน 9,314 ยูนิต มูลค่า 29,809 ล้านบาท และโซนพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ จำนวน 8,280 ยูนิต มูลค่า 27,391 ล้านบาท

ประเมินทั้งปี’67อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่เข้าสู่ตลาดลดลงเหลือ  85,195 ยูนิต

ดร.วิชัยกล่าวว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลไตรมาส 2 มียอดขายที่ชะลอตัวลงต่อเนื่องจากไตรมาสก่อนหน้า โดยตลาดมีการขยายตัวในที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดที่อยู่ในระดับราคาเกินกว่า 10 ล้านบาท ถึงแม้มีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ไม่มากแต่สร้างมูลค่าของยอดขายที่สูงขึ้น โดยพบว่าที่อยู่อาศัยที่ราคาเกินกว่า 10ล้านบาท มีการสะสมอุปทานส่วนเกินมาอย่างต่อเนื่อง โดยมีหน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าสูงถึง 78.1% และ 82.1% ตามลำดับ แต่อย่างไรก็ตามต้องเฝ้าระวังสต๊อกคงเหลือในทุกประเภทและระดับราคา โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีหน่วยเหลือขายลดลงช้า และมีอัตราการดูดซับที่ต่ำลง ซึ่งกระจายอยุ่ในหลายพื้นที่

ทั้งนี้ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์คาดว่าภาพรวมทั้งปี 2567 จะมีที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวน  85,195 ยูนิต มูลค่า 528,396 ล้านบาท ลดลง -11.4% ทั้งจำนวนและมูลค่า เมื่อเทียบกับปี 2566  โดยแบ่งเป็นบ้านจัดสรรจำนวน 42,109 ยูนิต มูลค่ารวม 357,108 ล้านบาท อาคารชุดจำนวน 43,086 ยูนิต 171,288 ล้านบาท

ส่วนที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ในปี 2567 นี้คาดว่าจะมีจำนวน 77,746 ยูนิต เพิ่มขึ้น 3.8% แต่มีมูลค่า 390,909 ล้านบาท ลดลง -0.05% เป็นบ้านจัดสรรจำนวน 43,046 ยูนิต มูลค่า 264,284 ล้านบาท และอาคารชุดจำนวน 34,701ยูนิต มูลค่า 126,625 ล้านบาท

ขณะที่จำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขายจะมีสูงถึง 217,343 ยูนิตมูลค่า 1,237,835 ล้านบาท เป็นบ้านจัดสรร 125,310 ยูนิต มูลค่า 832,230 ล้านบาท และอาคารชุด 92,032 ยูนิต มูลค่า 405,605 ล้านบาท ส่วนอัตราดูดซับจะยังคงไม่ดีขึ้นอยู่ในระดับ 2.2% ซึ่งต่ำที่สุดนับตั้งแต่ปี 2561 จนถึงปัจจุบัน