ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์สะท้อนภาพตลาดที่อยู่อาศัยปี 2569 ยังเผชิญแรงกดดันจากเศรษฐกิจโลก สงคราม ราคาพลังงาน และเงินเฟ้อ แต่แรงหนุนจากมาตรการภาครัฐช่วยพยุงตลาดให้เริ่มฟื้นตัว โดยไตรมาส 1/2569 มียอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศกว่า 72,000 ยูนิต เพิ่มขึ้น 11% จากปีก่อน ส่วนมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์กว่า 180,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.1% สะท้อนความต้องการที่อยู่อาศัยของคนไทยยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง แต่มีการปรับระดับราคา ขนาด และรูปแบบที่อยู่อาศัยลงตามความสามารถในการซื้อมากขึ้น

ณรงค์พล ประภานิรินธน์ รองกรรมการผู้จัดการ กลุ่มงานการตลาด ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ คาดการณ์แนวโน้มภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยปี 2569 จะปรับตัวลดลงจากปัจจัยเสี่ยงที่เกิดจากสถานการณ์ภูมิรัฐศาสตร์ในประเทศตะวันออกกลาง ที่มีผลกระทบโดยตรงต่อความมั่นคงทางด้านพลังงาน ผลักดันให้ต้นทุนค่าขนส่งและวัสดุก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้น รวมถึงอัตราเงินเฟ้อทั่วไปที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นแม้จะอยู่ในกรอบเป้าหมาย แต่มีผลต่อกำลังซื้อของภาคครัวเรือนอย่างมีนัยสำคัญ โดยการปรับลดลงดังกล่าวน้อยกว่าที่คาดไว้เดิม เพราะมีปัจจัยบวกเข้ามาสนับสนุนหลายด้าน อาทิ มาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ต่ออีก 1 ปี มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง เหลือ 0.01% สำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทที่จะสิ้นสุดมาตรการในวันที่ 30 มิถุนายนนี้ รวมถึงมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านนโยบายการคลังหรือพ.ร.ก. เงินกู้ 400,000 ล้านบาทที่จะช่วยพยุงเศรษฐกิจ และตลาดที่อยู่อาศัยไม่ให้ทรุดตัวลงรุนแรง

โดยคาดการณ์ว่าจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศปี 2569 จะลดลงเพียง 1.1 และมีมูลค่าลดลง 2.3% ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศในปี 2569 มีทิศทางที่สอดคล้องกับการโอนกรรมสิทธิ์กรณีพื้นฐาน (Base Case) โดยคาดการณ์มูลค่าการสินเชื่อปล่อยใหม่จะลดลง 1.6% โดยขึ้นอยู่กับความยืดเยื้อของสถานการณ์ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ในภูมิภาคตะวันออกกลาง และความเสี่ยงจากการชะลอตัวลงของเศรษฐกิจและการค้าโลก

ขณะที่สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในภาพรวมของไตรมาส 1 ปี 2569 ด้านอุปสงค์สะท้อนผ่านตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ที่มีทิศทางเพิ่มขึ้นในเชิงปริมาณ แต่เติบโตเพียงเล็กน้อยในเชิงมูลค่า โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจำนวนทั้งสิ้น 72,583 ยูนิต เพิ่มขึ้น 11.2% มูลค่า 187,182 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.1% โดยกรุงเทพมหานครยังคงครองส่วนแบ่งสูงสุดด้วยจำนวน 17,746 ยูนิต หรือเพิ่มขึ้น 11.1 % แต่มูลค่า 64,952 ล้านบาท ลดลง 4.5% ส่วนพื้นที่ปริมณฑลที่ยังขยายตัวและรักษาระดับเป็นบวกได้ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ประกอบด้วย จังหวัดนนทบุรี มีจำนวน 3,961 ยูนิต สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ในพื้นที่กรุงเทพฯพบว่า จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นแต่มูลค่าลดลง โดยมีจำนวน 17,746 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 11.1 (YoY)  มูลค่า 64,952 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 4.5 (YoY)  ส่วนพื้นที่ปริมณฑลที่ยังขยายตัวและรักษาระดับเป็นบวกได้ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ประกอบด้วย จังหวัดนนทบุรี มีจำนวน 3,961 ยูนิต เพิ่มขึ้น 15.3% มูลค่า 11,718 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10.5% และจังหวัดปทุมธานีมีจำนวน 4,915 ยูนิต เพิ่มขึ้น 6.7%มูลค่า 10,491 ล้านบาท

ด้านตลาดอสังหาฯในพื้นที่ยุทธศาสตร์สำคัญในภูมิภาคมีการขยายตัวด้านอุปสงค์ ประกอบด้วย จังหวัดขอนแก่น มีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ 1,646 ยูนิต เพิ่มขึ้นถึง 30.3% และมูลค่า 3,145 ล้านบาท เพิ่มขึ้น29% ขณะที่จังหวัดระยองมีจำนวน 2,691ยูนิต เพิ่มขึ้น 24%  และมูลค่า 5,745 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 25.2%  นอกจากนี้ยังมีจังหวัดภูเก็ต ที่มีมูลค่าการโอนขยายตัวเพิ่มขึ้นสูงสุดในประเทศจำนวน 2,548  ยูนิต เพิ่มขึ้น 17.9%  มูลค่า 10,365 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 34.9%  สะท้อนถึงการโอนกรรมสิทธิ์ในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาสูงหรือกลุ่ม Luxury ในพื้นที่ดังกล่าว

เทรนด์ “บ้านมือสอง” ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้น จุดเด่นด้านทำเล ราคา และการรีโนเวตได้ตามต้องการ

นอกจากนี้ยังพบว่าในไตรมาส 1 สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสองมีสัดส่วนสูงถึง 67% ขณะที่บ้านสร้างใหม่มีสัดส่วนเพียง 33% โดยกลุ่มราคาที่มีทิศทางเป็นบวกหรือเป็นกลุ่มราคาที่ยังคงขยายตัวได้ดีและเป็นแรงขับเคลื่อนหลักของตลาดในไตรมาส 1 คือ กลุ่มราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท โดยมีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์รวม 69,447 ยูนิต เพิ่มขึ้น 12.7% มูลค่ารวม 141,242 ล้านบาท โดยเป็นการโอนกรรมสิทธิ์บ้านสร้างใหม่ 21,990 ยูนิต มูลค่า 61,716 ล้านบาท และบ้านมือสอง 47,457  ยูนิต มูลค่า 79,526 ล้านบาท ขณะที่กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาสูงเกินกว่า 7 ล้านบาทขึ้นไปประสบภาวะหดตัวในด้านจำนวนหน่วยอย่างชัดเจนทั้งประเภทบ้านใหม่และบ้านมือสอง โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์รวม 3,136 ยูนิต มูลค่ารวม 45,940 ล้านบาท

ด้านการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดต่างชาติ พบว่ามีการหดตัวสวนทางกับภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์อย่างชัดเจน โดยในไตรมาส 1 มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติจำนวน 3,241 ยูนิต ลดลง 17.3 % มูลค่า 13,464 ล้านบาท ลดล 17.9% ซึ่งการโอนกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติยังคงมีบทบาทสำคัญ โดยมีส่วนแบ่ง 13.6% ของหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งหมด

โดยกลุ่มสัญชาติทีมีการโอนกรรมสิทธิ์สูงสุด 3 อันดับแรก ประกอบด้วย จีน มีการโอนกรรมสิทธิ์สูงสุดจำนวน 906 ยูนิต ลดลง 38.8%มูลค่า 3,493 ล้านบาท ลดลง42.9% รัสเซีย เป็นสัญชาติที่มีการเติบโตสวนกระแสภาพรวมอย่างชัดเจน และครองอันดับ 2 มีจำนวน 383 ยูนิต เพิ่มขึ้น 33% มูลค่า 1,665 ล้านบาท พม่า ขึ้นมาเป็นกลุ่มผู้ซื้ออันดับ 3 ทั้งด้านจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยมีจำนวน 279 ยูนิต ลดลง 36.4% มูลค่า 968 ล้านบาท  ทั้งนี้พื้นที่ยอดนิยมของชาวต่างชาติยังคงกระจุกตัวอยู่ในเมืองท่องเที่ยวและศูนย์กลางเศรษฐกิจ ประกอบด้วย กรุงเทพมหานคร มูลค่าสูงสุด 6,138 ล้านบาท คิดเป็น 45.6%ของตลาดต่างชาติรวม  จังหวัดชลบุรี ครองส่วนแบ่งจำนวนหน่วยโอนสูงสุดจำนวน 1,167 ยูนิต จังหวัดภูเก็ต โดดเด่นที่สุดในด้านการเติบโตของมูลค่าโดยพุ่งสูงถึง 34.9% ซึ่งได้รับแรงหนุนจากกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาสูงหรือกลุ่ม Luxury

ส่วนสถานการณ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยเริ่มส่งสัญญาณการกลับมาฟื้นตัวเป็นบวกหลังจากเผชิญภาวะหดตัวมาอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2566 โดยในไตรมาส 1 ปี 2569 มีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศรวม 121,557 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11.1% ส่งผลให้ภาพรวมยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้างรวมทั้งระบบอยู่ที่ 5,137,832 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.4%