ทางสองแพร่ง!ปมผุดคอนโดฯ EIA ผ่านฉลุย แต่ปวดใจผู้ซื้อ

จากกรณีที่มีลูกค้าโครงการคอนโดมิเนียมย่านฝั่งธนบุรี ของผู้ประกอบการรายใหญ่ ได้มีการรวมตัวกันไปที่โครงการดังกล่าวเมื่อวันที่ 29 พฤษภาคม 2564 ที่ผ่านมา เพื่อยื่นหนังสือให้กับเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานขายโครงการ ด้วยการอ่านข้อเสนอเพื่อเรียกร้องความยุติธรรมให้ทางบริษัทฯดังกล่าวช่วยเยียวยาลูกค้าที่ได้รับผลกระทบจากโครงการที่ก่อสร้างล่าช้ากว่ากำหนด 1 ปี ซึ่งในโบชัวร์โครงการมีการแจ้งว่าการก่อสร้างจะแล้วเสร็จภายในปี 2563 และสัญญาชุดแรกแจ้งเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ประมาณเดือนกรกฎาคม 2563 เป็นต้นไป แต่เนื่องจากการประเมินผลประทบสิ่งแวดล้อม (Environmental Impact Assessment : EIA) ช้ากว่ากำหนดที่วางไว้ การโอนกรรมสิทธิ์จึงต้องเลื่อนมาในปี 2564 นี้ และยังมีการสร้างโครงการใหม่ในระยะประชั้นชิดในอาคาร A ฝั่งทิศตะวันตก โดยเพิ่งมีการแจ้งให้ลูกค้าทราบล่วงหน้าเพียงประมาณ 2-3 เดือนเท่านั้น และพบว่าผู้ที่ซื้อห้องในอาคาร A ฝั่งทิศตะวันตก จะถูกบังวิวทั้งหมด รวมไปถึงพื้นที่ส่วนกลาง สระว่ายน้ำและ Kids room ได้รับผลกระทบเต็มๆ ด้วยเช่นกัน ส่งผลให้ลูกค้าไม่พอใจ และรวมตัวกันเพื่อนยื่นขอความเป็นธรรมในวันดังกล่าว โดยข้อเสนอดังกล่าวประกอบไปด้วย ฟรีค่าส่วนกลางตลอดระยะเวลาสร้างโครงการใหม่ที่อยู่ใกล้เคียงกับโครงการแรก จะแล้วเสร็จ, ควรให้ส่วนลดลูกค้าเพิ่มเติม สำหรับลูกค้าที่ยังยืนยันจะอยู่โครงการแรก, ลูกค้าส่วนใหญ่ไม่ต้องการโรบอทดูดฝุ่นและเครื่องฟอกอากาศ เพราะผลกระทบจากการก่อสร้างโครงการใหม่ที่อยู่ติดกัน มลพิษหรือสิ่งสกปรกจากการก่อสร้างนั้น เพราะโรบอทไม่สามารถทำให้สะอาดได้ 100% และไม่ควรเร่งให้ลูกค้าโอนภายในเดือนมิถุนายน 2564 หากพื้นที่ภายในโครงการยังก่อสร้างไม่เสร็จ โดยเฉพาะส่วนกลาง

หลังจากนั้นได้มีตัวแทน 2 ราย นั่งหมอบกราบอยู่บริเวณประตูทางเข้าสำนักงานขาย และได้มีกลุ่มลูกค้าการนำดอกไม้ พวงมาลัยมาวางด้านหน้าประตูทางเข้าด้วย ซึ่งทั้งหมดใช้ระยะเวลารออยู่ถึงประมาณ 1.19 ชั่วโมง จึงมีเจ้าหน้าที่บริษัทฯออกมาเจรจา และชี้แจงถึงมาตรการที่ช่วยเยียวยาให้กับลูกค้าไปก่อนหน้านี้และเพิ่มเติมให้อีกประมาณ 6 หัวข้อ แต่ลูกค้าที่ได้รับผลกระทบส่วนใหญ่ยังมองว่ามาตรการเยียวยานั้นยังไม่เป็นที่น่าพอใจ เพราะมองว่าบริษัทดังกล่าวไม่ได้มีการดูแลลูกค้าอย่างจริงใจ ซึ่งลูกค้ากลุ่มดังกล่าวจะติดตามความคืบหน้าต่อไปว่าจะมีการปรับปรุงมาตรการเยียวยาลูกค้าเพิ่มเติมที่จริงใจกับลูกค้าอย่างไร

ซึ่งปัญหาในทำนองดังกล่าวนี้ ไม่ใช่เกิดขึ้นครั้งแรกกับโครงการดังกล่าวย่านฝั่งธนบุรี แต่ก็มีหลายโครงการอสังหาฯหลายรายที่ถูกลูกค้าร้องเรียนเพราะไม่ได้รับความเป็นธรรมเป็นจำนวนมาก ซึ่งแล้วแต่กรณีไป ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับว่าบริษัทผู้พัฒนาโครงการจะแก้ไขปัญหาและหาทางออกที่ Win Win ด้วยกันทั้ง 2 ฝ่ายได้อย่างไร ถือเป็นบทเรียนสำคัญในการพัฒนาโครงการในอนาคตของผู้ประกอบการอสังหาฯ

EIA คือยาขมหม้อใหญ่-ปัญหาลูกค้าต้องเร่งแก้ไขจบ

โดยprop2morrow ได้สัมภาษณ์ ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ริชี่ เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) หรือ RICHY ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยว่า การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมของผู้ประกอบการทุกราย จะต้องผ่านEIA ทั้งหมด ซึ่งทุกอย่างมีข้อกำหนดในกฎหมายอยู่แล้ว ซึ่งเป็นเรื่องที่ซีเรียสมาก จนกว่าจะเป็นที่พอใจของคณะกรรมการผู้ชำนาญการพิจารณารายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม (คชก.) และเมื่อผ่านการพิจารณาจนผู้ประกอบการสามารถเริ่มดำเนินการก่อสร้างได้แล้ว ถือว่ามีการปรับการแก้ไขและสกรีนกันถึงที่สุดแล้ว ส่วนการทำให้มีการเสียหายสำหรับลูกค้า ก็ต้องไปแก้ไขกัน ซึ่งลูกค้าที่มาซื้อโครงการก็ต้องดูรายละเอียดให้ลึกซึ้ง โดยทุกโครงการก่อนที่จะพัฒนาก็ต้องผ่านการยินยอมจากชุมชนที่อยู่อาศัยในย่านนั้นๆอยู่แล้ว การที่ลูกค้ายังรู้สึกไม่สบายใจก็เป็นสิทธิที่ทำได้ แต่การพัฒนาโครงการ ก็ต้องเจรจาให้จบกันด้วยดี ซึ่งถือว่าเป็นเงื่อนไขที่ดีที่สุดของผู้ประกอบการแล้ว

“ EIA คือยาขมหม้อใหญ่ ในการพัฒนาโครงการ เพราะใช้ระยะเวลายาวนานกว่าจะผ่านการพิจารณา ซึ่งก็เป็นภาระต้นทุนการพัฒนา และผลักต่อไปที่ราคาขาย ถือว่างานEIA ทุกวันนี้เป็นงานที่ปราบเซียนทั้งนั้น ผู้ประกอบการยอมแพ้กันมามากแล้ว ในการที่ปรับแบบผิดไปจากเดิมเยอะมาก เช่น ยอมลดจำนวนชั้นลง ปรับเปลี่ยน จนโครงการไม่เหลือเค้าโครงเดิม ส่งผลให้หลายรายไม่กล้าเปิดขายก่อนผ่านEIA” ดร.อาภา กล่าวในที่สุด

กฎหมายเอื้อพัฒนาโครงการแต่ต้องแจ้งลูกค้าล่วงหน้า

นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน)หรือ SIRI กล่าวว่า กรณีดังกล่าวหากมีบริษัทผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯรายอื่นเข้าซื้อที่ดินด้านข้างโครงการนั้น ลูกค้าโครงการแรกก็จะประสบปัญหาเช่นกัน เชื่อว่าการที่บริษัทฯดังกล่าวพัฒนาโครงการใหม่ด้านข้างโครงการแรกนั้นไม่ใช่ความผิด แต่ที่สำคัญคือการดูแลลูกค้าที่เหมาะสม ต้องไม่สร้างความเดือดร้อนให้ลูกค้า และEIA ก็มี Process อยู่แล้ว ซึ่งก็มองอย่างเป็นกลาง และเห็นว่าบริษัทผู้พัฒนาโครงการได้พยายามพัฒนาโครงการอย่างเหมาะสม และกระบวนการทางกฎหมายการก่อสร้างนั้น ซึ่งเป็นหน้าที่ของEIA ต้องมาตรวจสอบดูว่า มีการพัฒนาโครงการที่เหมาะสมหรือไม่ ซึ่งตามกฎหมายมีการกำหนดระยะอยู่แล้ว แต่หากกฎหมายเอื้ออำนวย ผู้ประกอบการก็สามารถพัฒนาโครงการได้ ขณะเดียวก็เข้าใจลูกค้าเช่นกัน ซึ่งกรณีดังกล่าวไม่ใช่เรื่องใหม่ในการก่อสร้างโครงการคอนโดฯ ถือเป็นการบริหารความคาดหวังของลูกค้า แต่บริษัทผู้พัฒนาโครงการอาจผิดในด้านที่ไม่แจ้งให้ลูกค้าทราบล่วงหน้าระยะยาว ว่าจะมีการพัฒนาโครงการใหม่บริเวณด้านข้าง

สำหรับในส่วนของแสนสิริฯเอง ที่ผ่านมาจะซื้อที่ดินเพื่อแบ่งการพัฒนาเป็นเฟสๆ และเคยประสบปัญหากรณีคล้ายๆกัน แต่ไม่ได้ก่อสร้างโครงการติดกันมากดังเช่นโครงการดังกล่าวข้างต้น และส่วนใหญ่จะพัฒนาในรูปแบบของคอนโดฯโลว์ไรส์ ซึ่งต้องมีการทิ้งระยะที่เหมาะสม และต้องไม่บังวิวโครงการแรก ซึ่งที่ผ่านมาก็สามารถแก้ไขปัญหาไปได้ด้วยดี

ไม่ใช่ปัญหาใหม่-เชื่อผู้ประกอบการใช้มาตรการเยียวยาได้ดี

ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด(มหาชน) หรือ SENA กล่าวว่า กรณีดังกล่าว โครงการที่อยู่ติดกันเป็นโครงการของบริษัทเดียวกัน จึงประสบปัญหา โดยหากเสนาฯพัฒนาโครงการ ก็จะพัฒนาตามที่กฎหมายกำหนด ซึ่งในความเป็นกลางผู้ประกอบการนั้นจะมีสิทธิที่จะพัฒนาโครงการที่ตนเองพึงจะได้รับตามกฎหมาย และเรื่องทำนองนี้ไม่ใช่เรื่องใหม่ ผู้ประกอบการหลายรายผ่านประสบการณ์กันมามาก เพียงแต่กรณีนี้ลูกค้าร้องเรียนผ่านสื่อโซเชียล จึงสามารถแยกเป็น 2 กรณี

1. หากซื้อที่ดินมาทีหลัง โครงการแรก ก็เป็นกรณีที่ผู้ประกอบการประสบกันบ่อยๆ ซึ่งตามกฎหมาย EIA กำหนดในวงกว้างอยู่แล้วว่าต้องดูแลสิ่งแวดล้อมโดยรอบอยู่แล้ว ตามระยะถอยร่นที่กำหนดในกฎหมาย

2.หากจะพัฒนาโครงการที่ติดกันก็ต้องมีการแจ้งลูกค้าให้รับทราบ ซึ่งก็เป็นเรื่องยากที่จะทำให้ถูกใจลูกค้าทั้งหมด หรือโครงการข้างเคียง ซึ่งต้องใช้ระยะเวลานานในการเจรจารอมชอม ซึ่งต้องพยายามดูแลให้ดีที่สุด และจบด้วยการมอบเงื่อนไขต่างๆให้

“กรณีนี้ถือเป็นหนึ่งในสิ่งที่รู้ที่ต้องเกิด แต่มีความจำเป็นทางธุรกิจที่ต้องพัฒนาโครงการขึ้นมา ถ้าเกิดปัญหาก็ต้องแก้ไขกัน ซึ่งก็ต้องใช้ระยะเวลา และทำดีที่สุดเท่าที่ทำได้ เพราะเป็นไปได้ยากมากที่จะทำให้คน Happy ได้หมด แต่ผู้ประกอบการก็พยายามแก้ไขให้ดีที่สุด”ผศ.ดร.เกษรา กล่าวในที่สุด

แม้ว่าจะไม่ใช่ปัญหาใหม่ของผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการอสังหาฯ แต่เมื่อมีการร้องเรียนจากลูกค้าถึงปัญหาที่เกิดขึ้น ทุกบริษัทฯก็ต้องพยายามหาทางออกร่วมกับลูกค้า เพื่อสร้างความพอใจให้กับทั้ง 2 ฝ่ายได้มากที่สุด ซึ่งก็มีทั้งจบสวย และจบไม่สวย ก็ต้องจับตาดูว่า โครงการย่านฝั่งธนฯจะจบได้สวยงามมากน้อยเพียงใด