“แบรนด์”หรือ“ตราสินค้า” แม้จะเป็นสิ่งที่จับต้องไม่ได้ แต่มันก็มีอยู่จริงซึ่งเราก็คุ้นเคยกับการสร้างแบรนด์ให้ผู้บริโภคได้จดจำหรือรักในตราสินค้า เห็นแล้วเกิดความรู้สึกอยากได้หรืออยากใช้สินค้า ซึ่งก็รวมถึงทรัพย์ชิ้นใหญ่มูลค่าสูงอย่าง“อสังหาริมทรัพย์” ที่หลักๆแล้วแบ่งเป็น 2 ประเภทคือเป็นอสังหาฯเพื่อการพาณิชย์ อาทิ ห้างสรรพสินค้า โรงแรม ฯลฯ และอสังหาฯเพื่อการอยู่อาศัย เช่นบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และคอนโดมิเนียม

“ทำเล” ดีแต่อย่างอื่นไม่ไปด้วย…ก็มีปัญหา!

การซื้ออสังหาฯนั้นเป็นการใช้เงินก้อนใหญ่ซึ่งมีคนไทยไม่น้อยกว่า80%จะซื้ออสังหาฯด้วยการขอกู้เงินจากธนาคาร ดังนั้นเขาจะคิดอย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจซื้อ  การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในปัจจุบันแม้ปัจจัยที่สำคัญที่สุดจะเป็นเรื่อง “ทำเล” หากก็จะพบได้บ่อยครั้งเหมือนกันว่า ทำเลดี แต่อย่างอื่นไม่ไปด้วยก็มีปัญหายอดขายแป้ก ฉะนั้นองค์ประกอบอื่นๆ ก็มีความสำคัญไม่ได้ด้อยไปกว่าทำเล เช่นราคา ขนาดห้อง โปรโมชั่น รวมถึงแบรนด์ ซึ่งว่ากันว่า “ แบรนด์” เป็นอีกหนึ่งที่สะท้อนภาพลักษณ์ตัวตนของเขาจากการเลือกซื้อหรือเลือกใช้สินค้านั้นๆ

ด้วยเหตุนี้ “แบรนด์” จึงได้กลายเป็นจุดเชื่อมต่อสำคัญในการส่งมอบที่อยู่อาศัยไปสู่ผู้บริโภค เห็นได้จากผลการวิจัยของคณะผู้วิจัยภาควิชาการตลาด คณะพาณิชย์ศาสตร์และการบัญชี จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ที่วิจัยเกี่ยวกับแบรนด์สินค้าของบริษัทอสังหาฯในประเทศไทยเป็นครั้งแรก พบว่าที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว มี 2 แบรนด์ที่ได้รับคะแนนผลสำรวจสูงสุดเท่ากันคือ บมจ. แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์หรือLH และบมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท หรือPS0 คือร้อยละ 81 โดย LH ผู้บริโภคให้คะแนนความไว้วางใจในด้านสิ่งแวดล้อม ส่วนPSได้คะแนนความคุ้มค่าสมกับราคา

ส่วนอยู่อาศัยประเภท ทาวน์เฮาส์ พบว่า บมจ. แสนสิริ หรือ SIRI ได้รับคะแนนสูงสุด ร้อยละ 81 โดยกลุ่มตัวอย่างให้คะแนนความไว้วางใจด้านความครบครันในทุกด้าน ส่วนที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม มี 2 แบรนด์ที่ได้รับคะแนนสูงสุดเท่ากันร้อยละ 81 คือ บมจ. อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์  หรือ ANAN ได้รับความไว้วางใจด้านโครงการที่อยู่ใกล้แนวโครงข่ายการคมนาคมและผู้นำด้านเทคโนโลยี และบมจ. ศุภาลัย หรือ SPALI  ได้คะแนนด้านความคุ้มค่าสมราคา

ทั้งนี้ เชื่อว่าปัจจัยแห่งความสำเร็จของอสังหาฯแบรนด์ใหญ่นั้น ส่วนหนึ่งมาจากฐานลูกค้าเก่าที่เป็นแฟนคลับที่รออุดหนุนอยู่แล้ว อีกส่วนก็มาจากความเชื่อมั่นในแบรนด์ และปัจจัยอื่นๆประกอบ ซึ่งนั่นก็พอจะเป็นตัวอย่างที่สะท้อนภาพได้ถึงความน่าเชื่อถือและชื่อเสียงหากโครงการที่อยู่อาศัยหนึ่ง ถูกพัฒนาโดยบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ  ผู้บริโภคยินดีที่จะจ่ายเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการดังกล่าวมากกว่าเมื่อเทียบกับโครงการอื่นๆ

ธุรกิจอสังหาฯ(ต้อง)ปรับตัวรับความต้องการผู้บริโภคเปลี่ยน

นอกจากปัจจัยต่างๆดังกล่าวที่มีอิทธิพลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคแล้ว ยังมีองค์ประกอบอื่นที่ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องนำมาพิจารณาควบคู่กันไปเพื่อให้สอดรับกับความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลง ทั้งตลาดเดิมและตลาดที่เกิดขึ้นมาใหม่ อาทิ

• ลักษณะความต้องการที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนแปลง อันเกิดจากโครงสร้างของครัวเรือนที่เปลี่ยนแปลง เช่น คนที่อาศัยอยู่คนเดียวแต่งงานหรือสมรสแล้วไม่มีบุตร ซึ่งปัจจุบันก็จะเลือกซื้อห้องชุดในคอนโดมิเนียมเป็นที่อยู่อาศัยหลังแรก รวมไปถึงความต้องการอยู่อาศัยแต่ละประเภทมีการเปลี่ยนแปลง เช่น กลุ่มคนรุ่นใหม่ หรือครอบครัวที่มีรายได้ระดับปานกลาง-สูง มีความต้องการอาศัยทาวน์เฮ้าส์ในเมืองมากขึ้น
• โครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนแปลง ตัวอย่างเช่น ครอบครัวที่เดิมมีเพียงสามี-ภรรยา อาศัยอยู่ในห้องชุดคอนโดมิเนียม แต่พอมีลูกหรือมีรายได้ที่สูงขึ้นจึงต้องการที่จะขยับขยายที่อยู่อาศัยใหม่ให้มีขนาดใหญ่ขึ้น ซึ่งจะส่งผลให้มีความต้องการห้องนอนหลายห้อง รวมถึงห้องทำงาน ซึ่งก็มีผุ้ประกอบการอสังหาฯหลายรายพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบประเภทบ้านเดี่ยวหรือทาวน์โฮมในเมืองรอยต่อระหว่างกรุงเทพฯชั้นในกับชั้นกลางที่มีขนาดโครงการไม่ใหญ่มารองรับกลุ่มคนเหล่านี้ ซึ่งเมื่อเทียบราคาซื้อขายตารางเมตรต่อตารางเมตรแล้วที่อยู่อาศัยแนวราบนั้นถูกกว่า
• การลงทุนระบบโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ โดยเฉพาะโครงการรถไฟฟ้า  เป็นที่ชัดเจนว่า การเกิดโครงการรถไฟฟ้าสายต่างๆได้ช่วยให้การเดินทางที่รวดเร็ว และได้เปิดพื้นที่ทำเลทองใหม่ๆขึ้นหลายทำเล บางทำเลถูกยกชั้นให้เป็น New CBD (Central Business District) ด้วยเหตุนี้ก่อนที่จะผุดโครงการใหม่จึงเห็นผู้ประกอบการพิจารณาถึงปัจจัยต่างๆ เช่น ทำเลระยะห่างจากรถไฟฟ้าBTS หรือ รถไฟฟ้าใต้ดิน(MRT) ขนาดที่อยู่อาศัย และสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ เอาใจคนเมือง โดยผู้ประกอบการที่มีความโดดเด่นในการวางคอนเซ็ปต์สินค้าที่เป็นคอนโดฯเกาะแนวรถไฟฟ้าเป็นหลักก็คือ อนันดา ซึ่งก็ถือว่าได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้บริโภค จากนั้นล่าสุดเมื่อต้นกุมภาพันธ์2560 อนันดาก็ตอกย้ำ บริษัทอสังหาฯของคนรุ่นใหม่สู่ Tech Company ที่นำเอานวัตกรรมและเทคโนโลยีมาพัฒนายกระดับมาตรฐานในการขับเคลื่อนองค์กรและโครงการอสังหาฯให้มีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น เพื่อก้าวให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาดและผู้บริโภค

กล่าวได้ว่าการเปลี่ยนแปลงต่างๆที่เกิดขึ้นนอกจากจะมีอิทธิพลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคแล้ว ปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคก็มีอิทธิพลต่อความเชื่อมั่นผู้บริโภคด้วยเช่นกัน ไม่ว่าจะเป็นอัตราการเติบโตของ GDP ,ราคาน้ำมัน อัตราเงินเฟ้อ หรือแม้แต่เหตุการณ์ความไม่สงบของบ้านเมือง   ล้วนมีผลต่อกำลังซื้อหรือการตัดสินใจซื้อทั้งสิ้นโดยเฉพาะในตลาดระดับกลาง-ล่าง ตลาดกลุ่มนี้มีความอ่อนไหวต่อปัจจัยทางเศรษฐกิจค่อนข้างสูง

ดังนั้น แม้ภาคธุรกิจอสังหาฯจะมีความสำคัญต่อเศรษฐกิจ แต่การเติบโตที่ผู้ประกอบการได้คาดการณ์ไว้นั้นยังค่อนข้างต่ำคือประมาณ 5-7% เมื่อเทียบกับอดีตก่อนวิกฤติปี2540 ที่เติบโตเป็นตัวเลขสองหลัก การเติบโตที่ต่ำภายใต้ความเปราะบางของเศรษฐกิจ และความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลง รวมถึงการเปลี่ยนแปลงต่างๆที่เกิดขึ้นของสังคมที่เทคโนโลยีเป็นตัวกำหนดชีวิตในรูปแบบต่างๆรวมถึงการซื้อขายบ้าน(คอนโดฯ)ออนไลน์ ตลอดจนทัศนคติที่มีอสังหาริมทรัพย์และระบบโครงสร้างพื้นฐานต่างๆโดยเฉพาะรถไฟความเร็วสูงจะเชื่อมต่อเมืองหลายเมืองเข้าด้วยกันจนกลายเป็นฮับหรือมหานครถึงจุดนั้นเชื่อว่าอุตสาหกรรมอสังหาฯในเมืองไทยจะไม่เหมือนเดิมอีกต่อไป

…เมื่อตลาดอสังหาฯเปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็วเกินกว่าที่ใคร? หลายคนจะคาดเดาหรือคาดคิด…ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวอย่างไร ? เป็นสิ่งที่ต้องจับตาถึงความร้อนแรงดังกล่าว !!! ไม่แน่ ในอนาคต20ปี30 ปีจากนี้ไปเราอาจเห็นหุ่นยนต์ได้กลายมาเป็นตัวช่วยสำคัญในบ้านอยู่อาศัยก็ได้