ปัจจุบันตลาดเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมีการเติบโตที่สูงกว่าตลาดซื้อขายอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา HHR ประสบความสำเร็จในการขยายพอร์ตการดูแลจาก 1 โครงการสู่ 14 โครงการ รวมกว่า 2,000 ยูนิต ครอบคลุมพื้นที่เศรษฐกิจสำคัญ ได้แก่ กรุงเทพฯ, สมุทรปราการ, EEC และภูเก็ต โดยมีอัตราการเข้าพัก (Occupancy Rate) เฉลี่ยอยู่ที่ 80%
ปีณิตา ศิลปสุวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แฮมป์ตัน โฮเทล แอนด์ เรสซิเดนซ์ แมเนจเม้นท์ จำกัด หรือ HHR กลุ่มธุรกิจบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์กลุ่มงาน Living Service ในเครือบริษัท พรีโม เซอร์วิส โซลูชั่น จากัด (มหาชน) หรือ PRI กล่าวว่า HHR เริ่มก่อตั้งขึ้นเมื่อ 4 ปีที่แล้ว เพื่อรองรับการขยายตัวของโปรแกรม IP Program ของบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ซึ่งดูแลงานบริการหลังการขาย และเป็น Property Management โดย HHR บริการแบบ Service Residence หรือ Branded Residence เข้ามาจัดการในโครงการคอนโดมิเนียม โดยมีเจ้าหน้าที่ดูแลห้องชุดและให้บริการผู้เช่าเปรียบเสมือนโรงแรมชั้นนำ ซึ่งกลุ่มเป้าหมาย เน้นผู้เช่าระยะยาว (Long Stay), กลุ่ม Expat, พนักงานระดับวิศวกรและผู้บริหาร (Corporate Client) รวมถึงนักท่องเที่ยวที่พำนักระยะยาว
ปัจจุบันตลาด Branded Residence ในประเทศไทยมีจำนวนมากกว่า 14,000 – 20,000 ยูนิต กระจุกตัวอยู่ในกรุงเทพฯ ประมาณ 66% และกำลังขยายตัวไปสู่ EEC อีก 34% โดยผลตอบแทน (Rental Yield) เฉลี่ยอยู่ที่ 5-7% นอกจากนี้พฤติกรรมผู้เช่าเปลี่ยนจากระยะเวลาเช่าลดลงจากเดิมที่ต้องทำสัญญา 3-12 เดือน มาเป็นความต้องการในระดับ 1-3 เดือนมากขึ้น เนื่องจากการเกิดขึ้นของกลุ่ม Digital Nomad และนโยบาย Work from Anywhere ที่มากขึ้น
โปรแกรม Investment Property หรือ IP ของ HHR คือรูปแบบการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนคอนโดมิเนียมให้เป็น Serviced Residence โดยเน้นการปล่อยเช่าระยะยาวและระยะสั้นแบบมืออาชีพ เพื่อสร้างผลตอบแทนให้กับนักลงทุน กลไกการทำงานของโปรแกรม IP มีรายละเอียดสำคัญดังนี้ การบริหารจัดการโดยมืออาชีพ (Operator) ทำหน้าที่เป็นผู้บริหารจัดการห้องชุด แทนเจ้าของห้อง ตั้งแต่การรับมอบห้อง การตกแต่ง การหาผู้เช่า ไปจนถึงการทำสัญญาเช่าและซ่อมบำรุง, ระบบการแบ่งปันรายได้ (Revenue Pool) โดยจุดเด่นสำคัญคือเป็นโปรแกรมระยะยาว ที่เจ้าของห้องจะได้รับ “เงินปันผลค่าเช่ารายเดือน อย่างสม่ำเสมอ และกลยุทธ์การหาผู้เช่า (Tenant Acquisition) กลุ่มเป้าหมายหลักเป็นกลุ่มชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในไทย, กลุ่มองค์กร, และกลุ่มนักท่องเที่ยวระยะยาว โดยความยืดหยุ่นของระยะเช่า ต่างจากการปล่อยเช่าทั่วไปที่ต้องทำสัญญา 1 ปี โปรแกรมนี้สามารถปล่อยเช่าระยะสั้นลงได้ (1-3 เดือน) เพื่อรองรับกลุ่ม Digital Nomad หรือผู้ที่ทำงานแบบ Work from Anywhere นอกจากนี้ HHR มีการทำ MOU กับเอเจนซี่มากกว่า 200 ราย และเชื่อมต่อกับแพลตฟอร์มระดับโลกอย่าง Airbnb, Booking.com, Agoda และ Trip.com เพื่อช่วยเพิ่มอัตราการเข้าพัก (Occupancy Rate)
นอกจากนี้ ภาพรวมของโปรแกรม IP จะสร้างผลตอบแทนจากการเช่าได้ประมาณ 5-7% ต่อปี ขึ้นอยู่กับศักยภาพของทำเลและเกรดของทรัพย์สินนั้นๆ เหมาะสำหรับนักลงทุนที่ต้องการปล่อยเช่าแต่ไม่อยากวุ่นวายกับการหาผู้เช่าหรือดูแลห้องเอง โดยเน้นการสร้างรายได้ที่มั่นคงในรูปแบบ Passive Income ผ่านการบริหารจัดการแบบ Serviced Residence ครับ
Location Highlight
– บางนา ถูกยกให้เป็นทำเลศักยภาพที่ปล่อยเช่าง่ายและเร็วมาก โดยล่าสุดสามารถปล่อยเช่าได้ถึง 40 ห้องภายในเวลาเพียง 2 เดือน เน้นไปที่กลุ่ม Engineer Level และพนักงานจากบริษัทข้ามชาติขนาดใหญ่ เช่น Delta (ที่ขยาย Hub จากไต้หวันมาโซนแพรกษา) ซึ่งมักเข้ามาเช่าเป็นกลุ่มก้อน (Volume Business) ครั้งละ 30-70 คน อยู่ใกล้ Central บางนา และโครงการในอนาคตอย่าง Bangkok Mall ซึ่งจะเป็นแม่เหล็กสำคัญของย่านนี้
– สุขุมวิท ยังคงเป็นทำเลระดับ Premium ที่ครองใจผู้เช่าต่างชาติอย่างเหนียวแน่น กลุ่มเป้าหมายหลักคือ Expat ที่แม้จะมีที่ทำงานอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมแถบ EEC แต่ยังคงเลือกพักอาศัยในโซนสุขุมวิทและทองหล่อ เนื่องจากตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์มากกว่า ผลตอบแทน สามารถดึงดูดผู้เช่าที่มีงบประมาณค่าเช่าสูงถึง 60,000 – 80,000 บาท ทำให้ดัน Yield ขึ้นไปได้ถึง 6-7%.
– EEC เป็นทำเลที่เติบโตตามการขยายตัวของภาคอุตสาหกรรม เน้นกลุ่มบุคลากรจากบริษัท EV Automotive ของจีนที่เข้ามาเปิดโรงงานใหม่ ซึ่งมีความต้องการห้องเช่าจำนวนมากตามการเปิดโรงงานในแต่ละเฟส
– ภูเก็ต เป็นทำเลน้องใหม่ที่น่าสนใจสำหรับการลงทุนเพื่อรองรับการท่องเที่ยว โดยเฉพาะทำเลไฮไลท์ คือ กะทู้-ป่าตอง ที่เจาะกลุ่มนักท่องเที่ยวจาก รัสเซียและยุโรป มี Rental Yield ที่สูงมาก โดยยกตัวอย่างห้องพักราคาต้นทุนประมาณ 2 ล้านบาท แต่สามารถทำราคาเช่าได้เริ่มต้นถึง 20,000 บาทต่อเดือน
บางนาทำเลที่ไม่เคยหลับไหล
ทำเลบางนาในปัจจุบันได้รับการยอมรับว่าเป็นทำเลศักยภาพที่เติบโตอย่างก้าวกระโดด โดยเฉพาะในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่า โดยมีปัจจัยสนับสนุนความแข็งแกร่งของทำเล ดังนี้
ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ผู้เช่าชาวต่างชาติเริ่มขยายตัวจากโซนอ่อนนุชและอุดมสุขมาสู่โซนบางนามากขึ้น ทำให้ผู้เช่าเริ่มมีความคุ้นเคยกับทำเลนี้ในฐานะที่พักอาศัย จากข้อมูลของ HHR พบว่าโครงการในโซนบางนาสามารถปล่อยเช่าได้เร็วมาก เช่น สามารถปล่อยเช่าได้ถึง 40 ห้องภายในระยะเวลาเพียง 2 เดือน หลังจากการตกแต่งเสร็จสิ้น ส่วนด้านการคมนาคม บางนาเป็นจุดเชื่อมต่อสำคัญของรถไฟฟ้า ได้แก่ ทั้งยังเป็นศูนย์กลางอุตสาหกรรมและอาคารสำนักงานแหล่งงานขนาดใหญ่ ได้แก่ บางปู, บางพลี และเวลโกรว์ รวมถึงนิคมอุตสาหกรรมใหม่ๆ ที่กำลังเปิดตัว
ปัจจัยดึงดูดจากบริษัทข้ามชาติ กรณีของบริษัท Delta การที่บริษัทใหญ่อย่าง Delta ขยายฮับจากไต้หวันมาตั้งที่โซนแพรกษา (สมุทรปราการ-บางนา) และการเปิดโรงงานใหม่ของกลุ่มอุตสาหกรรม EV Automotive เป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญที่สร้างดีมานด์ที่พักอาศัยระดับพรีเมียมในพื้นที่ ความสำเร็จของ HHR มาจากการอ่านทิศทางตลาดที่แม่นยำ โดยมองเห็นว่าตลาดเช่าไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่การทำสัญญารายปีอีกต่อไป แต่การปรับตัวสู่ความยืดหยุ่น (Flexibility) ในเรื่องระยะเวลา และการผนวกมาตรฐานโรงแรมเข้ากับที่พักอาศัย เป็นปัจจัยสำคัญที่ดึงดูดทั้งกลุ่ม Corporate และ Digital Nomad
นอกจากนี้ การใช้ระบบ “Booking Engine” เพื่อให้ลูกค้าจากต่างประเทศสามารถจองห้องพักล่วงหน้าได้ทันที และการบริหารจัดการแบบรวมพอร์ต IP Program ช่วยลดความเสี่ยงให้กับนักลงทุนรายย่อย และสร้างอำนาจต่อรองในการทำการตลาดกับแพลตฟอร์มระดับโลก ซึ่งถือเป็นความได้เปรียบที่ยากจะเลียนแบบในตลาดนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป
