สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทรชี้ปรากฏการณ์ย้อนแย้ง ยอดโอนกรรมสิทธิ์เขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลช่วง 5 เดือนแรกปี’69 ขยายตัวเชิงปริมาณ (ยูนิต) แต่มูลค่ารวมกลับชะลอตัวและติดลบในบางพื้นที่ จากจุดเปลี่ยนตลาดที่ถูกขับเคลื่อนด้วยที่อยู่อาศัยมือสองและคอนโดมิเนียม ขณะที่บ้านเดี่ยวและบ้านแฝดราคาสูงเข้าสู่ภาวะตึงตัวจากข้อจำกัดด้านสินเชื่อ แนะผู้ประกอบการเบรกโครงการแนวราบราคาแพง เน้นเจาะกลุ่มสินค้าราคาจับต้องได้และฟังก์ชันที่ตอบโจทย์กำลังซื้อจริง

สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร เปิดเผยบทวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑลช่วง 5 เดือนแรกของปี 2569ว่า  ภาพรวมมีความย้อนแย้งเชิงโครงสร้างที่น่าสนใจ แม้ตลาดจะฟื้นตัวในแง่ของจำนวนยูนิต แต่อัตราการเติบโตของมูลค่าโอนรวม กลับขยายตัวต่ำกว่าอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภคสู่กลุ่มสินค้าราคาประหยัด (Affordable Segment) และการหมุนเวียนของตลาดบ้านมือสอง โดยในพื้นที่กรุงเทพมหานครมียอดโอนกรมสิทธิ์รวมเพิ่มขึ้นถึง 17.0% แต่มูลค่ากลับขยายตัวเพียง 4.4% ในขณะที่จังหวัดสมุทรปราการ จำนวนที่อยู่อาศัยโอนกรรมสิทธิ์เติบโต 7.4% แต่มูลค่ารวมลดลงถึง -9.5%

สำหรับผลการสำรวจข้อมูลเชิงลึกสะท้อนความต่างของแต่ละทำ พบว่า กรุงเทพมหานคร ตลาดคอนโดมิเนียมเติบโตโดดเด่น มียอดโอนกรรมสิทธิ์เพิ่ม 24.9% มูลค่าเติบโต 16.0% ขณะที่บ้านเดี่ยวชะลอตัวชัดเจน ยอดโอนลดลง -0.7% และ มูลค่าลดลง -9.0% ขณะที่อาคารพาณิชย์มือหนึ่งหดตัวแรงสุด มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงมากถึง -48.4%

นนทบุรี ภาพรวมเติบโตดี อาคารชุดมียอดโอนกรรมสิทธิ์เติบโต 20% มูลค่าเติบโต 23% โดยเฉพาะคอนโดฯ มือสองที่มีมูลค่าเติบโตถึง 31.4% ส่วนบ้านแฝดมือหนึ่งหดตัวแรงมียอดโอนกรรมสิทิ์ลดลง -18.8%

ปทุมธานี กลุ่มทาวน์เฮ้าส์มียอดโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น 13.7% ส่วนบ้านเดี่ยวมือสองมูลค่าเติบโต 20.1% สวนทางกับยอดโอนคอนโดฯ มือหนึ่งที่หดตัว -18.4%

สมุทรปราการ: มูลค่าการโอนรวมติดลบ -9.5% จากปัจจัยของบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดมือหนึ่งที่มียอดโอนลดลงกว่า 15-21% โมีเพียงอาคารชุดมือสองเทานั้นที่พยุงตลาดไว้ได้ โดยมีมูลค่าเติบโต 25.2%

สมุทรสาคร มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์เติบโตเพิ่มขึ้นจากแรงหนุนของตลาดอาคารชุดที่มียอดโอนกรรมสิทธิ์เติบโต 45.5% และบ้านเดี่ยวมียอดโอนเติบโต 15%

นครปฐม ภาพรวมหน่วยโอนกรรมสิทธิ์เติบโต 18.5% มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์โต 12.1% โดยเฉพาะยอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ มือหนึ่งเติบโตเกินเท่าตัว 115.4% และมูลค่าการโอนโต 100%

สำหรับปัจจัยกดดันให้มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยลดลงสวนทางกับจำนวนยูนิตการโฮนที่เพิ่มขึ้น สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร วิเคราะห์ว่า มาจาก 3 ปัจจัยหลัก คือ สงครามราคาจากตลาดมือสอง โดยผู้ขายยอมหั่นราคาเพื่อเร่งสภาพคล่อง ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยบ้านเดี่ยวมือสองในสมุทรปราการลดงลงมากถึง -30.9% และในพื้นที่กรุงเทพฯ ลดลง -10.9% การปรับเปลี่ยนสินค้า (Product Mix Shift) เกิดจากกลุ่มผู้ซื้อปฏิเสธการซื้อบ้านมือหนึ่งที่มีราคาสูง หันไปเลือกซื้อคอนโดฯ หรือบ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ที่มีขนาดเล็กลงในราคาจับต้องได้  และ ข้อจำกัดด้านสินเชื่อและหนี้ครัวเรือน จากเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดของสถาบันการเงิน ทำให้กำลังซื้อจริง (Real Demand) ระดับกลางไม่สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยราคาสูงได้

สำหรับแนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีหลัง ประเมินว่า สินค้าที่จะช่วยพยุงตลาดต้องเน้นความคุ้มค่าด้านราคาและฟังก์ชัน (Value for Money) โดยผู้ประกอบการต้องเริ่มต้นประเมินกำลังผ่อนของลูกค้า เพื่อกำหนดกรอบราคา (Affordability) ก่อนออกแบบฟังก์ชันและขนาดที่ดิน แบ่งเฟสการเปิดโครงการให้สอดคล้องกับยอดขายจริง เพื่อบริหารความเสี่ยงจากดีมานด์ที่เปลี่ยนเร็วและลดภาระดอกเบี้ย  รวมทั้งสร้างจุดเด่นเหนือตลาดมือสอง ด้วยคุณภาพหลังการขายและการจัดสรรพื้นที่ใช้สอยที่มีประสิทธิภาพ