วันที่ 20 มีนาคม 2025 ที่ผ่านมา ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราว เพื่อประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยกำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันเป็น 100% สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทั้งกรณี มูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป และมูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 1 เป็นต้นไป สำหรับสัญญาเงินกู้ตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568–30 มิถุนายน 2569
SCB EIC มองว่า มาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราวที่ออกมาในครั้งนี้ เป็นส่วนหนึ่งของการลดความตึงตัวของภาวะการเงิน ซึ่งถือว่ามีความเหมาะสมกับสภาพตลาดที่อยู่อาศัยที่ซบเซา แต่มองว่าผลบวกต่อการกระตุ้นยอดขายที่อยู่อาศัยจะมีค่อนข้างจำกัด โดยอาจช่วยประคับประคองตลาดที่อยู่อาศัยได้ในระยะสั้น ซึ่งจะช่วยทยอยดูดซับสต็อกที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทในตลาดได้บางส่วนจากกลุ่มนักลงทุนและกลุ่มซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อเป็นบ้านหลังที่ 2 โดยเฉพาะกลุ่มที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว และมีคุณสมบัติในการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย นับเป็นจังหวะที่ดีของผู้ประกอบการที่มีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จพร้อมขายที่จะระบายสต็อกที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทั้งบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียม
โดยเฉพาะสินค้าคอนโดฯในทำเลที่มีศักยภาพ เช่น ใกล้แหล่งงาน ใกล้สถานศึกษา สามารถเดินทางได้สะดวก ยังคงได้รับความสนใจซื้อเพื่อการลงทุน ตอบโจทย์แนวโน้มความนิยมในการเช่าที่อยู่อาศัย ทั้งจากกลุ่มรายได้ระดับปานกลาง-ล่าง ที่ยังมีข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย รวมถึงเทรนด์คนรุ่นใหม่ที่มีแนวโน้มนิยมเช่าที่อยู่อาศัยแทนการซื้อ
นอกจากนี้ยังตอบโจทย์กลุ่มผู้ที่ซื้อคอนโดฯเพื่ออยู่อาศัยในสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสัญญาแรกอยู่แล้ว และต้องการขยับขยายไปซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบเพิ่มเติม รวมถึงผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบในสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสัญญาแรกอยู่แล้ว และมีกำลังซื้อมากพอที่จะขยับขยายไปซื้อคอนโดฯ เพื่อตอบโจทย์ด้านความสะดวกในการเดินทางในวันทำงาน หรือรับส่งบุตรหลานไปโรงเรียน
ขณะที่ที่อยู่อาศัยราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปจะไม่ได้รับอานิสงส์จากมาตรการนี้มากนัก เนื่องจากเป็น Segment ที่เจาะกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูง ซึ่งมักไม่มีข้อจำกัดในการวางเงินดาวน์ ส่งผลให้การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราวจะไม่ได้ช่วยกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัยราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปได้มากนัก เมื่อเทียบกับในช่วงที่ยังไม่มีการผ่อนคลายมาตรการ LTV
ประเมินภาพรวมตลาดอสังหาฯปี’68หดตัวในอัตราลดลง
อย่างไรก็ตามแม้จะมีการออกมาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราว แต่คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2568 ยังหดตัว แต่เป็นการหดตัวในอัตราที่ลดลงเมื่อเทียบกับ 2 ปีก่อนหน้า โดยคาดว่าจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั้งประเทศจะอยู่ที่ 338,000 ยูนิต หดตัว 3%เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2567 ส่วนจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยขายได้ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลคาดว่าจะอยู่ที่ 56,000 ยูนิต หดตัว 3%
ขณะที่การเปิดโครงการใหม่ของผู้ประกอบการในปีนี้ยังมีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่องเช่นกัน เนื่องจากจำนวนหน่วยเหลือขายสะสมในตลาดยังอยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะหน่วยเหลือขายของกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 10 ล้านบาทณ สิ้นปี 2567 มีสัดส่วนอยู่ที่ 91% ของจำนวนหน่วยเหลือขายโดยรวม ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องเน้นการระบายสต็อก และระมัดระวังการเปิดโครงการ โดยเน้นเปิดโครงการระดับราคาสูง เพื่อเจาะกลุ่มกำลังซื้อที่มีศักยภาพ รวมถึงเปิดโครงการเฉพาะทำเลศักยภาพ เช่น แหล่งงาน และสถานศึกษาที่ยังมีอุปสงค์อยู่มาก โดยคาดว่าจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปีนี้0tอยู่ที่ 56,000 ยูนิต หดตัว 9%
นอกจากนี้การฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัย ยังต้องเผชิญกับแรงกดดันด้านอุปสรรคในการเข้าถึงสินเชื่อของกลุ่มผู้มีกำลังซื้อปานกลาง-ล่างที่ต้องอาศัยระยะเวลาในการฟื้นตัวของรายได้ และการลดลงของภาระหนี้ ขณะที่การออกมาตรการอื่น ๆ เพิ่มเติม จะมีส่วนช่วยประคับประคองตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับผู้ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ถึงสิ้นปี 2568 ที่ผู้ประกอบการได้นำเสนอไป และกระทรวงการคลังรับไว้พิจารณาแล้ว
อีกทั้งภาครัฐอาจพิจารณามาตรการอื่น ๆ ตามที่ผู้ประกอบการเสนอ เพื่อช่วยพยุงตลาดในระยะสั้น เช่น การลดอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง การส่งเสริมการซื้อที่อยู่อาศัยมือสองโดยเฉพาะ ทั้งด้านมาตรการลดหย่อนภาษี และวงเงินสินเชื่อ รวมถึงการออกวงเงินสินเชื่อเพื่อสนับสนุนการซื้อที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มผู้มีกำลังซื้อปานกลาง-ล่างจากสถาบันการเงินเฉพาะกิจ ที่อาจมีการขยายวงเงิน และขยายเพดานราคาที่อยู่อาศัยให้สูงขึ้น เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอย่างสอดคล้องไปกับราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวสูงขึ้น
