เมื่อวันที่ 11 มีนาคมที่ผ่านมา 3สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ได้จัดงานสัมมนาใหญ่ประจำปี 2569 ในหัวข้อ “อสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจ 2026” โดยมีวิทยากรจากหลายหน่วยงานทั้งภาครัฐ สถาบันการเงิน และผู้ประกอบการ มาร่วมให้ข้อมูล

เจนกิจ เชฎฐวาณิชย์ รองอธิบดีกรมที่ดิน กล่าวปาฐกถาพิเศษในหัวข้อ “บทบาทของกรมที่ดินที่มีต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์”ว่า เมื่อวันที่1 มีนาคม 2569ที่ ผ่านมากรมที่ดินได้ออกปะกาศใช้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2568 มีผลใช้บังคับเมื่อพ้นกำหนด 60 วัน นับแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไป หลังจากมีการประกาศในราชกิจจานุเบกษา เล่ม 142 ตอนที่ 92 ก เมื่อวันที่ 31 ธันวาคม 2568 (มาตรา 2) โดยกฎหมายใหม่เป็นการแก้ไขเพิ่มเติมองค์ประกอบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด ด้วยการเพิ่ม “ผู้อำนวยการสำนักงานทรัพยากรรรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจังหวัด” ร่วมเป็นคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด (มาตรา 3 แก้ไขเพิ่มเติมมาตรา 13 (2) ) และการค่าประกันการบำารุงรักษาสาธารณูปโภคของผู้จัดสรรที่ดิน และแก้ไขเพิ่มเติมหลักเกณฑ์การบำรุงรักษาสาธารณูปโภค และการค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคของผู้จัดสรรที่ดิน โดยกำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้มีสภาพใช้งานได้ตามปกติ ไม่ต่ำกว่ามาตรฐานเดิมหรือเทียบเท่า (มาตรา 4 แก้ไขเพิ่มเติมมาตรา 43 วรรคหนึ่ง)

นอกจากนี้ยังมีการแก้ไขเพิ่มเติมหลักเกณฑ์การจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร (มาตรา 6 แก้ไขเพิ่มเติมมาตรา 49 วรรคหนึ่ง) สามารถเรียกเก็บได้ทั้งรายเดือนหรือตามที่ข้อบังคับกำหนด การแก้ไขเพิ่มเติมหลักเกณฑ์ที่คณะกรรมการใช้ในการสั่งให้ผู้จัดสรรที่ดินบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ให้ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภค “ให้มีสภาพใช้งานได้ตามปกติ โดยไม่ต่ำกว่ามาตรฐานเดิม หรือเทียบเท่า” (มาตรา 7 แก้ไขเพิ่มเติมมาตรา 52)

และการแก้ไขอัตราโทษปรับกรณีผู้จัดสรรที่ดินฝ่าฝืนคำสั่งคณะกรรมการ คณะอนุกรรมการ หรือผู้ซึ่ง คณะกรรมการมอบหมาย นอกจากต้องปฏิบัติตามคำสั่งแล้ว ต้องระวังโทษปรับตั้งแต่ 50,000 บาท ถึง 500,000 บาท และปรับรายวันอีกวันละ 1,000 บาทถึง 10,000 บาท ตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน (มาตรา 9 แก้ไขเพิ่มเติมมาตรา 65)

นอกจากนี้ยังมีการแก้ไขปรับปรุงมาตราการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร (มาตรา 44)ให้การรวมตัวของลูกบ้านเพื่อจัดตั้งนิติบุคคลทำได้ง่ายขึ้น เพื่อแก้ปัญหาโครงการตกค้าง โดยมีการผ่อนปรนเรื่ององค์ประชุม หากการประชุมครั้งแรกไม่ครบตามเกณฑ์ การประชุมครั้งถัดไปสามารถใช้เสียงเกินกึ่งหนึ่งของผู้ที่มาร่วมประชุมเพื่อดำเนินการต่อได้เลย

จัดสรรขนาดเล็ก(พิเศษ)ไม่เกิน 32แปลง-ที่ดินไม่เกิน 2ไร่เปิดตัวแล้ว 1,242 โครงการ

นอกจากนี้กรมที่ดินยังได้จัดทำโครงการจัดสรรที่ดินขนาดเล็กพิเศษ เพื่อสนับสนุนนโยบายของรัฐบาลในการกระตุ้นภาวะเศรษฐกิจของประเทศ ในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และที่สำคัญคือส่งเสริมจูงใจให้ผู้ประกอบการเข้าสู่ระบบการจัดสรรที่ดิน ลดปัญหาการหลีกเลี่ยงการขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย

โดยกำหนดให้เป็นโครงการจัดสรรที่ดินที่ตั้งอยู่ในพื้นที่เขตกรุงเทพมหานคร เทศบาลนคร เทศบาลเมือง เทศบาลตำบล หรือเมืองพัทยา ที่มีจำนวนแปลงย่อยไม่เกิน 32 แปลง และเนื้อที่เพื่อการจำหน่ายไม่เกิน 2 ไร่ เว้นแต่เป็นการจัดสรรที่ดินเพื่อการจำหน่าย พร้อมอาคารประเภทอาคารพาณิชย์ให้มีจำนวนแปลงย่อยไม่เกิน 20 แปลง และเนื้อที่เพื่อการจำหน่ายไม่เกิน 2 ไร่ และในเขตองค์กรบริหารส่วนตำบล มีจำนวนแปลงย่อยไม่เกิน 40 แปลง และเนื้อที่เพื่อการจำหน่ายไม่เกิน 4 ไร่

นอกจากนี้โครงการจัดสรรที่ดินขนาดเล็ก (พิเศษ) ยังได้รับการยกเว้นไม่ต้องจัดทำหรือผ่อนผันเกี่ยวกับสาธารณูปโภค คือ ไม่ต้องจัดทำสวน สนามเด็กเล่น หรือสนามกีฬา ขนาดถนนที่ใช้เป็นทางเข้าออกสู่ที่ดินแปลงย่อยให้มีความกว้างของเขตทางไม่ต่ำกว่า 8.00 เมตร โดยมีความกว้างของผิวจราจรไม่ต่ำกว่า 6.00 เมตร และไม่ต้องจัดทำที่ตั้งสำนักงานของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น

ทั้งนี้มีข้อกำหนดว่าต้องไม่ใช่การทำโครงการต่อเนื่องเป็นหลายโครงการ หรือแบ่งซอยโครงการ ซึ่งเมื่อรวมกันแล้วมีจำนวนแปลงหรือเนื้อที่เพื่อการจำหน่ายเกินกว่าที่กำหนดไว้ เพื่อหวังประโยชน์ในการที่ได้รับการยกเว้นไม่ต้องจัดทำ หรือผ่อนเห็นเกี่ยวกับสาธารณูปโภค

ปัจจุบันโครงการจัดสรรที่ดินขนาดเล็ก (พิเศษ) ได้ดำเนินการมาแล้วตามประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางตั้งแต่ปี 2552 ถึงปี 2568 มีโครงการที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร และคณะกรรมการที่ดินจังหวัด จำนวน 1,242 โครงการ ตั้งอยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครจำนวน 150 โครงการ และพื้นที่จังหวัดอื่นๆ อีก 1,092 โครงการ  โดยปี 2568 ที่ผ่านมา ในพื้นที่กรุงเทพฯมีโครงการที่ได้รับอนุญาตจัดสรรจำนวน 8 โครงการ  และในพื้นที่ต่างจังหวัดมีจำนวน 32 โครงการ ซึ่งถือว่าเป็นจำนวนที่ลดลงต่ำที่สุดในรอบ 6 ปีที่ผ่านมา

ล่าสุดกรมที่ดินกำลังพัฒนาระบบแอปพลิเคชันเพื่อให้อำนวยความสะดวกในการยื่นขอจัดสรรเพื่อให้ผู้ประกอบการสามารถยื่นคำขอที่เกี่ยวข้องกับการจัดสรรที่ดิน รวมถึงโครงการขนาดเล็ก ผ่านแอปพลิเคชันได้ 8 ประเภทคำขอ เช่น คำขออนุญาตจัดสรรที่ดิน, การโอนใบอนุญาต, การจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้าน) เพื่อให้เกิดความสะดวกและรวดเร็วในการดำเนินธุรกิจ

มาตรการลดขนาดที่ดินแปลงย่อย”บ้านเดี่ยวเหลือ 35 ตร.ว.” รอครม.เห็นชอบ

ส่วนความคืบหน้าของการขอให้แก้ไขประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง เรื่องการกำหนดนโยบายการจัดสรรที่ดินที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม ฉบับลงวันที่ 25 มกราคม 2544 ตามที่สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยได้มีหนังสือเสนอแนะแนวทางการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านมาตรการอสังหาริมทรัพย์ โดยการขอลดขนาดของที่ดินแปลงย่อยที่จะจัดสรรพร้อมอาคารประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว หรืออาคารพาณิชย์ จากเดิมที่กำหนดให้บ้านเดี่ยวต้องมีเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 50 ตารางวา ขอปรับลดเป็นไม่ต่ำกว่า 35 ตารางวา,บ้านแฝดต้องมีแปลงที่ดินไม่ต่ำกว่า 35 ตารางวา ขอปรับลดลงเหลือ 28 ตารางวา  และทาวน์เฮาส์ขนาดที่ดินเริ่มต้น 16 ตารางวา ขอปรับลดลงเหลือ14 ตารางวา

โดยคณะรัฐมนตรีได้มีมติเมื่อวันที่ 9 เมษายน 2567 เห็นชอบมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ และการเตรียมการเพื่อรองรับการดำเนินการยกระดับประเทศไทย สู่ศูนย์กลางเมืองแห่งอุตสาหกรรมระดับโลก (Thailand Vision) โดยมอบหมายหน่วยงานที่เกี่ยวข้องพิจารณาศึกษาความเป็นไปได้ ในการดำเนินการเรื่องที่ผู้ประกอบการในภาค อสังหาริมทรัพย์มีข้อเสนอ ก่อนเสนอคณะรัฐมนตรี เพื่อพิจารณาต่อไป หลังจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางได้มีมติในการประชุมครั้งที่ 2/2567 เมื่อวันที่ 21 มีนาคม 2567 ให้รับข้อเสนอแนะฯ ของ3 สมาคมฯ เป็นข้อมูลเบื้องต้น และให้ทั้ง 3 สมาคมฯสํารวจความคิดเห็นจากทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้อง โดยฝ่ายเลขานุการคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางได้มีหนังสือขอทราบข้อมูลและความเห็นจากหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้องและกรมที่ดินได้ดำเนินการรับฟังความคิดเห็นร่างประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง เรื่องกำหนดนโยบายการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม ซึ่งจะมีการปรับลดขนาดจํานวนเนื้อที่ (ประกาศกรมที่ดินเรื่องการรับฟัง ความคิดเห็นร่างประภาศฯ ฉบับลงวันที่ 18 มิถุนายน 2567)

และเมื่อวันที่ 19 มิถุนายน 2568 คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางได้พิจารณาในการประชุมครั้งที่ 3/2568 ให้ฝ่ายเลขานุการคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน กลางสอบถามความคิดเห็นเกี่ยวกับ เรื่องข้อเสนอแนะแนวทางการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านมาตรการอสังหาริมทรัพย์ เพิ่มเติมจาก 3 หน่วยงาน คือ สภาวิศวกร,สภาสถาปนิก และการเคหะแห่งชาติ

ล่าสุดการเคหะแห่งชาติและสภาสถาปนิกได้ส่งหนังสือแสดงความคิดเห็นกลับมาแล้ว ซึ่งกรมที่ดินกำลังนำข้อมูลดังกล่าวมาประกอบการพิจารณาเพื่อสรุปผลและดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายต่อไป เพื่อเสนอต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางและ ครม. อีกครั้งก่อนจะมีการประกาศใช้อย่างเป็นทางการ

มาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสิ้นสุด 30 มิ.ย.นี้

นอกจากนี้กรมที่ดินยังได้ดำเนินมาตรการส่งเสริมธุรกิจอสังหาฯและกระตุ้นสภาวะเศรษฐกิจผ่านมาตรการลดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม สำหรับที่อยู่อาศัยที่มีราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาทและวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา สำหรับคนไทยที่ซื้อที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุด (มือหนึ่งและมือสอง) ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 นี้เพื่อลดภาระประชาชนและกระตุ้นการซื้อขาย

โดยค่าธรรมเนียม จะมีการลดหย่อนค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือห้องชุด จากร้อยละ 2 เหลือร้อยละ 0.01% และลดหย่อนค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการจำนองอันเนื่องมาจากการจดทะเบียนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือห้องชุดดังกล่าวในคราวเดียวกัน จากร้อยละ 1 เหลือร้อยละ 0.01% อีกทั้งค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่ายส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์ เสียตามอัตราปกติ

กฎหมายจัดสรรที่ดินฉบับใหม่ลดช่องว่างของความไม่ชัดเจนในข้อกฎหมายเดิม

สุนทร สภาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า แม้พระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน (ฉบับใหม่)จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม 2567 แต่ในปัจจุบัน “กฎหมายลูก” หรือรายละเอียดที่รายลักษณ์อักษรยังดำเนินการไม่เสร็จสิ้นทุกมาตรา โดยพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน (ฉบับใหม่)นี้จะส่งผลกระทบที่สำคัญต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย (ผู้ประกอบการ)ในหลายมิติ

สำหรับผลต่อผู้ขายจะช่วยลดข้อพิพาทในการส่งมอบสาธารณูปโภค เนื่องจากกฎหมายใหม่มีการปรับเปลี่ยนถ้อยคำจาก “ให้คงอยู่ในสภาพเดิม” เป็น “ใช้งานได้ตามมาตรฐานเดิมหรือเทียบเท่า” ซึ่งช่วยลดปัญหาความขัดแย้งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายในการตรวจรับและส่งมอบสาธารณูปโภค นอกจากนี้ยังมีความยืดหยุ่นทางด้านการเงิน โดยผู้ประกอบการสามารถเลือกใช้เงินสดแทนหนังสือค้ำประกันจากธนาคาร ในการค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคได้ ช่วยลดภาระต้นทุนและขั้นตอนกับสถาบันการเงิน

ขณะเดียวกันพ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน (ฉบับใหม่)ยังเพิ่มบทลงโทษที่รุนแรงขึ้น ด้วยการกำหนดค่าปรับเริ่มต้นสำหรับกรณีที่ไม่ดำเนินการซ่อมแซมสาธารณูปโภคให้เรียบร้อย โดยมีโทษปรับตั้งแต่ 50,000 ถึง 500,000 บาท เพิ่มเติมจากค่าปรับรายวันเดิมที่ 1,000 บาท รวมทั้งกำหนดให้ผู้ประกอบการต้องเตรียมตัวปรับปรุงสัญญาจะซื้อจะขาย (ข้อ 6) ด้วยการระบุขั้นตอนการส่งมอบสาธารณูปโภคให้ชัดเจน เพื่อป้องกันลูกบ้านดึงเช็งไม่ยอมรับมอบหากสาธารณูปโภคได้มาตรฐานแล้ว นอกจากนี้ยังสามารถประชาสัมพันธ์ผ่านสื่ออิเล็กทรอนิกส์แทนหนังสือพิมพ์รายวันได้แล้ว

ล่าสุด3สมาคมอสังหาริมทรัพย์กำลังผลักดันให้มี “เกณฑ์มาตรฐาน”ที่ชัดเจนในการกำหนดค่าปรับ ด้วยการเสนอให้พิจารณาจาก “ระดับความรุนแรง” ของการซ่อมแซมสาธารณูปโภคนั้นๆ เช่น ต้องมีการระบุให้ชัดเจนว่าความเสียหายระดับใด อาทิ  ฝาท่อชำรุด หรือรอยร้าวบนถนน ควรถูกปรับในอัตราเท่าใด เพื่อไม่ให้เกิดการใช้ดุลยพินิจที่เกินกว่าเหตุและป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาความคลุมเครือในการบังคับใช้กฎหมาย ซึ่งอาจนำไปสู่ปัญหาการเรียกรับผลประโยชน์หรือความไม่เป็นธรรมต่อผู้ประกอบการ

ส่วนผลต่อผู้ซื้อ พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน (ฉบับใหม่)มีกระบวนการพิจารณาโครงการที่รอบคอบขึ้น เนื่องจากมีการเพิ่มตัวแทนจากสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) เข้าร่วมเป็นคณะกรรมการจัดสรรที่ดินทั่วประเทศ ทำให้การพิจารณาผลกระทบต่างๆ มีความละเอียดรอบคอบมากขึ้น ทำให้ผู้ซื้อจะได้รับมอบสาธารณูปโภคที่มีสภาพใช้งานได้ตามมาตรฐานที่กำหนดไว้แต่แรกและมีความมั่นใจในระบบการกำกับดูแลของภาครัฐที่เข้มงวดขึ้น

รวมถึงขั้นตอนการจัดตั้งนิติบุคคลทำได้ง่ายขึ้น โดยกฎหมายใหม่ช่วยให้ลูกบ้านสามารถรวมตัวกันจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลเพื่อเข้ามาบริหารจัดการโครงการเอง โดยมีการลดเกณฑ์จำนวนผู้มาประชุมลง โดยกฎหมายใหม่ (มาตรา 44) อนุญาตให้ผู้ซื้อหรือลูกบ้านสามารถรวมตัวกันขอจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลได้เอง โดยไม่จำเป็นต้องรอให้เจ้าของโครงการเป็นผู้ดำเนินการเพียงฝ่ายเดียว เพื่อแก้ปัญหาโครงการตกค้างที่เจ้าของโครงการทอดทิ้ง การลดเกณฑ์จำนวนผู้เข้าประชุม เดิมการจัดตั้งนิติบุคคลทำได้ยากเพราะต้องใช้เสียงส่วนใหญ่ แต่เกณฑ์ใหม่กำหนดว่าหากมีผู้อยู่ในโครงการมาประชุมเพียง 20% ก็สามารถดำเนินการได้ แต่หากการนัดประชุมครั้งแรกมีผู้มาไม่ถึง 20% การนัดประชุมครั้งถัดไปจะใช้เพียงเสียงเกินกึ่งหนึ่งของผู้ที่มาประชุม ก็สามารถมีมติให้ผ่านและจัดตั้งนิติบุคคลได้ทันที และเมื่อมีการยื่นเรื่องขอจัดตั้งนิติบุคคล เจ้าหน้าที่จะต้องให้บริการและดำเนินการให้แล้วเสร็จภายใน 30 วัน เพื่อเป็นการอำนวยความสะดวกและลดขั้นตอนที่ล่าช้า

กฎหมายใหม่นี้ตั้งใจออกมาเพื่อปลดล็อกโครงการที่ตกค้างมานาน เช่น โครงการสมัย ปว. 286 ให้สามารถมีนิติบุคคลเข้ามาดูแลสาธารณูปโภคแทนการปล่อยทิ้งร้าง

ส่วนมาตรการบังคับใช้ค่าส่วนกลาง เพื่อให้มีงบประมาณในการบริหารจัดการนิติบุคคลที่ตั้งขึ้นใหม่ กฎหมาย (มาตรา 49) กำหนดว่าหากลูกบ้านไม่ชำระค่าส่วนกลาง จะมีโทษห้ามทำนิติกรรม เช่น การขายหรือโอนที่ดินเป็นเวลา 6 เดือน เพื่อเป็นการบังคับให้เกิดการร่วมกันรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในโครงการ และช่วยลดความเสี่ยงที่สาธารณูปโภคในหมู่บ้านจะถูกทอดทิ้ง รวมถึงช่วยให้ลูกบ้านสามารถเข้ามาบริหารจัดการสภาพแวดล้อมในโครงการของตนเองได้อย่างรวดเร็วและเป็นรูปธรรมมากขึ้น