บทวิเคราะห์สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย จาก DDproperty เผยไตรมาส 1/2569 ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญความท้าทายอย่างต่อเนื่อง ท่ามกลางมรสุมเศรษฐกิจและปัจจัยรุมเร้าทั้งในและต่างประเทศ ชี้ให้เห็นการเปลี่ยนผ่านเชิงโครงสร้างของพฤติกรรมผู้บริโภค จาก “ความต้องการซื้อ” สู่ “การเช่าเพื่อความคล่องตัว” 

1. ภาวะตลาด “ซื้อ” ชะลอตัว คอนโดมิเนียม คือ ปราการด่านสุดท้าย

ภาพรวมความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในไตรมาส 1 ปี 2569 ลดลง 6% (QoQ) สะท้อนถึงกำลังซื้อที่เปราะบาง แต่หากเจาะลึกรายเซกเมนต์จะพบความแตกต่างที่น่าสนใจ

• คอนโดมิเนียม เติบโตขึ้น 4% โดยครองสัดส่วนความต้องการซื้อสูงถึง 57% ของตลาดรวม
• บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ลดลงที่ 17% และ 16% ตามลำดับ สาเหตุหลักมาจากราคาที่ดินและต้นทุนก่อสร้างที่ผลักดันราคาให้สูงเกินกว่าเพดานกำลังซื้อของกลุ่ม Real Demand
• ระดับราคา 1-3 ล้านบาท ยังคงเป็นสมรภูมิหลักกว่า 44% แต่ปัญหาหนี้ครัวเรือนและการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ยังคงเป็นกำแพงกั้นสำคัญสำหรับผู้บริโภคระดับกลาง-ล่าง

2. ยุคทองของ “การเช่า” ยืดหยุ่น ทันสมัย และลดความเสี่ยง

ขณะเดียวกันความต้องการเช่าทั่วประเทศเติบโต 4% และพุ่งสูงถึง 9% ในกรุงเทพฯ คือ สัญญาณชัดเจนว่าผู้บริโภคกำลังปรับกลยุทธ์การใช้ชีวิต วิทยา อภิรักษ์วิริยะ ผู้จัดการทั่วไป Think of Living และ ตลาดมาร์เก็ตเพลสประเทศไทย (ฝั่งดีเวลลอปเปอร์) ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ชี้ให้เห็นถึงปัจจัยที่น่าสนใจกว่าตัวเลข คือ พฤติกรรมที่เปลี่ยนไป ผู้บริโภคไม่ได้หยุดฝันถึงบ้าน แต่กำลังคิดใหม่ว่า ‘เส้นทางสู่บ้าน’ ควรเป็นอย่างไรในยุคที่ความยืดหยุ่นทางการเงินมีคุณค่าไม่แพ้การเป็นเจ้าของ เทรนด์การเช่าจึงไม่ใช่สัญญาณของความพ่ายแพ้ แต่คือการตัดสินใจอย่างชาญฉลาดบนพื้นฐานของความเป็นจริง สำหรับผู้ประกอบการ นี่คือโอกาสในการทบทวนและออกแบบโมเดลธุรกิจใหม่ ทั้งในแง่ของราคา รูปแบบสินค้า และประสบการณ์ของลูกค้า เพื่อเปลี่ยนดีมานด์ให้กลายเป็นยอดขายจริง ส่วนผู้บริโภคเองก็ควรวางแผนทางการเงินอย่างรอบคอบ และเลือกระดับราคาที่สอดคล้องกับศักยภาพในการผ่อนชำระจริง ขณะเดียวกัน มาตรการสนับสนุนจากภาครัฐจะเป็นแรงผลักดันสำคัญที่ช่วยเปิดประตูให้กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) เข้าถึงการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น เพราะตลาดที่แข็งแกร่งในระยะยาวต้องสร้างบนฐานของความยั่งยืน ไม่ใช่แค่แรงกระตุ้นระยะสั้น

สถิติที่น่าสนใจในตลาดเช่า

• ค่าเช่าต่ำกว่า 10,000 บาท เติบโตแรงที่สุดถึง 11% สะท้อนกลุ่มผู้เช่าที่เน้นความประหยัด
• คอนโดฯ ยืนหนึ่ง ครองส่วนแบ่งตลาดเช่าสูงถึง 85% ตอบโจทย์การเดินทางและไลฟ์สไตล์คนเมือง

3. เจาะลึก “เพชรบุรี-ระยอง” แม่เหล็กใหม่แห่งการลงทุน

ความน่าสนใจในไตรมาสนี้ คือ การขยายตัวของดีมานด์ออกสู่ต่างจังหวัด โดยเฉพาะกลุ่มจังหวัดท่องเที่ยว “เพชรบุรี” ครองความนิยมเป็นจังหวัดที่ได้รับความสนใจซื้อ/เช่าทั่วประเทศมากที่สุดในช่วงไตรมาสแรกของปี 2569ด้วยอานิสงส์จากภาคการท่องเที่ยว ประกอบกับผู้บริโภคให้ความสำคัญกับการอยู่ใกล้ชิดธรรมชาติ ส่งผลให้ เพชรบุรีกลายเป็นจังหวัดที่ได้รับความสนใจทั้งจากผู้ซื้อเพื่อเป็นบ้านพักตากอากาศ และนักลงทุน โดยมีจุดเด่นที่ราคาอสังหาฯ ย่อมเยากว่าหัวเมืองท่องเที่ยวอื่น และเดินทางไม่ไกลจากเมืองหลวง

5 จังหวัดที่มีการเติบโตของความต้องการซื้อสูงสุด

• เพชรบุรี เพิ่มขึ้น 61%
• ระยอง เพิ่มขึ้น 34%
• ภูเก็ต เพิ่มขึ้น 32%
• ประจวบคีรีขันธ์ เพิ่มขึ้น 29%
• พระนครศรีอยุธยา เพิ่มขึ้น 9%

5 จังหวัดที่มีความต้องการเช่าเติบโตมากที่สุด

• เพชรบุรี เพิ่มขึ้น 113%
• ระยอง เพิ่มขึ้น 82%
• ปทุมธานี เพิ่มขึ้น 75%
• นนทบุรี เพิ่มขึ้น 16%
• นครราชสีมา เพิ่มขึ้น 11%

ที่น่าตกใจ ความต้องการเช่าใน เพชรบุรี พุ่งทะยานถึง 113% สะท้อนถึงตลาด Digital Nomad และผู้ที่ต้องการพักผ่อนระยะยาวที่เติบโตอย่างก้าวกระโดด

4. สมรภูมิกรุงเทพฯ ทำเลไหน “รุ่ง” ทำเลไหน “รอ”

ภาพรวมความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ในไตรมาสที่ผ่านมา ยังคงมีทิศทางชะลอตัวเช่นเดียวกับภาพรวมทั่วประเทศ ขณะที่ภาพรวมความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ กลับมีการเติบโตอย่างน่าสนใจ โดยความต้องการเช่าเพิ่มขึ้นถึง 9% (QoQ) สะท้อนให้เห็นแนวโน้มการขยายตัวของตลาดเช่าในเมืองหลวงที่ยังคงมีดีมานด์อย่างต่อเนื่อง

ความต้องการซื้อคอนโดฯ ยังโต แม้แนวราบชะลอตัว เมื่อพิจารณาความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ แยกตามประเภทที่อยู่อาศัยพบว่า มีเพียงความต้องการซื้อคอนโดฯ เท่านั้นที่เติบโต 2% QoQ ท่ามกลางการชะลอตัวของที่อยู่อาศัยแนวราบ โดยบ้านเดี่ยวลดลงมากที่สุด 11% ขณะที่ทาวน์เฮ้าส์ลดลง 4% QoQ เป็นผลมาจากต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นตามราคาที่ดินในกรุงเทพฯ ส่งผลให้ผู้บริโภคเลือกซื้อคอนโดฯ ที่มีราคาเอื้อมถึงแทน

ทำเลในกรุงเทพฯ ที่มีความต้องการซื้อคอนโดฯ เติบโตมากที่สุด

• เขตภาษีเจริญ เพิ่มขึ้น 43%
• เขตประเวศ เพิ่มขึ้น 31%
• เขตดินแดง เพิ่มขึ้น 25%
• เขตห้วยขวาง เพิ่มขึ้น 17%
• เขตบางนา เพิ่มขึ้น 15% QoQ

ทำเลในกรุงเทพฯ ที่มีความต้องการซื้อบ้านเดี่ยว เติบโตมากที่สุด

• เขตวังทองหลาง เพิ่มขึ้น 142%
• เขตพระโขนง เพิ่มขึ้น 67%
• เขตประเวศ เพิ่มขึ้น 12%
• เขตทวีวัฒนา เพิ่มขึ้น 9%
• เขตบางขุนเทียน เพิ่มขึ้น 6%

ทำเลในกรุงเทพฯ ที่มีความต้องการซื้อทาวน์เฮ้าส์ เติบโตมากที่สุด

• เขตห้วยขวาง เพิ่มขึ้น 90%
• เขตหลักสี่ เพิ่มขึ้น 43%
• เขตหนองแขม เพิ่มขึ้น 32%
• เขตจตุจักร เพิ่มขึ้น 29% QoQ
• เขตวัฒนา เพิ่มขึ้น 18% QoQ

ตลาดเช่าเมืองหลวงยังสดใส ดีมานด์เติบโตทุกประเภท เมื่อพิจารณาความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ พบว่า มีการเติบโตในทุกประเภทที่อยู่อาศัย โดยคอนโดฯ และทาวน์เฮ้าส์ครองความนิยมในหมู่ผู้เช่า เพิ่มขึ้นเท่ากันที่ 9% QoQ ขณะที่บ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น 2% QoQ สะท้อนให้เห็นว่ากรุงเทพฯ ยังคงเป็นตลาดเช่าที่มีทิศทางการเติบโตอย่างน่าสนใจ โดยมีปัจจัยบวกจากการเป็นแหล่งงานระดับประเทศ และมีสถานศึกษาชั้นนำมากมาย จึงดึงดูดให้มีประชากรเข้ามาอาศัยอย่างต่อเนื่อง

ทำเลในกรุงเทพฯ ที่มีความต้องการเช่าคอนโดฯ เติบโตมากที่สุด

• เขตธนบุรี เพิ่มขึ้น 45%
• เขตจตุจักร เพิ่มขึ้น 30%
• เขตห้วยขวาง เพิ่มขึ้น 26%
• เขตภาษีเจริญ และเขตพระโขนง เพิ่มขึ้น 22%
• เขตราชเทวี เพิ่มขึ้น 13%

ทำเลในกรุงเทพฯ ที่มีความต้องการเช่าบ้านเดี่ยว เติบโตมากที่สุด

• เขตบางนา เพิ่มขึ้น 38%
• เขตลาดกระบัง เพิ่มขึ้น 29%
• เขตพระโขนง เพิ่มขึ้น 12%
• เขตคลองเตย และ เขตคลองสามวา เพิ่มขึ้น 4%

ทำเลในกรุงเทพฯ ที่มีความต้องการเช่าทาวน์เฮ้าส์เติบโตมากที่สุด

• เขตบางกะปิ เพิ่มขึ้น 84%
• เขตลาดพร้าว เพิ่มขึ้น 69%
• เขตยานนาวา เพิ่มขึ้น 67%
• เขตวัฒนา เพิ่มขึ้น 49%
• เขตพระโขนง เพิ่มขึ้น 13%

ท่ามกลางความท้าทายของตลาดอสังหาฯ ในช่วงนี้ ยังมีปัจจัยบวกจากมาตรการภาครัฐและอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ปรับลดลง ถือเป็น “โอกาสทองอีกครั้งของคนหาบ้าน” ที่มีความพร้อมทางการเงินในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยอย่างคุ้มค่า