คาดผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร(ปรับปรุงครั้งที่4) พร้อมประกาศใช้ในปี 2564 “ชูขวัญ นิลศิริ” ผอ.สำนักวางผังเมืองกทม. เผย 10 ทำเลทองบูมรับผู้ประกอบการและกลุ่มทุนพลิกโฉมพัฒนาอสังหาฯ

นางชูขวัญ นิลศิริ ผู้อำนวยการสำนักวางผังเมือง กรุงเทพมหานคร (กทม.)กล่าวในงานเสวนา “ทำเลน่าลงทุนในผังเมืองใหม่” จัดโดยมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย ถึงความคืบหน้าถึง(ร่าง)ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ….. (ปรับปรุงครั้งที่ 4 )ว่า คาดว่าพร้อมประกาศใช้ได้ในปี 2564  โดยขณะนี้อยู่ระหว่างดำเนินการตามขั้นตอนต่างๆ ดังนี้

• เสนอร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่4) ต่อการพิจารณาของคณะกรรมการที่ปรึกษาผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร กรมโยธาธิการและผังเมืองคณะอนุกรรมการผังเมืองจังหวัดกรุงเทพมหานคร และคณะกรรมการผังเมืองจังหวัดกรุงเทพมหานครในเดือนมีนาคม 2563
• ปิดประกาศให้ผู้มีส่วนได้เสียยืนคำร้องภายใน 90 วันในช่วงกลางปี 2563
• เสนอคำร้องต่อการพิจารณาของคณะกรรมการที่ปรึกษาผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร กรมโยธาธิการและผังเมืองคณะอนุกรรมการผังเมืองจังหวัดกรุงเทพมหานคร และคณะกรรมการผังเมืองจังหวัดกรุงเทพมหานคร
• ดำเนินการออกข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร บังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. ….

ทั้งนี้ (ร่าง)ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่นี้จะสอดคล้องกับการขยายตัวของเมือง และแผนแม่บทในการพัฒนาเมืองในอนาคต โครงข่ายรถไฟฟ้า 13 สาย รวมถึงโครงการคมนาคมและขนส่งของถนนสายต่างๆที่เพิ่มขึ้นจาก 136 สายเป็น 203 สายนั้นจะช่วยเพิ่มศักยภาพในการพัฒนาและการใช้ประโยชน์ที่ดินได้ค่อนข้างมากจากเดิมนั้น อย่างน้อยมี 10 ทำเลทองที่จะสนับสนุนการลงทุนและการบูมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และกลุ่มทุนต่างๆ ได้แก่

บริเวณวิภาวดีรังสิต ถนนแจ้งวัฒนะ มีการปรับประโยชน์ที่ดินเพื่อรองรับรถไฟฟ้าสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต) และสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) ปรับจากที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.3 )เป็น หนาแน่นปานกลาง (ย.7)

ถนนพหลโยธิน แจ้งวัฒนะ และรามอินทรา ได้ปรับประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางหรือที่ดินประเภท ย.6 เป็น ย.9 และพาณิชยกรรม5 เพื่อรองรับรถไฟฟ้าสายสีเขียว (หมอชิต -คูคต) และรถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี)

วิภาวดีรังสิต พหลโยธิน รัชดาภิเษก เขตจุตุจักร ซึ่งเป็นพื้นที่ที่เชื่อมต่อสถานีรถไฟสายสีแดง, สีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) และสีเขียว (หมอชิต-คูคต) และเป็นพื้นที่ที่ต่อเนื่องกับศูนย์การคมนาคมบางซื่อ มีการปรับประโยชน์ที่ดินจาก ย.7 เป็นย.13 อีกทั้งยังมีการปรับเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio : FAR) จาก FAR 5 เท่าเป็น FAR 7 เท่า

บริเวณ ถนนรามอินทรา ประดิษฐ์มนูธรรม นวมินทร์ เสรีไทย รามคำแหง และลาดพร้าว  เพื่อรองรับการใช้บริการรถไฟฟ้าสายสีชมพู(แคราย-มีนบุรี)ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง, สายสีน้ำตาล (แคราย-บึงกุ่ม) เป็นโครงการรถไฟฟ้าในอนาคต, สายสีเทา (วัชรพล-ท่าพระ)ที่จะเกิดการลงทุนในอนาคตด้วยเช่นกัน, สายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรี)ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง และสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง)ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง มีการปรับประโยชน์ที่ดินจากย.4 เป็นย. 6 โดยมีการปรับFAR จาก 3 เป็น 3.5 เท่า

บริเวณศูนย์ชุมชนเมืองมีนบุรี เพื่อรองรับการให้บริการรถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย- มีนบุรี และ รถไฟฟ้าสายสีส้ม(ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย – มีนบุรี)โดยมีการปรับประโยชน์ที่ดินที่อยู่จากประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ย.6 เป็นพื้นที่พาณิชยกรรม (พ.5) ทั้งยังได้ขยายFAR จาก4.5เป็น เป็นFAR 7 เท่า เพื่อต้องการให้พื้นที่ดังกล่าวเป็นศูนย์กลางธุรกิจ(CBD)ในย่านนั้น ด้วยเพราะศักยภาพของทำเลที่เป็นจุดตัดของรถไฟฟ้าสองสาย คือรถไฟฟ้าสายสีส้มและสายสีชมพู ที่จะเพิ่มการบริการชุมชนในบริเวณนั้นๆ

บริเวณถนนรัชดาภิเษก ซึ่งเป็นบริเวณที่ต่อเนื่องจากศูนย์กลางการคมนาคมมักกะสัน และสุขุมวิท ดังนั้นเพื่อรองรับการขยายตัวของย่านพาณิชยกรรมศูนย์กลางรอง จึงได้มีการปรับประโยชน์ที่ดินจากพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางถึงที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (ย.9- ย.10 )มาเป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์(พ.7) มีการปรับจากFAR7-8 เท่า เป็นFAR 8 เท่าทั้งโซน เพื่อรองรับการขยายพื้นที่ย่านพาณิชยกรรมเป็นศูนย์กลางธุรกิจรองจากใจกลางเมือง

บริเวณศรีนครินทร์ เพื่อรองรับการให้บริการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง(ลาดพร้าว –สำโรง)ในเขตสวนหลวง จึงได้มีการปรับประโยชน์ที่ดินจากพื้นที่ที่อยู่อาศัยปานกลาง(ย.4)เป็นพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (ย.7) อีกทั้งยังได้ปรับเพิ่มFAR จาก 3 เป็น  4 เท่า

บริเวณศรีนครินทร์และถนนบางนา- ตราด เพื่อรองรับการให้บริการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) ได้มีการปรับประโยชน์ที่ดินจากพื้นที่ที่อยู่อาศัยประเภท ย.7 เป็นพื้นที่พาณิชยกรรม(พ.5) อีกทั้งยังปรับFAR 5 เป็น FAR 7 เท่า

บริเวณศูนย์ชุมชนชานเมืองลาดกระบัง เพื่อส่งเสริมการเป็นศูนย์ชุมชนชานเมือง ด้านตะวันออกของกรุงเทพมหานครได้มีการปรับประโยชน์ที่ดินจากพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยหรือที่ดินประเภท ย.3 เป็นพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากหรือที่ดินประเภท ย.7

พื้นที่บริเวณตลิ่งชัน ทวีวัฒนา และบางแค เพื่อรองรับการให้บริการรถไฟฟ้าสายสีส้ม (บางขุนนนท์-ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย),รถไฟฟ้าสายสีเขียว (บางหว้า-คูคต),รถไฟฟ้าสายสีแดง (บางซื่อ-ตลิ่งชัน) และการพัฒนาศูนย์กลางชุมชนชานเมืองตลิ่งชัน จึงมีการปรับจากพื้นที่เกษตรกรรมหรือที่ดินประเภท ก.2 เป็นที่ดินประเภท ย.1,3,6,7 ขึ้นอยู่กับบางทำเล โดยมีการปรับ FAR จาก 1 เท่า เป็น FAR 2,3.5,4

พร้อมกันนี้นางชูขวัญ ยังกล่าวด้วยว่า ร่างผังเมืองใหม่ ดังกล่าวยังได้มีมาตรการอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน หรือ FAR Bonus อีก 20%ให้กับโครงการที่เข้าข่าย คือ

• การจัดพื้นที่เพื่อเปลี่ยนถ่ายสัญจรบริเวณสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน
• การจัดให้มีพื้นที่ว่างเพื่อประโยชน์สาธารณะหรือสวนสาธารณะริมแม่น้ำ ลำคลองหรือแหล่งน้ำสาธารณะ
• การจัดให้มีพื้นที่สำหรับใช้สถานที่รับเลี้ยงเด็กหรือสถานดูแลผู้สูงอายุในเวลากลางวัน

นอกจากนี้ยังมีมาตรการทางผังเมืองใหม่ๆ อาทิ ในโครงการพัฒนาขนาดใหญ่ รวมถึงมาตรการโอนสิทธิ์การพัฒนา หรือ TDR (Transfer of Development Rights : TDR ) โดยโครงการพัฒนาขนาดใหญ่ ประกอบด้วย

• พื้นที่ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.1-ย.5 ) ไม่น้อยกว่า 100 ไร่
• พื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.6-ย.10) ไม่น้อยกว่า 50 ไร่
• การใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัย5หนาแน่น (ย.11-ย.15) ไม่น้อยกว่า 20 ไร่
• การใช้ประโยชน์จากพาณิชยกรรม (พ.3 –พ.8) ไม่น้อยกว่า 20 ไร่

พร้อมกันนี้ นางชูขวัญ ยังยกตัวอย่าง โครงการของการเคหะร่มเกล้า ที่สามารถเพิ่มพื้นที่พัฒนาได้เพราะเป็นโครงการที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่กว่า 500 ไร่

​ส่วนมาตรการโอนสิทธิ์การพัฒนานั้น มีรายละเอียดคือ

• การโอนสิทธิการพัฒนาระหว่างแปลงที่ดินภายในบริเวณที่ใช้ประโยชน์ที่ดิน
• การโอนสิทธิ์การพัฒนาจากแปลงที่ดินที่บริเวณหนึ่งไปยังที่ดินแปลงอื่นที่อยู่ภายใน 500 เมตร รอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนในบริเวณที่ดินประเภท พ.5 และ พ. 6 หรือไปยังบริเวณที่ดินประเภทพ.7 หรือที่ดินประเภทพ.8 ได้แก่การโอนสิทธิ์จากที่ดินอาคารประวัติศาสตร์ หรืออาคารที่ควรค่าแก่การอนุรักษ์ตามประกาศกรุงเทพมหานครหรือการโอนแปลงที่ดินเพื่อการอนุรักษ์เกษตรกรรม (ก.1)