เสนาดีเวลลอปเม้นท์สะท้อนสัญญาณตลาดอสังหาฯกำลังซื้อแผ่วจากปัญหาหนี้ครัวเรือนที่รุนแรง ชี้ราคาที่อยู่อาศัย – ค่าเดินทาง – หนี้ครัวเรือน ตัวแปรดันราคาบ้านพุ่ง เดินหน้าสร้างโมเดลธุรกิจ “LivNex เช่าออมบ้าน” และ เงินสดใจดี แก้เกมช่วยลูกค้าทุกกลุ่ม โดยเฉพาะ New Gen ที่ยังไม่พร้อมกู้เพิ่มออฟชั่นไฮบริด

ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ปัจจัยเสี่ยงจากภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนยังคงส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยมีสาเหตุหลักมาจากปัญหาหนี้ครัวเรือนที่รุนแรง แม้ว่าที่อยู่อาศัยจะเป็นหนึ่งในปัจจัย 4 ที่จำเป็นและมีความต้องการสูง แต่กลุ่มผู้บริโภคที่ต้องการซื้อกลับไม่สามารถซื้อได้ สาเหตุมาจากต้นทุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ขณะที่รายได้ของผู้บริโภคไม่เติบโตตาม ทำให้ความสามารถในการซื้อบ้านลดลง

ทั้งนี้บริษัทได้ประเมินปัจจัยเสี่ยงที่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน ประกอบด้วย ความไม่สอดคล้องระหว่าง Demand และ Supply โดยสัดส่วนความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย (Demand) ในแต่ละกลุ่มราคาไม่สอดคล้องกับการพัฒนาโครงการที่มีอยู่ (Supply) มากกว่า 50% ของประชาชนมีรายได้ที่จะซื้อบ้านในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แต่ซัพพลายที่มีอยู่ในตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่มีราคาสูงกว่า 3 ล้านบาท เนื่องจากความสามารถในการซื้อของผู้บริโภคที่ไม่ได้เพิ่มขึ้นตามอัตราการเติบโตของเศรษฐกิจ เมื่อเปรียบเทียบระหว่างรายได้และอัตราการเติบโตของราคาบ้าน ทำให้ผู้บริโภคโดยทั่วไปสามารถเข้าถึงการซื้อบ้านได้ยากกว่าที่เคยเป็นมา โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ที่มีรายได้ต่ำกว่า 30,000 บาทต่อเดือน ซึ่งมีมากกว่า 50% ของผู้บริโภคในกรุงเทพฯ ที่สามารถซื้อบ้านได้ในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทเท่านั้น

รายได้ประชากรส่วนใหญ่ในกทม.โตไม่ทันกับราคาที่อยู่อาศัย โดยราคาที่อยู่อาศัยในปัจจุบันเพิ่มขึ้นถึง 70% เมื่อเทียบกับปี 2557 แต่รายได้เฉลี่ยต่อคนของประชาชนเพิ่มขึ้นเพียง 15% เท่านั้น ซึ่งความต่างนี้เป็นผลมาจากราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่องทุกปี เป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ด้านดีเวลลอปเปอร์พยายามพัฒนาที่อยู่อาศัยในราคาที่ถูกลงเพื่อให้ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภค แต่ต้นทุนที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นราคาที่ดิน หรือวัสดุการก่อสร้าง ทำให้ราคาขายต้องปรับตัวตามไปด้วย ขณะเดียวกันดีเวลลอปเปอร์ยังคาดหวังผลกำไรจากการพัฒนาโครงการ ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นทุกปี แม้ว่ารายได้ของผู้บริโภคจะไม่สามารถเติบโตตามได้ทัน

ค่าใช้จ่ายในการเดินทาง โดยเฉพาะในกรุงเทพฯผู้บริโภคที่มีรายได้เฉลี่ยประมาณ 30,000 บาทต่อเดือน มีค่าใช้จ่ายต่อเดือน 87% ในจำนวนนี้คิดเป็นค่าเดินทาง 16% ของค่าใช้จ่ายต่อเดือน ซึ่งถือว่าเป็นส่วนที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อบ้านอย่างมาก โดยเฉพาะการซื้อบ้านย่านใจกลางเมืองกลายเป็นเรื่องยาก เนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยในเมืองสูงเกินไปสำหรับคนส่วนใหญ่ ทำให้ผู้บริโภคต้องมองหาบ้านในพื้นที่รอบนอกเมืองหรือชานเมือง ซึ่งมาพร้อมกับต้นทุนค่าเดินทางที่เพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน

ดังนั้นราคาที่อยู่อาศัยที่แท้จริงไม่ใช่เพียงราคาบ้าน แต่ต้องคำนึงถึงค่าเดินทางร่วมด้วย และเมื่อรวมต้นทุนค่าเดินทางแล้ว ทำให้ราคาบ้านในเขตเมืองแพงขึ้นไปอีก ส่งผลให้การซื้อบ้านในใจกลางเมืองยิ่งเป็นเรื่องที่ท้าทายมากขึ้นสำหรับผู้บริโภคทั่วไป ผู้ส่วนผู้ที่ซื้อบ้านนอกเมืองอาจจะต้องจ่ายค่าเดินทางเพิ่มเติมในแต่ละวัน เป็นภาระค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นมาอีกระดับ

ส่วนหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้นเป็น 91.3% ของ GDP และยังไม่มีแนวโน้มลดลง เป็นปัจจัยที่ส่งผลต่อความสามารถในการชำระหนี้ การเข้าถึงสินเชื่อ และคุณภาพสินเชื่อที่ลดลง แม้ว่าการทำธุรกิจขายบ้านจะเป็นหนึ่งในธุรกิจที่มีกำไรมากที่สุด แต่หนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้นก็ทำให้ความสามารถในการซื้อของผู้บริโภคลดลงและส่งผลกระทบต่อยอดขายของดีเวลลอปเปอร์

ขณะที่ยอดการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นสูงเป็นประวัติการณ์ สาเหตุหลักมาจากราคาที่อยู่อาศัยแพงขึ้น รายได้ไม่เพิ่มขึ้น และการก่อหนี้ที่สูงขึ้น ส่งผลให้พฤติกรรมผู้ซื้อ โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่เปลี่ยนไป นิยมการเช่ามากกว่าการซื้อ เนื่องจากยังไม่พร้อมทางการเงิน หรือยังไม่มั่นใจในความมั่นคงของงาน อีกทั้งการเช่ากลายเป็นทางเลือกที่เหมาะสมกว่าการผ่อนที่อยู่อาศัยระยะยาว 30 ปี ด้วยงบประมาณและค่าเดินทางที่เป็นภาระมากขึ้น ทำให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยลดลง สอดคล้องกับยอดการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ

โดยประเมินว่าในช่วงครึ่งปีหลังนี้ยอดโอนที่อยู่อาศัยจะเท่ากับครึ่งปีแรก แต่ต่ำกว่าช่วงโควิดในปี 2564 ถึง 13% ส่งสัญญาณว่าธุรกิจอสังหาฯถึงเวลาที่ต้องปรับเปลี่ยนรูปแบบการทำธุรกิจ จากเดิมที่เน้นขายบ้านผ่านการกู้สินเชื่อระยะยาว 30-40 ปี มุ่งหน้าสู่แพลตฟอร์มที่หลากหลายมากขึ้น โดยกลุ่มเสนาฯได้มองเห็นโอกาสในการเพิ่มตัวเลือกที่เป็นไฮบริดในรูปแบบ Rent to Own หรือ “เช่าออมบ้าน” ซึ่งเป็นทางเลือกกลางระหว่างการเช่าและการซื้อ ตอบโจทย์ผู้บริโภคที่ต้องการเป็นเจ้าของบ้านแต่ยังไม่พร้อมทางการเงิน ประกอบด้วย 2 โซลูชั่น ได้แก่ เงินสดใจดี บริการที่ปรึกษาทางการเงิน ทำหน้าที่เสมือนผู้ช่วยส่วนตัวในการวิเคราะห์สถานะทางการเงินของลูกค้า เพื่อให้สามารถเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ ประกอบด้วย 3 ส่วนหลักคือ การวิเคราะห์ความสามารถในการผ่อนชำระและให้คำปรึกษาเพื่อหาสินเชื่อที่เหมาะสม การบริการสินเชื่อส่วนบุคคล เพื่อช่วยเหลือในกรณีที่ยังไม่ผ่านข้อกำหนดของธนาคาร และการสร้างเครดิตผ่านการเช่า เพื่อเพิ่มความน่าเชื่อถือด้านการเงินและช่วยให้ลูกค้าสามารถกู้ซื้อบ้านในอนาคตได้

LivNex เช่าออมบ้าน สำหรับลูกค้าที่ไม่สามารถซื้อบ้านได้ทันที รูปแบบนี้จะช่วยให้ลูกค้าสามารถเช่าที่อยู่อาศัยในขณะที่สะสมเงินออมบางส่วนเพื่อใช้ซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต โดยกรอบเวลาของการเช่าออมบ้านจะอยู่ที่ 3 ปี และเมื่อครบสัญญา เงินที่สะสมไว้จะถูกนำไปหักกับราคาคอนโดฯ ทำให้การซื้อคอนโดฯง่ายขึ้นและราคาถูกลง อีกทั้งในระหว่างการเช่าออมบ้าน ลูกค้าจะได้รับคำปรึกษาจาก “เงินสดใจดี” ในการประเมินสถานะทางการเงินอย่างต่อเนื่อง เพื่อเตรียมพร้อมในการกู้สินเชื่อจากธนาคารได้เร็วที่สุด