แอล ดับเบิลยู เอสฯประเมินภาพรวมการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลปี 2568 มีแนวโน้มชะลอตัว เมื่อเทียบกับปี 2567 ผลจากกำลังซื้อชะลอตัว สถาบันการเงินคุมเข้มปล่อยกู้ แถม“โครงการบ้านเพื่อคนไทย” แย่งดูดซับกำลังซื้อตลาดกลาง-ล่าง ขณะที่ปริมาณสินค้าคงเหลือมีอยู่สูงในระบบ และต้องใช้เวลาในการระบายอย่างน้อย 2-3 ปี

ประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัทแอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์​ จำกัด ในเครือบริษัทแอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงแนวโน้มการเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลปี 2568 ว่า มีแนวโน้มที่จะชะลอตัวลงเมื่อเทียบกับปี 2567 โดยบริษัทได้คาดการณ์ความเป็นไปได้ในการเปิดตัวโครงการใหม่ที่คำนึงถึงอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจ และกำลังซื้อ คือ

กรณีที่ดีที่สุด (Best Case) เป็นการคาดการณ์บนพื้นฐานจากสถานการณ์เศรษฐกิจไทยเติบโต 2.8-3% และ 3% ตามการคาดการณ์ของธนาคารแห่งประเทศไทยและสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ที่ประเมินว่าสถานการณ์การท่องเที่ยวจะเติบโตได้เท่ากับช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดของ COVID-19 การลงทุนของภาครัฐเป็นไปตามแผนที่วางไว้ ภาคส่งออกยังคงเติบโตได้ การลงทุนของภาคเอกชนเติบโต และภาคการบริโภคภายในประเทศฟื้นตัวจากมาตรการปรับโครงสร้างหนี้ครัวเรือนของภาครัฐและราคาพลังงานทรงตัวในระดับที่ไม่เกิน 100 เหรียญสหรัฐฯ ต่อบาร์เรล ทำให้อัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ระดับไม่เกิน 1.5% จะทำให้ปี2568 มีการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ประมาณ 62,000-65,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าประมาณ 403,000 – 422,000 ล้านบาท หรือเติบโตประมาณ 3 – 7%  เมื่อเทียบกับปี 2567 ที่มีจำนวนโครงการเปิดตัวใหม่ในพื้นที่กรุงเทพและปริมณฑลจำนวน 349 โครงการ รวม 60,386 ยูนิตมูลค่ารวม 407,204 ล้านบาท ลดลง 20.13% , 39.01% และ  25.18% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับปี 2566

ส่วนมูลค่าการโอนกรรมสิทธิที่อยู่อาศัยใหม่ทั่วประเทศในปี 2568 คาดว่าจะมีจำนวน 360,000-370,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าประมาณ 1.02-1.03  ล้านล้านบาท หรือเติบโต 1-2% จากปี 2567 ที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคาอาคารสงเคราะห์ คาดว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ 350,545 ยูนิต มูลค่า 1,012,760 ล้านบาท

กรณีปกติ (Base Case) เป็นการคาดการณ์บนพื้นฐานจากสถานการณ์เศรษฐกิจไทยเติบโตประมาณ  2-2.5% เป็นผลจากภาคการส่งออกชะลอตัว การลงทุนของภาครัฐล่าช้าจากแผนที่วางไว้ ในขณะที่ภาคการท่องเที่ยว การบริโภคภายในประเทศและการลงทุนของภาคเอกชนยังคงขยายตัวต่อเนื่อง และราคาพลังงานทรงตัวในระดับที่ไม่เกิน 100 เหรียญสหรัฐฯต่อบาร์เรล ทำให้อัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ระดับไม่เกินร้อยละ 1.5  คาดว่าจะมีการเปิดตัวโครงการอสังหาฯใหม่เขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลในปี 2568 ประมาณ 56,000 – 61,000 ยูนิต มูลค่าประมาณ 364,000 – 403,000 ล้านบาท ใกล้เคียงกับปี 2567 หรือเติบโตไม่เกิน 2% และอัตราการโอนกรรมสิทธิมีแนวโน้มใกล้เคียงกับปี 2567 หรือประมาณ 1.012 ล้านล้านบาท

กรณีที่แย่ที่สุด (Worst Case) เป็นการคาดการณ์บนพื้นฐานจากสถานการณ์เศรษฐกิจไทยเติบโตน้อยกว่า 2% ภาคการส่งออกชะลอตัว การลงทุนของภาครัฐไม่สามารถทำได้ตามแผนที่วางไว้ ภาคการบริโภคภายในประเทศยังคงชะลอตัว ผลจากไม่สามารถแก้ไขปัญหาภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงได้ ทำให้สถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ในขณะที่ภาคการท่องเที่ยวและการลงทุนของภาคเอกชนยังคงขยายตัวต่อเนื่อง และราคาพลังงานปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่า 100 เหรียญสหรัฐฯต่อบาร์เรล อัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ระดับเกินกว่า 2%   จะทำให้ปี 2568 มีการเปิดตัวโครงการอสังหาฯใหม่ ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ลดลงมาอยู่ในระดับใกล้เคียงกับปี 2567 หรือลดลงไม่น้อยกว่า 5% ในขณะที่อัตราการโอนกรรมสิทธิมีแนวโน้มที่จะติดลบเมื่อเทียบกับปี 2567 หรือมีมูลค่าน้อยกว่า 1.012 ล้านล้านบาท

“ปัญหาใหญ่ของภาคอสังหาฯ อยู่ที่สถาบันการเงินเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทำให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ผนวกกับสถาบันการเงินเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อโครงการ โดยมีข้อกำหนดว่าจะอนุมัติสินเชื่อโครงการเมื่อมียอดขายตั้งแต่ 30-50% ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องชะลอแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ หรือยกเลิกการเปิดตัวโครงการไป ในขณะที่สินค้าคงเหลือในระบบยังมีเพียงพอต่อการขายได้ในอีก 2-3 ปี โดยที่ไม่ต้องขึ้นโครงการใหม่ ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ หลายแห่งชะลอแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2568”

ในขณะที่โครงการ”บ้านเพื่อคนไทย”ของรัฐบาล เป็นอีกปัจจัยที่จะมาดูดซับกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในระดับกลาง-ล่าง ที่เป็นกำลังซื้อที่มีสัดส่วนไม่น้อยกว่า 40% ของกำลังซื้อทั้งหมด ซึ่งบางทำเลของโครงการบ้านเพื่อคนไทย เช่น ทำเล ก.ม.11 ที่ใกล้กับแนวรถไฟฟ้า เป็นทำเลที่มีศักยภาพและสามารถดึงดูดกำลังซื้อจากกลุ่มผู้ซื้อระดับกลาง กลุ่มคนทำงานรุ่นใหม่  จึงส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ จำเป็นต้องทบทวนและปรับแผนธุรกิจให้สอดรับกับกำลังซื้อในตลาด ผนวกกับมาตรการของรัฐ เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่หมดอายุไปเมื่อวันที่ 31 ธันวาคมที่ผ่านมา ทำให้ต้นทุนในการซื้อที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ถึงแม้บริษัทอสังหาฯ อาจจะยังคงลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองให้กับลูกค้าของตัวเอง เพื่อจูงใจให้มีการซื้อและโอนที่อยู่อาศัยก็ตาม แต่ก็ทำให้ต้นทุนในการทำธุรกิจของผู้ประกอบการสูงขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ จำเป็นที่จะต้องทบทวน และหามาตรการทางการตลาดที่เหมาะสมให้สอดคล้องกับกำลังซื้อในปัจจุบัน การชะลอแผนเปิดตัวโครงการใหม่ และเน้นการขายสินค้าคงเหลือที่เป็นต้นทุนเดิม จึงเป็นทางเลือกของผู้ประกอบการอสังหาฯ ในปี 2568

มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่กรุงเทพฯ – ปริมณฑลปี 2567 ลดลงเกือบ 40%

ในขณะที่ปี 2567 ที่ผ่านมามีจำนวนโครงการเปิดตัวใหม่ในพื้นที่กรุงเทพและปริมณฑล  349 โครงการ จำนวน 60,386 ยูนิต มูลค่ารวม 407,204 ล้านบาท ลดลง 20.13 % , 39.01% และ 25.18% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2566  ทั้งหมด 437 โครงการ จำนวน 99,012 ยูนิต มูลค่าโครงการรวม 544,265 ล้านบาท  ในจำนวนนี้เป็นการเปิดตัวคอนโดมิเนียม 69 โครงการ จำนวน 26,750 ยูนิต มูลค่ารวม 120,574 ล้านบาท ลดลง 28.12%, 42.42% และ 22.69% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับการเปิดตัวคอนโดฯ 96 โครงการ จำนวน 46,464 ยูนิต มูลค่า 155,968 ล้านบาทในปี 2566 ส่วนบ้านพักอาศัยระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทมีการเปิดตัวใหม่จำนวน 165 โครงการ รวม 26,760 ยูนิต มูลค่า 125,234 ล้านบาท ลดลง 29.48%,  38.35% และ  34.86% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับจำนวนโครงการเปิดตัว  234 โครงการ จำนวน 43,410 ยูนิต มูลค่าโครงการรวม 192,264 ล้านบาทในปี 2566

ในขณะที่การเปิดตัวโครงการบ้านจัดสรรระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปมีทั้งสิ้น 120โครงการ จำนวน 6,876 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 161,397ล้านบาท (ในจำนวนนี้มี 5 โครงการที่มีราคาขาย 6 – 15 ล้านบาท ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และมากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไปอยู่ในโครงการเดียวกัน ทำให้มีการนับจำนวนโครงการซ้ำระหว่างบ้านพักอาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และมากกว่า 10 ล้านบาท) โดยจำนวนโครงการที่เปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้น  3.44% ในขณะที่จำนวนหน่วย และมูลค่าโครงการลดลง  24.75%และ 17.66% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับจำนวนการเปิดตัว 116 โครงการ จำนวน 9,138 หน่วย มูลค่า 196,033 ล้านบาท ในปี 2566