หลังจากที่ทีมงาน “พร็อพทูมอร์โรว์” (prop2morrow) ได้นำเสนอมุมมองของ 2 นายกฯ อสังหาฯ ไป 2 ตอนแล้ว วันนี้จะนำเสนอตอนที่ 3 ซึ่งเป็น 3 ตอนที่ต่อเนื่อง โดยเป็นมุมมองของ “ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์” นายกสมาคมอาคารชุดไทย เกี่ยวกับตลาดอาคารชุดในปี 2562
นายกสมาคมอาคารชุดไทยเผยทิศทางอสังหาฯ ปี 62 เผชิญทั้งปัจจัยบวก–ลบ ช่วยหักล้างตลาดทรงตัว เชื่อเซกเมนต์ระดับกลาง–บน ราคา 3 ล้านบาทขึ้นไปยังเติบโตดี ส่วนหนี้ครัวเรือนยังเป็นปัญหาระยะยาวกลุ่มระดับกลาง–ล่าง แนะผู้ประกอบการระวังตัวในการลงทุน ต่างชาติยังตบเท้าเข้าร่วมทุนไม่ขาดสาย รายใหญ่งัดกลยุทธ์ด้านนวัตกรรมแข่งเดือด
คาดตลาดอสังหาฯ ปี 62 ทรงตัว
ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยถึง ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 ว่า จะทรงตัว ตามที่หน่วยงานราชการ รวมทั้งสถาบันการเงิน ได้พยากรณ์ว่าเศรษฐกิจในปี 2562 ยังจะสามารถเติบโตได้ที่ 4.0 ซึ่งเป็นตัวเลขที่เป็นฐานการเติบโตของปี 2561 ในระดับที่กว่า 4 % ถือว่าเป็นตัวเลขที่น่าพอใจมาก เพราะเติบโตจากฐานที่สูงแล้ว หากเมื่อย้อนหลังกลับไปในอดีต ไม่เคยมีตัวเลขที่เติบโตถึง 4 % เพราะฉะนั้นถ้าหากเทียบเคียงกันแล้ว ถือว่าเป็นตัวเลขที่มีอัตราการเติบโตพอสมควร ถือว่าไม่เลวร้ายมากนัก โดยคาดว่าในปี 2562 จะมีปัจจัยบวกจากการเลือกตั้ง ซึ่งก็คงเป็นสิ่งที่ทำให้การหมุนเวียนของเงินสะพัดมากขึ้นในระดับรากหญ้า ถือว่าเป็นสิ่งที่เงินหลายหมื่นล้านจะเข้าสู่มือประชาชน อีกปัจจัยหนึ่งคือ มีการคาดการณ์ว่าเศรษฐกิจจะเติบโตที่ 4 % ก็คงจะทำให้มีการจ้างงานในระดับที่สูงอยู่ เพราะจากสถิติของประเทศไทยมีอัตราการว่างงานที่ต่ำอยู่แล้ว และคงจะต่ำอย่างต่อเนื่อง และกำลังซื้อจะส่งผลมาถึงที่อยู่อาศัยได้
ในขณะที่ปัจจัยลบนั้นส่วนใหญ่จะรับรู้กันมากแล้ว และส่วนใหญ่จะรับรู้เพียงด้านเดียว ทั้งเรื่องสินเชื่อ อัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นมาที่ 0.25 และมีความเป็นไปได้ที่ปีหน้าจะขึ้นมาที่ 0.25-0.50 % ส่วนสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ และจีน มองว่าสหรัฐฯ กำลังมองการวัดผลอยู่ว่าได้ผลประโยชน์ที่ต้องการหรือไม่ หากเพียงพอแล้วก็คงจะหยุด ซึ่งเกมก็จะเบาลง
ส่วนเรื่องกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ… และภาษีลาภลอย คงไม่ส่งผลกระทบมากนักในปี 2562 โดยเฉพาะภาษีที่ดินฯ ที่จะมีผลบังคับใช้ในปี 2563 อาจจะส่งผลต่อแลนด์ลอร์ด ที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ที่ดิน อาจจะปล่อยที่ดินออกสู่ตลาดมากขึ้น แต่ราคาก็ไม่ถูกลง ยังเป็นไปตามความพึงพอใจของเจ้าของที่ดิน ดังนั้นเมื่อทั้งปัจจัยบวกและลบมาหักล้างกันแล้ว ภาพรวมตลาดก็น่าจะทรงตัวได้ แต่สถานการณ์จะไม่รุนแรงเท่าปี 2540 เพียงแต่อัตราการเติบโตชะลอตัวเท่านั้น
หนี้ครัวเรือนยังเป็นปัญหาใหญ่กลุ่มระดับกลาง–ล่าง
ในปี 2561 เซกเมนต์ที่ยังทำการตลาดได้ดีคือ ระดับกลาง-บน ระดับราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป และมองว่าในปี 2562 ตลาดยังมีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนี่อง เพราะเป็นกลุ่มที่มีเงินออมหมุนเวียนในมือสูง สามารถที่จะตัดสินใจซื้อและโอนได้ คือมีอำนาจในการซื้อมากกว่าระดับกลาง-ล่าง ระดับราคา 3 ล้านบาทลงมา ซึ่งสภาพเศรษฐกิจและหนี้ครัวเรือนยังเป็นปัญหาของกลุ่มระดับกลาง-ล่างอยู่เช่นกัน และคงต้องใช้ระยะเวลาในการแก้ไขที่ยาวนานเพื่อให้คลี่คลาย
โดยเรื่องที่น่ากังวลที่สุดคือ เรื่องจิตวิทยาในเรื่องอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้น โดยส่วนตัวคิดว่าไม่มีผลมากนัก เนื่องจากมองว่าที่ผ่านมาอัตราดอกเบี้ย อยู่ในระดับที่ต่ำมาก คิดว่าผู้ที่มีความจำเป็นในการซื้อที่อยู่อาศัย ก็จะพอรับได้ ส่วนการที่ธนาคารแห่งประเทศไทยออกมาตรการปรับเกณฑ์อัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value :LTV) เพิ่มขึ้นนั้น จากข้อมูลที่รับรู้เพิ่มขึ้นมาอย่างต่อเนื่อง พบว่าผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยเป็นสัญญาที่ 2 และ 3 มีอัตราส่วนเพียง 20-30 % ถือว่าไม่มากนัก แต่เป็นผลกระทบในกลุ่มเล็กเท่านั้น ซึ่งเป็นเรื่องที่ต้องคอยระวัง
ด้านผู้ประกอบการนั้นในด้านการพัฒนาโครงการใหม่ ก็ต้องมีความระมัดระวังมากขึ้น ทั้งในด้านเงินสดที่มีหมุนเวียนมากพอและทำเลที่ตั้ง จุดแข็งของโครงการ เพื่อเป็นหลักประกันว่าลูกค้าก็ยังเลือกโครงการนั้นต่อไป และโครงการที่พัฒนาจะต้องดีกว่าเดิม ส่วนการร่วมทุนกับต่างชาติคงยังมีให้เห็นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งประเทศไทยยังมีความน่าลงทุน จึงสามารถดึงดูดความสนใจจากต่างประเทศเป็นอย่างมาก เพราะอสังหาฯในประเทศไทยยังให้ผลตอบแทนที่สูง
โซนตะวันออกทำเลเด่นปี 62
อย่างไรก็ตามการที่ภาครัฐขยายการลงทุนโครงการเมกะโปรเจกต์ โดยเฉพาะรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ และส่วนต่อขยาย จะทำให้มีการเปิดพื้นที่ใหม่ๆ มากขึ้น ประชาชนมีทางเลือกที่มากขี้นด้วย โดยมองว่าทำเลโซนตะวันออกของกทม. ยังมีความโดดเด่น เพราะมีประชากรอาศัยอยู่มาก และมีรายได้ต่อหัวที่สูงกว่าโซนอื่นๆ ของกทม. ส่วนทำเลแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง คงเป็นทำเลที่ดับอย่างต่อเนื่องจากปีก่อนๆ เพราะมีการเดินรถช้ากว่าแผนไปหลายปี ทำให้มีซัพพลายสะสมอยู่ในตลาดเป็นจำนวนมาก และเมื่อเปิดให้บริการรถไฟฟ้า ประชาชนก็อาจจะตกใจกับค่าโดยสารไป-กลับ ซึ่งระยะแรกมีผู้โดยสารใช้บริการน้อยมาก และปัจจุบันก็ยังมีตัวเลขผู้โดยสารที่ยังไม่สูงมากนักเมื่อเทียบกับสายสีเขียวเหนือ ที่พอเริ่มเปิดให้บริการก็มีผู้รับบริการเป็นจำนวนมาก
ผู้ประกอบการแข่งเดือดชูจุดขายด้านนวัตกรรม
ทั้งนี้เนื่องจากคอนโดฯ เป็นสินค้าที่มีความเสรี มีการแข่งขันสูง ผู้ประกอบการส่วนใหญ่มีฐานการเงินที่สูง ดังนั้นการแข่งขันก็ยังสูงต่อเนื่อง จึงต้องหากลยุทธ์ที่เป็นจุดแข็งเพิ่มขึ้น ซึ่งจะต้องเป็นเรื่องนวัตกรรมเท่านั้น ที่จะต้องคิดค้นสิ่งแปลกใหม่มานำเสนอ เพื่อให้ผู้บริโภคเลือกโครงการของบริษัทนั้นๆ มากที่สุด ทั้งนี้แล้วแต่ความเชี่ยวชาญของแต่ละบริษัทว่าจะนำเสนอในรูปแบบไหน เพื่อสร้างความเป็นที่อยู่อาศัยที่ดีขึ้น โดยไตรมาส 1/2562 ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะเน้นการนำยอดโอนของโครงการที่แล้วเสร็จ 3 ไตรมาสสุดท้ายปี 2561 มาโอน ดังนั้นจึงคิดว่ายอดโอน ยอดรายได้น่าจะอยู่ที่ระดับทรงตัว เนื่องจากเป็นยอดขายของเมื่อ 2 ปีที่ผ่านมา
อ่านข่าวเพิ่มเติม >>>>>> ปี’62 รับมือดอกเบี้ยขาขึ้น เตือนสติ “อย่าลงทุนเกินตัว”
อ่านข่าวเพิ่มเติม >>>>>> โจทย์หินปี 62 อสังหาฯ บริหารสภาพคล่อง หวั่นเบี้ยวค่าก่อสร้าง-ห่วงบ้านล้านหลังเกิดยาก
