3 สมาคมภาคอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ร่วมส่งเสียงเรียกร้องภาครัฐออกมาตรการกระตุ้นและฟื้นฟูตลาดที่อยู่อาศัย หลังเผชิญสภาวะซบเซาและปัจจัยความท้าทายรอบด้าน โดยเน้นย้ำให้รัฐบาลและสถาบันการเงินปรับเปลี่ยนเงื่อนไขการปล่อยสินเชื่อเพื่อลดอุปสรรคของผู้บริโภค พร้อมเสนอแนวทางขับเคลื่อนการพัฒนานวัตกรรมประหยัดพลังงานและการจัดการโครงสร้างพื้นฐาน

สุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เผยถึง 5 ข้อเสนอสำคัญที่ทาง 3 สมาคมกำลังติดตามและเสนอต่อภาครัฐอย่างต่อเนื่อง ซึ่งประกอบด้วย

1 การเข้าถึงสินเชื่ออย่างเหมาะสม เรียกร้องให้ปรับเปลี่ยนเกณฑ์การประเมินความสามารถในการกู้ จากเดิมที่พึ่งพาระบบสลิปเงินเดือน มาเป็นการรับรู้รายได้ที่แท้จริง เนื่องจากกลุ่มผู้บริโภครุ่นใหม่และ Gen Z ประกอบอาชีพอิสระ ค้าขายออนไลน์ หรือเป็นยูทูบเบอร์จำนวนมาก พร้อมเสนอให้มีระบบค้ำประกันสินเชื่อ (Mortgage Guarantee) ผ่านหน่วยงานรัฐอย่าง บสย. และการคิดอัตราดอกเบี้ยตามระดับความเสี่ยงหรือเครดิตของผู้กู้ (Risk-Based Pricing) เพื่อให้ผู้มีรายได้เข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น

2 สนับสนุนบ้านประหยัดพลังงาน เสนอให้ภาครัฐสนับสนุนสินเชื่อทั้ง Pre-Finance และ Post-Finance รวมถึงสิทธิประโยชน์เพิ่มเติมสำหรับการใช้นวัตกรรมพลังงานสะอาด เช่น Solar Rooftop การออกแบบ Passive Design และ Active Design ที่สามารถช่วยผู้บริโภคลดค่าใช้จ่ายด้านพลังงานได้ตั้งแต่ 12% ถึง 25% ในระยะยาว

3 พัฒนาเมืองและโครงสร้างพื้นฐาน ต้องการความชัดเจนเชิงนโยบายด้านการพัฒนาเมืองและโครงสร้างพื้นฐานระดับประเทศ ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ต้องมีแผนแม่บทที่ชัดเจนล่วงหน้า เพื่อกำหนดทิศทางการพัฒนาอย่างถูกต้อง โดยเฉพาะระบบบริหารจัดการน้ำ เช่น การเลือกรูปแบบการจัดการน้ำระหว่างโครงการ Delta Works ตามแบบอย่างประเทศเนเธอร์แลนด์ หรือระบบเขื่อนลอยน้ำปรับระดับได้ตามรูปแบบเมืองเวนิส ประเทศอิตาลี เพื่อนำไปสู่การวางผังเมือง การกำหนดเส้นทางไหลของน้ำ และการวางแผนงบประมาณการลงทุนที่สอดรับกันอย่างเป็นระบบ แนวทางดังกล่าวยังเป็นกรอบให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ระดับเขต และผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ สามารถนำไปปรับใช้ในการออกแบบโครงการหมู่บ้านจัดสรรและอาคารชุดให้มีคุณสมบัติรองรับภัยพิบัติ (Resilient Design) โดยกำหนดให้ตัวอาคารและพื้นที่ส่วนกลางสามารถรองรับและบริหารจัดการน้ำได้ในตัวเอง เช่น การจัดสรรพื้นที่รับน้ำภายในอาคาร หรือการออกแบบพื้นที่สวนสาธารณะให้เป็นพื้นที่รองรับน้ำแบบหน่วงน้ำ หรือ หลุมสวนรองรับน้ำ นอกเหนือจากการทำแก้มลิงแบบทั่วไป

4 การจัดระเบียบที่อยู่อาศัยชาวต่างชาติ กำหนดอัตราภาษีการซื้อหรือเช่าระยะยาวสำหรับชาวต่างชาติให้เหมาะสมและชัดเจน ไม่เทียบเท่าคนไทย เพื่อนำรายได้ภาษีเข้าสู่ระบบมาแก้ปัญหานอมินี และนำงบประมาณไปสนับสนุนผู้มีรายได้น้อยรวมถึงผู้สูงอายุ

5 แก้ไขกฎหมายจัดสรรที่ดิน ผลักดันและหารือร่วมกับกรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย เกี่ยวกับระเบียบและกฎหมายลูกว่าด้วยเรื่องนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร โดยมุ่งเน้นการแก้ปัญหาอุปสรรคการจัดตั้งนิติบุคคลในอดีตผ่านระบบลำดับขั้นตอนที่ชัดเจนขึ้น หากลูกบ้านร่วมกันจัดตั้งไม่สำเร็จ จะเปิดโอกาสให้กลุ่มลูกบ้านเข้ามารับช่วงดำเนินการ โดยจ่ายค่าบริการสาธารณูปโภคร้อยละ 7 และในกรณีสุดท้ายหากไม่สามารถจัดตั้งได้ องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) จะเข้ามาดูแลบริหารจัดการแทน แนวทางดังกล่าวจะช่วยเสริมสร้างความเข้มแข็งให้แก่ชุมชน ทำให้โครงการอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศสามารถพึ่งพาตนเองได้ พร้อมทั้งสามารถยกระดับเป็นศูนย์บัญชาการ (Command Center) ในระดับหมู่บ้าน เพื่อคอยดูแลและช่วยเหลือลูกบ้านได้อย่างทันท่วงทีเมื่อเกิดสถานการณ์วิกฤตหรือเหตุฉุกเฉิน

ด้าน ปิติพัฒน์ ปรีดานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย มองว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันเข้าสู่สภาวะวิกฤตพิเศษจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ของสถาบันการเงินที่พุ่งสูงเกินกว่า 50% จึงต้องการเรียกร้องให้กระทรวงการคลังนำ “มาตรการบ้านหลังแรก” กลับมาปัดฝุ่นใช้อีกครั้ง เพื่อสร้างแรงจูงใจ ให้แก่คนรุ่นใหม่ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองแต่ติดปัญหากู้ไม่ผ่าน เพราะยังเชื่อว่า คนยังอยากเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียม หรือบ้านอยู่ เพียงแต่ว่า Incentive ของภาครัฐ หรือ กำลังในการกู้ของผู้บริโภคถือเป็นอุปสรรคใหญ่ที่ทำให้ไม่สามารถที่จะกู้ได้

ขณะที่ พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ให้ความเห็นถึงปัญหาหลักของภาคอสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้มาจากฝั่งการเงิน สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อทั้งในระดับโครงการ (Project Finance) และสินเชื่อรายย่อย อย่างไรก็ตาม ดีมานด์หรือความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชนยังคงมีอยู่จริง หากภาครัฐและสถาบันการเงินเข้ามาช่วยผ่อนคลายมาตรการทางการเงิน เสริมสร้างความมั่นใจในระบบเศรษฐกิจ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยก็จะสามารถค่อยๆ ฟื้นตัวและเติบโตได้ สิ่งหนึ่งที่ยังส่งผลบวกคือมาตรการผ่อนคลาย LTV และ มาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง เหลือ 0.01% ยังเป็นแรงจูงใจที่ช่วยพยุงตลาดอสังหาฯ ซึ่งจะสิ้นสุดลงช่วงเดือนมิถุนายน 2570 และหากสิ้นสุดลงแล้วและไม่มีการต่อมาตรการจะส่งผลกระทบอย่างไรก็อาจไม่ทราบได้แน่ใจ แต่สิ่งหนึ่งที่เกิดขึ้นแน่นอน คือ ผู้บริโภคยังมีความต้องการสูง และยังมีการเดินหน้าเปิดโครงการใหม่ ซึ่งก็ “ขายได้” แต่เรื่องสำคัญ คือ ถัดไปอีกปีครึ่งสร้างเสร็จจะ “โอนได้ไหม” อีกเรื่องหนึ่ง ก็หวังว่าเศรษฐกิจจะกลับมาในเร็ววัน เรื่องการเงินจึงมีความสำคัญมาก เพราะส่งผลถึงกระทบต่อกำลังซื้อของคน ขณะเดียวกัน ความมั่นใจสถาบันการเงิน ก็มาจากความมั่นใจในเรื่องเศรษฐกิจ ถ้าดีเศรษฐกิจดี เทรนด์จะค่อยๆ ปรับตัว แล้วปีหน้าน่าจะ ค่อยๆ ไต่ระดับขึ้น แต่ไม่มีกระฉูด แล้วก็ไม่ใช่ทุกเขต

ข้อเสนอจาก 3 สมาคมภาคอสังหาริมทรัพย์ นับเป็นเข็มทิศสำคัญในการสะท้อนอุปสรรคและทางรอดของตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน โดยเฉพาะข้อเรียกร้องเร่งด่วนด้านการผ่อนคลายเกณฑ์สินเชื่อ การดึงมาตรการบ้านหลังแรกกลับมาใช้ และการวางโครงสร้างพื้นฐานเพื่อรองรับภัยพิบัติ อย่างไรก็ตาม ยังคงต้องติดตามกันอย่างใกล้ชิดว่า ภาครัฐ กระทรวงการคลัง และสถาบันการเงิน รวมถึงหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง จะขานรับและตอบสนองต่อข้อเสนอเหล่านี้มากน้อยเพียงใด ซึ่งคำตอบจากฝั่งนโยบายหลังจากนี้ จะเป็นตัวแปรตัดสินสำคัญว่าจะสามารถคลี่คลายวิกฤตปฏิเสธสินเชื่อ พยุงกำลังซื้อของผู้บริโภค และพลิกฟื้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้กลับมาเติบโตได้อย่างมั่นคงหรือไม่…?

โดย 3 สมาคมเตรียมจัดงานใหญ่ ‘มหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 50 : ครบที่สุด ทุกที่ ทุกทำเล ทุกราคากว่า 1,000 โครงการ’ ระหว่างวันที่ 29 ตุลาคม – 1 พฤศจิกายน 2569 ณ ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ Hall 8 ชั้น LG ยกระดับงานสู่ Green Expo เชื่อมการเลือกที่อยู่อาศัยเข้ากับคุณภาพชีวิต และความยั่งยืน ดึงผู้ประกอบการ สถาบันการเงิน นวัตกรรมที่อยู่อาศัย รวมกว่า 1,000 โครงการทั่วประเทศ ปลุกกำลังซื้อสร้างแรงส่งตลาดโค้งสุดท้ายของปี 2569 ตั้งเป้ายอดขายให้เติบโตมากขึ้นจากปีก่อน และสร้างยอดขายในงานกว่า 10,000 ล้านบาท หลังจากสิ้นสุดงานมหกรรมบ้านและคอนโดฯ ครั้งที่ 50 ทาง 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์เห็นพ้องปรับลดความถี่การจัดงานเหลือเพียงปีละ 1 ครั้ง ในช่วงปลายเดือนตุลาคม จากเดิมที่จัดปีละ 2 ครั้ง (มีนาคม และ ตุลาคม) เพื่อสอดรับกับพฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่ที่มีช่องทางเข้าถึงโครงการที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น รวมถึงผู้ประกอบการรายใหญ่ที่หันมาจัดกิจกรรมส่งเสริมการขายด้วยตนเอง การปรับแผนครั้งนี้นอกจากจะช่วยลดต้นทุนการจัดงานแล้ว ยังช่วยกระตุ้นกำลังซื้อได้อย่างตรงจุดจากโอกาสที่เกิดขึ้นเพียงปีละ 1 ครั้งเท่านั้น