เจแอลแอลเผยรายงานวิจัยฉบับล่าสุดตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยกำลังเปลี่ยนผ่านสู่ยุคที่การเติบโตกระจายสู่หลายศูนย์กลาง โดยรับแรงหนุนจากการย้ายฐานการผลิต China+1 ซึ่งมุ่งเน้นอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ ยานยนต์ไฟฟ้า (EV) และโลจิสติกส์ขั้นสูงในนิคมอุตสาหกรรมที่มีการบริหารจัดการอย่างเป็นระบบ,โครงสร้างพื้นฐานภาครัฐ และมาตรฐาน ESG ที่เข้มงวดขึ้น ทำให้ส่วนต่างมูลค่าหรือ Brown Discount ของอาคารล้าสมัยขยายกว้างขึ้น พร้อมเปิดโอกาสสำหรับการปรับปรุงเพื่อยกระดับอาคารให้ทันสมัยมากขึ้น และรวมไปถึงการเปลี่ยนรูปแบบการใช้งานของอาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกเก่าในกรุงเทพฯ

ส่งผลให้การเติบโตของตลาดอังหาฯที่กระจุกตัวในกรุงเทพฯ สู่การเติบโตที่กระจายตัวไปยังหลายศูนย์กลางในภูมิภาค โดยมีเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) เป็นแกนหลัก พร้อมการขยายตัวในจุดหมายปลายทางด้านการท่องเที่ยวชั้นนำ  โดยเฉพาะภูเก็ต ซึ่งเป็นจุดหมายปลายทางรีสอร์ตระดับโลก และทำเลชายฝั่งที่กำลังเติบโตอย่างพังงา

ขณะที่งานวิจัย “Planning for a Multipolar World: Real Estate Strategies Across Southeast Asia in 2026 and Beyond” พบว่า ในประเทศไทย เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ยังคงเป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์สำคัญที่ขับเคลื่อนการเติบโตของไทย ดังนั้นการเติบโตในระยะต่อไปกำลังจะขยายไปสู่เมืองรองและจุดหมายปลายทางที่เชื่อมโยงกับการท่องเที่ยว การเติบโตของภูมิภาคในปัจจุบันที่ได้รับอิทธิพลจากการฟื้นตัวตามวัฏจักรในวงกว้างน้อยลง แต่ขับเคลื่อนด้วยปัจจัยเชิงโครงสร้างมากขึ้น ทั้งการแบ่งขั้วทางภูมิรัฐศาสตร์ การกระจายห่วงโซ่อุปทาน การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานที่นำโดยภาครัฐ การเปลี่ยนผ่านสู่ดิจิทัล และมาตรฐานด้านความยั่งยืนที่สูงขึ้น

โดยเฉพาะการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างของเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ที่เติบโตจากนโยบายภาครัฐที่กลายเป็นสัญญาณสำคัญต่อตลาดมากขึ้น โครงสร้างพื้นฐานที่ขยายขอบเขตทำเลศักยภาพออกไปนอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) แบบดั้งเดิม และช่องว่างที่กว้างขึ้นระหว่างสินทรัพย์คุณภาพสูงที่พร้อมรองรับอนาคต กับสินทรัพย์เก่าที่ถูกกดดันให้ต้องปรับตำแหน่งทางการตลาด ปรับปรุง หรือเปลี่ยนรูปแบบการใช้งาน

ทำให้รัฐบาลในหลายประเทศทั่วภูมิภาคกำลังกำหนดทิศทางการเติบโตของตลาดผ่านโครงการเชิงยุทธศาสตร์มากขึ้น ตั้งแต่กองทุนความมั่งคั่งแห่งชาติ Danantara ของอินโดนีเซีย, การขยายระยะเวลาเช่าที่ดินสำหรับนักลงทุนเป็น 99 ปีของฟิลิปปินส์, การเปิดเขตเศรษฐกิจพิเศษขนาดใหญ่ 3 แห่งของมาเลเซีย, ยุทธศาสตร์เศรษฐกิจที่ขับเคลื่อนด้วย AI และความยั่งยืนของสิงคโปร์ ไปจนถึงวาระการปฏิรูปเชิงสถาบันของเวียดนาม

สำหรับประเทศไทย โครงการใน EEC เป็นหนึ่งในการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานที่ช่วยขยายขอบเขตของทำเลที่มีศักยภาพด้านการลงทุน และผลักดันภูมิภาคไปสู่อนาคตของเมืองที่เชื่อมโยงกันเป็นเครือข่ายมากขึ้น ทำให้มีการพัฒนาเมืองอุตสาหกรรม (Industrial Township) ในพื้นที่ EEC และเมกะโปรเจกต์รอบศูนย์กลางการบินอู่ตะเภา สะท้อนรูปแบบการเติบโตที่กระจายตัวสู่ภูมิภาคมากขึ้น ส่งผลให้โซน EEC เป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์สำคัญสำหรับโอกาสด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย โดยเฉพาะอสังหาฯภาคอุตสาหกรรมทั่วภูมิภาคที่กำลังเปลี่ยนไปสู่นิคมอุตสาหกรรมที่มีการบริหารจัดการอย่างเป็นระบบ คลัสเตอร์อุตสาหกรรมเฉพาะกลุ่ม และโครงการพัฒนาอุตสาหกรรมแบบครบวงจรแทนแนวทางเดิมที่เน้นการสะสมที่ดิน (Land Banking) และการพัฒนาคลังสินค้าเป็นหลัก เนื่องจากประเทศไทยกำลังยกระดับฐานอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ให้มีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้น สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงในระดับภูมิภาคไปสู่อุตสาหกรรมมูลค่าสูง เช่น อิเล็กทรอนิกส์ ยานยนต์ไฟฟ้า โลจิสติกส์ขั้นสูง และการผลิตเฉพาะทาง โดยได้รับแรงหนุนจากการกระจายฐานการผลิตตามกลยุทธ์ China+1 และการพัฒนาอุตสาหกรรมที่ขับเคลื่อนด้วยการส่งออก

นอกจากนี้ยังเป็นโอกาสในธุรกิจค้าปลีกและธุรกิจโรงแรมในภูมิภาคกำลังเกิดขึ้นที่ภูเก็ต ซึ่งเป็นเมืองชายฝั่งและจุดหมายปลายทางรีสอร์ทระดับโลกที่มีชื่อเสียงมายาวนาน รวมถึงทำเลชายฝั่งที่กำลังเติบโตอย่างพังงา ที่มุ่งเน้นด้านเวลเนสในจุดหมายปลายทางที่ขับเคลื่อนด้วยการท่องเที่ยว คาดว่าจะช่วยเร่งการเติบโต และมีบทบาทโดดเด่นมากขึ้นในกลุ่มธุรกิจค้าปลีก ที่อยู่อาศัยระดับอัลตร้าลักชัวรีและโรงแรม ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่มุ่งสร้างรายได้ประจำ ปรับกลยุทธ์ไปสู่สินทรัพย์ที่สร้างรายได้อย่างต่อเนื่อง (Recurring Income Assets) ควบคู่กับการพัฒนาของภาคอุตสาหกรรมไทย ช่วยสนับสนุนให้เกิดโครงการอสังหาฯในอนาคตที่ครอบคลุมและหลากหลายมากขึ้น

ขณะที่มาตรฐาน ESG ที่กำลังมีความเข้มข้นขึ้นทั้งในพอร์ตอาคารสำนักงานและอสังหาฯ ภาคอุตสาหกรรมของไทย กำลังส่งผลกระทบต่อมูลค่าสินทรัพย์ โดยเฉพาะอาคารที่มีการออกแบบไม่เหมาะสม หรือใช้พลังงานอย่างไม่มีประสิทธิภาพ ซึ่งกำลังเผชิญกับส่วนต่างด้านมูลค่าที่ขยายกว้างขึ้นเรื่อยๆ เมื่อเทียบกับอาคารที่ได้มาตรฐานความยั่งยืน หรือที่เรียกว่า Brown Discount อย่างไรก็ตาม ความท้าทายนี้กลับกลายเป็นโอกาสสำคัญสำหรับเจ้าของอาคารและนักลงทุน เพราะเปิดช่องให้เกิดการปรับปรุงอาคาร การเปลี่ยนรูปแบบการใช้งาน และการลงทุนเพื่อยกระดับสินทรัพย์เดิมให้ตอบโจทย์มาตรฐานความยั่งยืนในยุคปัจจุบัน

ดัน 4 ยุทธศาสตร์ดันไทยขึ้นแท่นศูนย์กลางอสังหาฯ ภูมิภาค

กฤช ปิ่มหทัยวุฒิ กรรมการผู้จัดการและหัวหน้าหน่วยธุรกิจบริการด้านการลงทุน บริษัท เจแอลแอล ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯไทยกำลังเข้าสู่ช่วงที่นักลงทุนให้ความสำคัญกับการคัดเลือกสินทรัพย์ที่จะลงทุนมากขึ้น โดยปัจจัยพื้นฐานทางธุรกิจที่แข็งแกร่งของสินทรัพย์แต่ละชนิดยิ่งมีบทบาทสำคัญต่อความสำเร็จ แม้นโยบายภาครัฐและโครงสร้างพื้นฐานยังคงเป็นแรงขับเคลื่อนหลัก แต่เห็นได้ว่าเงินทุนกำลังมุ่งไปยังสินทรัพย์ที่มีความเฉพาะทางที่มีคุณภาพสูงมากขึ้น สะท้อนจากความต้องการที่ต่อเนื่องในนิคมอุตสาหกรรมสมัยใหม่ การขยายตัวอย่างแข็งแกร่งของโครงการด้านการท่องเที่ยว โรงแรม และโครงการเวลเนสในทำเลท่องเที่ยวชายฝั่งที่มีศักยภาพ รวมถึงโอกาสในกรุงเทพฯ ในการปรับเปลี่ยนและยกระดับอาคารสำนักงานเดิมให้ตอบโจทย์ความต้องการในปัจจุบัน ประกอบด้วย

• โครงการอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ได้รับแรงหนุนจากการกระจายฐานการผลิต อัตราพื้นที่ว่างที่อยู่ในระดับต่ำในหลายตลาดย่อย และการเชื่อมโยงตามแนวระเบียงเศรษฐกิจที่แข็งแกร่งขึ้น
• ดาต้าเซ็นเตอร์และโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล มีการนำ AI มาใช้ในการลงทุนด้านคลาวด์ และข้อกำหนดด้านการจัดเก็บข้อมูลภายในประเทศ
• การปรับปรุงและเปลี่ยนรูปแบบการใช้ประโยชน์สินทรัพย์ อาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกเก่าในกรุงเทพฯ เปิดโอกาสในการเพิ่มมูลค่า (Value-add) การปรับปรุงอาคารตามมาตรฐาน ESG และการเปลี่ยนรูปแบบไปสู่โครงการมิกซ์ยูส ที่อยู่อาศัย สถานพยาบาล หรือโรงแรม
• การลงทุนข้ามพรมแดนและตามแนวระเบียงเศรษฐกิจ แนวการเติบโตที่เชื่อมโยงกับ EEC ของไทยในกลุ่มนักลงทุนในภูมิภาค ร่วมกับยะโฮร์ที่ประเทศมาเลเซีย ลูซอนตอนเหนือที่ประเทศฟิลิปปินส์ และเขตมหานครขนาดใหญ่ของเวียดนาม ระบบนิเวศการเติบโตที่เชื่อมโยงถึงกันของภูมิภาค

หยาง เหลียง ชัว หัวหน้าฝ่ายวิจัยและให้คำปรึกษา ประจำภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ เจแอลแอล กล่าวว่า ประเทศไทยเป็นตัวอย่างที่ชัดเจนของการขยายตัวสู่ภูมิภาคที่เกิดขึ้นทั่วเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ โดยเปลี่ยนจากตลาดที่กระจุกตัวในกรุงเทพฯ ไปสู่ภูมิทัศน์แบบหลายศูนย์กลางที่มีความหลากหลายสูง นักลงทุนกำลังคว้าโอกาสเฉพาะทางในภูมิภาคต่าง ๆ ตั้งแต่นิคมอุตสาหกรรมสมัยใหม่ในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก ไปจนถึงตลาดโรงแรมหรูและเวลเนสระดับพรีเมียมที่มีศักยภาพเติบโตอย่างแข็งแกร่งในภูเก็ต และทำเลชายฝั่งที่กำลังเติบโตอย่างพังงา”

ส่วนแนวโน้มตลาดอสังหาฯในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ปี 2569 และในอนาคต ควรได้รับการประเมินผ่านมุมมองเชิงโครงสร้างมากกว่ามุมมองตามวัฏจักรเพียงอย่างเดียว โดยความสำเร็จจึงไม่ได้อยู่ที่การกระจายการลงทุนในวงกว้างทั่วทั้งภูมิภาคเท่านั้น แต่อยู่ที่การเลือกลงทุนอย่างแม่นยำ ทั้งในแง่ของแนวระเบียงเศรษฐกิจ ภาคธุรกิจ และกลยุทธ์สินทรัพย์ที่เหมาะสม สำหรับทั้งนักลงทุนและผู้ใช้พื้นที่ ซึ่งประเทศไทยยังมีโอกาสที่น่าสนใจ โดยเฉพาะสำหรับผู้ที่มองประเทศไทยในฐานะส่วนหนึ่งของระบบหลายศูนย์กลางที่เชื่อมโยงถึงกัน