คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ประเมินมูลค่าการลงทุนในภาคอุตสาหกรรมในอาเซียนสูงกว่าภาคสำนักงานและค้าปลีกเป็นครั้งแรกในรอบสิบปี ชี้ไตรมาส 2 อาจได้รับปัจจัยกระทบจากเรื่องภาษีนำเข้าสหรัฐอเมริกาที่ประเทศไทยและหลายประเทศกำลังเจอ แต่นักลงทุนต่างชาติยังเข้ามาลงทุนในภาคอุตสาหกรรมของไทยเพิ่มขึ้นชัดเจน โดยเฉพาะนักลงทุนจากจีน

 คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ได้จัดทำรายงาน Southeast Asia Outlook 2025 ระบุว่า การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้มีมูลค่าสูงกว่ากลุ่มสำนักงานและค้าปลีกเป็นครั้งแรกในรอบทศวรรษ โดยมีปัจจัยหลักมาจากการกระจายห่วงโซ่อุปทาน (supply chain diversification) การย้ายฐานการผลิต เศรษฐกิจดิจิทัลที่เติบโตอย่างรวดเร็ว และแนวโน้มการทำงานแบบไฮบริดที่เปลี่ยนแปลงรูปแบบความต้องการของนักลงทุน โดยภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ยังคงเป็นหนึ่งในภูมิภาคที่เติบโตเร็วที่สุดในโลก โดยหลายประเทศเศรษฐกิจหลักมีการเติบโตที่เหนือกว่าการคาดการณ์เดิม ซึ่งได้รับแรงหนุนจากการใช้จ่ายของผู้บริโภคที่แข็งแกร่ง อัตราการว่างงานที่ต่ำ และการเติบโตของค่าจ้างที่มั่นคง รวมทั้งได้รับแรงหนุนจากการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว การส่งออกที่เพิ่มขึ้น และการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศที่แข็งแกร่ง

ส่วนปัจจัยลบที่จะเข้ามากระทบการลงทุนในไตรมาสที่ 2 ปี2568 คือ เรื่องของกำแพงภาษีที่รัฐบาลสหรัฐอเมริกาตั้งขึ้นมา และหลายประเทศในอาเซียนประสบปัญหานี้กันหมดรวมทั้งประเทศไทย แต่เชื่อว่าน่าจะมีทางออกที่ประนีประนอมมากขึ้นหลังจากนี้ และอาเซียนจะยังคงเป็นฐานการผลิตสินค้าสำคัญของโลกต่อไป

 สำหรับภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้จะมีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในภาคอุตสาหกรรมมากขึ้น โดยประเทศไทยกลับเป็นประเทศเดียวในอาเซียนที่ภาคธุรกิจโรงแรมมีมูลค่าการลงทุนสูงที่สุดประมาณ 0.4 พันล้านดอลลาร์สหรัฐฯ ในขณะที่ภาคอุตสาหกรรมมีมูลค่าการลงทุนเพียง 0.2 พันล้านดอลลาร์สหรัฐฯ สะท้อนถึงการฟื้นตัวของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวและความต้องการด้านการบริการที่เพิ่มขึ้นชัดเจน สอดรับกับกาพลักษณ์ของประเทศไทยที่เป็นประเทศที่มีการท่องเที่ยวเป็นที่รู้จักทั่วโลก

 แกเร็ธ ไมเคิล พาวเวลล์ ผู้บริหารสูงสุดประจำประเทศไทย บริษัทคุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ จำกัด กล่าวว่า ประเทศไทยยังเป็นจุดหมายปลายทางที่สำคัญของการลงทุน Data Center โดยในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมา มีการประกาศโครงการลงทุนขนาดใหญ่หลายโครงการ เช่น TikTok ลงทุน 8.8 พันล้านดอลลาร์สหรัฐฯ,AWS ลงทุน 5.9 พันล้านดอลลาร์สหรัฐฯ,Microsoft 2.9 พันล้านดอลลาร์สหรัฐฯ และ Google เปิดศูนย์ข้อมูลแห่งที่ 5 ด้วยงบประมาณ 969 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ แสดงให้เห็นถึงการเคลื่อนไหวด้านการลงทุน Data Center ที่สำคัญในประเทศไทย

สำหรับในเรื่องของกำแพงภาษีที่ประเทศไทยและหลายๆ ประเทศและกำลังหาทางแก้ไขปัญหาหรือลดเรื่องภาษีนำเข้าสินค้าที่รัฐบาลสหรัฐอเมริกาตั้งขึ้นมาเพื่อบีบให้เกิดการเจรจาต่อรองนั้น สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัทคุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ จำกัด กล่าวว่า แม้ว่าประเทศไทยจะประสบกับปัญหาเรื่องของกำแพงภาษีที่รัฐบาลสหรัฐอเมริกาประกาศออกมาช่วงต้นเดือนเมษายน แต่ประเทศไทยยังสามารถต่อรองเพื่อปรับลดอัตราภาษีลงได้ เพราะประเทศไทยก็มีการตั้งกำแพงภาษีสินค้าที่นำเข้าจากสหรัฐอเมริกาเช่นกัน อีกทั้งยังอยู่ในบัญชีจับตาของสหรัฐอเมริกาในเรื่องของทรัพย์สินทางปัญญา ซึ่งเป็นที่มาของอัตราภาษีที่สหรัฐอเมริกาตั้งไว้ที่ 36% รวมไปถึงการเจรจาเพื่อซื้อสินทรัพย์หรือสินค้าที่ผลิตโดยสหรัฐอเมริกามากขึ้นเพื่อการต่อรอง ซึ่งอาจจะมีการเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขในการเจรจาเพื่อปรับลดกำแพงภาษีได้ด้วย และถ้าไม่สามารถเจรจาต่อรองได้ ประเทศไทยก็ยังคงเป็น 1 ในประเทศเป้าหมายที่นักลงทุนเข้ามาลงทุนอยู่เช่นเดิม เพียงแต่อาจจะชะลอลงไปบ้างในช่วงที่ยังไม่ชัดเจนเรื่องของนโยบายสหรัฐอเมริกา และยังไม่ทราบผลของการเจรจาต่อรองทั้งของประเทศไทย และประเทศอื่นๆ ในอาเซียน

พงษ์พันธ์ พลอยเพ็ชร ผู้อำนวยการฝ่ายโลจิสติกส์และอุตสาหกรรม บริษัทคุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ จำกัด กล่าวว่า ในปีที่ผ่านมามีนักลงทุนต่างชาติเข้ามาลงทุนในภาคอุตสาหกรรมของประเทศไทยเพิ่มขึ้นแบบชัดเจน โดยเฉพาะนักลงทุนจากประเทศจีน ซึ่งเคยประสบปัญหาเรื่องของกำแพงภาษีแบบที่รัฐบาลทรัมป์ 1.0 ได้ตั้งกำแพงภาษีและสร้างสงครามการค้ากับประเทศจีนมาก่อน และกลุ่มของนักลงทุนจีนยังเชื่อว่าประเทศไทยจะเจอเรื่องของกำแพงภาษีเช่นกัน แต่ก็ยังต่ำกว่าที่ประเทศจีนเจอแน่นอน เพราะรัฐบาลจีนไม่มีการประนีประนอมและเจรจากับรัฐบาลสหรัฐอเมริกา ดังนั้นการเข้ามาของกลุ่มนักลงทุนจีนและนักลงทุนต่างชาติจากประเทศจีนยังคงมีต่อเนื่องในปี 2568 ขึ้นอยู่กับว่าจะมีการเจรจาหรือประนีประนอมเพื่อไม่ให้ทั้ง 2 ประเทศได้รับผลกระทบมากเกินไป

ในด้านโครงสร้างพื้นฐาน มีโครงการขนาดใหญ่หลายโครงการที่กำลังพัฒนาและเกิดขึ้นในประเทศไทย เช่น เครือข่ายรถไฟความเร็วสูง และรถไฟความเร็วปกติทั่วไป การขยายท่าเรือน้ำลึกแหลมฉบัง และมาบตาพุด การพัฒนาท่าอากาศยานอู่ตะเภา และเมืองอัจฉริยะโดยรอบ โครงการแลนด์บริดจ์ และร่างกฎหมายสนับสนุนการพัฒนาอุตสาหกรรมบันเทิงและรีสอร์ทขนาดใหญ่ รวมไปถึงการขยายโครงข่ายถนน มอเตอร์เวย์รอบๆ กรุงเทพมหานครและปริมณฑล การพัฒนาระบบขนส่งมวลชนทางรางทั้งในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลรวมไปถึงในเมืองท่องเที่ยวต่างๆ

สำหรับแนวโน้มการลงทุนที่สำคัญในปี 2568 ประกอบด้วย อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ที่ยังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในไทยซึ่งได้รับอานิสงส์จากการเติบโตของการส่งออกและการกระจายศูนย์กลางโลจิสติกส์ของภูมิภาค และอานิสงค์จากสงครามการค้าระหว่างสหรัฐอเมริกาและจีน ที่มีผลโดยตรงต่อผู้ผลิตสินค้าในประเทศจีน

 การลงทุนข้ามพรมแดนเติบโต โดยเฉพาะโครงการ Johor-Singapore Special Economic Zone (JS-SEZ) คาดว่าจะช่วยส่งเสริมการค้าระหว่างมาเลเซียและสิงคโปร์ ขณะที่ไทยมีแนวโน้มได้รับผลบวกจากข้อตกลงการค้าเสรีในอาเซียน รวมไปถึงการย้ายฐานการผลิตของนักลงทุนจากประเทศจีนที่เจอกำแพงภาษีจากสหรัฐอเมริกาที่สูงมาก,อัตราดอกเบี้ยลดลง หนุนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะโครงการขนาดใหญ่ เช่น นิคมอุตสาหกรรม ศูนย์โลจิสติกส์ รวมไปถึงโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจการท่องเที่ยวต่างๆ

 ตลาดสำนักงานยังคงเปลี่ยนแปลงตามแนวโน้มการทำงานแบบไฮบริด แม้ว่าการลงทุนในตลาดอาคารสำนักงานจะลดลงกว่า 20% ในปี 2567 แต่กลุ่มอาคารสำนักงานเกรด A ในกรุงเทพฯยังคงได้รับความสนใจจากนักลงทุน เพียงแต่อาจจะต้องใช้เวลาในการฟื้นตัวตามภาวะเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว,ธุรกิจค้าปลีกและโรงแรมเติบโตจากภาคการท่องเที่ยวฟื้นตัว โดยเฉพาะในกลุ่มโรงแรมหรูและการท่องเที่ยวเชิงสุขภาพ ขณะที่ศูนย์การค้าชั้นนำในกรุงเทพฯ เริ่มเห็นแนวโน้มค่าเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้น และการขยายตัวของร้านค้าที่เป็นแบรนด์ระดับโลกหรือสินค้าแบรนด์เนมต่างๆ โดยเฉพาะในย่านศูนย์กลางค้าปลีก (CRD)

การบริโภคและการลงทุนของภาครัฐที่เพิ่มขึ้น จากแผนกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลผ่านโครงการลงทุนขนาดใหญ่ เช่น โครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม ระบบราง และพลังงาน นโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น โครงการแจกเงินดิจิทัล การลดภาษีบางประเภท และการเพิ่มสวัสดิการสังคม คาดว่าจะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อของประชาชน และการอุปสงค์ภาคเอกชนในประเทศที่แข็งแกร่ง ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคมีการปรับตัวดีขึ้น ส่งผลให้เกิดการใช้จ่ายในภาคครัวเรือนที่เพิ่มขึ้นแต่อาจจะไม่มากนัก และคนไทยยังคงระมัดระวังในการใช้จ่าย