โปรสเปค แอพเพรซัลเปิด 5 ทำเลทองคอนโดฯเพื่อการลงทุนปล่อยเช่า “คลองเตย-วัฒนา-สาทร-ปทุมวัน-บางรัก” ให้ผลตอบแทนเฉลี่ย 3-5% ต่อปี อัตราค่าเช่า 40,000-150,000 บาทต่อเดือน โฟรซีซั่นส์ ไพรเวท เรสซิเด้นซ์ และเดอะ เรสซิเดนซ์ แอท สินธร เคมปินสกี้ ค่าเช่าสูงสุด 250,000 บาทต่อเดือน

ปริสุทธิ์ รอดจากภัย ผู้อำนวยการฝ่ายสำรวจวิจัย บริษัท โปรสเปค แอพเพรซัล จำกัด เปิดเผยว่า จากการสำรวจอัตราค่าเช่าอาคารชุดในพื้นที่กรุงเทพฯจำนวน 419 โครงการในช่วงต้นปี 2568 ในแบบการปล่อยเช่าระยะยาว มีระยะเวลาในการปล่อยเช่าตั้งแต่ 1 ปีขึ้นไป พบว่าอัตราค่าเช่าอาคารชุดในทำเลคลองเตย,วัฒนา,สาทร,ปทุมวัน และบางรัก มีจำนวนอาคารชุดเปิดตัวมากที่สุด และมีอัตราค่าเช่าอยู่ระหว่าง 40,000-150,000 บาทต่อเดือน คิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน 3-5% ต่อปี ขึ้นอยู่กับขนาดของห้อง, ทำเลที่ตั้ง และบริการสาธารณูปโภคในโครงการ

โดยเฉพาะทำเลอยู่ในแนวรถไฟฟ้ารัศมีไม่เกิน 500 เมตร และติดถนนใหญ่ อัตราค่าเช่าและอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนจะสูงกว่าทำเลที่อยู่ห่างจากรถไฟฟ้าเกิน 500 เมตร หรืออยู่ในซอย  แสดงให้เห็นว่า ผู้เช่าจะเลือกทำเลที่อยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้า และ ใกล้กับแหล่งงาน เพื่อให้สามารถเดินทางได้สะดวก และลดค่าใช้จ่ายเดินทาง  ซึ่งผลการสำรวจใน 5 ทำเลนี้ มีอัตราการเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 80-90% ของห้องชุดที่มีการปล่อยเช่า

ส่วนทำเลในย่านธุรกิจใหม่หรือ New Central Business Districts (New CBDs) เป็นอีกทำเลที่ได้รับความนิยมสำหรับการลงทุนเพื่อปล่อยเช่า  มีอัตราการเช่าสูง ปล่อยเช่าได้ง่าย  แต่ผลตอบแทนไม่สูงมาก  โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 3-4% โดยเฉพาะในทำเลที่ใกล้ถนนและเข้าซอยไม่เกิน 500 เมตร หรือติดแนวรถไฟฟ้า  ได้แก่ ทำเลจตุจักร บริเวณตั้งแต่ห้าแยกลาดพร้าว ถนนลาดพร้าว และถนนพหลโยธิน,ทำเลห้วยขวาง บริเวณสองฝั่งของถนนรัชดาภิเษก ถนนสุทธิสารวินิจฉัย ถนนประชาสงเคราะห์, ทำเลพญาไท บริเวณถนนพหลโยธิน,ทำเลคลองสาน บริเวณถนนกรุงธนบุรี ถนนเจริญนคร และทำเลบางซื่อ บริเวณถนนประชาราฏร์สาย 1-2และถนนกรุงเทพ-นนทบุรี

โดยใน 5 ทำเลที่เป็นย่านธุรกิจใหม่ มีอัตราการปล่อยเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 75-80% แม้จะต่ำกว่าย่านธุรกิจหลัก แต่ถือเป็นทำเลที่มีศักยภาพ  มีแนวโน้มดี และมีราคาขายที่ไม่แพงเมื่อเทียบกับทำเลที่เป็นย่านธุรกิจหลัก แต่สามารถปล่อยเช่าได้ในอัตราที่ใกล้เคียงกัน

สอดรับกับผลการสำรวจของ SCB EIC ที่ระบุว่า คน Generation Y (อายุ 28-44 ปี) และคนGeneration Z (อายุ 15-27 ปี) ซึ่งเป็นคนในวัยเพิ่งจะเริ่มทำงาน ชอบที่จะเช่ามากกว่าซื้อ เนื่องจากอาจจะมีการเปลี่ยนงาน และย้ายที่ทำงานบ่อย ประกอบกับรายได้ยังไม่เพียงพอที่จะซื้อที่อยู่อาศัย เพราะต้องใช้เงินลงทุนสูง การเช่าจึงเป็นทางเลือก ดังนั้นการลงทุนซื้ออาคารชุดเพื่อปล่อยเช่า จึงยังเป็นโอกาสสำหรับนักลงทุน เพียงแต่ต้องเลือกทำเลที่เหมาะสม เช่น ทำเลที่ติดแนวรถไฟฟ้า เดินทางสะดวก  และตรงกับความต้องการของตลาด โดยห้องชุดที่ได้รับความนิยมจะเป็นห้องชุดแบบ 1 ห้องนอนขนาด 30-60 ตารางเมตร

อย่างไรก็ตามอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนของอาคารชุดในปัจจุบันลดลงลงกว่าในอดีตที่ผ่านมา เนื่องจากการแข่งขันที่สูงมาก  มีห้องชุดปล่อยให้เช่าจำนวนมาก  และมีปัจจัยเลือกในโครงการใหม่ๆ ที่เกิดขึ้นทุกๆปี  ประกอบกับราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นมาก โดยเฉพาะย่านธุรกิจ  ทำให้ราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรของห้องชุดสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง  ขณะที่ผู้เช่าอาจมีขีดจำกัดของการยอมรับที่จะจ่ายค่าเช่าได้  ทำให้อัตราผลตอบแทนต่ำลงโดยรวมแล้วไม่ถึง 5% แตกต่างจากเมื่อก่อนที่ผลตอบแทนค่าเช่าสูงถึง 7-10%

นอกจากนี้ผลการสำรวจอาคารชุดในย่านอื่นๆ ทั่วไปที่มีการปล่อยเช่า พบว่าห้องชุดที่มีระดับราคาไม่สูงกลับสามารถปล่อยเช่าได้ในราคาที่ดีและให้ผลตอบแทนที่สูงกว่า 5% ขึ้นไป โดยทั่วไปพบว่าผู้เช่าส่วนใหญ่พร้อมจ่ายค่าเช่าในอัตรา 12,000-18,000 บาทต่อเดือนมากที่สุด  ดังนั้นถ้าห้องชุดราคา 2-3 ล้านบาท จะได้รับผลตอบแทนประมาณ 5- 7%

โฟรซีซั่นส์ ไพรเวท เรสซิเด้นซ-เดอะ เรสซิเดนซ์ แอท สินธร เคมปินสกี้ ค่าเช่าสูงสุด 250,000 บาทต่อเดือน

สำหรับอาคารชุดที่มีราคาค่าเช่าสูงสุดจากการสำรวจทั้ง 211 โครงการในพื้นที่กรุงเทพฯ พบว่า ห้องชุดในโครงการโฟรซีซั่นส์ ไพรเวท เรสซิเด้นซ์ ที่พัฒนาโดยบริษัทคันทรี กรุ๊ป ดีเวลล็อปเมนท์ จำกัด บนถนนเจริญกรุง ติดแม่น้ำเจ้าพระยา และโครงการเดอะ เรสซิเดนซ์ แอท สินธร เคมปินสกี้ ของบริษัท สยามสินธร จำกัด ทำเลหลังสวน มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยสูงสุดที่ 250,000 บาทต่อเดือน คิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนเฉลี่ย 5% ต่อปี

รองมาเป็นโครงการอมัน นายเลิศ เรสซิเดนเซส กรุงเทพ พัฒนาโครงการโดยบริษัทนายเลิศ ปาร์ค ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด บนถนนวิทยุ และเดอะ เรสซิเดนเซส แอท วัน แบงค็อก อาคาร 187 และ 189 พัฒนาโครงการโดยบริษัท ทีซีซี แอสเซ็ทส์ (ประเทศไทย) จำกัด มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยสูงสุดที่ 200,000 บาทต่อเดือน คิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนเฉลี่ยที่ 4.8% ต่อปี

ส่วนอันดับ 3 คือ โครงการสโคป หลังสวน พัฒนาโดยบริษัท สโคป จำกัด ทำเลที่ตั้งซอยหลังสวน มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยที่ 150,000 บาทต่อเดือน คิดเป็นผลตอบแทนจากการลงทุนเฉลี่ย 3.06% ต่อปี

อันดับ 4 ได้แก่ โครงการคิว วัน สุขุมวิท พัฒนาโครงการโดยบริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด(มหาชน) บนถนนสุขุมวิท มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ย 130,000 บาทต่อเดือน คิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนเฉลี่ย 3.06%

และอันดับ 5 คือ โครงการเดอะ สแตรนด์ ทองหล่อ พัฒนาโดยบริษัท วันพ้อยซิกซ์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด อยู่ในซอยสุขุมวิท 55 และโครงการลา ซิตต้า เดลเร่ ทองหล่อ 16 พัฒนาโดยบริษัทหงษ์นคร พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ในซอยสุขุมวิท 24 มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ย 80,000 บาทต่อเดือน คิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนโดยเฉลี่ย 3.29% และ 3.84% ตามลำดับ

สำหรับแนวโน้มของการปล่อยเช่าอาคารชุดภายหลังเกิดแผ่นดินไหวเมื่อวันที่ 28 มีนาคมที่ผ่านมา ปริสุทธิ์ให้ความเห็นว่า ตลาดอาคารชุดการปล่อยเช่าอาจจะได้รับผลกระทบจากสถานการณ์ดังกล่าว ในเรื่องของความเชื่อมั่น แต่เชื่อว่าจะเป็นผลกระทบในระยะสั้น เพราะจากสถานการณ์ที่เกิดขึ้น อาคารชุดในพื้นที่กรุงเทพฯ ได้รับความเสียหายไม่มากนัก และเป็นความเสียหายที่ไม่กระทบกับโครงสร้างหลักของโครงการ ประกอบกับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ได้ออกมาเร่งดำเนินการซ่อมแซม และเยียวยาเจ้าของห้องชุดและผู้พักอาศัยอย่างทันท่วงที