คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ เผยตลาดที่ดินทำเลทองพลิกกลับเป็นของ “ผู้ซื้อ” เต็มตัว หลังค่ายอสังหาฯ รุมกดราคาต่ำกว่าป้ายเกือบครึ่ง ชี้ผลกระทบจากหนี้ครัวเรือนพุ่ง-แบงก์ปฏิเสธสินเชื่อ สกัดกำลังซื้อคอนโดฯดิ่ง วงจรราคาพีคสิ้นสุดลงแล้ว แนะเจ้าของที่ดินปรับแผนด่วน เปลี่ยนขายขาดมาเป็น “ปล่อยเช่าระยะยาว” ดึงกระแสเงินสด พร้อมลดภาระภาษีที่ดินรกร้าง
วรัตถ์ สิริศักดานุกูล ผู้จัดการอาวุโส ฝ่ายตลาดทุนและการลงทุน คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เปิดเผยถึงข้อมูลสำคัญในช่วงหลายทศวรรษที่ผ่านมา ราคาที่ดินในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) และพื้นที่โดยรอบ ถูกขับเคลื่อนด้วยการแข่งขันกว้านซื้อของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อทำโครงการคอนโดมิเนียม จนราคาพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม วัฏจักรราคาที่ดินระดับสูงสุดได้สิ้นสุดลง ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับสู่จุดเดิมได้ เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์เผชิญมรสุมเศรษฐกิจรอบด้าน ทั้งกำลังซื้อที่หดตัว หนี้ครัวเรือนระดับสูง และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่พุ่งสูงขึ้น ซึ่งล้วนแล้วแต่ส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค
ปัจจัยลบดังกล่าวที่เกิดขึ้นส่งผลกระทบโดยตรงต่อผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ไม่สามารถแบกรับต้นทุนที่ดินในราคาสูงเหมือนอดีตได้ หลายรายจำเป็นต้องต่อรองราคาต่ำลงเพื่อรักษาอัตรากำไรให้อยู่รอด สะท้อนได้ชัดเจนจากทำเลติดถนนใหญ่ช่วง BTS บางจาก ถึง BTS อุดมสุข ที่เจ้าของที่ดินยังตั้งราคาขายสูงถึง 900,000 – 1,000,000 บาทต่อตารางวา แต่ดีเวลลอปเปอร์ กลับยื่นเสนอซื้อจริงต่ำกว่า 600,000 บาทต่อตารางวา ทั้งสิ้น
นายวรัตถ์ กล่าวเพิ่มเติมว่า ปรากฏการณ์นี้เป็นสัญญาณชัดเจนว่าราคาที่ดินไม่ได้ปรับตัวสูงขึ้นอีกต่อไป หากเจ้าของที่ดินจำเป็นต้องขายในวันนี้ อาจต้องยอมตัดใจขายต่ำกว่าราคาที่ต้องการ ดังนั้น ในมุมมองการบริหารสินทรัพย์ กลยุทธ์ “ปล่อยเช่าระยะยาว 10 – 30 ปี” จึงเป็นทางเลือกที่คุ้มค่ากว่าการขายขาดในภาวะที่ตลาดเป็นของผู้ซื้อ เพราะนอกจากจะไม่ต้องลดราคาขายแล้ว ยังช่วยสร้างกระแสเงินสดสม่ำเสมอ โดยที่กรรมสิทธิ์ยังคงอยู่ ยิ่งไปกว่านั้น ยังช่วยลดภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจากอัตราที่ดินรกช้างว่างเปล่าได้อย่างมหาศาล ถือเป็นกลยุทธ์ที่ตอบโจทย์ที่สุดในภาวะตลาดชะลอตัว
