คอลลิเออร์ส ฯ เผยราคาขายคอนโดมิเนียมกรุงเทพมหานครในปี 2561 มีการปรับตัวสูงขึ้กว่า 8.2% จากราคาขายเฉลี่ย 125,500 บาทต่อตร.ม.

นายภัทรชัย ทวีวงศ์  ผู้จัดการอาวุโสแผนกวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่าในปี  2561 ที่ผ่านมา ในกรุงเทพมหานครมีคอนโดมิเนียมเปิดตัวสูงถึง 158 โครงการ 66,021 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนทั้งหมดประมาณ 319,698 ล้านบาท (ลบ.)เติมโตจากปี 2560 ที่ 55,398 ยูนิต ประมาณ 19.2% ซึ่งถือว่าในปี 2561 ที่ผ่านมา เป็นปีที่มีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมสูงที่สุดในรอบ 30 ปีที่ผ่านมา และพบว่า ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในปีนี้จะอยู่ที่ 135,790 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) ซึ่งมีการปรับตัวในในปี 2560 ประมาณ 8.2% จากราคาขายเฉลี่ยประมาณ 125,500 บาทต่อตารางเมตร ปัจจัยหลักของการปรับราคาของคอนโดมิเนียมเนื่องจากราคาต้นทุนที่ดินในกรุงเทพมหานครในช่วงที่ผ่านมามีการปรับตัวสูงขึ้นเป็นอย่างมาก ซึ่งเมื่อต้นทุนสูงขึ้น ผู้ประกอบการก็มีความจำเป็นที่ต้องปรับราคาขายขึ้นเช่นเดียวกัน

อุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในปี พ.ศ. 2561 จำแนกตามช่วงระดับราคา

ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

หากจำแนกอุปทานที่เปิดขายใหม่ในปี 2561 ที่ผ่านมาตามระดับราคาพบว่า จากจำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่ทั้งหมด 66,021 ยูนิต นั้นพบว่า

ช่วงระดับราคา 50,001 – 100,000 บาทต่อตารางเมตร เป็นช่วงราคาที่ผู้ประกอบการพัฒนาคอนโดออกมามาที่สุดถึง 30,236 ยูนิต หรือคิดเป็น 46%  จากอุปทานที่เปิดขายใหม่ทั้งหมดในปีนี้ แต่พบว่าช่วงระดับราคานี้ในปี 2561 มีการพัฒนาคอนโดมิเนียมออกสู่ตลาดน้อยลงประมาณ 6% เมื่อเทียบกับปี 2560 ที่มีการพัฒนาออกมาถึง 32,219 ยูนิต

ช่วงระดับราคา 100,001 – 150,000 บาทต่อตารางเมตร มีประมาณ  16,972 ยูนิต ที่เติบโตจากที่ที่แล้วถึง 26% ที่ประมาณ 13,792 ยูนิต

ช่วงระดับราคา 150,001 – 200,000 บาทต่อตารางเมตร ที่มีการพัฒนาออกมาประมาณ 7,620 ยูนิต หรือประมาณ 11% จากอุปทานที่เปิดขายใหม่ทั้งหมดในปีนี้ และมีการเติบโตจากในปี 2560 ที่ประมาณ 12.9%

ส่วนช่วงระดับราคา 100,001 – 200,000 บาทต่อตารางเมตร มีการพัฒนาออกสู่ตลาดสูงขึ้นเติบโตขึ้นกว่า 20%  เนื่องจากราคาที่ดินที่มีการปรับขึ้นอย่างต่อเนื่องในกรุงเทพมหานครในช่วงที่ผ่านมา ส่งผลให้ผู้ประกอบการมีการปรับราคาขายขึ้นเช่นเดียวกัน

อุปทานเปิดขายใหม่คอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครในปี พ.ศ. 2561 จำแนกจากไตรมาสและระดับราคา

ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

จากข้อมูลจะพบว่าคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครในปี 2561 พบว่า ในช่วงราคา 50,001-100,000 บาทต่อตารางเมตรมีการพัฒนาออกมามากที่สุดในแต่ละไตรมาสเกือบทุกไตรมาส แต่ส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมิเนียมนอกเขตใจกลางเมืองและตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างที่ราคาที่ดินยังไม่สูงมาก รองลงมาคือช่วงระดับราคา 100,001-150,000 บาทต่อตารางเมตร และช่วงระดับราคา 150,001 – 200,000  บาทต่อตารางเมตร และจากข้อมูลพบว่า ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในปีนี้จะอยู่ที่ประมาณ 135,790 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งมีการปรับตัวในในปี 2560 ประมาณ 8.2% จากราคาขายเฉลี่ยประมาณ 125,500 บาทต่อตารางเมตร

ปัจจัยหลักของการปรับราคาของคอนโดมิเนียมเนื่องจากราคาต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้น ซึ่งแผนกวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทยมองว่า ราคาคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครในช่วงหลายปีที่ผ่านมาที่มีการปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่องเช่นเดี่ยวกับราคาที่ดิน ซึ่งเป็นสิ่งที่น่ากังวลเป็นอย่างมาก การปรับขึ้นของราคาในช่วงดังกล่าวไม่สอดคล้องกับรายได้ของผู้บริโภค ซึ่งรายได้ของผู้บริโภคไม่สามารถปรับตัวได้ทันกับราคาขายที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในทุกๆปี ยิ่งราคามีการปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นยิ่งส่งผลให้กำลังซื้อยากที่จะเข้าถึง การดูดซับอุปทานคอนโดมิเนียมในตลาดก็จะมีแนวโน้นที่ช้าลง

ทั้งนี้ จากตัวเลขหนี้สินครัวเรือน ของคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ณ  ไตรมาสที่ 2 ปี 2561 พบว่า หนี้สินครัวเรือนมีมูลค่าสูงถึง 12.34 ล้านล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.7 เทียบกับร้อยละ 3.8 และ 4.6 ในปี 2559 และ 2560 ตามลำดับ ซึ่งหนี้ครัวเรือนก็เป็นอีกปัจจัยสำคัญที่เป็นภาระของผู้บริโภคที่จะฉุดความสามารถในการซื้อให้ต่ำลง ยิ่งราคาขายมีการปรับขึ้นราคาอย่างต่อเนื่อง แต่กำลังซื้อไม่สามารถเข้าถึงได้ทัน ก็เป็นปัญหาสำคัญที่ผู้ประกอบการต้องทบทวนสำหรับการพัฒนาโครงการ ซึ่งในช่วงที่ผ่านมาสังเกตพบว่า ในบางโครงการตั้งอยู่ในทำเลที่เหมาะสม รูปแบบโครงการน่าสนใจและราคาขายอยู่ในระดับราคาที่เหมาะสม ก็ได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อเป็นจำนวนมาก

ในปี 2562 นี้ ถือว่าเป็นปีที่ท้าทายเป็นอย่างมากสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ทุกราย ที่ต้องเตรียมพร้อมรับมือกับปัจจัยลบต่างๆที่อาจจะเข้ามากระทบ ซึ่งแผนกวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ยังคงเชื่อว่า หากผู้ประกอบการพัฒนาสินค้าที่ตั้งอยู่บนพื้นฐานของความเข้าใจกำลังซื้อที่แท้จริง ไม่ปรับราคาขายให้สูงเกินกว่าที่จะสามารถเข้าถึงได้ สินค้าที่พัฒนาออกมาก็จะยังคงได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้ออย่างต่อเนื่อง