เข้าสู่ 9 เดือน ของปี 2564 ที่ดูเหมือนว่าตลาดอสังหาฯยังอยู่ในมรสุมพายุลูกใหญ่ โดยผลกระทบที่เกิดขึ้นจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ตั้งแต่ปี 2563 และยืดเยื้อมาจนถึงปัจจุบัน กันยายน 2564 ที่ทำให้กำลังซื้อหดตัวลง แนวโน้มหนี้ครัวเรือนเพิ่มสูงขึ้น รวมทั้งความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ขณะเดียวกันยังมีข้อจำกัดในการเดินทางระหว่างประเทศของชาวต่างชาติ ทำให้ตลาดอสังหาฯยังไม่เติบโตเท่าที่ควร กลยุทธ์ด้านราคาจึงกลายเป็นเครื่องมือที่ถูกนำมาใช้เพื่อส่งเสริมการขายและเร่งระบายสต็อก
ขณะที่ผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยต้องคอยปรับแผนจากเดิมที่เป็นแผนรายปี สู่แผนรายไตรมาสและบางรายต้องใช้แผนรายเดือนเพื่อให้เข้ากับสถานการณ์ที่เกิดการเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลารวมทั้งมีการเลื่อนเปิดตัวโครงการออกไป เพื่อสอดรับกับกำลังซื้อของกลุ่มผู้บริโภคในช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุด ไม่เพียงเท่านั้นการพัฒนาสินค้ายังต้องรับกับพฤติกรรมที่เปลี่ยนแปลงไปของผู้บริโภค ไม่ว่าจะเป็นการลดการสัมผัสให้น้อยที่สุด พื้นที่ที่เพิ่มขึ้น รวมถึงกิจวัตรประจำวันที่เกิดจากการ Work From Home ที่ทำให้ที่อยู่อาศัยกลายเป็นสถานที่ที่มากกว่าการพักผ่อน
หากย้อนกลับไปช่วงที่ทำให้ตลาดอสังหาฯเริ่มสะดุดนับตั้งแต่การออกเกณฑ์มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value) หรือ LTV ในปี 2562 เพื่อสกัดการเก็งกำไรในอสังหาฯและสัญญาณฟองสบู่ทางเศรษฐกิจ ทำให้ตลาดอสังหาฯถึงกับแตะเบรกครั้งสำคัญ แต่ยังคงดำเนินต่อไปได้เนื่องจากแม้กลุ่มนักลงทุนจะลดลงแต่ยังคงมีกลุ่มเรียลดีมานด์ที่สนใจและมองหาที่อยู่อาศัยอยู่มากเช่นกัน ก่อนที่โควิด-19 จะทำให้ตลาดอสังหาฯหยุดชะงักลงเนื่องจากการแพร่ระบาดอย่างรวดเร็วสามารถติดต่อกันได้ง่าย ส่งผลต่อเทรนด์และการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภคครั้งสำคัญ การเปิดโครงการใหม่ในปี 2563 ลดลง และบางส่วนถูกเลื่อนมาเปิดในปี 2564 ตลาดที่ได้รับผลกระทบอย่างชัดเจนคงหนี้ไม่พ้นกลุ่มคอนโดมิเนียมเนื่องจากการอยู่อาศัยมีลักษณะของการใช้พื้นที่ร่วมกันของส่วนกลาง ลิฟต์ รวมทั้งพื้นที่ออกกำลังกายและพักผ่อน ส่งผลให้กลุ่มคอนโดมิเนียมเป็นตลาดที่หดตัวลงอย่างมาก จากเดิมที่เคยเป็นกลุ่มสินค้าที่ได้รับความนิยมสูง ตรงกันข้ามกับตลาดแนวราบ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝด กลับเติบโตขึ้นเนื่องจากผู้บริโภคมองหาพื้นที่ที่เพิ่มขึ้นจากเดิม ต้องการพื้นที่ส่วนตัวมากขึ้น ลดการใช้พื้นที่ส่วนกลางลง ใช้ร่วมกันกับคนอื่นเท่าที่จำเป็น และหลีกเลี่ยงการเผชิญคนแปลกหน้าให้น้อยที่สุด โดยกลุ่มสินค้าที่ขายดีจะเป็นกลุ่มสินค้าที่มีระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท
“วัคซีน” เคยถูกคาดการณ์ว่าจะเป็นทางออกและทำให้ตลาดกลับสู่ภาวะปกติโดยเร็ว ซึ่งมีการคาดการณ์ว่าไตรมาส3-4 ของปี 2564 กราฟของตลาดอสังหาฯจะเริ่มหันหัวฟุ่งสูงขึ้น แต่ดูเหมือนว่าวันนี้เป้าหมายอาจจะยังคงไม่เป็นไปตามนั้นเนื่องจากมีอัตราการฉีดวัคซีนเข็ม 2 ที่ค่อนข้างต่ำและอัตราการติดเชื้อในปัจจุบันยังแตะหลักหมื่นราย มรสุมที่ดูเหมือนยังไม่จากลงนั้นกลับเริ่มมีสัญญาณบวกให้เห็นบ้างพอรำไร แสงสว่างที่ปลายอุโมงค์เริ่มกลับมีความหวังอีกครั้งเมื่อที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) วันที่ 14 กันยายน 2564 มีมติเห็นชอบมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจตามที่สำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.)ครม. ออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจดึงนักลงทุนต่างชาติที่มีศักยภาพสูงเข้าสู่ประเทศไทย จะนำมาซึ่งความต้องการของที่อยู่อาศัยและมีแนวโน้มที่จะทำให้ตลาดกลับมาเติบโตขึ้น
เมื่อช่วงต้นปี 2564 มีข่าวลือหนาหูออกมาถึง การแก้กฎหมายถือครองที่ดิน-ห้องชุด โดยการขยายเพดานให้ต่างชาติเข้าถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้มากขึ้น จากเดิมสูงสุด 49% โดยอาจขยับเป็น 70% – 80% รวมทั้งปลดล็อกให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้านแนวราบได้ และปรับแก้สัญญาเช่าที่ดินจากเดิมสูงสุด 30 ปี จะขยายเพิ่มเป็น 50 ปี + 40 ปี เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อของชาวต่างชาติ รวมถึงสร้างความเชื่อมั่นในกรณีที่ต้องการอยู่ระยะยาว นอกจากนี้ยังเป็นการสร้างเม็ดเงินให้หมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจของประเทศไทย ก่อนที่ข่าวลือดังกล่าวจะเริ่มซาลงและเริ่มมีวี่แววอีกครั้งหลังจากที่ประชุมครม.มีมติเห็นชอบออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจดึงนักลงทุนต่างชาติที่มีศักยภาพสูงเข้าสู่ประเทศไทย โดยหนึ่งในนั้นคือ ให้ศึกษาแนวทางการแก้ไขกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการถือครองที่ดิน ซึ่งยังคงต้องรอความชัดเจนต่อจากนี้
ขณะเดียวกันเป็นช่วงเวลาที่สกุลเงินดิจิทัล หรือที่รู้จักกันอย่างแพร่หลายในนามของ Crypto Currency กำลังได้รับความนิยมและถูกให้ความสนใจเป็นอย่างมาก ซึ่งมีแบรนด์อสังหาฯหลายรายเลือกนำกลยุทธ์ดังกล่าวมาเป็นเครื่องมือทางเลือกในการเข้าถึงและชำระสินค้าผ่าน สกุลเงินดิจิทัล แทนการใช้เงินสด แม้สกุลเงินดิจิทัลเป็นที่รู้จักกันอย่างแพร่หลายแต่มีความผันผวนสูง โดยตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยให้การรองรับแล้ว แต่ ธนาคารแห่งประเทศไทย ยังไม่ให้การรองรับในปัจจุบัน
เหตุการณ์หนึ่งที่ทำให้ชาวคอนโดมิเนียมปวดใจจากการอยู่อาศัย นั่นคือการก่อสร้างโครงการใหม่บดบังทัศนียภาพจากโครงการเดิมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ แม้ EIA ของโครงการก่อสร้างใหม่จะอนุมัติ แต่สร้างความไม่พอใจให้กับลูกค้าที่ซื้อโครงการไปก่อนหน้า ดังเช่นเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นกับแบรนด์ดัง โครงการคอนโดมิเนียมย่านฝั่งธนบุรี ที่ทำให้ลูกบ้านรวมตัวกันร้องเรียน เพื่อเรียกร้องสิทธิและการเยียวยาลูกค้าที่ได้รับผลกระทบจากโครงการก่อสร้างใหม่ ซึ่งถือกรณีแบบนี้ไม่ได้เกิดขึ้นครั้งแรก และยังมีหลายโครงการที่เข้าข่ายลักษณะทำนองเดียวกัน โดยขึ้นอยู่กับบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯว่าจะแก้ไขปัญหาอย่างไรเพื่อให้ Win-Win ทั้ง 2 ฝ่ายและไม่สร้างบาดแผลให้กับลูกค้าในอนาคต
แต่แล้วความไม่คาดฝันก็เกิดขึ้น เมื่อการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ยังไม่มีทีท่าว่าจะทุเลาลงเกิดการแพร่ระบาดอย่างหนักโดยยอดติดเชื้อสะสมทะยานจากหลักร้อย ขึ้นสู่หลักพัน และเริ่มเข้าสู่หลักหมื่นรายต่อวัน หนึ่งในคลัสเตอร์ของการแพร่ระบาดคือแคมป์คนงานก่อสร้างจนทำให้ภาครัฐออกมาตรการ “ปิดแคมป์ก่อสร้าง เป็นระยะเวลา 30 วัน” เพื่อหวังที่จะลดยอดจำนวนผู้ติดเชื้อและหยุดการแพร่ระบาดให้บางเบาลง ซึ่งการสั่งปิดแคมป์ก่อสร้างในครั้งนั้นส่งผลกระทบเป็นวงกว้างไม่เพียงแต่การก่อสร้างที่ถูกชะงัก แต่ยังกระทบถึง Supply Chain ที่เกี่ยวข้องอื่นๆ รวมทั้งความล่าช้าจากการก่อสร้างส่งผลให้การส่งมอบยืดเยื้อออกไป และอัตราดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายสูงขึ้นตามความล่าช้า เนื่องจากการส่งมอบงานล่าช้าและผิดนัด มีการคาดการณ์ว่าจะเกิดความเสียหายไม่ต่ำกว่า 10,000 ล้านบาท ถือเป็นเหตุการณ์ที่สร้างความตกใจให้กับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาฯไม่น้อยเลยทีเดียว ก่อนที่ 3 สมาคม ซึ่งประกอบด้วย สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร พร้อมด้วยวิศวกรรมสถานแห่งประเทศไทย (วสท.) ทำหนังสือถึงรัฐบาลเพื่อขอผ่อนปรนและหวังให้ภาครัฐคลายล็อกปิดแคมป์ก่อสร้าง เพื่อลดความเสียหาย และเมื่อ 3 กรกฎาคม 2564 มีประกาศอนุมัตในหลักการผ่อนคลายมาตรการการป้องกันการแพร่ระบาดในกลุ่มแรงงานก่อสร้าง โดยเป็นการคลายล็อกให้สามารถก่อสร้างได้ในบางโครงการซึ่งให้อยู่ภายใต้การดูแลของผู้ว่าราชการอย่างเข้มงวด แม้จะมีประกาศคลายล็อกออกมาแต่ความชัดเจนและความเข้มข้นของกฎหมายทำให้ยังไม่มีการก่อสร้างในภาคเอกชนเกิดขึ้นแต่อย่างใด หลังจากที่ครบกำหนดการปิดแคมป์ 30 วัน ธุรกิจภาคอสังหาฯกลับมาเดินหน้าเร่งเครื่องงานก่อสร้างต่อโดยเกิดข้อกังขาถึงการเยียวยาที่ไม่มีกลุ่มอสังหาฯรวมทรัพย์รวมอยู่ด้วย เนื่องจากได้รับผลกระทบจากการปิดแคมป์เป็นเวลานานถึง 30 วัน และทำให้การทำงานล่าช้าออกไปจากเดิม รวมถึงภาระและค่าใช้จ่ายที่ยังต้องรับผิดชอบ
ถัดมาไม่นาน การเกิดไฟไหม้โรงงานสารเคมีผลิตเม็ดโฟมและพลาสติกย่านกิ่งแก้ว สร้างความตื่นตระหนกให้กับคนในสังคมเป็นวงกว้าง เหตุการณ์ที่ดูเหมือนอาจจะไม่ได้เกี่ยวข้องกับภาคธุรกิจอสังหาฯมากนักแต่อย่างใด แต่เมื่อพิจารณาถึงผลกระทบที่เกิดขึ้นกับมีลูกบ้านของโครงการต่างๆ มากมาย ในรัศมีที่ได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์ไฟไหม้ทั้งฝุ่น ควัน และสารเคมีตลอดจนความเสียหายของตัวบ้าน รวมถึงเมื่อพิจารณาเจาะลึกลงไปในเรื่องของผังเมือง ที่มีการเปลี่ยนแปลงสีผังเมืองใหม่เนื่องจากเมืองเติบโตขึ้นเพื่อให้สอดรับและเกิดการใช้ประโยชน์ในพื้นที่สูงสุด โดยโรงงานก่อตั้งและประกอบธุรกิจตั้งแต่ปี 2532 ขณะที่ผังเมืองใหม่ของจังหวัดสมุทรปราการ กำหนดเป็นพื้นที่สีแดง ในระยะเวลาเพียง 10 กว่าปีที่ผ่านมา ดังนั้นโรงงานที่ประกอบธุรกิจมาก่อนจึงสามารถดำเนินการต่อไปได้ จึงเป็นบทเรียนสำคัญของการเลือกที่อยู่อาศัยที่ผู้บริโภคควรคำนึงสภาพแวดล้อมที่เป็นองค์ประกอบ
เหตุการณ์ใหญ่ที่สะเทือนวงการอสังหาฯนั่นคือ “การเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างโครงการ Ashton Asoke” ถือเป็นปรากฎการณ์ที่สร้างความตกตะลึงให้กับทั้งผู้พัฒนา และลูกบ้าน รวมทั้งวงการอสังหาฯ ที่ต่อมาทางผู้บริหารได้ออกมาชี้แจง และแถลงข่าวเตรียมขอยื่นอุทรณ์ เพื่อเรียกความเชื่อมั่นต่อแบรนด์และตัวโครงการกลับคืน ซึ่งถือเป็นครั้งแรกของเมืองไทย ที่เกิดเหตุการณ์แบบนี้ขึ้น ขณะที่ลูกบ้านต่างพากันรวมตัวเพื่อปกป้องสิทธิ โดยรวมตัวกันแถลงต่อสื่อมวลชนถึง 2 ครั้ง เพื่อเรียกร้องและชี้แจงผลกระทบที่เกิดขึ้นที่ปัจจุบันยังไม่มีหน่วยงานใดยื่นมือเข้ามาช่วยหรือให้ความชัดเจนได้ เหตุการณ์นี้ยังคงต้องรอติดตามว่าสุดท้ายแล้วจะจบลงอย่างใดซึ่งคาดว่าจะยืดเยื้อไม่ต่ำกว่า 10 ปี
มีโครงการที่เข้าข่ายในลักษณะทำนองเดียวกันแต่ยังไม่ก่อสร้างเมื่อวันที่ 3 สิงหาคม 2564 “กรณ์ จติกวณิช” ยื่นขอระงับออกใบอนุญาตก่อสร้างคอนโดหรู เขตยานนาวา เนื่องจากเป็นประชาชนคนหนึ่งที่ได้รับความเดือดร้อน ด้านผู้บริหารโครงการคอนโดหรูดังกล่าว ชี้แจง โครงการผ่านกระบวนการถูกต้อง โปร่งใส แต่อย่างไรก็ตามเพื่อความสบายใจของชุมชนพร้อมปรับรูปแบบโครงการที่จะพัฒนาใหม่เพื่อลดความขัดแย้ง
ท่ามกลางมรสุมที่อสังหาฯเผชิญยังมีข่าวดีเล็กๆให้พอหวังและส่งเสริมให้ตลาดเดินต่อไปได้นั่นคือ ความคืบหน้าของโครงข่ายระบบรางในภาพรวมที่ในปีนี้เปิดให้บริการสถานีกลางบางซื่อ และรถไฟฟ้าสายสีแดง ตลิ่งชัน-บางซื่อ-รังสิต เพิ่มเติม และกำลังจะมีรถไฟฟ้าสายสีอื่นๆที่เริ่มทยอยเสร็จสิ้นในเวลาอีกไม่กี่ปีข้างหน้า รวมทั้งมาตรการ “กำหนดให้ลดหย่อนค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอน และจดทะเบียนจำนองเหลือร้อยละ 0.01 สำหรับกรณีการโอนและการจำนองอสังหาริมทรัพย์ที่ดินพร้อมอาคารที่อยู่อาศัยประเภท บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว หรืออาคารพาณิชย์ จากผู้จัดสรรที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน หรือที่ดำเนินการจัดสรรที่ดินโดยทางราชการ หรือองค์การของรัฐบาล ราคาซื้อขายไม่เกิน 3 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาท และกรณีการโอนและการจำนองห้องชุดในอาคารชุด จากผู้ประกอบการที่ขอจดทะเบียนอาคารชุด ราคาซื้อขายไม่เกิน 3 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งมาตรการนี้จะสิ้นสุด 31 ธันวาคม 2564 ช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาฯได้ในระดับหนึ่ง
ในช่วงปลายปี 2563 มีการคาดการณ์ว่าในใตรมาส 3-4 ของปี 2564 จะเป็นช่วงเวลาที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่สูงสุดแต่เนื่องจากผลกระทบการแพร่ระบาดของโควิด-19 ระลอก 3 รุนแรงและมีระยะเวลายาวกว่าทุกครั้งที่ผ่านมาทำให้การเปิดตัวโครงการใหม่ในไตรมาส 3 เกิดขึ้นน้อยมากเมื่อเทียบกับช่วงระยะเวลาเดียวกันก่อนเกิดการแพร่ระบาด
ยาแรงที่ภาครัฐฉีดเสริมเข้าไปหวังฟื้นให้ภาพรวมตลาดเติบโตด้วยการออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจดึงนักลงทุนต่างชาติที่มีศักยภาพสูงเข้าสู่ประเทศไทยที่วันนี้อยู่ในช่วงของการศึกษาแล้ว ผลดีที่เกิดขึ้นกับอสังหาฯโดยตรงหรือผลพวงที่อสังหาฯจะได้รับคงต้องเฝ้ารอความชัดเจนหลังมีการประกาศออกมาอีกครั้ง
คงต้องจับตาดูว่า ไตรมาสสุดท้ายของปี ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาฯจะแก้เกมส์และพลิกกลยุทธ์อย่างไร การเดินหน้าเปิดโครงการใหม่จะเป็นไปตามเป้าหมายเดิมหรือไม่? 3 เดือนสุดท้ายต่อจากนี้ อสังหาฯจะไปต่อหรือรอก่อน…
