อีสเทอร์น สตาร์ฯเผยมติครม.ฟรีวีซ่า 6 เดือน ยังไม่เอื้อภาคอสังหาฯ แต่อาจรับอานิสงส์พนักงานภาคธุรกิจท่องเที่ยว มีรายได้คงตัว ส่งผลมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่ม ด้านแผนพัฒนาโครงการทำเลสุขุมวิท ระบุปัจจุบันเปิดขายคอนโดฯโลว์ไรส์ 2 โครงการ “ควินทารา ภูม สุขุมวิท 39” ,”ควินทารา มาย‘เซน พร้อมพงษ์” ยอดขายพุ่งแล้ว 70%และ 50% พบลูกค้าคนไทยขานรับดี ปล่อยเช่าราคาสูง ผลตอบแทนการลงทุน 4% ต่อปี เชื่ออสังหาฯครึ่งปีหลังยังเผชิญความท้าทายจากหนี้ครัวเรือน ไลฟ์สไตล์ Gen Z ก็หันเช่าบ้านมากกว่าซื้อ วอนรัฐปรับเกณฑ์  LTV ใหม่ เอื้อต่อการกู้ซื้อบ้านและคอนโดฯหลังแรก

นายไพโรจน์ วัฒนวโรดม กรรมการผู้จัดการ บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ ESTAR เปิดเผยว่า จากการที่ที่ประชุมคณะรัฐมนตรี(ครม.)รัฐบาลนายเศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรี มีมติให้ฟรีวีซ่านักท่องเที่ยวจีนและคาซัคสถาน ตั้งแต่วันที่ 25 กันยายน 2566-29 กุมภาพันธ์ 2567 นั้นมองว่า การให้ฟรีวีซ่านักท่องเที่ยว ต้องมีความระมัดระวัง เรื่อง ความไม่พร้อมสถานที่ และเจ้าที่หน้าที่อำนวยความสะดวกกับนักท่องเที่ยว เพราะถ้าไม่พร้อมจะไม่เป็นการสร้างรายได้ มีแต่เสียชื่อเสียง รวมถึงความปลอดภัยของนักท่องเที่ยวที่หลากหลาย ดังนั้นหน่วยงานรัฐบาลต้องมีความพร้อม เพราะ อาจทำให้ นักท่องเที่ยวชาติอื่นๆชะลอการเข้ามาเที่ยว เพราะความปลอดภัยและความเรียบร้อย

แต่ในส่วนของภาคอสังหาฯนั้นมองว่า มาตรการระยะสั้นนี้คงไม่มีผลกับการซื้อที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ สำหรับในส่วนชาวจีนที่ผ่านมาก็เป็นการซื้อผ่านเอเจนท์อยู่แล้ว แต่มาตรการดังกล่าววหากช่วยกระตุ้นภาคการท่องเที่ยวให้ฟื้นตัวดีขึ้น จะช่วยให้พนักงานโรงแรมหรือธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง มีรายได้ที่ต่อเนื่อง ก็จะส่งผลให้มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยตามมา ภาคอสังหาฯก็จะได้รับอานิสงส์

สำหรับในส่วนแผนการพัฒนาโครงการของบริษัทในทำเลสุขุมวิทนั้น ที่ผ่านมา ESTAR ได้พัฒนาโครงการแนวสูงบนเส้นทำเลสุขุมวิทแล้ว 4 โครงการ คิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 4,400 ล้านบาท โดยแต่ละโครงการต่างได้รับผลตอบรับที่ดีจากลูกค้า ได้แก่ โครงการควินทารา ทรีเฮาส์ สุขุมวิท 42 ปัจจุบันปิดการขายเป็นที่เรียบร้อยแล้ว, โครงการควินทารา อาเท่ สุขุมวิท 52 มียอดขาย 98% คาดว่าจะปิดการขายและพร้อมโอนได้ภายในปีนี้,โครงการควินทารา ภูม สุขุมวิท 39 มียอดขาย 70% และควินทารา มาย’เซน พร้อมพงษ์ มียอดขาย 50%

“จากการวิเคราะห์ในศักยภาพทำเล พร้อมพงษ์ จัดอยู่หนึ่งใน 3 ของทำเล (อโศก พร้อมพงษ์ และทองหล่อ)ที่มีศักยภาพมากที่สุดบนเส้นถนนสุขุมวิท รวมไปถึงทั้งกรุงเทพฯ เพราะเป็นทำเลโซนชั้นในของเมือง อีกทั้งเส้นพร้อมพงษ์ยังเป็นย่านที่อยู่อาศัยชั้นดี เต็มไปด้วยบ้านหลังใหญ่และต้นไม้ขนาดใหญ่ จึงมีสภาพแวดล้อมที่ดี เงียบ สงบ และนับวันที่ดินจะหายาก จึงคุ้มค่าทั้งการซื้ออยู่อาศัยเองและซื้อไว้ลงทุนปล่อยเช่า ซึ่ง ณ ปัจจุบันราคาเฉลี่ยที่อยู่อาศัยย่านพร้อมพงษ์อยู่ที่ 220,000 บาท/ตารางเมตร ขณะที่ราคาที่ดินในช่วงปี 2566-2569 จะอยู่ที่ประมาณ 363,000 บาท/ตารางวา โดยหากซื้อลงทุน จะมี Capital Gain ที่ 4.0% ต่อปี และGoss Rental Yield 4.7% สามารถปล่อยเช่าได้ประมาณ 23,000-85,000 บาท/เดือน”นายไพโรจน์ กล่าว

จากความเป็นทำเลชั้นดี ในช่วงปี 2564 บริษัทฯจึงได้นำที่ดินกว่า 2 ไร่ ที่ตั้งอยู่ในซอยพร้อมพงษ์ หรือซอยสุขุมวิท 39 มาพัฒนาเป็นโครงการ “ควินทารา ภูม สุขุมวิท 39”ในรูปแบบขอคอนโดมิเนียมประเภท Low Rise สูง 8 ชั้น จำนวน 2 อาคาร โดยออกแบบให้เป็นห้องชุดแบบ 1 ห้องนอน พื้นที่ตั้งแต่ 28-38 ตารางเมตร และแบบ 2 ห้องนอน พื้นที่ตั้งแต่ 58-64 ตารางเมตร ในราคาเริ่มต้นเพียง 2.99-7 ล้านบาท รวม 323 ยูนิต มูลค่าโครงการ 1,300 ล้านบาท หากเมื่อคำนวณแล้วราคาขายเฉลี่ยของโครงการอยู่ที่ประมาณ 100,000 บาท/ตารางเมตร ซึ่งถือว่าราคาดีและคุ้มที่สุดในทำเลนี้ เนื่องจากพร้อมพงษ์เป็นทำเลยอดนิยมของทั้งคนไทยและชาวต่างชาติ รวมถึงประชากรแฝงที่เข้ามาทำงานในย่านดังกล่าว

โดยแม้ว่าโครงการดังกล่าวจะเปิดขายในช่วงวิกฤติโควิด-19 ยังแพร่ระบาด แต่ปรากฏว่าได้รับผลตอบรับที่ดีจากคนไทย ซึ่งกลุ่มลูกค้าในย่านพร้อมพงษ์ หลักๆ แบ่งสัดส่วนเป็น 51% ส่วนใหญ่เป็นพนักงานบริษัทเอกชน ย่านพร้อมพงษ์-อโศก พนักงงานโรงแรม รวมถึงบุคลากรจากโรงพยาบาลชั้นนำ และ 21% คือกลุ่มเจ้าของกิจการในรัศมีรอบโครงการ รวมถึงกลุ่มผู้ปกครอง นักศึกษามหาวิทยาลัยในย่านนั้น นอกจากนี้อีก 8% จะเป็นพนักงานในหน่วยงานภาครัฐต่างๆ และอื่นๆ อีก 20% จะเป็นลูกค้าที่ตั้งใจเข้ามาซื้อเพื่อการลงทุน ทำให้มียอดขายสูงถึง 70% โดยยอดดังกล่าวเป็นชาวต่างชาติเพียงกว่า 10% เป็นลูกค้าชาวต่างชาติ ที่เป็นชาวจีนและยุโรป  ซึ่งราคาเฉลี่ยที่เปิดขายในช่วงแรกจะอยู่ที่ 90,000 บาทต่อตารางเมตร ปัจจุบันปรับขึ้นไปที่เฉลี่ย 12,000 บาท/ตารางเมตร หรือประมาณ 15% และสามารถปล่อยเช่าได้ในราคาตั้งแต่ 15,000 บาทต่อเดือนขึ้นไป และคาดว่าสินค้าเหลือขายอีกประมาณ 30% ที่คิดเป็นมูลค่าโอนประมาณ 400 ล้านบาท จะสามารถปิดการขายได้ภายในปี 2567

ดังนั้นโครงการ “ควินทารา ภูม สุขุมวิท 39” จึงถูกวางคอนเซปต์และการออกแบบที่ให้สอดคล้องกับพื้นที่ทำเล โดยหยิบยกเอกลักษณ์ของบ้านเรือนไทย “เรือนไทยหมู่” มาสร้างเสน่ห์ความงดงามให้กับการอยู่อาศัย เชื่อมโยงอารมณ์ความรู้สึกเหมือนอยู่บ้านด้วยพื้นที่ส่วนกลางที่ชั้น 4 ที่ออกแบบให้ เสมือนชานพักผ่อนของทุกคนครอบครัว พร้อมสวนสวยที่ทอดยาวต่อเนื่องตลอดแนวอาคาร สร้างทัศนียภาพที่สวยงามและสอดคล้องเป็นหนึ่งเดียวกับธรรมชาติ ขณะที่การเดินทางสัญจรเข้า-ออก โครงการนั้น แม้จะอยู่ในซอย แต่ก็ถือว่าอยู่ในทำเลที่เชื่อมต่อ เดินทางสะดวกด้วยรถไฟฟ้า BTS สถานีพร้อมพงษ์ รถยนต์ และสามารถเข้าออกได้หลากหลายเส้นทางทั้งทางอโศก สุขุมวิท ทองหล่อ และเพชรบุรี นอกจากนี้ยังรายล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกชั้นนำบนย่านลักชัวรี สไตล์ ได้แก่ ศูนย์การค้าเอ็มควอเทียเอ็มโพเรียม อาหาร คาเฟ่ จำนวนมาก นอกจากนี้ยังใกล้กับสถาบันการศึกษา ไม่ว่าจะเป็นมหาวิทยาศรีนครินทวิโรฒ ประสานมิตร โรงเรียนวัฒนาวิทยาลัย โรงเรียนนานาชาติเอกมัย รวมไปถึงโรงพยาบาลชั้นนำ อาทิ โรงพยาบาลสมิติเวช โรงพยาบาลกรุงเทพ และโรงพยาบาลคามิลเลียน เป็นต้น

“สุขุมวิทคือโซนผู้ดีเก่า ที่มีการศึกษและมีฐานะทางการเงิน จึงนำคอนเซ็ปต์มาออกแบบที่นี่ จึงเป็น SarRIED Man ที่มุ่งเน้นกลุ่มวัยทำงานที่มีเงินเดือนประมาณ 30,000-50,000 บาท/เดือน รวมไปถึงกลุ่มผู้ปกครองนักเรียน นักศึกษา ในสถาบันการศึกษาที่อยู่โซนสุขุมวิท และข้าราชการ พนักงานโรงแรม-โรงพยาบาล ด้วย”นายไพโรจน์ กล่าว

ส่วนอีกโครงการในทำเลสุขุมวิท ที่อยู่ระหว่างการเปิดขายในขณะนี้คือ โครงการ “ควินทารา มาย‘เซน พร้อมพงษ์”ตั้งอยู่บนพื้นที่ 2 ไร่ พัฒนาในรูปแบบขอคอนโดมิเนียม 8 ชั้น 2 อาคาร ขนาดตั้งแต่ 21-65 ตารางเมตร ราคาขายเริ่มต้นที่ 2.49-6 ล้านบาท หรือราคาเฉลี่ยที่ 111,000 บาทต่อตารางเมตร จำนวน 276 ยูนิต มูลค่าโครงการ 1,000 ล้านบาท  มีจุดเด่น ดีไซน์สไตล์วิถีความเป็นเซน คือเรียบง่าย สบาย และลงตัว การออกแบบห้องพักที่ทั้งแบบสตูดิโอ 1 ห้องนอน และมีขนาดแบบ 1 ห้องนอนใหญ่ อีกทั้งยังมีแบบ 2 ห้องนอน ขนาดเริ่มต้น โดยเปิดการขายเมื่อปลายปี 2565 ที่ผ่านมา ปัจจุบันมียอดพรีเซลแล้วกว่า 50%ขณะนี้อยู่ในระหว่างการก่อสร้าง โดยคาดว่าจะแล้วเสร็จและพร้อมเปิดตัวในช่วงไตรมาส 4/2567

“ทั้งนี้บริษัทฯ คาดการณ์สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งหลัง 2566 ต่อจากนี้ อันเนื่องจากปัญหา อันได้แก่ ภาวะหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น ขณะที่ประชากรในประเทศไทยเป็นสังคมสูงวัยมากขึ้น สำหรับในประชากรกลุ่ม Gen Z ก็จะมีวิถีชีวิตที่เปลี่ยนไป คือนิยมเช่าบ้านมากกว่าซื้อ อีกทั้งในส่วนของราคาที่ดินที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น ทำให้ต้นทุนการก่อสร้างสูง ที่อยู่อาศัยจึงปรับขึ้นสูงตาม จึงทำให้ผู้บริโภคหันไปอยู่ทำเลนอกเมืองมากขึ้น แต่ก็จะมีต้นทุนค่าครองชีพและเดินทางที่ตามมา ซึ่งภายใต้ข้อจำกัดเบื้องต้นจากปัจจัยดังกล่าว จึงทำให้ ESTAR มุ่งมั่นพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยบนความคุ้มค่า คุ้มราคา และมีไลฟ์สไตล์ที่ตอบโจทย์ผู้บริโภคให้มากที่สุด และหากทางภาครัฐมีส่วนช่วยในการสนับสนุนหรือเพิ่มนโยบายการซื้อบ้านหลังแรกอย่างอีกครั้ง พร้อมปรับเกณฑ์มาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value : LTV) ใหม่ เอื้อต่อการกู้ซื้อบ้านและคอนโดฯหลังแรก ก็จะเอื้อประโยชน์ให้กับลูกค้าและสร้างความคล่องตัวในภารอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น” นายไพโรจน์ กล่าวในที่สุด