กระแสการลงทุนในโรงแรมระดับลักชัวรีในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกเติบโตขึ้นอย่างก้าวกระโดด โดยนักลงทุนมองว่าสินทรัพย์ประเภทนี้มีทั้งความยืดหยุ่นต่อความผันผวนทางเศรษฐกิจและยังคงได้รับความนิยมจากนักเดินทางทั้งในภูมิภาคและทั่วโลก ข้อมูลจากเจแอลแอล (NYSE: JLL) ระบุว่า มูลค่าธุรกรรมการซื้อขายโรงแรมระดับลักชัวรีในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกเพิ่มขึ้นถึง 77% ระหว่างปี 2560–2568 แตะระดับประมาณ 2,100 ล้านเหรียญสหรัฐในปี 2568 โดยมูลค่าดังกล่าวถือเป็นหนึ่งในระดับการลงทุนต่อปีที่สูงที่สุดในกลุ่มโรงแรมลักชัวรีนับตั้งแต่ช่วงก่อนเกิดวิกฤตโควิด-19 ที่เคยทำสถิติไว้กว่า 2,400 ล้านเหรียญสหรัฐในปี 2562

แม้ว่าธุรกรรมการซื้อขายโรงแรมระดับลักชัวรีจะคิดเป็นเกือบ 20% ของการซื้อขายโรงแรมทั้งหมดในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกในปี 2568 ซึ่งเติบโตขึ้นกว่าเท่าตัวเมื่อเทียบกับสัดส่วน 8% ในปี 2560 และสูงกว่าระดับ 16% ในช่วงก่อนการแพร่ระบาดของโควิด-19 แต่ตลาดการลงทุนโรงแรมในประเทศไทยยังคงเผชิญข้อจำกัดด้านอุปทาน เนื่องจากเจ้าของโรงแรมส่วนใหญ่เน้นถือครองสินทรัพย์ในระยะยาว ส่งผลให้มีสินทรัพย์ออกสู่ตลาดค่อนข้างจำกัด โดยนับตั้งแต่ปี 2560 เป็นต้นมา โรงแรมระดับลักชัวรีมีสัดส่วน 19.2% ของมูลค่าการซื้อขายโรงแรมทั้งหมดในประเทศไทย อย่างไรก็ตาม ในปีที่ผ่านมา กลุ่มโรงแรมดังกล่าวมีสัดส่วนเพียง 7.9% ของจำนวนธุรกรรมทั้งหมด แม้จะได้รับความสนใจจากนักลงทุนอย่างต่อเนื่องก็ตาม ทั้งนี้ ธุรกรรมที่โดดเด่นในปีดังกล่าว ได้แก่ การซื้อหุ้นคืนจากผู้ถือหุ้นของโรงแรมแห่งหนึ่งในย่านใจกลางกรุงเทพฯ และการขายหุ้น 51% ในโรงแรม อินเตอร์คอนติเนนตัล กรุงเทพฯ

พิมพ์พะงา ยมจินดา รองประธานบริหาร ฝ่ายบริการลงทุนซื้อขายภาคพื้นเอเชียแปซิฟิก บริการการลงทุนด้านโรงแรม เจแอลแอล เปิดเผยว่า ตลาดโรงแรมระดับลักชัวรีในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกกำลังก้าวเข้าสู่ช่วงเวลาสำคัญ โดยได้รับแรงหนุนจากความยืดหยุ่นและความสามารถในการฟื้นตัวได้อย่างโดดเด่นตลอดช่วงการแพร่ระบาดและหลังการแพร่ระบาดของโควิด-19 ประกอบกับความมั่งคั่งที่เพิ่มสูงขึ้นและพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป ส่งผลให้เราเห็นความต้องการการลงทุนที่เติบโตอย่างต่อเนื่องจากฐานนักลงทุนที่หลากหลายขึ้น ทั้งนักลงทุนกลุ่มบุคคล (Private Wealth) และเงินทุนจากต่างประเทศ ซึ่งต่างมองหาโอกาสในการลงทุนในสินทรัพย์ที่ผสมผสานทั้งความน่าเชื่อถือ การรักษามูลค่าเงินลงทุน และศักยภาพการเติบโตในระยะยาว

ตลาดโรงแรมระดับลักชัวรีกำลังเผชิญการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างในด้านการชิงส่วนแบ่งตลาด แม้โรงแรมกลุ่มนี้จะสามารถเรียกเก็บค่าห้องพักในระดับพรีเมียมได้มาโดยตลอด แต่ปัจจุบันช่องว่างของอัตราการเข้าพัก ระหว่างโรงแรมระดับลักชัวรีและโรงแรมทั่วไปเริ่มแคบลง สะท้อนให้เห็นว่าโรงแรมระดับลักชัวรีสามารถสร้างผลงานและรักษาระดับอุปสงค์ที่ยั่งยืนได้ตลอดทั้งปี

ผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งดังกล่าวช่วยดึงดูดทั้งเม็ดเงินลงทุนและการพัฒนาโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง โดยในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก อุปทานโรงแรมระดับลักชัวรีเติบโตเฉลี่ย 4% ต่อปีตลอดช่วง 10 ปีที่ผ่านมา และยังคงรักษาส่วนแบ่งตลาดที่ประมาณ 8% ของตลาดโรงแรมทั้งหมด และคาดว่าจะเติบโตอย่างต่อเนื่องในระดับปานกลางไปจนถึงปี 2573 โดยจะสามารถขึ้นอัตราค่าห้องพักเฉลี่ยรายวันได้อย่างต่อเนื่อง ควบคู่กับการรักษาอัตราการเข้าพักในระดับที่แข็งแกร่ง นับตั้งแต่ปี 2562 เป็นต้นมา อัตราค่าห้องพักเฉลี่ยรายวันในกลุ่มโรงแรมระดับลักชัวรีและอัลตราลักชัวรีในกรุงเทพฯ ภูเก็ต และสมุย มีการเติบโตอย่างก้าวกระโดด การขยายตัวของอุปทานที่สอดคล้องกับความต้องการของตลาดช่วยหลีกเลี่ยงปัญหาอุปทานล้นตลาดที่เคยเกิดขึ้นในบางช่วงกับอุตสาหกรรมโรงแรม ส่งผลให้ภาวะอุปสงค์และอุปทานยังคงอยู่ในระดับที่เอื้อต่อการลงทุน

อีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่ขับเคลื่อนการเติบโตของตลาดโรงแรมระดับลักชัวรีคือการพัฒนารูปแบบการให้บริการที่ตอบสนองความต้องการของนักเดินทางได้อย่างหลากหลาย ผู้ประกอบการทั้งในระดับโลกและระดับภูมิภาคต่างเปิดตัวแนวคิดและแบรนด์ใหม่ ๆ ที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัว ตั้งแต่รีสอร์ตเพื่อสุขภาพ (Wellness Retreat) ไปจนถึงประสบการณ์การเข้าพักที่เชื่อมโยงกับวัฒนธรรมท้องถิ่น อุปทานใหม่ที่ทยอยเข้าสู่ตลาดยังสะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงของความต้องการของผู้บริโภคในวงกว้าง โดยโรงแรมห้าดาวแบบดั้งเดิมกำลังได้รับการเติมเต็มด้วยแนวคิด “Lifestyle Luxury” ที่ผสานที่พักระดับลักชัวรีเข้ากับประสบการณ์ด้านไลฟ์สไตล์สังคม สุขภาวะ และวัฒนธรรมที่ได้รับการออกแบบและคัดสรรอย่างพิถีพิถัน แนวโน้มดังกล่าวยังได้รับแรงหนุนจากการเกิดขึ้นของโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ เช่น One Bangkok, Dusit Central Park และโครงการ Hatai ของกลุ่มนารายณ์ ซึ่งผสานองค์ประกอบของโรงแรมเข้ากับพื้นที่ค้าปลีก สำนักงาน และที่พักอาศัย ทำให้โรงแรมไม่ได้เป็นเพียงสถานที่พักแรม แต่เป็นส่วนหนึ่งของจุดหมายปลายทางที่มอบประสบการณ์การใช้ชีวิตแบบครบวงจร

ตลาดโรงแรมระดับลักชัวรีของไทยยังคงขยายตัวอย่างต่อเนื่องจากการเข้ามาของแบรนด์ใหม่ ๆ เช่น Aman Nai Lert, Andaz One Bangkok และ The Ritz-Carlton One Bangkok ขณะเดียวกัน ยังมีการกลับมาเปิดให้บริการอีกครั้งของโรงแรมดุสิตธานี แบรนด์โรงแรมสัญชาติไทยที่มีชื่อเสียงและอยู่คู่ตลาดมาอย่างยาวนาน รวมถึงการเปิดตัวโรงแรมใหม่ที่กำลังจะทยอยเข้าสู่ตลาดอย่าง Six Senses Bangkok และ The Langham – Custom House Bangkok การเพิ่มขึ้นของอุปทานโรงแรมระดับลักชัวรีที่เน้นประสบการณ์ด้านไลฟ์สไตล์เหล่านี้ ส่งผลให้ระดับอัตราค่าห้องพักเฉลี่ยรายวันของกลุ่มอัลตราลักชัวรีพุ่งสูงขึ้น โดยปัจจุบันสามารถทำราคาได้ใกล้ระดับ 15,000 บาทต่อคืน เทียบกับราว 10,000 บาทต่อคืนในช่วงก่อนการแพร่ระบาดของโควิด-19

ด้าน ชนาวุฒิ วรรณชัยวงศ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการอาวุโส และหัวหน้าฝ่ายธุรกิจที่ปรึกษาด้านโรงแรมประจำประเทศไทย เจแอลแอล กล่าวถึง ภูมิทัศน์ของธุรกิจโรงแรมระดับลักชัวรีได้เปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ เราเห็นผู้ประกอบการปรับรูปแบบการให้บริการเพื่อตอบสนองความต้องการของนักเดินทางที่เปลี่ยนแปลงไป ขณะเดียวกันก็ยังคงรักษาจุดยืนในฐานะสินทรัพย์ระดับพรีเมียมที่มีความน่าสนใจสำหรับนักลงทุน

ถึงแม้ว่าต้นทุนการดำเนินงานของโรงแรมระดับลักชัวรีจะสูงกว่าตลาดโรงแรมอื่น เนื่องด้วยปัจจัยด้านสัดส่วนพนักงานต่อจำนวนห้องพักที่สูงกว่า การให้บริการอาหารและเครื่องดื่มระดับพรีเมียม ตลอดจนบริการเฉพาะบุคคลที่เข้มข้นกว่า แต่โรงแรมระดับลักชัวรียังคงสามารถสร้างอัตรากำไรขั้นต้นจากการดำเนินงานได้ในระดับที่ใกล้เคียงกับตลาดโดยรวม ความสามารถในการกำหนดราคาห้องพักในระดับพรีเมียม พร้อมรักษาระดับความสามารถในการทำกำไรได้อย่างมีประสิทธิภาพ สะท้อนถึงอำนาจในการกำหนดราคาและศักยภาพด้านการบริหารจัดการที่โดดเด่นของกลุ่มโรงแรมลักชัวรี