อสมท เดินหน้าประมูลที่ดิน 50 ไร่ย่านรัชดา – พระราม 9  มูลค่า 9,000 ล้านบาท หลังประกาศ TOR  ให้เช่าที่ดินระยะยาว 30 ปี เผยมีบริษัทมหาชนในกลุ่ม Property สนใจยื่นซองประมูลเช่า เตรียมสรุปผลการคัดเลือกเดือนพฤศจิกายนนี้ หากผ่านการเลือกเดือนพฤษภาคมปีหน้าลงนามสัญญาเช่าที่ดิน

ดร. ญาดา  กาศยปนันทน์  กรรมการ รักษาการในตำแหน่ง กรรมการผู้อำนวยการใหญ่         บริษัท อสมท จำกัด (มหาชน)  กล่าวว่า อสมทเดินหน้าบริหารสินทรัพย์บนที่ดินผืนใหญ่ขนาด 50 กว่าไร่ย่านรัชดา – พระราม 9  มูลค่าตามราคาประเมินกว่า 9,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่มีศักยภาพสูงตั้งอยู่ในย่านธุรกิจ ใกล้ถนนรัชดาภิเษก ด้านเหนือติดศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทยและกระทรวงวัฒนธรรม ด้านทิศใต้ติดถนนเทียมร่วมมิตร ด้านทิศตะวันนออกติดลำชวดกระทุ่มโพง ด้านทิศตะวันตกติดที่ดินการรถไฟแห่งประเทศไทย และศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศจีน และมีโครงสร้างพื้นฐานสำคัญครบครัน โดยมีจุดเชื่อมต่อกับระบบขนส่งสาธารณะของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทยหรือ รฟม. ซึ่งเป็นสถานีร่วมของรถไฟฟ้า 2 สาย ได้แก่ สายสีส้ม (บางขุนนนท์ – ศูนย์วัฒนธรรม – มีนบุรี) และ สายสีน้ำเงินช่วงบางซื่อ – ท่าพระ และหัวลำโพง – บางแค) โดยที่ตั้งขอแปลงที่ดินอยู่ติดสถานี Interchange และอสมท มีแผนจะออกแบบสะพานลอยให้เชื่อมต่อกับระบบรถไฟฟ้าใต้ดินโดยตรงแบบไร้รอยต่อ (Seamless Integration) เพื่อดึงดูดทั้งปริมาณผู้คน (Traffic) และเพิ่มมูลค่าให้กับพื้นที่เช่าเชิงพาณิชย์

ทั้งนี้การจัดประมูลให้เช่าที่ดิน 50 ไร่ ย่านห้วยขวาง-รัชดา ของ อสมท มีวัตถุประสงค์หลักเพื่อระดมทุนพัฒนาธุรกิจสื่อและแพลตฟอร์มดิจิทัล อสมท. (MCOT) ซึ่งมีแผนนำเทคโนโลยี AI (Artificial Intelligence) มาใช้เพื่อแก้ปัญหาต้นทุนการผลิตที่สูงเกินไป โดยปัจจุบัน อสมท. กำลังเผชิญกับต้นทุนการผลิตละครแบบดั้งเดิมที่สูงถึง 10-20 ล้านบาทต่อเรื่อง ทำให้องค์กรแบกรับต้นทุนไม่ไหว ในขณะที่การผลิตหนัง AI ที่มีคุณภาพสูงสำหรับความยาวประมาณ 1 ชั่วโมงครึ่ง จะมีต้นทุนเพียงประมาณ 2-3 ล้านบาทเท่านั้น

ในระยะแรก อสมท มีแผนที่จะไม่ลงทุนเองทั้งหมด แต่จะใช้วิธีเป็นพันธมิตรกับผู้ผลิตสื่อดิจิทัลต่างชาติ โดยเฉพาะจากจีนซึ่งถือว่ามีเทคโนโลยี AI ที่ดีที่สุด เพื่อนำเนื้อหามาลงในแพลตฟอร์ม แล้วใช้วิธีแบ่งรายได้จากยอดสมาชิก (Subscribe) หรือส่วนแบ่งกำไรจากสปอนเซอร์โฆษณาร่วมกัน โดยวางแผนจะผลิตเนื้อหา AI ออกมา 2 เวอร์ชัน คือ แนวตั้ง สำหรับสื่อออนไลน์ มือถือผ่านแอปพลิเคชัน MCOT Connect และแนวนอนสำหรับฉายทางโทรทัศน์ เพื่อให้เข้าถึงผู้ชมทุกกลุ่ม คาดว่าจะเริ่มเห็นความชัดเจนภายในไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ เพื่อช่วยลดภาวะขาดทุนและเพิ่มรายได้ใหม่ให้กับองค์กร

โดยที่ดินผืนดังกล่าวเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงสุดของ อสมท มีราคาประเมินบนฐานของผังสีแดง(พื้นที่พาณิชยกรรม)อยู่ที่ประมาณ 9,000 ล้านบาท คิดเป็นราคาประเมินเฉลี่ยที่ ตารางวาละประมาณ 400,000 กว่าบาท แม้ปัจจุบันในทางนิตินัยจะยังเป็นผังสีน้ำตาลแดง แต่เนื่องจากพื้นที่โดยรอบเป็นสีแดงทั้งหมดแล้ว และอยู่ระหว่างกระบวนการของกรุงเทพมหานครในการเปลี่ยนผังสีให้เป็นสีแดงภายในปีหน้า จึงใช้เกณฑ์นี้ในการประเมินมูลค่าที่ดิน จึงได้โอกาสให้เอกชนเข้ามาประมูลเช่าระยะยาว 30ปีเพื่อพัฒนาเป็นโครงการ Mixed-use ที่สามารถทำประโยชน์ได้หลากหลาย เช่น อาคารสูง หรือศูนย์พาณิชยกรรม

สำหรับทางเข้า – ออกที่ดิน 50 ไร่ของอสมท ได้ทำบันทึกความเข้าใจ (MOU) ร่วมกับการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) เพื่อขออนุญาตใช้ที่ดินของ รฟม.เป็นทางเข้า–ออกสู่ทางสาธารณะจำนวน 2 ช่องทาง ช่องทางละ 20 เมตร  รวมถึงมีทางเข้า–ออก ที่เป็นภาระจำยอมด้านกระทรวงวัฒนธรรมอีกด้วย

ในเบื้องต้นรูปแบบการจัดเก็บผลประโยชน์ อสมท.ได้กำหนดโครงสร้างการจ่ายผลตอบแทนจากผู้ชนะประมูลไว้ 3 ส่วน คือ เงินกินเปล่า, ค่าเช่ารายปี แบบขั้นบันไดในช่วงแรก และ ส่วนแบ่งรายได้ (Revenue Sharing) เพื่อให้องค์กรมีรายได้ต่อเนื่องตลอดอายุสัญญาเช่า 30 ปี

ทั้งนี้ตามกรอบระยะเวลาดำเนินโครงการคัดเลือกเอกชนเข้าร่วมพัฒนาและใช้ประโยชน์จากที่ดินของ”อสมท” ในช่วงปี 2569–2570 โดยกำหนดกระบวนการตั้งแต่การประชาสัมพันธ์และจำหน่ายเอกสาร การรับและยื่นข้อเสนอ การคัดเลือกเอกชน ไปจนถึงการเจรจาและจัดทำสัญญา

ตามแผนงานในเดือนกรกฎาคม 2569 เริ่มประชาสัมพันธ์และจำหน่ายเอกสาร ซึ่งมีบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์กลุ่ม Property ยื่นซองประมูลด้วย ก่อนกำหนดการจัดทำเอกสารในเดือนสิงหาคม และเปิดให้ผู้สนใจซื้อเอกสารและยื่นเอกสารเข้าสู่กระบวนการคัดเลือกในเดือนกันยายน–ตุลาคม 2569 จากนั้นในเดือนพฤศจิกายนจะเข้าสู่ขั้นตอนยื่นเอกสารคัดเลือกและสรุปผลการคัดเลือก

เดือนธันวาคม 2569 กำหนดนำผลการคัดเลือกเสนอคณะกรรมการบริษัทอสมท จำกัด (มหาชน) เพื่อขออนุมัติ ก่อนเข้าสู่ขั้นตอนเจรจาร่างสัญญาในเดือนมกราคม 2570 ขณะที่เดือนกุมภาพันธ์จะนำเสนอร่างสัญญาต่อคณะกรรมการบริษัท อสมท และส่งให้สำนักงานการตรวจเงินแผ่นดิน (สตง.) ตรวจทาน

จากนั้นในเดือนมีนาคม 2570 มีแผนนำผลการตรวจร่างสัญญาจาก อสส. เสนอต่อคณะกรรมการบริษัท อสมท ก่อนเข้าสู่การจัดประชุมผู้ถือหุ้น (AGM) เพื่อเสนอผลการคัดเลือกและร่างสัญญาที่ผ่านการตรวจทานในเดือนเมษายน และคาดว่าจะลงนามในสัญญาได้ในเดือนพฤษภาคม 2570

ทั้งนี้กรอบเวลาที่กำหนดสำหรับกระบวนการดังกล่าว ประกอบด้วย ระยะเวลาจำหน่ายเอกสาร 30 วัน กำหนดวันชี้แจง 7 วันหลังปิดจำหน่ายเอกสาร ระยะเวลาจัดทำและยื่นข้อเสนอ 60 วันหลังปิดจำหน่ายเอกสาร และระยะเวลาคัดเลือก 30 วัน

ความชัดเจนเบื้องต้นเกี่ยวกับผู้สนใจจะเริ่มเห็นภาพหลังจากสิ้นสุดการจำหน่ายซองประมูลในวันที่ 26 สิงหาคม 2569 และในวันที่ 2 กันยายน 2569 ทาง อสมท. จะเชิญผู้ที่ซื้อซองประมูลทั้งหมดมาชี้แจงรายละเอียดโครงการและตอบข้อสงสัยต่าง ๆ ร่วมกับฝ่ายบริหารและที่ปรึกษากฎหมาย ส่วนกำหนดการยื่นข้อเสนอหรือยื่นโครงการจะอยู่ในช่วงวันที่ 26-27 พฤศจิกายน 2569 ซึ่งจะทำให้ทราบว่ามีบริษัทใดบ้างที่ยื่นข้อเสนออย่างเป็นทางการ และกระบวนการทั้งหมดจะสิ้นสุดลงและจะได้ผู้ลงทุนที่ชัดเจนรวมถึงแผนการพัฒนาที่ดินที่แน่นอนในเดือนพฤษภาคม 2570

นอกจากนี้ อสมทยังมีแผนจะนำที่ดินอีก 2 แปลง คือ หนองแขม และ บางไผ่ ออกประกาศให้เช่าในลักษณะการเปิดประมูลเช่นเดียวกับที่ดินย่านห้วยขวาง-รัชดาในช่วงปลายปีนี้ด้วย   โดยที่ดินแปลงหนองแขม (บริเวณช่อง 3 เดิม) เป็นที่ดินที่มีทั้งที่ดินเปล่าและสิ่งปลูกสร้าง ตั้งอยู่ใกล้กับโรงพยาบาล และอยู่ในผังเมืองที่กำหนดให้เป็น”พื้นที่สีเหลือง” หรือที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยซึ่งเหมาะสำหรับการพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัย ราคาประเมินล่าสุดในปี 2566) มูลค่าอยู่ที่ประมาณ 400 ล้านบาท

ส่วนที่ที่ดินแปลงบางไผ่ ปัจจุบันเป็นที่ดินเปล่าตั้งอยู่ในผัง”พื้นที่สีเขียว” หรือที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม ทำให้มีข้อจำกัดในการก่อสร้าง มูลค่าจากการประเมินปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 300 กว่าล้านบาทล่าสุดมีเอกชนบางรายสอบถามถึงความเป็นไปได้ในการทำเป็น Data Center

โดยรูปแบบการประมูลจะใช้วิธีการ “เปิดกว้าง” ให้นักลงทุนเป็นผู้เสนอรูปแบบธุรกิจที่ต้องการพัฒนาเอง (Open-ended) เพื่อดึงดูดความสนใจและลดความเสี่ยงขององค์กร