ปัจจัยลบปี62พ่นพิษ ผู้ประกอบการระวังตัวแจ ชะลอซื้อที่ดินพัฒนาเพิ่ม หันเร่งระดับสต๊อกเก่าภายในครึ่งปีแรก  คาดภาพรวมทั้งปีโตประมาณ5%บวกลบ ระบุคอนโดฯส่วนแบ่งตลาดหดตัวแต่ยอดขาย–โอนยังครองแชมป์ จับตาบ้านมือสองกลับมาเป็นพระเอกปีหมูทอง  คาดการร่วมทุนต่างชาติปีนี้เพิ่มสัดส่วนเป็น30%

โครงการเปิดตัวใหม่ปี62ลดลง5.3%

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.) เปิดเผยในงานเสวนาภายใต้หัวข้อ “แนวโน้มภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562…รุ่งหรือร่วง” ว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยกทม.-ปริมณฑล ในปี 2562 มีการเปิดตัวใหม่ในปี2562 ลดลงจากปี 2561 ประมาณ 5.3% ขณะที่หน่วยเหลือขายอาจอยู่ที่ประมาณ 5% สำหรับที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจะมีเพิ่มขึ้นจากปีที่ผ่านมาประมาณ 6.8% ขณะที่หน่วยโอนในปีนี้คาดว่าจะลดลงที่ประมาณ 17.9% และมูลค่าการโอนก็ลดลงไปที่ 15.1%

โดยโครงสร้างตลาดที่อยู่อาศัยในปีนี้ จะเป็นบ้านใหม่ประมาณ 67% หากวิเคราะห์ค่าเฉลี่ยบ้านที่ขายได้/การโอนกรรมสิทธิ์บ้านใหม่จะอยู่ที่ประมาณ 96%  ส่วนค่าเฉลี่ยบ้านสร้างเสร็จพร้อมโอน/การโอนกรรมสิทธิ์บ้านใหม่ มีอยู่ที่ประมาณ 110%  ซึ่งอาจจะมีซัพพลายโอเวอร์อยู่บ้าง ดังนั้นจะต้องระบายซัพพลายเก่าออกให้ได้มากที่สุด เพื่อที่จะสามารถเพิ่มซัพพลายใหม่เข้าไปได้และทำให้ตลาดเกิดความสมดุล ด้านค่าเฉลี่ยบ้านเสร้างเสร็จพร้อมโอน/หน่วยขายได้ทั้งหมด ประมาณ 105%

“ซึ่งโดยภาพรวมปีนี้มองว่ายังไปได้ แต่ต้องระวังการเปิดตัวโครงการใหม่ แม้ยังไม่มีภาวะโอเวอร์ซัพพลาย แต่บ้านที่มีขายอยู่ในตลาดเป็นบ้านที่สร้างเสร็จแล้วในระดับที่สูง จึงไม่ควรเพิ่มหน่วยขายใหม่มากนัก”ดร.วิชัย กล่าว

ผู้ประกอบการชะลอซื้อที่ดิน–ครึ่งปีแรกเร่งระบายสต๊อก

นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า เศรษฐกิจโลกชะลอตัวอย่างแน่นอน การลงทุนในประเทศต้องมีความแม่นยำสูง และสภาพคล่องมีความจำเป็นมากที่สุด ส่วนการเมืองต้องรอดูความชัดเจนอีกครั้งหนึ่ง โดยส่วนใหญ่ในครึ่งปีแรกผู้ประกอบการจะเน้นระบายสต๊อกเก่าให้ได้มากที่สุด และจะไปเน้นเปิดตัวโครงการใหม่ได้ในครึ่งปีหลัง2562  ส่วนปัญหาการขาดแคลนแรงงานยังมีต่อเนื่อง ผู้ประกอบการต้องปรับตัวรับกับการก่อสร้างแบบใหม่ ซึ่งต้องมีการศึกษาข้อมูลไว้ล่วงหน้า เพื่อที่จะสามารถรับมือกับการแข่งขันได้ทัน

ทั้งนี้มองว่าเศรษฐกิจไทยในปี 2562 ยังอยู่ในลักษณะอ่อนไหวต่อปัจจัยภายนอก โดยมีแรงหนุนจากสภาพคล่องของอัตราดอกเบี้ย และการลงทุนของภาครัฐ ส่งให้เกิดการลงทุนของภาคเอกชนและการบริโภคภายในประเทศ แต่มีความกังวลด้านการเมืองและเศรษฐกิจโลก เป็นตัวกดดัน การขยายตัวทางเศรษฐกิจต้องมาจากการบริโภคภายในประเทศ ,การลงทุนของภาคเอกชน,การลงทุนและใช้จ่ายของภาครัฐบาล แต่การส่งออกอาจขยายตัวได้เพิ่มขึ้นบ้าง แต่ยังไม่มั่นคงพอ

โดยช่องทางการแก้ไข รัฐบาลต้องเร่งการใช้จ่ายการลงทุน การเบิกจ่ายในโครงการของรัฐและตามแผนงานเมกะโปรเจกต์ด้านระบบสาธารณูโภคและโลจิสติกส์ อีกทั้งต้องเร่งสรุปปัญหาอุทกภัย-ภัยแล้ง เพื่อฟื้นฟูความเชื่อมั่นของนักลงทุนและผู้บริโภค อีกทั้งต้องช่วยกันไม่ให้เกิดภาวะการณ์ไม่สงบทางการเมือง และฟื้นฟูภาพลักษณ์ของประเทศ ขณะเดียวกันรัฐบาลต้องดำเนินนโยบายการเงินและการคลัง เพื่อรักษาเสถียรภาพของอัตราแลกเปลี่ยนค่าเงินบาท และเงินทุนต่างประเทศที่ไหลเข้าออก  อีกทั้งต้องปฏิรูปโครงสร้างกฎหมายและภาษี เพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน

อย่างไรก็ตามโดยภาพรวมของตลาดอสังหาฯในปีนี้ คาดว่าจะมีอัตราการเติบโตประมาณ5%บวกลบ โดยอาคารชุดแม้ส่วนแบ่งตลาดจะลดลง แต่ก็ยังเป็นเซกเตอร์ที่มีปริมาณหน่วยขายและโอนมากที่สุด โดยเฉพาะในกทม.(แนวรถไฟฟ้า)  ขณะที่ทาวน์เฮาส์เป็นเซกเตอร์ที่มีการเติบโตสูงขึ้นมากจาก บ้านเดี่ยว คอนโดฯ โดยราคาสูงขึ้นเฉลี่ย 3-10%ต่อปี จากต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้น โดยสามารถซื้อทาวน์เฮาส์ได้ขนาด 80-100 ตารางเมตร เมื่อเทียบกับคอนโดฯ ในระดับราคาเดียวกันจะซื้อได้เพียง 30 ตารางเมตรเท่านั้น

สำหรับปัจจัยบวกในปีนี้ยังมีให้เห็นคือ ธนาคารยังมีการแข่งขันขยายสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ,ดอกเบี้ยของสินเชื่อซื้อบ้านยังคงอัตราไม่สูง ,กำลังซื้อของผู้บริโภคภายในประเทศยังคงดีอยู่ ,ตลาดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (Asean Economics Community:AEC) จะเปิดโอกาสให้ความต้องการอสังหาฯไทยสูงขึ้น โดยเฉพาะอาคารสำนักงาน,เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์,นิคมอุตสาหกรรม,โรงแรม,คอนโดมิเนียม และอื่นๆ ซึ่งที่ผ่านมามีผู้ประกอบการบางรายไปซื้อที่ดินในทำเลAECไว้บ้างแล้ว แต่ก็ต้องมีความระมัดระวังในการลงทุนด้วย

นอกจากนี้รัฐบาลยังมีนโยบายเร่งรัดโครงการเมกะโปรเจกต์ต่างๆ,นโยบายการเปิดเขตเศรษฐกิจพิเศษในหัวเมืองการค้าชายแดน รวมไปถึงโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก(Eastern Economic Corridor : EEC)  ซึ่งจะเป็นแรงกระตุ้นให้เกิดการลงทุนและความต้องการอสังหาฯมากขึ้น

ด้านปัจจัยลบ-ปัจจัยเสี่ยงในปี2562 ที่ต้องระวังคือ การเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบและผังเมือง รวมถึง รายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (Environmental Impact Assessment :EIA) ยังเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาโครงการเช่นเดิม โดยราคาค่าทำสูงขึ้นจากหลักแสนเป็นหลักล้านแล้ว แต่ความล่าช้ายังเหมือนเดิม ต้นทุนการพัฒนาโครงการสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องมาจากราคาที่ดิน โดยเฉพาะอาคารชุดสูงขึ้นมาก

“ตลาดในกทม.-ปริมณฑล ยังไปได้ ส่วนต่างจังหวัดต้องมีความระมัดระวัง  และผู้ประกอบการต้องศึกษาเรื่องเทคโนโลยีมากขึ้น  ขณะเดียวกันผู้ประกอบการอสังหาฯชะลอการซื้อที่ดิน เพราะธนาคารเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ หรือหากซื้อที่ดินแล้วก็ไม่ควรซื้อเกินความจำเป็น และควรที่จะนำมาพัฒนาทันที”นายอธิป กล่าวในที่สุด

จับตาบ้านมือสองพระเอกปีหมูทอง

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ที่ผ่านมามีผู้ประกอบการต่างชาติสนใจมาร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทยอีกเป็นจำนวนมาก ซึ่งบางรายไม่ต้องการพัฒนาโครงการแนวสูง แต่ต้องการพัฒนาในรูปแบบของเมืองมากกว่า ขณะที่สถาบันการเงินก็ยังเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ส่วนบ้านมือสองที่ถูกยึดเป็นNPAในสถาบันการเงินหลายหมื่นยูนิต บางโครงการอยู่ในทำเลที่ดีกว่าโครงการบ้านมือหนึ่ง ซึ่งถือเป็นโอกาสที่จะทำตลาดบ้านมือสองได้ในปี2562 นี้

“ที่น่าห่วงในปีนี้คือสภาพคล่องของผู้ประกอบการแต่ละราย เพราะไม่รู้เลยว่าในอนาคตแบงก์พาณิชย์จะมีมาตรการอะไรออกมาอีก” นายพรนริศ กล่าว

สัดส่วนร่วมทุนต่างชาติเพิ่มเป็น30%

ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ในปี 2561 ที่ผ่านมา ราคาขายคอนโดฯในกรุงเทพฯเพิ่มขึ้นเฉลี่ยอยู่ที่ 7.6% และแนวโน้มเฉลี่ยของราคาคอนโดฯเปิดขายใหม่ ในปี2562คาดว่ายังคงเพิ่มสูงขึ้น หรือทรงตัว แต่ในอัตราที่ลดลงซึ่งไม่ถึงขั้นติดลบ  ซึ่งจะสะท้อนกำลังซื้อจริงได้มากขึ้น สำหรับทำเลที่ดีมานดยังมีความต้องการสูง ได้แก่ จตุจักร,ห้วยขวาง และพญาไท-ราชเทวีส่วนพื้นที่ที่ควรหลีกเลี่ยงในการลงทุน ได้แก่ สายสีม่วง-นนทบุรี, สายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย และบางกอกน้อย-บางพลัด

สำหรับตลาดกลาง-บน ยังมีดีมานด์ เพราะมนุษย์เงินเดือนยังมีการปรับเงินเดือนอย่างต่อเนื่อง หากยังมีกำลังซื้อจากรายได้ประจำ ขณะเดียวกันผู้ประกอบการควรเน้นระบายสต๊อกตลาดระดับล่างรวมไปถึงเลี่ยงการพัฒนาโครงการในตลาดระดับล่าง และพิจารณาในทำเลที่ยังแข่งขันได้ เนื่องจากปัญหาหนี้ครัวเรือนและมาตรการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value: LTV)ของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)

ขณะที่ราคาที่ดินก็มีการปรับขึ้นสูงต่อเนื่อง เช่นเดียวกับค่าแรงก็ปรับเพิ่มสูงขึ้นเช่นกัน ดังนั้นราคาที่อยู่แบบฟรีโฮลด์ (Freehold) อาจราคาสูงไปสำหรับลูกค้าบางกลุ่ม ดังนั้น อสังหาฯแบบลีสโฮลด์ (Leasehold)จะมีบทบาทมากขึ้น ด้านการร่วมทุนระหว่างผู้ประกอบการไทยกับต่างชาติจะมีเพิ่มมากขึ้นจาก 26%  ในปี2561 เพิ่มเป็น 30% ในปีนี้ผู้ประกอบการที่จะจดทะเบียนเข้าตลาดหลักทรัพย์ฯควรสำรองเงินสดไว้ให้ได้มากที่สุด

ดังนั้นกลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการจะต้องเร่งดำเนินการคือ เร่งระบายสต๊อกระดับกลาง-ล่างให้มากที่สุด และเน้นการลงทุนคอนโดฯระดับกลาง-บน โดยตอบสนองความต้องการของลูกค้าที่สร้างความแตกต่างที่เป็นดีมานด์เฉพาะกลุ่ม  ส่วนผู้ประกอบการที่จะนำบริษัทเข้าตลาดหลักทรัพย์ฯ อาจจะมีความเสี่ยงเรื่องราคา