นาทีนี้คงไม่มีที่ดินแปลงไหนในกรุงเทพฯ ที่ถูกจับตามองมากไปกว่าแปลงที่ดิน “สถานทูตเนเธอร์แลนด์” บนทำเลทองถนนวิทยุ ที่ทอดตัวยาวทะลุออกซอยต้นสนได้ หลังมีกระแสข่าวลือหนาหูในวงการอสังหาริมทรัพย์ว่า “ได้เจ้าของใหม่” เป็นที่เรียบร้อยแล้ว
ตอกย้ำกระแสข่าวดังกล่าวด้วยหลักฐานการแบ่งแปลงที่ดิน ที่จากเดิมเป็นโฉนดแปลงใหญ่ก้อนเดียวขนาด 19 ไร่ 3 งาน 26.6 ตารางวา ปัจจุบันถูกแบ่งออกเป็น 3 แปลงอย่างชัดเจน ได้แก่
• แปลงที่ 1 ขนาดใหญ่สุดกว่า 13 ไร่ (13 ไร่ 2 งาน 10.6 ตารางวา) ซึ่งติดทั้งถนนวิทยุและซอยต้นสน
• แปลงที่ 2 ขนาด 4 ไร่ (4 ไร่ 0 งาน 11.5 ตารางวา) ติดซอยต้นสน
• แปลงที่ 3 ขนาด 2 ไร่กว่า (2 ไร่ 1 งาน 4.5 ตารางวา) ติดซอยต้นสนเช่นกัน
การปรับโครงสร้างที่ดินในลักษณะนี้สะท้อนถึงการเตรียมความพร้อมเพื่อรองรับการพัฒนาอภิมหาโปรเจกต์ในอนาคตอันใกล้ ซึ่งทำเลถนนวิทยุนับเป็นพื้นที่ที่มีมูลค่าที่ดินสูงเป็นอันดับต้นๆ ของประเทศ โดยก่อนหน้านี้ที่ดินสถานทูตอังกฤษเคยมีการปิดประมูลไปด้วยราคาเฉลี่ยราว 2.2 ล้านบาทต่อตารางวา ขณะที่แปลงขนาดรองลงมาในย่านใกล้เคียงพุ่งสูงเกิน 3 ล้านบาทต่อตารางวาไปแล้ว การเปลี่ยนมือของที่ดินสถานทูตเนเธอร์แลนด์ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ขาด (Freehold) แปลงใหญ่ผืนสุดท้ายบนถนนวิทยุ คาดการณ์ว่าจะสร้างสถิติใหม่ของมูลค่าการซื้อ-ขายต่อตารางวาที่สูงที่สุดในประวัติศาสตร์ และผู้ที่สามารถปิดดีลระดับนี้ได้ท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ย่อมต้องเป็นกลุ่มทุนขนาดใหญ่ (Big Capital) ระดับท็อปของประเทศที่มีความพร้อมทั้งด้านศักยภาพทางการเงินและประสบการณ์การพัฒนาโครงการขนาดใหญ่
นอกจากนี้ ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ยังช่วยปลดล็อกศักยภาพการพัฒนาขั้นสูงสุด เนื่องจากที่ดินจัดอยู่ในพื้นที่สีแดง (พ.8) สำหรับการพาณิชยกรรม ร่วมกับข้อกำหนดขนาดความกว้างถนนวิทยุที่เกิน 16 เมตร อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) สูงสุด 10 ต่อ 1 และอัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (OSR) เพียง 3.5 ซึ่งต่ำที่สุด ส่งผลให้สามารถพัฒนาอาคารได้เต็มศักยภาพโดยไม่มีข้อจำกัด
ด้วยปัจจัยทั้งหมด ทั้งขนาดพื้นที่ ทำเล และข้อกำหนดทางผังเมือง มีความเป็นไปได้สูงว่าเจ้าของใหม่จะพัฒนาพื้นที่ผืนนี้เป็นโครงการมิกซ์ยูส (Mixed-use) ขนาดใหญ่ ที่ครอบคลุมทั้งศูนย์การค้า โรงแรมระดับลักชัวรี และคอนโดมิเนียมระดับอัลตราลักชัวรีในรูปแบบ Freehold ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่หาได้ยากบนทำเลนี้ จับตาดูว่า “เจ้าของใหม่” นั้นจะเป็นใคร? และจะสร้างอะไรที่สะเทือนวงการอสังหาฯไทยอีกครั้ง!!!
